【文章內(nèi)容簡介】 的不同，導(dǎo)致創(chuàng)造的利潤多少有所不同。 九、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益分析 （一）項(xiàng)目凈現(xiàn)值、項(xiàng)目投資回收期 項(xiàng)目凈現(xiàn)值的計(jì)算以項(xiàng)目現(xiàn)務(wù)現(xiàn)金流量表（表四）中各年的凈現(xiàn)金流量為基數(shù)，各年折現(xiàn)系數(shù)、凈現(xiàn)值、累計(jì)凈現(xiàn)值如表四所示。 在基準(zhǔn)收益率 I=12%的條件下本項(xiàng)目累計(jì)折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 萬元 ,大于零。 在單方案分析中，認(rèn)為可行。 （二）項(xiàng)目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計(jì)算 以項(xiàng)目財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準(zhǔn)。該方案的使用壽命 ,即銷售期，為 1 年，該項(xiàng)目的建設(shè)期為 年。不包括建設(shè)期的投資回收期 =包括建設(shè)期的投資回收期－ ≤ 1 年方案即可行。包括建設(shè)期的投資回收期≤ 年方案即可行。 不考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，本項(xiàng)目靜態(tài)投資回收期為 年＜ 年，意味著項(xiàng)目投資在計(jì)劃期限 年內(nèi)可全部回收，故項(xiàng)目可行；在考慮資金時(shí)間價(jià)值的條件下，本項(xiàng)目動(dòng)態(tài)投資回收期為 年＜ 年，也意味著投資將在計(jì)劃期限 年之內(nèi)可全部回收，故項(xiàng)目可行。 （三）內(nèi)部收益率 內(nèi)部收益率 (Ir)取決于項(xiàng)目內(nèi)在的各時(shí)點(diǎn)現(xiàn)金流量，而與外部因素?zé)o關(guān)。項(xiàng)目的內(nèi)部收益率和標(biāo)準(zhǔn)收益率（ Ic）比較來評(píng)價(jià)方案的可行性。 當(dāng)項(xiàng)目凈現(xiàn)值 =0 萬元時(shí) ,I=%=IR，而該項(xiàng)目的基準(zhǔn)收益率 Ic=12%，則有 Ir 遠(yuǎn)大于 Ic=12%,說明項(xiàng)目可行。 十、 項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)分析及針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的市場定位 本項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)主要來自于全國房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)變化及本地市場的競爭，另外還有一個(gè)資金風(fēng)險(xiǎn)，本節(jié)就前三者進(jìn)行分析并提出相應(yīng)對(duì)策。 全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)投資風(fēng)險(xiǎn)加大 2020 年 3 月 17 日，中國人民銀行宣布將 現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，實(shí)行下限管理，對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首付將由目前的 20%提高到 30%，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀切。這是繼 2020 年 10 月 29日房貸加息以來的第二次加息。第一次加息利率提高了 個(gè)百分點(diǎn)，第二次加息幅度增加 個(gè)百分點(diǎn)，按揭買房的購房者會(huì)因此每月背負(fù)更多的銀行利息。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價(jià)的又一個(gè)措施。 其實(shí)，早在去年前年，國家就不斷出臺(tái)措施對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。 2020 年 6 月的 121文件 ，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻； 2020 年叫停協(xié)議出讓經(jīng)營性用地的“ 8 31”限令，成為收緊地根的分水嶺。這些措施都是國家希望通過調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。然而 2020 年全國房地產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)高速上揚(yáng)，因此一直被視為房地產(chǎn)調(diào)控禁區(qū)的購房需求終于遭受打壓。 對(duì)未來的形勢(shì)而言，將可能出現(xiàn)兩個(gè)大的趨勢(shì)：一個(gè)是對(duì)房地產(chǎn)投資過熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步增加，如果目前的政策沒有明顯奏效的話，未來出臺(tái)更為嚴(yán)厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國人代表大會(huì)代表國務(wù)院做的報(bào)告中明確說了，“抑制房價(jià)過快上漲是重點(diǎn)”，也就是調(diào)控 房價(jià)已經(jīng)成為 2020 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。另一方面，由于國家在非房地產(chǎn)投資熱點(diǎn)地區(qū)的嚴(yán)控政策“不搞一刀切”，而且一些已經(jīng)在這些區(qū)域投資的企業(yè)市場反映不錯(cuò)，熱點(diǎn)地區(qū)的投資會(huì)向房地產(chǎn)二三線城市流動(dòng)。 總之，從全國范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對(duì)來自成本和房價(jià)的雙重?cái)D壓，必須注意投資風(fēng)險(xiǎn)。 南寧房地產(chǎn)開發(fā)投資的特點(diǎn) A 房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較快增勢(shì) B 房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大 C 商品房銷售持續(xù)旺盛 D 房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金增長，利用外資幅度增加 E 商品房空置面積增加，商業(yè)營業(yè)用房空置面積有所 上升。目前我市空置高品房的主要特點(diǎn)是住宅、辦公樓空置進(jìn)一步消化而商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)增加。截止 2020 年末，全區(qū)商品房空置面積為 平方米，比去年增加 %。其中，商品住宅空置面積增長 9%，占全部空置面積的 %，比去年降低 個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓空置面積比去年減少 %，占全部空置面積的 4%，比上年降低 個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長 %，占全部空置面積的 %，比去年提高 個(gè)百分點(diǎn)。因此可以看出，南寧商業(yè)營業(yè)性用房的投資風(fēng)險(xiǎn)比住宅和寫字樓都大。 市場風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)對(duì)策及本 項(xiàng)目市場定位 A 加快項(xiàng)目進(jìn)展。這包括加快項(xiàng)目的確立、加快施工進(jìn)度、加快銷售速度。在房地產(chǎn)形勢(shì)仍然看好、政策仍然有利的情況下把項(xiàng)目做完，即是搶得了“天時(shí)”。 B 項(xiàng)目策劃及市場定位必須富有特色。針對(duì)本項(xiàng)目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進(jìn)駐是取得銷售成功的有力保證。雖然南寧目前有百貨大樓、萬達(dá)商業(yè)廣場、夢(mèng)之島 等興旺的商場，但其由于沒能引入真正有影響力的國際品牌或不能由始至終地堅(jiān)持走高端路線，因此很難樹立高端形象。南寧商圈的共同點(diǎn)就是 商場類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導(dǎo)致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費(fèi)，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。本項(xiàng)目就是要彌補(bǔ)這個(gè)空缺。對(duì)于項(xiàng)目的兩個(gè)塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進(jìn)國際著名酒店來提升形象?？傊?，本項(xiàng)目基于優(yōu)越的地理位置，有條件打造成絕對(duì)的高檔商業(yè)形態(tài)。在南寧高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。 附下表： 表三 籌款計(jì)劃及還款來源表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 1 借款 5500 2020 3500 年初本息余額 0 本年借款 5500 2020 3500 本年應(yīng)計(jì)利息 本年還本付息 0 其中：還本 5500 0 5500 付息 0 年末本息余額 0 2 還本資金來源 當(dāng)年可用于還本的未分配利潤 當(dāng)年可用于還本的折 舊和攤銷 以前年度結(jié)余可用于還本資金 可用于還款的其他資金 備注 : （ 1）借款年利率按 6%計(jì)算； （ 2）第一期借款資金人民幣 2020 萬元，第二期借款資金人民幣 3500 萬元； （ 3）借款期限二年，建設(shè)期經(jīng)營期第二年開始還本付息 (其中建設(shè)期 年 )。 表四 現(xiàn)金流量表與動(dòng)態(tài)贏利分析 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 (年 ) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售（營業(yè) 收入） 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 0 回收流動(dòng)資金 0 0 其他現(xiàn)金流入 0 0 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資（不含利息） 0 流動(dòng)資金 0 0 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 0 增值稅 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 4 累計(jì)凈現(xiàn)金流量 計(jì)算指標(biāo)： 項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） = 萬元 項(xiàng)目投資回收期 動(dòng)態(tài) =（年） 靜態(tài) =(年 ) 由上述指標(biāo)可以看出，本項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 萬元為一較大的正值，投資回收期也滿足項(xiàng)目投資經(jīng)營期限 的要求，故本項(xiàng)目投資可行。 表五 項(xiàng)目資金來源與資金占用平衡表 序號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì) 算 期 (年 ) 1 2 3 1 資金來源 銷售（營業(yè)收入） 0 自有資金 0 向銀行借款 5500 2020 3500 0 2 資金占用 建設(shè)投資（不含利息） 0 借款利息 0 銷售稅金及附加 0 所得稅 0 3 資金盈余（ 12） 表六 銷售收入、銷售稅金與附加和營業(yè)稅估算 附表 4 銷售收入、銷售稅金與附加和增值稅估算表 單位 ：萬元 序號(hào) 項(xiàng)目 合計(jì) 計(jì)算期（年） 1 2 3 1 銷售（營業(yè)）收入 住宅銷售收入 住宅單價(jià)（元 /平方米） 2500 2500 2500 住宅建筑面積（平方米） 商場銷售收入 一層商場銷售收入 一層單價(jià)（元 /平方米） 15000 15000 15000 一層建筑面積（平方米） 二層商場銷售收入 二層單價(jià)（元 /平方米） 12020 12020 12020 二層建筑面積（平方米） 三層商場銷售收入 三層單價(jià)（元 /平方米） 9000 9000 9000 三層建筑面積（平方米） 四層商場銷售收入 四層單價(jià)（元 /平方米） 7000 7000 7000 四層建筑面積（平方米） 五層商場銷售收入 五層單價(jià)（元 /平方米） 6000 6000 6000 五層建筑面積（平方米） 2 銷售（營業(yè)）稅金及附加 0 營業(yè)稅 0 利潤與利潤分配表與靜態(tài)盈利分析 序 號(hào) 項(xiàng) 目 合 計(jì) 計(jì)算期 (年 ) 1 2 3 1 銷售（營業(yè)）收入 0 2 銷售稅金及附加 0 3 增值稅 4 總成本費(fèi)用 0 5 利潤總額（ 1234） 6 彌補(bǔ)以前年度虧損 0 7 應(yīng)納稅所得額（ 56） 8 所得稅 9 稅后利潤（ 58） 10 提取法定盈余公積金 11 提取公益金 12 提取任意盈余公積金 13 可供分配利潤 14 投資利潤率 % % 15 投資稅后利潤率 % % 16 投資利稅率 % % 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 投資利潤率 =利潤總額 /總投資額 *100%=*100%=% 投資稅后利潤率 =稅后利潤 /總投資額 *100%=*100%=% 投資利稅率 =利稅總額 /總投資額 *100%=（ +） /*100%=% 本項(xiàng)目以上三個(gè)靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)與房地產(chǎn)同行業(yè)相應(yīng)指標(biāo)比較，非常樂觀，故項(xiàng)目可行。 十一、 項(xiàng)目可行性評(píng)估論證結(jié)論 以上分析和研究的結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。從項(xiàng)目的地點(diǎn)、功能和標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的市場需求狀況來看，項(xiàng)目結(jié)構(gòu)合理、市場需求狀況較好；從社會(huì)效益來看，本項(xiàng)目可為國家提供可觀的財(cái)政收入，為南寧市增添了一個(gè)新的商貿(mào)住宅區(qū)，對(duì)振興地方經(jīng)濟(jì)具有積極的作用；從經(jīng)濟(jì)效益分析來看，項(xiàng)目總投資 萬元，稅后利潤 萬元，投資回報(bào)率 %，各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)均達(dá)到并超過評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。因此，該項(xiàng)目總體可行。 貨到付款 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》 ： 1323556639 更多優(yōu)惠詳情請(qǐng)登陸： 鄭重承諾： 如發(fā)現(xiàn)資料內(nèi)容與本站所列目錄嚴(yán)重不符，無條件退貨！全國范圍送貨上門?。?貨到付款?。?！ 內(nèi)容簡介： 一、包含本站六大版塊內(nèi)容：研究報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目工程、營銷策劃、商業(yè)地產(chǎn)、管理綜合…… 二、 41個(gè)細(xì)分欄目全部在內(nèi)：市調(diào)、前期、景觀、戶型、土地、施工、營銷、物業(yè)、商業(yè)、企業(yè)…… 三、企業(yè)實(shí)戰(zhàn)（開發(fā)商、代理商、廣告公司）：世聯(lián)、萬科、中原、 中海、博思堂、黑狐、風(fēng)火…… 四、熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島…… 五、內(nèi)容格式： WORD、 PPT、 PDF、 EXCEL、 JPG、 PSD、 CDR、 AI全套容量： 600GB，海量…… 由于篇幅所限，以下僅列出 2020 年以及 2020 年網(wǎng)站更新的資料 如對(duì)目錄有疑問，可從下面的目錄中隨機(jī)抽取若干資料，聯(lián)系 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