【正文】 而促進商業(yè)發(fā)展，對改善投資環(huán)境，吸引國內(nèi)外客商到南寧投資，進一步積極貫徹對外開放政策，加速本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展，增加地區(qū)財稅收入等具有積極的影響。南寧市市委、市政府為加快城市建設(shè)，將 2020 年確定為“城市建設(shè)管理年”，并以此啟動“一年一小變，三年一中變，六年一大變” 的城市建設(shè)與發(fā)展目標，簡稱 136 目標，從而使首府南寧的市容市貌在近期內(nèi)有一個根本性的改觀，提升南寧的城市品位，塑造南寧新形象。它毗鄰粵、港、澳，面向東南亞，背靠大西南。 （六）項目背景 本項目位于民族大道與古城路交匯處，宗地實際使用面積約 ㎡（折合 畝），擬建成集商場、寫字樓、賓館、住宅為一體的綜合性樓盤，該宗地位于南寧市民族大道最熱鬧最繁華的路段，在周邊，吃、住、行、樂、購物設(shè)施一應(yīng)俱全，東有二十六中，南有電子科技廣場，大熱門購物中 心，西有廣西壯族自治區(qū)博物館和科技館，斜對面是民族廣場和華聯(lián)超市及夢之島百貨，附近有星湖市場和麻村市場及新城區(qū)郵政局，公共配套，設(shè)施齊全。周邊道路擴建，除去公共用地后，項目實際使用面積為 ㎡（折合 畝）。地上總建筑面積 ㎡，其中商場共五層面積為 16240㎡，住宅建筑面積 為 ㎡，地下總建筑面積 3248 ㎡，容積率 ，建筑密度 26%。該宗地城市環(huán)境較成熟，開發(fā)此項目將有廣闊的市場前景并取得良好的經(jīng)濟效益。隨著 南昆鐵路全線通車，南寧市已成為華南經(jīng)濟圈、西南經(jīng)濟圈和東南亞經(jīng)濟圈的連接點、中轉(zhuǎn)站和橋梁。 民族大道作為南寧的主干道，也是南寧最繁華的街道之一，但是現(xiàn)有的商場和住宅建筑不僅沒有滿足人們的消費和居住要求，也影響了城市景觀，更無法適應(yīng)南寧日益增長的商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展要求和南寧提出的建設(shè)區(qū)域性國際大都市的要求。此外，商場在一定程度上增加了就業(yè)機會、刺激消費市場，繁榮了市場經(jīng)濟，拉動了內(nèi)需。 （三）拆遷費用估算 依據(jù) 2020 南寧市公布的《城市房屋拆遷評估管理規(guī)定》（試行） ,拆遷補償費：商鋪、居民、其他補償費用暫定為 392 萬元 三 、投資環(huán)境分析 （ 一 ）南寧市概況 中心城市的地位 南寧自古以來就是中國南疆重鎮(zhèn)，清朝便有人稱之“南控交趾，東瞰潯梧，西接西田，北衛(wèi)柳桂，為粵省要樞”。 自然氣候 南寧地處北回歸線以南，受海洋氣候調(diào)節(jié)，屬亞熱帶季風區(qū)，陽光充足，雨量充沛，霜少無雪。‘ 51’，北緯 22176。南寧境內(nèi)主河流為西江最大的支流郁江，穿城而過的一段稱為邕江，匯入珠江水系。 1992 年以來，南寧市還榮幸地被國務(wù)院批準實行沿海開放城市政策，被定為全國優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市、城市綜合配套改革試點城市以及扭虧增盈試點城市。近期規(guī)劃建設(shè) 18 個萬噸至十萬噸的泊位。 （ 3）沿江的內(nèi)河口岸城市 南寧是西江水系廣西境內(nèi)的 4 個內(nèi)河口岸之一。湘桂、黔桂、黎湛和南昆鐵路在南寧交匯，使之成為粵瓊港澳西進的門戶，川黔滇藏南下出海的樞紐。 （ 2）鐵路 鐵路運輸通過 全國最先進的電氣化鐵路南昆線及湘桂線與京廣線等干線相通，可直達祖國的大江南北，其中湘桂線終點還和越南接軌。 （ 4）航運 水路運輸已開通 7 條內(nèi)河航線，沿西江逆水而上可通龍州、百色，直入云貴，順可達粵、港、澳，南寧港年貨運吞吐量 385萬噸。 （ 1）路橋通暢 全市道路總長 599 公里，縱橫交錯的 634 條道路使市內(nèi)交通四通八達； 66 座造型多樣的大小橋梁則如道道彩虹飛架于江、河、湖、溪之上，其中市區(qū)內(nèi)橫 跨邕江的大橋有 4座；全長 39公里，還有 5座大橋正在建設(shè)中，路幅 60米寬的城市快速環(huán)道已經(jīng)建成通車。 （ 4）電信發(fā)展迅猛 南寧電信從規(guī)模容量到技術(shù)層次和服務(wù)水平不斷躍上新臺階。 （二）政策法規(guī)環(huán)境 房地產(chǎn)有關(guān)法規(guī) 南寧市政府采取積極措施促進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時，拉開城市框架，拓展城市空間，推進舊城改造，加快新區(qū)開發(fā)，打通城市干道，完善配套設(shè)施，強化城市管理，努力把南寧建成具有民族特色和亞熱帶風 格現(xiàn)代園林城市。 西部開 發(fā)優(yōu)惠政策 南寧已出臺西部開發(fā)優(yōu)惠政策。從所占投資比例來看。 2020 年，南寧市的房地產(chǎn)施工總面積為 萬㎡，同比增長 %，竣工總面積為 萬㎡，同比增長 %，銷售面積為 185 萬㎡，同比增長 %，銷售總額為 億元，同比增長%； 2020 年一季度施工總面積為 萬㎡，同比增長 %，竣工總面積為 萬㎡，同比增長 倍，銷售面積為 萬㎡，同比增長 倍。本項目及時建設(shè)不僅有良好的投資環(huán)境保障，而且其經(jīng)濟前景也是非常樂觀的。隨著建設(shè)投資、竣工面積逐年增長，多渠道的房子供應(yīng)體系已基本形成。 （三）綜合分析及預測 2020 年，南寧市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房地產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)格、檔次越來越高，品種也越來越豐富。 五、建設(shè)安排 （一）建設(shè)周期 本項目建設(shè)周期，根據(jù)相關(guān)規(guī)模工程量，預計 年內(nèi)完成。 2020 年 11 月前完成基礎(chǔ)設(shè)計、畫紅線、建設(shè)規(guī)劃等房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)手續(xù)。設(shè)貸款利率按 %,則第二年需付息 : 2020 %＋｛ 2020(1＋ %)＋ 3500｝ %= 萬元 八、項目財務(wù)分析 （一）項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四） 營業(yè)稅 營業(yè)稅 =當期銷售收入 5% 所得稅 所得稅 =（當期銷售收入－總成本費用 利息 營業(yè)稅） 33% 凈現(xiàn)金流量 凈現(xiàn)金流量 =現(xiàn)金流入 現(xiàn)金流出 現(xiàn)金流出 =總成本費用＋利息＋營業(yè)稅＋所得稅 從表四中看出：此工程項目的總投資額為 萬元 ,其中建設(shè)期第一年投資 萬元，建設(shè)期第二年投資 萬元。建設(shè)期第一年后且在銷售期的 1年中，根據(jù)償還付息及地下車庫、商鋪和住宅銷售等情況的不同，導致創(chuàng)造的利潤多少有所不同。 （二）項目投資回收期 （包括建設(shè)期） 投資回收期的計算 以項目財務(wù)現(xiàn)金流量表（見表四）為準。 不考慮資金時間價值的條件下，本項目靜態(tài)投資回收期為 年＜ 年，意味著項目投資在計劃期限 年內(nèi)可全部回收，故項目可行；在考慮資金時間價值的條件下，本項目動態(tài)投資回收期為 年＜ 年，也意味著投資將在計劃期限 年之內(nèi)可全部回收，故項目可行。 十、 項目的風險分析及針對風險的市場定位 本項目的風險主要來自于全國房地產(chǎn)開發(fā)政策變化、經(jīng)濟形勢變化及本地市場的競爭，另外還有一個資金風險，本節(jié)就前三者進行分析并提出相應(yīng)對策。這是國家試圖通過抑制需求來平抑高漲房價的又一個措施。這些措施都是國家希望通過調(diào)整供給規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)。 總之，從全國范圍來講，房地產(chǎn)開發(fā)者將面對來自成本和房價的雙重擠壓，必須注意投資風險。其中，商品住宅空置面積增長 9%，占全部空置面積的 %，比去年降低 個百分點；辦公樓空置面積比去年減少 %，占全部空置面積的 4%，比上年降低 個百分點；商業(yè)營業(yè)用房空置面積增長 %，占全部空置面積的 %，比去年提高 個百分點。在房地產(chǎn)形勢仍然看好、政策仍然有利的情況下把項目做完，即是搶得了“天時”。南寧商圈的共同點就是 商場類地產(chǎn)占絕大多數(shù)，高檔寫字樓、公寓、酒店這些商業(yè)形態(tài)很少，從而導致南寧已有的商業(yè)圈更傾向于傳統(tǒng)的大眾化消費，而缺少高檔商業(yè)地產(chǎn)。在南寧高檔商業(yè)區(qū)缺失的狀態(tài)下誰能先勝出，誰就必將嘗到高檔商業(yè)帶來的巨大利益。 十一、 項目可行性評估論證結(jié)論 以上分析和研究的結(jié)果表明，本項目具有良好的投資環(huán)境和經(jīng)營條件。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 7月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020年 5月 3日－ 2020年 5月 9日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究 報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調(diào)查研究報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020年 8月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020年 15月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構(gòu) 2020年福建因此，該項目總體可行。 表四 現(xiàn)金流量表與動態(tài)贏利分析 序號 項 目 合 計 計 算 期 (年 ) 1 2 3 1 現(xiàn)金流入 0 銷售（營業(yè) 收入） 0 回收固定資產(chǎn)余值 0 0 回收流動資金 0 0 其他現(xiàn)金流入 0 0 2 現(xiàn)金流出 建設(shè)投資（不含利息） 0 流動資金 0 0 經(jīng)營成本 銷售稅金及附加 0 增值稅 所得稅 0 3 凈現(xiàn)金流量（ 12） 4 累計凈現(xiàn)金流量 計算指標： 項目財務(wù)凈現(xiàn)值（ ic=12%） = 萬元 項目投資回收期 動態(tài) =（年） 靜態(tài) =(年 ) 由上述指標可以看出，本項目財務(wù)凈現(xiàn)值 萬元為一較大的正值，投資回收期也滿足項目投資經(jīng)營期限 的要求，故本項目投資可行。對于項目的兩個塔樓，定位于高檔寫字樓及商務(wù)公寓，并引進國際著名酒店來提升形象。針對本項目的商場部分而言，本地段的商業(yè)地產(chǎn)無疑是高檔商業(yè)，因此，引入類似于紐約曼哈頓、東京銀座、北京王府井等商家進駐是取得銷售成功的有力保證。 市場風險應(yīng)對對策及本 項目市場定位 A 加快項目進展。目前我市空置高品房的主要特點是住宅、辦公樓空置進一步消化而商業(yè)營業(yè)用房空置繼續(xù)增加。 對未來的形勢而言，將可能出現(xiàn)兩個大的趨勢：一個是對房地產(chǎn)投資過熱的地區(qū)，宏觀調(diào)控下的市場風險會進一步增加，如果目前的政策沒有明顯奏效的話，未來出臺更為嚴厲的政策幾乎是肯定的，溫家寶總理在向全國人代表大會代表國務(wù)院做的報告中明確說了，“抑制房價過快上漲是重點”，也就是調(diào)控 房價已經(jīng)成為 2020 年政府調(diào)控政策的組成部分之一，這已經(jīng)毋庸置疑了。 2020 年 6 月的 121文件 ，提高了房地產(chǎn)開發(fā)門檻； 2020 年叫停協(xié)議出讓經(jīng)營性用地的“ 8這是繼 2020 年 10 月 29日房貸加息以來的第二次加息。項目的內(nèi)部收益率和標準收益率（ Ic）比較來評價方案的可行性。不包括建設(shè)期的投資回收期 =包括建設(shè)期的投資回收期－ ≤ 1 年方案即可行。 在基準收益率 I=12%的條件下本項目累計折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量為 萬元 ,大于零。由于還款期各年的還款數(shù)額不同，會導致項目在營業(yè)期內(nèi)的資金的盈余狀況有些波動。 貸款分兩期借貸：第一年貸款 2020 萬，第二年再貸款 3500 萬。安排好工作計劃，縮短建設(shè)周期提前受益?！稌r代廣場大廈》商住綜合樓位于民族