【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 度假景區(qū)，還促進(jìn)了當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，推動(dòng)了城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程。青城湖項(xiàng)目前期的土地整理，提高了土地資源利用的有效性，綜合開發(fā)建設(shè)完成后將極大地的旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而有效帶動(dòng)周邊地區(qū)的商業(yè)、餐飲、娛樂(lè)、交通等相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對(duì)改變當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè) 施，解決剩余勞動(dòng)力，提高農(nóng)民收入有重大的影響。 （ 2）以青城湖都江堰山水文化為依托，旅游休閑運(yùn)動(dòng)和房地產(chǎn)業(yè)作基礎(chǔ)，突出主體，有效利用地理位置和條件，既是解決“三農(nóng)”問(wèn)題的治本之策，又是推動(dòng)城鄉(xiāng)一體的基本方法，同時(shí)也是保護(hù)生態(tài)、環(huán)境、有效利用資源的必然選擇。本項(xiàng)目搬遷農(nóng)民實(shí)行集中居住的農(nóng)民群眾，實(shí)現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定的就業(yè)和持續(xù)增收，改變項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)和周邊人民群眾的生產(chǎn)生活方式，使廣大群眾得到更多的實(shí)惠。樹立以人為本，建設(shè)和諧社會(huì)，確保安定團(tuán)結(jié)。青城湖公司將對(duì)區(qū)域內(nèi)的搬遷安置農(nóng)戶，采取不同的形式進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)，使被安置人員 掌握一定的勞動(dòng)技能，達(dá)到行業(yè)用人單位要求。同時(shí)青城湖項(xiàng)目將極大地促進(jìn)當(dāng)?shù)氐谌a(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民提供 6001000 個(gè)就業(yè)崗位，對(duì)被搬遷區(qū)域內(nèi)的適齡農(nóng)民全部安排就業(yè)，保證當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和農(nóng)民的可持續(xù)發(fā)展。 第六章 整理土地建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 整理土地 （ 1）整理范圍、周期資金 整理土地位于都江堰市柳街鎮(zhèn)，羊馬河段長(zhǎng)約 4000m，寬約 300700m，牽扯的村組有同樂(lè)村、集祥村、紅雄村、水月村、柳順街、民安村范圍，總整理土地約 2500畝，整理土地工程期為兩年。整理土地的屬性有河灘地，一般耕地，拆 院并院掛鉤指標(biāo)地，預(yù)計(jì)投入整理土地資金成本 9100 萬(wàn)元， 9100萬(wàn)元包括地面附著物土地青苗、林、樹、木等補(bǔ)償。 （ 2）土地儲(chǔ)備 經(jīng)綜合整理，達(dá)到熟地的效果有土地平整，道路修建、湖面形成堤壩護(hù)坡修建，雨污水管網(wǎng)埋設(shè)，水、電、氣到位等土地整理完成后經(jīng)政府相關(guān)部門驗(yàn)收合格后，交都江堰市國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心。 （ 3）流程模式 本項(xiàng)目的土地整理是由成都仙圳房地產(chǎn)有限公司與都江堰市人民政府指定的都江堰國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)辦理用地手續(xù)，掛牌和拍賣前的所有準(zhǔn)備工作，由成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司和青城湖公司負(fù)責(zé)籌集土地整理資 金，并兼管資金的用途負(fù)責(zé)完成土地整理基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)工作，整理土地合格后交土寺儲(chǔ)備中心。 整理規(guī)模 （ 1）總用地面積約 2500畝，主題體湖面占地約 900畝，綠化節(jié)點(diǎn)公共設(shè)施占地約 800畝，房地產(chǎn)綜合開發(fā)占地約 800畝的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。 （ 2）主體湖面，主體湖面分為三個(gè)梯級(jí)湖面為上壩、中壩、下壩、上壩設(shè)計(jì)在成青旅游快速通道北則 80m處，長(zhǎng) 80m，寬 6m，高以設(shè)計(jì)專家測(cè)量高程論證為準(zhǔn)，含有交通組織供車輛游客觀光通行的主要旅游通道，屬該項(xiàng)目最重要的壩堤之一。中壩設(shè)計(jì)在成青線與南約 1000m處（柳街至沿江老橋旁，壩 長(zhǎng) 30m（另加附堤壩），壩寬 4m，壩高以專家設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）為欄水滾水壩堤，形成景區(qū)游客步行環(huán)線通道。下壩設(shè)在本項(xiàng)目與南距中壩約 800m 處，壩長(zhǎng) 30m，溢水壩（另加附堤壩）壩寬 6m，壩高（以專家設(shè)計(jì)為準(zhǔn)）含有 6m寬的交通組織與觀光走廊并為一體，為該項(xiàng)目的重要工程道路建設(shè)土地平整，管網(wǎng)埋設(shè)綠化帶點(diǎn)等。 （ 3）護(hù)坡 湖面形成后，按設(shè)計(jì)應(yīng)是 m的護(hù)坡建設(shè)工程，湖周邊設(shè)計(jì)為 m旅游觀光欄桿。 （ 4）湖面 上湖約 280畝的湖面，平均深為 4m，儲(chǔ)水量為 m，中湖約 370畝的湖面，平均水深為 4m，儲(chǔ) 水量為 立方 m。下湖為溝渠湖面約 250畝的湖面，平均水深為 4m，儲(chǔ)水量為 m。 （ 5）保護(hù)湖水清潔度 沿湖岸線兩邊建設(shè)排污系統(tǒng)，湖岸周邊生活用水，非生活用水（地表水除外）均不流（排）入 湖中，順從湖的污水管網(wǎng)排入污水處理廠，通過(guò)處理達(dá)標(biāo)后，排入老羊馬河府下游。 （ 6）公共設(shè)施 按總體規(guī)劃，本項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)性用地占 800 畝，主要用于公共設(shè)施建設(shè)工程，圍湖觀景道路為 10公里，項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)道路、主體公園、會(huì)所、停車場(chǎng)、五星級(jí)賓館、地方特色藝術(shù)品、禮品網(wǎng)點(diǎn)、游樂(lè)場(chǎng)、公共衛(wèi)生間、垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)站，污 水處理廠以及其它配套設(shè)施等建設(shè)（水、電、氣截管配送站）。 （ 7）綜合開發(fā)建設(shè) 總規(guī)約 2500畝內(nèi)，房地產(chǎn)綜合開發(fā)建設(shè)用地占 800 畝，該地在基礎(chǔ)設(shè)施驗(yàn)收后作用二期建設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)用地，按國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)定位的居住組團(tuán)，建筑面積約 53 萬(wàn) m2，高檔別墅國(guó)際社區(qū)。 建設(shè)內(nèi)容 （ 1）由于本項(xiàng)目為生態(tài)旅游、度假、綜合性大型工程，除功能區(qū)域自身建設(shè)外，規(guī)劃區(qū)還作總體基礎(chǔ)設(shè)施配套工程，控制目標(biāo)是：保證非營(yíng)利性配套公共設(shè)施和公共設(shè)施的用地系統(tǒng)布局，從而保證規(guī)劃區(qū)建成后經(jīng)濟(jì)，社會(huì)生活可持續(xù)發(fā)展和市政設(shè)施正常運(yùn)行，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)內(nèi)容 包括：土地平整、道路、形成湖泊，綠化節(jié)點(diǎn)、管網(wǎng)、自來(lái)水廠、天然氣截管、變電站接輸，污水處理廠，公共衛(wèi)生間、垃圾集中轉(zhuǎn)運(yùn)、通訊、光纖、光纜等建設(shè)內(nèi)容。 （ 2）建設(shè) 該項(xiàng)目形成三個(gè)梯級(jí)湖泊是主要設(shè)施工程，堤壩采用鋼筋砼筑或同時(shí)有欄水、防洪、泄洪等功能。 （ 3）排污工程，本項(xiàng)目排污工程主要以管道埋設(shè)的方式順項(xiàng)目區(qū)域道路從北向南排放，項(xiàng)目南端規(guī)劃設(shè)計(jì)一個(gè)日處理 3000 噸污不處理廠，污水通過(guò)凈化后達(dá)標(biāo)、排放下游老河床，區(qū)域內(nèi)的生活污水均通過(guò)管道進(jìn)入污水處理站，不會(huì)污染湖面水系，確保水質(zhì)和生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)的發(fā)展。 （ 4）供水 工程由于景區(qū)距城區(qū)較遠(yuǎn)，采取擴(kuò)建水廠供應(yīng)，所有生活，非生活用水均由規(guī)劃區(qū)水廠統(tǒng)一供應(yīng)。管網(wǎng)建設(shè)規(guī)模將按未來(lái)發(fā)展呈現(xiàn)一體化容量配置，建設(shè)一座日供水量 3000 噸的自來(lái)水廠。 （ 5）供電工程由規(guī)劃統(tǒng)一建設(shè)一座 80kv變電站統(tǒng)一供電，所有區(qū)域?qū)嵭械叵鹿芫W(wǎng)埋設(shè)電纜、電線，不影響景區(qū)環(huán)境。 （ 6）通訊光纖設(shè)施工程，由都江堰市統(tǒng)一供配景區(qū)設(shè)置集中站，按城市化標(biāo)準(zhǔn)配備。 （ 7）圍湖觀景道路按規(guī)劃建設(shè)長(zhǎng)約 10公里圍湖觀景道路，寬 68米，根據(jù)景區(qū)規(guī)劃要求減少 噪聲，采用瀝青路面。 （ 8）供氣工程，根據(jù)景區(qū)的需求量配置，滿足二期 53 萬(wàn) m2 國(guó)際社區(qū)容量，配供氣輸送站和管網(wǎng)。 （ 9）公共設(shè)施：項(xiàng)目新建 8座公共衛(wèi)生間，配置 1500個(gè)垃圾桶，垃圾桶以采用分類垃圾桶，公園內(nèi)建設(shè)一個(gè)專門的垃圾中轉(zhuǎn)站，將垃圾箱中垃圾集中到中轉(zhuǎn)站，由城市垃圾車收運(yùn)至成都市固體廢物衛(wèi)生外現(xiàn)場(chǎng)。 （ 10）布局原則：根據(jù)景區(qū)組織，景點(diǎn)的聯(lián)系，道路的鋪設(shè)分不同此設(shè)地布局公共設(shè)施，做到合理、有利于市民游客瀏覽活動(dòng)和休息，公共設(shè)施分布不是場(chǎng)質(zhì)分布在各景區(qū)，而是有所側(cè)重。 第七章 資金來(lái)源與工程投資估算使用 資金來(lái)原 本項(xiàng)目準(zhǔn)備采用自籌資金和 銀行貸款相結(jié)合的方式籌資，其中自籌資金占投資額 70%，銀行貸款為 30%有償資金，銀行貸款用于項(xiàng)目建設(shè)期間流動(dòng)資金，企業(yè)自籌資金的 70%主要用于項(xiàng)目期征用土地?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)中主要工程項(xiàng)目，保證項(xiàng)目資金順利建設(shè)。 資金使用與管理 公司將嚴(yán)格按照與政府的合同協(xié)議，和國(guó)土局土地儲(chǔ)備中心財(cái)政部門開設(shè)的共管帳產(chǎn)開發(fā)資 金，建設(shè)工程項(xiàng)目法人制的原則使用資金。本著先用自己的，再用銀行的精神。首先使用公司自籌資金投入，不夠部分再使用銀行資金，嚴(yán)格按照建設(shè)進(jìn)度使用資金，銀行貸款資金的使用，如實(shí)向上設(shè)主管部門匯報(bào)。 根據(jù)建設(shè)進(jìn)程來(lái)安排資金的年度使用計(jì)劃，本項(xiàng)目建設(shè)總面積約 2500畝，分別為湖面 900畝，綠化節(jié)點(diǎn)為 800畝，房地產(chǎn)建設(shè)為 800畝。項(xiàng)目建設(shè)期為 5年。 2021年 月 日到 2021年12月，分為兩期，一期為基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，二期為綜合開發(fā)建設(shè)。一期基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)占總投資的 20%，二期占總投資的 80%。一期土地整理合格后交政府職能部門驗(yàn)收，由國(guó)土地儲(chǔ)備中心競(jìng)拍，競(jìng)拍成功后扣除成本取得合法手續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)，（如本公司取得土地）扣除的成本資金注入二期綜合開發(fā)，以滾動(dòng)式運(yùn)作。 估算依據(jù) （ 1）土建工程：采用投資投標(biāo) 估算法，投資投標(biāo)依據(jù)《四川省土建工程計(jì)價(jià)定額》 SCD22021，《四川省建設(shè)工程費(fèi)定額》 SCQT2021，《全國(guó)統(tǒng)一安裝工程預(yù)算定額四川估價(jià)表》 SGDS2021，并參照公司已建筑造價(jià)進(jìn)行測(cè)算，和同類似項(xiàng)目情況估算方式。 （ 2）開辦費(fèi)：報(bào)建費(fèi)，專題報(bào)告費(fèi)，基建勘察設(shè)計(jì)的前期工作費(fèi)參照同類項(xiàng)目估計(jì)。 預(yù)備費(fèi)：其本預(yù)備費(fèi)和漲價(jià)預(yù)備費(fèi)分別按相應(yīng)工程費(fèi)用 5%計(jì)。 （ 3）、根據(jù)都江堰市土地儲(chǔ)備中心與成都仙圳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司簽訂的《土地整理合作協(xié)議》，雙方合作整理的土地面積約 2500畝，實(shí)際面積的市地籍測(cè)繪隊(duì)測(cè)量 的面積為準(zhǔn)。 （ 4）土地整理涉及都江堰市都街鎮(zhèn)同樂(lè)村，集祥村，紅雄村，水同村，柳順村，民安村共約4000m長(zhǎng) 300— 700m寬，部分拆遷安置，共有拆遷產(chǎn) 10戶，人員 45人，應(yīng)搬遷房屋面積 ，砂石場(chǎng)了座共 480m2達(dá)建房屋 200m2，水塔一座先砂場(chǎng)座 160m2。 （ 5）投入整理規(guī)模：土地整理總規(guī)模為 2500畝，旅游產(chǎn)業(yè)占 800畝，生態(tài)湖而占 900畝，房地產(chǎn)建設(shè)用地占 800畝。 （ 6）投入內(nèi)容 基礎(chǔ)設(shè)施配套包括：土地平整、圍湖區(qū)域道路、湖面形成、護(hù)坡?？玻虊谓ㄔO(shè)管網(wǎng)埋設(shè)、圍湖欄桿、變電站、配氣 站、供水廠、污水處理廠、垃圾中轉(zhuǎn)站、公共衛(wèi)生間、垃圾集中箱等基礎(chǔ)設(shè)施。 工程項(xiàng)目估算金額 根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行政策的建設(shè)工程同類估算法估算： 一期工程項(xiàng)目投資估算 表 5： 序號(hào) 工 程 項(xiàng) 目 數(shù) 量 單 價(jià) 余 額 備 注 一 土地費(fèi)用 1 湖面用地整理成本 900 畝 3 萬(wàn)元 /畝 2700 萬(wàn) 含青苗拆遷安置補(bǔ)償 2 經(jīng)營(yíng)性用地整理成本 800 畝 3 萬(wàn)元 /畝 2400 萬(wàn) 含青苗拆遷安置補(bǔ)償 3 房地產(chǎn)建設(shè)用地整理成本 800 畝 3 萬(wàn)元 /畝 4000 萬(wàn) 含青苗拆遷安置補(bǔ)償 合計(jì) 9100 萬(wàn) 二 圍湖觀景區(qū)域內(nèi)道路工程建設(shè) 1 圍湖觀景道路（瀝清油路面） 10 公里 35/公里 350 萬(wàn) 6— 8m 寬 2 區(qū)域內(nèi)旅游通道（水泥路面） 15 公里 3/公里 45 萬(wàn) 1— 3m 寬 3 規(guī)劃、測(cè)繪放線設(shè)計(jì)出圖 20 萬(wàn) 區(qū) 合計(jì) 415 萬(wàn) 三 區(qū)域周邊漏斗渠以及區(qū)域內(nèi)生態(tài)水渠工程建設(shè) 1 區(qū)域周邊漏斗渠工程建設(shè) 10 公里 182/m 182 萬(wàn) 深 60寬 60高 60 公分 2 生態(tài)排水渠工程建設(shè) (區(qū)域內(nèi) ) 8 公里 100/m 80 萬(wàn) 深 40寬 40高 40 公分 合計(jì) 262 萬(wàn) 四 土地平整工程建設(shè) 平 方公里 600/ 平方公里 900 萬(wàn) 區(qū) 五 湖面整理三個(gè)湖面挖方工程建設(shè) 300 萬(wàn) 方 10/m3 300 萬(wàn) 湖面形式 六 護(hù)坡工程建設(shè) 9000m 220/m 1980 萬(wàn) 七 三個(gè)梯級(jí)湖、湖堤壩工程建設(shè) 1 上湖含交通組織、溢水壩 100m 120 萬(wàn) 120 萬(wàn) 2 中湖含交通旅游觀光、溢水壩 200m 180 萬(wàn) 180 萬(wàn) 3 下湖含交通組織、溢水壩 150m 150 萬(wàn) 150 萬(wàn) 合計(jì) 450 萬(wàn) 八 圍湖護(hù)欄工程建設(shè) 9000m 130/m 117 萬(wàn) 不銹鋼 九 供水工程建設(shè) 日供水 3000 噸 1 建設(shè)自來(lái)水廠（房屋、水塔） 1 150 150 萬(wàn) 2 供水設(shè)備 1 132 132 萬(wàn) 套 3 給水主管分管（ DRN50、 DN80） 1 500 500 萬(wàn) 區(qū) 合計(jì) 782 萬(wàn) 十 供電工程建設(shè) 80 千伏 1 修建配電房屋 100m2 1400/m2 14 萬(wàn) 2 配置 的變壓器 3 108 萬(wàn) 324 萬(wàn) 3 高壓、低壓儀表、配電柜箱、安全保護(hù)設(shè)施 1 100 萬(wàn) 100 萬(wàn) 套 4 接戶費(fèi) 1 100 萬(wàn) 100 萬(wàn) 戶 5 區(qū)域內(nèi)埋設(shè)電纜線 1 380 萬(wàn) 380 萬(wàn) 區(qū) 合計(jì) 918 萬(wàn) 十一 供氣工程建設(shè) 1 修建供氣站 80m2 1400/m2 萬(wàn) 2 輸氣設(shè)備 1 200 萬(wàn) 200 萬(wàn) 套 3 輸氣主管、分管 1 520 萬(wàn) 520 萬(wàn) 區(qū) 4 碰管費(fèi) 1 100 萬(wàn) 100 萬(wàn) 戶 合計(jì) 萬(wàn) 十二 光彩工程建設(shè) 1 景區(qū)路燈 400 600/1 24 萬(wàn) 根 2 景區(qū)觀光燈 1 28 萬(wàn) 28 萬(wàn) 區(qū) 3 光彩管網(wǎng)線 1 30 萬(wàn) 30 萬(wàn) 區(qū) 合計(jì) 82 萬(wàn) 十三 污水處理廠工程建設(shè) 1 污水處理廠 800m 1000/m 80 萬(wàn) 2 處理污水設(shè)備 1 800 萬(wàn) 800 萬(wàn) 套 3 埋設(shè)區(qū)域內(nèi)截污主管 4000m 500/m 200 萬(wàn) 區(qū) 4 埋設(shè)區(qū)域內(nèi)截污分管 3000m 150/m 45 萬(wàn) 區(qū) 合計(jì) 1125 萬(wàn) 十四 垃圾、公衛(wèi)、工程建設(shè) 1 修建垃圾集中轉(zhuǎn)站 700m 1700/m 萬(wàn) 座