【文章內(nèi)容簡介】 計圖相比較，被訪者現(xiàn)在居住的面積就顯得太過局促。兩室一廳的房子，只有 5170 平方米。不僅如此，被訪者現(xiàn)在居住戶型一室一廳13%兩室一廳58%三室一廳29%被訪者現(xiàn)在居住的面積617013%516035%5 0 以下30%9 1 1 0 01%8 1 9 01%7 1 8 018%50 平米以下的房子還有 30%的人在住， 71 平米以上的僅占了 20%。這些數(shù)字充分說明了 大廠區(qū)居民的住房現(xiàn)狀的惡劣情況。 從上圖中可以看到，被訪者的家庭常住人口還主要是以三口之家為主，五人家庭（三代人）和兩人家庭（一代）也占了較大的一部分，但兩者相對三口之家還是少數(shù)。 從上圖中可以看出，被訪者中對自己的房子滿意的不過 14%，基被訪者的住宅現(xiàn)在居住的人口數(shù)1人6%2人17%3人58%4人3%5人16%被訪者對住房現(xiàn)狀滿意程度滿意14%基本滿意43%不滿意40%非常不滿意3%本滿意占了 43%，不滿意和非常不滿意也占了 43%，說明總體上大廠人對自己的住房現(xiàn)狀很不滿意。 從圖中可以看到被訪者認(rèn)為現(xiàn)在的住房現(xiàn)狀最主要是面積太小，其次是戶型不合理，還有現(xiàn)在的社區(qū)物業(yè)管理太差，社區(qū)檔次低，安全性差，社區(qū)環(huán)境差也是比較重要的不滿意原因。 消費者需求狀況分析 %%%%%%%%%%%%%面積小戶型不合理 物業(yè)管理差 社區(qū)檔次低安全性差環(huán)境差被訪者認(rèn)為不滿意住房現(xiàn)狀的原因從圖中可以看出，消費者購房的主要原因有兩點，即原住房面積太小和戶型不合理，兩者相加超過了其他所有原因的總和。這充分說明了從最實際的最表面化的方面來說大廠區(qū)的居民買房的潛力是巨大的，和上文中提到的被訪者對現(xiàn)在住房不滿意的原因以及他們的住房現(xiàn)狀是相呼應(yīng)的。而子女結(jié)婚用房也是買房的另外一大原因。 從消費者計劃的購房時間統(tǒng)計圖可以看出，消費者在一年以內(nèi)有買房大算的只占了 13%，而三年之內(nèi)買房的人去占了 68%，說明了消費者購房原因 %%%%%%%%%原住房面積太小原戶型不合理 子女結(jié)婚用房 方便子女上學(xué)社區(qū)規(guī)模小，品質(zhì)差物業(yè)管理不好 自己結(jié)婚用房交通不方便拆遷房產(chǎn)投資消費者計劃的購房時間兩年之內(nèi)19%三年之內(nèi)68%一年之內(nèi)8%半年之內(nèi)5%大廠區(qū)潛在的購房需求還是很大的。 從上圖中也同樣可以看到，除過對單 位面積價格的關(guān)注以外，消費者最關(guān)心的還是戶型和房屋面積，而社區(qū)狀況社區(qū)環(huán)境等因素都不是怎么重要的因素。圖中數(shù)據(jù)還進(jìn)一步說明了大廠區(qū)居民買房的觀念還比較實際，價格還是大廠人關(guān)注的第一因素，而對戶型的要求、對房屋面積的要求源于對現(xiàn)有住房戶型和過小面積的不滿。 消費者買房時最關(guān)注因素 %%%%%%%單位面積價格戶型房屋面積 社區(qū)環(huán)境 交通狀況子女上學(xué)方便與否離父母住的地方遠(yuǎn)近從 上 圖 可 以 看 出 ， 消 費 者 在 看 房 選 房 時 看 中消費者愿意承受總房價25萬以內(nèi)46%263039%31355%36407%41萬以上3%的還是住宅的最基本用途的空間，說明了大廠區(qū)的購買人群還是比較偏向生活型、經(jīng)濟(jì)型。而從消費者愿意承受的總房價數(shù)字統(tǒng)計結(jié)果來看，大部分的人還只是愿意將總房款控制在 25 萬元一次下。僅次于它的也是在 2630 之間的總房款定位。 %%%%%%%%%%%%客廳 主臥 次臥買房最關(guān)注的三個空間 從上圖可以看到，消費者對住宅面積的需求大概在 80110 之間，這實際上也是同居民的消費現(xiàn)狀中演化而來的?，F(xiàn)在居住的面積過小使得居民對 8090 平米和 120 平米的區(qū)分沒有太大觀念上的關(guān)注。 計劃購買的套型34%18%36%10%1% 1%兩房兩廳一衛(wèi)兩房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)三房兩廳兩衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)躍層 從消費者計劃購買的套型統(tǒng)計圖來看，兩房兩廳一衛(wèi)和三房兩廳一衛(wèi)的需求量是最大的。值得注意的是，同時兩房兩廳的戶型一個衛(wèi)生間更受歡迎。三房兩室一廳比起三房兩室兩衛(wèi)暢銷要的多。 消費者的計劃購買面積9110042%10111022%1311401%1211305%1111206%809024%從計劃購買的住宅類型來 看，小高層與多層相差不大，比較多的人喜歡小高層，但還是不太喜歡 9 層左右的小高層。 小結(jié)： 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展時間較短，住房的現(xiàn)狀還停留在有房住的基礎(chǔ)上，住房的面積和戶型都相對較差，表現(xiàn)出的購房欲望強(qiáng)烈，且需求特點清晰，這給項目的定位提供了一定的依據(jù)，同時為項目的成功找到了一個強(qiáng)有力的支撐點。 2． 3 項目板塊分析 2． 3． 1 項目板塊地段劃分 本項目的地理位置位于南京市六合區(qū)，屬于江北板塊。該板塊位于長江以北，市場正處于升溫階段。對該板塊的細(xì)分，可定為三類地段： 第一類地段為： 從長江大橋到高新技術(shù)開發(fā)區(qū)的浦 口地區(qū)，此地段交通方便，與南京市區(qū)僅一橋之隔，以明發(fā) 濱江新城為代表的幾個規(guī)模在 1000 畝以上的大盤都集中在此區(qū)域，市場的現(xiàn)實供給量和計劃購買的住宅類型小高層48%多層42%高層8%連體別墅2%潛在供給量都非常大。此區(qū)域擁有國家級高新技術(shù)開發(fā)區(qū)及南京主要幾個裝飾城，同時也是南京城區(qū)市民夸江購房的首選之地。 第二類地段為： 目前的沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)（原南京市大廠區(qū)），此地段相對第一類地段距離南京市區(qū)相對較遠(yuǎn)，區(qū)域內(nèi)擁有如：揚子石化等幾家國有大型企業(yè)，由于各個大型國有企業(yè)以前采取福利分房的原因，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的發(fā)展只有三年的時間，市場上現(xiàn)實供應(yīng)量較小，潛在供應(yīng)量較大，且客戶存 在流失現(xiàn)象。由于企業(yè)存在污染原因，此區(qū)域吸引城區(qū)市民來購房的可能較小， 第三類地段為： 六合地區(qū)（原南京市六合縣），該地段距沿江工業(yè)開發(fā)區(qū) 20 公里，是大廠區(qū)和六合縣區(qū)劃調(diào)整后的行政中心，目前的房價相對沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)要低 200— 400 元 /㎡ ，對南京城區(qū)的吸引力較小，但對沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)居民仍有一定的吸引力。 阿爾卡迪亞項目處于江北板塊的第二類地段 —— 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)，該地段吸引第一類地段和第三類地段潛在購買力的能力非常小，同時還面臨著客戶向這兩類地段流失的壓力。 2． 3． 2 項目所在地段總體規(guī)劃 住宅規(guī)劃 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)將建成以揚子石化等一批大型企業(yè)為主體的、兼具科研、居住功能的綜合性片區(qū)。區(qū)內(nèi)由于一些大型企業(yè)的存在，造成環(huán)境存在一定的污染。項目要成功，就要把建成一個綜合素質(zhì)高的高標(biāo)準(zhǔn)住宅小區(qū)作為開發(fā)方向。 配套規(guī)劃 地段內(nèi)總體的配套設(shè)施比較齊全。同時在此基礎(chǔ)上將與開發(fā)同步中小學(xué)設(shè)施（與項目相鄰）合一個變電站，解決地段內(nèi)唯一不足：用電負(fù)荷不夠。 道路規(guī)劃 地段內(nèi)的道路規(guī)劃成熟，道路網(wǎng)發(fā)達(dá)。項目周圍的經(jīng)五路和緯二路將在 2020 年 10 月份修建完成。 小結(jié)： 目前在水、電 配套上還不能滿足項目的需要，需要政府盡快解決。 2． 3． 3 地段功能 沿江工業(yè)開發(fā)區(qū)的總體功能定位為工業(yè)、科研、居住的綜合區(qū)?？v觀此地段，本項目周圍樓盤功能定位具有單一性，主要是經(jīng)濟(jì)適用房和單位福利房在此區(qū)域內(nèi)分布。對本項目而言，要建成一個高標(biāo)準(zhǔn)、高素質(zhì)的居民住宅生活區(qū)，是本項目取得成功的指導(dǎo)方向。本項目將在此地段扮演一個領(lǐng)導(dǎo)者的角色，控制消費群的流失和推動居民二次置業(yè)。 2． 3． 4 板塊開發(fā)動態(tài) 江北板塊是繼江寧板塊之后，南京房地產(chǎn)市場的又一個焦點，以其特有的自然風(fēng)光、生態(tài)環(huán)境及價格優(yōu)勢，成為 南京市民置業(yè)的有一片熱土。另外，南京市政府為了刺激江北房地產(chǎn)市場的發(fā)展，出臺了一些政策來刺激市場。 江北板塊今年來推出的樓盤如下： 第一類地段：碧云山莊、石林快樂城、 嘉泰隆、翡翠城、華僑城、旭日華庭、浦東花園、江畔明珠廣場、明發(fā)濱江新城、大華錦繡家園。 第二類地段：滕泰花園、福基國際花園、寶潤花園、水榭花苑。 第三類地段：華歐國際友好城、龍池翠洲、新加坡花園城、秀林水苑、百合園。 小結(jié)： 隨著江北房地產(chǎn)市場供應(yīng)量的放大，樓盤之間的競爭將越來越大，而且競爭格局也在不斷的發(fā) 生變化，目前在江北已經(jīng)出現(xiàn)了一批規(guī)模在一千畝以上大盤，這將給江北房地產(chǎn)市場帶來很大沖擊。 2． 3． 5 板塊價格水平 江北板塊房地產(chǎn)物業(yè)以住宅為主，價格段的劃分并不十分明顯，以地段劃分，總體上可以劃分為三個價格區(qū)。 地 段 樓 盤 均 價 第一類地段 旭日華庭 2900 元 /平方米 華僑城 2900 元 /平方米 江畔明珠廣場 2930 元 /平方米 明發(fā)濱江 3100 元 /平方米 第二類地段 福基國際花園 2400 元 /平方米 藤泰花園 2400 元 /平方米 第三類地段 華歐國 際友好城 2600 元 /平方米（精裝修） 龍池翠洲 2400 元 /平方米 新加坡花園城 2200 元 /平方米 由上表可見，第一類地段的價格和二、三類地段價格差距并不大，而二、三類地段的價格差距則更小。支持一類地段價格主要為臨長江、距離市區(qū)近及交通三個因素。二、三類地段價格與一類地段的差距，其主要原因：第一是環(huán)境因素、第二消費者對價格比較敏感，當(dāng)價格達(dá)到一定水平，消費者向第一類地段流失將會變得很明顯。 2． 3． 6 板塊項目分析 第一類地段項目分析： 江畔明珠廣場 裝修狀況： 毛坯 建筑類別 ： 小高層、多層 物業(yè)地址： 浦口大橋北路 20 號 交通狀況： 149 路、 159 路、 136路、 614 路、鹽浦線、鼓珍線、鼓揚線、漢江線 。 開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證： 辦理中 （無銷售證） 起 價： 2600 元 /平方米 ， 均 價： 2900 元 /平方米 最低價： 2830 元 /平方米 ， 最高價： 3150 元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 主力 戶型 ： 3 室 2 廳 ㎡ 、 2 室 2 廳 ㎡ 2 室 2 廳 ㎡ 、 2 室 2 廳 ㎡ 開盤時間： 2020105 占地面積： 70300 平方米 ， 容 積 率： 停 車 位： 650 個， 建筑面積： 184500 平方米 綠化率： % 石林 快樂城 裝修狀況： 毛坯 建筑類別： 多層 物業(yè)地址 ： 浦口浦珠路 126 號 交通狀況： 漢江線 、鼓珍線、 鹽浦線 開 發(fā) 商： 南京石林房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銷 售 證： 浦房銷第 04010 號 均 價： 2750 元 /平方米 付款方式： 一次性或按揭 物業(yè)類別： 普通住宅 開盤價： 2500 元 /平方米 恒輝 .翡翠城 物業(yè)類別： 公寓 付款方式 ： 一性次或按揭 裝修狀況： 毛坯 建筑類別 ： 小高層、多層 物業(yè)地址： 浦口浦珠北路 110 號 開盤時間 ： 2020810 交通狀況： 60鹽浦線、鼓 揚 線、江漢線、浦葛線 入住時間 ： 202011， 開 發(fā) 商： 恒輝房地產(chǎn) 占地面積 ： 73000 平方米 ， 銷 售 證： 浦房銷第 04018 號 建筑面積 ： 115000 平方米 ， 均 價： 2600 元 /平方米 容 積 率 ： ， 售 樓處地址 ： 浦珠北路 110 號 綠化率 ： 36% 總 戶 數(shù) ： 936 停 車 位 ： 285 明發(fā)＊濱江新城 整個社區(qū)占地 1600 畝，建筑面積 160 萬平方米，其中住宅建筑面積 140 萬平方米，商業(yè)建筑面積 20 萬平方米。 綠化率： 40%， 建筑形態(tài)： 包括小高 層、高層及聯(lián)排別墅、獨立別墅。 交通： 江漢線、鼓揚線、 603W、鹽浦線、浦葛線等多 配套 ：鄰近浦口區(qū)小紅花幼稚園（市重點）、浦口區(qū)實驗小學(xué)（省重點小學(xué)）、省級示范中學(xué)十七中。社區(qū)內(nèi)設(shè)有五所幼兒園、兩所小學(xué)、一所中學(xué)，充分滿足業(yè)主子女就學(xué)的需要；三座大型會所，兩個商業(yè)中心。 景觀 ：與籌建中 11 萬平方米北堡中心公園連成一片，獨享 公里長江黃金岸線 賣點訴求： A、 土地未來 B、建筑生活 C、風(fēng)景靈韻 11 月 28 號開盤，首期 60 萬平米 開盤起價： 2608 元 /平方米 最高價： 4200 元 /平方米 （觀景樓） 第二類地段項目分析： 騰泰花苑 建筑類別： 多層、小高層