【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 有有國(guó)際經(jīng)貿(mào)大廈90個(gè)5有有有有有有無(wú)無(wú)加城大廈116個(gè)3無(wú)有有有有有無(wú)無(wú)綜藝開(kāi)元50個(gè)4無(wú)有有有有有無(wú)無(wú)萬(wàn)盛大廈50個(gè)4無(wú)無(wú)無(wú)有有有無(wú)無(wú)金洲大廈30個(gè)3無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)華福大廈60個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)開(kāi)發(fā)大廈30個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有有無(wú)無(wú)協(xié)和大廈25個(gè)5有無(wú)無(wú)有有有無(wú)無(wú)東環(huán)大廈約40個(gè)2無(wú)有無(wú)無(wú)有有無(wú)無(wú)華孚大廈無(wú)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)嘉登大廈約30個(gè)2無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)有無(wú)無(wú)無(wú)l l 中高檔寫字樓配套設(shè)施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質(zhì)量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調(diào)系統(tǒng)考慮周備。小結(jié)（1） （1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。（2） （2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來(lái)看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來(lái)看，寫字樓發(fā)展前景不容樂(lè)觀。（3） （3） 從區(qū)域房產(chǎn)上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉(cāng)儲(chǔ)和物流，預(yù)計(jì)將興建倉(cāng)庫(kù)和物流中心，其房?jī)r(jià)將不會(huì)有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。（4） （4） 蘇州寫字樓市場(chǎng)的供應(yīng)量很大，就**項(xiàng)目周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬(wàn)盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見(jiàn)：本案定位為寫字樓將面臨較大風(fēng)險(xiǎn)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn)兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開(kāi)始尋求更高品質(zhì)的居住條件，在這種需求的推動(dòng)下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場(chǎng)供應(yīng)的主體。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關(guān)系，地價(jià)翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達(dá)到了每畝250萬(wàn)元。如果建普通住宅要達(dá)到每平方米7000元才能保本，這樣的價(jià)格對(duì)一般購(gòu)房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購(gòu)房者消費(fèi)的新時(shí)尚，因而十分地走俏。據(jù)調(diào)查，在各地的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，小高層和高層的整體出售價(jià)不僅沒(méi)有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，形成需求強(qiáng)勁、去化速度相對(duì)較慢的怪現(xiàn)象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風(fēng)均十分理想。但多層住宅窖率相對(duì)比較低，無(wú)疑會(huì)增加成本，拉高房?jī)r(jià)，稍微便宜一點(diǎn)的大多位于偏遠(yuǎn)的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設(shè)計(jì)時(shí)要考慮面寬，造成小開(kāi)間、大進(jìn)深，忽略了人的需要。更由于地價(jià)問(wèn)題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來(lái)?yè)Q取面積，造成兩棟樓間的間距往往會(huì)較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。相對(duì)多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實(shí)用率高，物管費(fèi)相應(yīng)較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學(xué)校、醫(yī)院、市場(chǎng)、銀行等配套設(shè)施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。當(dāng)然高層住宅也存在通風(fēng)、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質(zhì)下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存在開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、造價(jià)高等缺點(diǎn)。二、在售小高層、高層樓盤調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 案名房型湖畔花園加城湖濱公寓天翔花園湖左岸萬(wàn)楊香樟星海人家總計(jì)套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例套數(shù)比例排名一房一廳一衛(wèi)19%19二房二廳一衛(wèi)19%40%59二房二廳二衛(wèi)41%30%71③三房二廳二衛(wèi)663%211%240%28040%34%460%1888①四房二廳二衛(wèi)216%23%112%42060%32%30%833②四房三廳三衛(wèi)8%8五房二廳二衛(wèi)56%56五房三廳二衛(wèi)9%9五房三廳三衛(wèi)6%6六房二廳二衛(wèi)44六房三廳二衛(wèi)2%2六房三廳三衛(wèi)60%60七房二廳三衛(wèi)2%2合計(jì)966313392700705763017分析：■目前市場(chǎng)上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，%。主要是這種房型比較適合核心家庭居住，但供應(yīng)量過(guò)大，市場(chǎng)空間逐漸變小?！鍪袌?chǎng)供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個(gè)房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場(chǎng)空間不錯(cuò)，但由于總價(jià)過(guò)高，使得該房型的去化速度較慢。★★★★★二房二廳二衛(wèi)（包括二房二廳二衛(wèi)）%，且這些房型的面積一般在115平方米以下，因?yàn)榭們r(jià)低，為工薪階層所接受，市場(chǎng)需求空間大，去化速度很快，往往一開(kāi)盤即被搶購(gòu)一空，這些房型也是目前市場(chǎng)供應(yīng)的空隙點(diǎn)。戶型面積配比分析面積分組套型數(shù)量比例累計(jì)比率6080m238%81100m230%%101110m200%111120m2209%%121130m256%%131140m2805%%141150m2537%%151160m2525%%161170m2197%%171180m276%%181190m2161%%191200m2126%%201m2以上257%100%合 計(jì)3017100%從上面的面積分組統(tǒng)計(jì)資料可以看出：■市場(chǎng)上供應(yīng)最多的面積在131160m2之間，%，總套數(shù)在1867套，市場(chǎng)供應(yīng)趨于飽和，未來(lái)需求較小，目標(biāo)客源面已經(jīng)非常窄?！鍪袌?chǎng)上供應(yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過(guò)大，%，相對(duì)于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢?！?，供應(yīng)比例明顯過(guò)大，從所調(diào)查的在售樓盤來(lái)看，銷售完或者預(yù)定的房型面積90%都在160平方米以下，160平米以上的套型剩余供應(yīng)量非常龐大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不容忽視?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價(jià)相對(duì)較小，市場(chǎng)承接面寬。而且從對(duì)604名參加22屆的群眾就所需面積作的調(diào)查分析： %；60~%；81~%；101~%；121~%；%，可以很簡(jiǎn)單的計(jì)算出，%，據(jù)此我們也可以得出結(jié)論：中小套型房源的市場(chǎng)需求非常強(qiáng)勁。價(jià)格分析案 名價(jià)格范圍（元/m2）均 價(jià)（元/m2）主力面積（m2）主力總價(jià)(萬(wàn)元)樓層差價(jià)（元/m2）物業(yè)收費(fèi)（元/m2月）湖畔花園33006500510018050200加城湖濱公寓/5000130/天翔花園37504600400015050春之交響38005400460050白領(lǐng)公寓595072007000220100分析：★各樓盤均價(jià)都在4000元/m2以上■樓層差價(jià)在50100元/m2★主力總價(jià)在60150萬(wàn)元/套，市場(chǎng)承接能力差，銷售去化慢。■同時(shí)也可以看出各個(gè)樓盤的主力戶型面積趨于大戶型，主力面積范圍在130220m2，供應(yīng)結(jié)構(gòu)明顯脫離市場(chǎng)需求，樓市風(fēng)險(xiǎn)過(guò)大。從23屆房交會(huì)上成交的160套房子來(lái)看，也可以很明顯的反映出房?jī)r(jià)的結(jié)構(gòu)，這次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元，其中，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套。3000元以下的固然寥寥無(wú)幾，實(shí)際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在3800元以上。 相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車場(chǎng)地上√%停車場(chǎng)地下√√√√√√%水景√√√√√%GOLF√%會(huì)所游泳池√√√%視聽(tīng)室√√√√%網(wǎng)球場(chǎng)√√%便利店√%健身房√√√√%咖啡廳√√√√%從比較表上可以看出：■中庭是絕大部分樓盤都選擇設(shè)置的配套，因?yàn)檫@樣能提高樓盤的總體形象，避免了小區(qū)整體布局呈兵營(yíng)式而顯得很單調(diào)?！鼋^大部分樓盤的停車場(chǎng)設(shè)置都選擇地下停車場(chǎng)，主要是空間利用率高，同時(shí)也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置?！鏊耙彩墙^大部分樓盤都設(shè)置的配套，迎合了消費(fèi)者的親水情 結(jié)?！瞿壳皶?huì)所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會(huì)所給業(yè)主提供