【正文】 **項(xiàng)目市場(chǎng)可行性研究報(bào)告前言第一章 項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析六、小結(jié)第三章 第三章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查一、寫(xiě)字樓地理分布特征二、蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調(diào)查四、寫(xiě)字樓的行業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 五、主要寫(xiě)字樓配套情況 六、小結(jié)第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調(diào)查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點(diǎn) 二、在售小高層、高層樓盤(pán)調(diào)查分析房型供應(yīng)量分析 戶(hù)型面積配比分析 價(jià)格分析 相關(guān)配套比較表客源客層分析小結(jié) 三、精裝修酒店式公寓市場(chǎng)分析現(xiàn)有個(gè)案情況潛在競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)案市場(chǎng)分析小結(jié)第五章：市場(chǎng)存在的問(wèn)題點(diǎn)和機(jī)會(huì)點(diǎn)第六章：“**項(xiàng)目”項(xiàng)目SWOT分析第七章：項(xiàng)目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場(chǎng)定位三、目標(biāo)客戶(hù)群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫(xiě)字樓個(gè)案調(diào)查表附件二：高層個(gè)案調(diào)查表前言宏觀審視，微觀洞查建立市場(chǎng)平臺(tái)，了解市場(chǎng)狀況尊重市場(chǎng)，以市場(chǎng)為導(dǎo)向確立市場(chǎng)可行性，鎖定目標(biāo)客源層做好產(chǎn)品規(guī)劃，提高產(chǎn)品力度揚(yáng)長(zhǎng)避短，打擊竟案缺失知己知彼，力求游刃有余第一章：項(xiàng)目背景分析一、經(jīng)濟(jì)背景蘇州經(jīng)濟(jì)建設(shè)實(shí)現(xiàn)持續(xù)快速增長(zhǎng)。2002年全市完成國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2080億元，%；，%。，%；，分別比上年增長(zhǎng)144. 6%%。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資為810億元，%。GDP運(yùn)行狀況（億元） 從GDP增長(zhǎng)走勢(shì)折線(xiàn)圖上我們可以看出，從1997年至2002年，蘇州的國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值保持穩(wěn)步快速增長(zhǎng)，年平均增長(zhǎng)率在13%左右，尤其是從2000年開(kāi)始，增長(zhǎng)更是強(qiáng)勁，%，主要原因是隨著蘇州城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的不斷改善，吸引了大量的外資進(jìn)入。 財(cái)政收入運(yùn)行狀況（億元）從走勢(shì)圖上可以看出，財(cái)政收入絕對(duì)值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)，絕對(duì)值增長(zhǎng)呈逐步加快的趨勢(shì)。從2000年起，年增長(zhǎng)率都在30%以上。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢(shì)，絕對(duì)值增長(zhǎng)幅度不斷加快。固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率從2000年起，呈現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，增幅不斷擴(kuò)大，距預(yù)算今年的投資額將達(dá)到1000億元。實(shí)際外資利用（億美元）從外資利用絕對(duì)增長(zhǎng)和年增長(zhǎng)走勢(shì)都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實(shí)際利用外資增勢(shì)強(qiáng)勁，隨著城建力度的加強(qiáng)、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴(kuò)和新區(qū)西擴(kuò)，外資利用走勢(shì)會(huì)更強(qiáng)勁。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個(gè)產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長(zhǎng)，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對(duì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動(dòng)發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系?？傮w來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)良好，預(yù)計(jì)，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會(huì)有一定的下降趨勢(shì)，第二產(chǎn)業(yè)還會(huì)有較大的增長(zhǎng)趨勢(shì)。人民生活指標(biāo)單位02年01年00年02年比01年增減%在崗職工平均工資元158191367011778市區(qū)居民人均可支配收入元10617105159274市區(qū)居民人均消費(fèi)支出元768672707027城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額億元從反映市區(qū)人民生活水平的幾個(gè)指標(biāo)來(lái)看，在崗職工平均工資逐年上升，漲幅較大，%；人均可支配收入呈逐步上升趨勢(shì)，但02年的漲幅呈現(xiàn)較大下滑趨勢(shì)，主要原因是基數(shù)較大，但從絕對(duì)值增長(zhǎng)來(lái)看，還是比較大的。隨著可支配收入的增加，人均消費(fèi)支出也呈現(xiàn)較大的增長(zhǎng)，%。值得注意的是，居民儲(chǔ)蓄余額也呈現(xiàn)較快增長(zhǎng)，%，增幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收入的增幅，說(shuō)明02年雖然一再降息，但拉動(dòng)內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來(lái)家庭教育支出較大，居民消費(fèi)管理比較理性。二、立地環(huán)境 **項(xiàng)目位置簡(jiǎn)圖：石路商圈 協(xié)和大廈 金門(mén)路 名人廣場(chǎng) 華銀大廈 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號(hào)線(xiàn)出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫(xiě)字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場(chǎng) **項(xiàng)目 工行大廈 施樂(lè)花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動(dòng) 路 商業(yè)銀行 萬(wàn)年橋大街 皇家貴賓俱樂(lè)部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫(xiě)意空間 泰讓橋 胥 江 河地理位置：**項(xiàng)目位于閶胥路和勞動(dòng)路的交界口，靠近三香路，連接**項(xiàng)目的主干道是三香路和閶胥路。交通狀況：三香路是東西走向的主干道，西連新區(qū)、東接城東。三香路今年完成了由四車(chē)道到六車(chē)道的擴(kuò)容，改善了由來(lái)已久的糟糕路況。閶胥路是南北走向的一條主干道，機(jī)動(dòng)四車(chē)道，車(chē)流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過(guò)泰讓橋?yàn)楸P(pán)門(mén)路，連接城南。即將竣工的三香路閶胥路立交，將大大改善**項(xiàng)目周邊地區(qū)的交通狀況。**項(xiàng)目南側(cè)的勞動(dòng)路機(jī)動(dòng)車(chē)道路寬不過(guò)8米，據(jù)了解，勞動(dòng)路將會(huì)拓寬；勞動(dòng)路南面的老式平房經(jīng)營(yíng)有煙雜店、水果店等，一部分已經(jīng)開(kāi)始拆遷，預(yù)計(jì)今年7月底開(kāi)展全面的拆遷工作。如果勞動(dòng)路拓寬工程如期進(jìn)行，那么**項(xiàng)目的交通狀況將進(jìn)一步改善。**項(xiàng)目距離規(guī)劃中的地鐵1號(hào)線(xiàn)有600米左右的距離，是一個(gè)步行可以接受的距離，軌道交通也是**項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)之一。地鐵1號(hào)線(xiàn)東起園區(qū)管委會(huì)，西至天平山麓，是連接園區(qū)和新區(qū)的交通干線(xiàn)。公共建設(shè)及配套：**項(xiàng)目隔閶胥路相望的高層建筑是工商銀行蘇州分行大廈。工行南面是施樂(lè)家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營(yíng)飲食和醫(yī)藥。**項(xiàng)目東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。蘇州市城市規(guī)劃展示館是有蘇州城市建設(shè)發(fā)展有限公司建設(shè)，由蘇州市建筑設(shè)計(jì)研究院設(shè)計(jì)，由蘇州二建承建，預(yù)計(jì)2004年底竣工。在建的城市規(guī)劃展示館為現(xiàn)代館，地下車(chē)庫(kù)面積4000平方米，投資總額已達(dá)1億元以上。附近有華聯(lián)超市、菜市場(chǎng)、皇家貴賓俱樂(lè)部等。**項(xiàng)目周邊配套情況一覽表配套類(lèi)別名稱(chēng)娛樂(lè)設(shè)施佳福保齡球館、胥城娛樂(lè)總匯、皇家貴賓俱樂(lè)部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學(xué)附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學(xué)校蘇州市第十六中學(xué)超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門(mén)分理處公園本案北側(cè)擬建綠化廣場(chǎng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)胥門(mén)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運(yùn)行狀況（一）、綜合景氣指數(shù)運(yùn)行狀況分析：從整個(gè)走勢(shì)上來(lái)看，景氣綜合指數(shù)呈穩(wěn)步上升趨勢(shì)，說(shuō)明蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)總體走勢(shì)良好.2003年1季度房地產(chǎn)景氣狀況上升最快，，說(shuō)明1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展強(qiáng)勁，并繼續(xù)呈現(xiàn)上揚(yáng)趨勢(shì)。從02年4季度開(kāi)始，由于受到有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列旨在規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)購(gòu)房消費(fèi)信貸政策等利好因素的刺激，指數(shù)增勢(shì)強(qiáng)勁，走勢(shì)呈近似直線(xiàn)攀升。受央行最近出臺(tái)的消費(fèi)信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢(shì)可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風(fēng)險(xiǎn)與房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，但在一定程度上也可能挫敗市場(chǎng)信心。（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱(chēng)指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點(diǎn)）與上季度相比增減（點(diǎn)）綜合景氣指數(shù)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)資金來(lái)源指數(shù)土地購(gòu)置指數(shù)土地開(kāi)發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開(kāi)工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個(gè)分類(lèi)指數(shù)來(lái)看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運(yùn)行狀況明顯好于去年。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，%，繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，這一指標(biāo)也是拉動(dòng)綜合指數(shù)上升的主要力量。 土地購(gòu)置指數(shù)：截至3月份，比上年同期、上季度均有明顯下降，說(shuō)明土地購(gòu)置指數(shù)有回落趨勢(shì)，主要原因是受到國(guó)土資源局下發(fā)的“清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控”這一政策的影響?？罩妹娣e分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)：截至3月份，%。，比去年同期略有提高，這也說(shuō)明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁?？⒐っ娣e分類(lèi)指數(shù)：自從2002年第2季度以來(lái)，該分類(lèi)指數(shù)一直運(yùn)行在高位，、說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)：1季度，全市商品房實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為2412元/平方米，其中住宅均價(jià)為2245元/平方米，%、%。該分類(lèi)指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會(huì)縮小市場(chǎng)需求面，給樓市帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析（一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì)2002年，%；，%；，%。施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)，2003年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到進(jìn)一步的緩解。，%，；，%；，%，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，%。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn)①.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速2002年的蘇州樓市在有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)幅度，全年房地產(chǎn)投資首次突破百億元大關(guān)，，%。，%，%，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。②.高檔住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開(kāi)工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對(duì)于施工面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的失調(diào)，必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展帶來(lái)一定程度上的影響。③.供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤(pán)化現(xiàn)象2002年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。大盤(pán)時(shí)代是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。④.外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)