【文章內(nèi)容簡介】 配套以及周邊道路和停車場等主體工程基本完成。 ◎ 城區(qū)沙土路改造超額完成任務 2020 年，金州區(qū)為改善城市人居環(huán)境，方便居民出行，對城區(qū)內(nèi)的沙土路進行全面普查和改造施 工。全年共投資 106 萬元，改造沙土路 20 條，面積 萬平方米， 2445 延長米。 ◎ 城區(qū)煤氣供應站建成 2020 年，金州區(qū)為加快城市化進程，提高居民生活質(zhì)量，通過市場化運作，投資 1200 萬元，鋪設自開發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站。至年末，管道已通至憬園河畔和湖畔嘉園 2個小區(qū)，結束金州城區(qū)沒有煤氣的歷史。 2020 年， 繼續(xù)推進煤氣入戶工程，新增煤氣用戶 4000 戶。 ◎ 城區(qū)道路建設 2020 年共建設城鄉(xiāng)道路 41 條，建設總里程 公里，總投資 12 億元，公路建設里程和投 資額均創(chuàng)歷史最好水平，實現(xiàn)了村村通油路。歷時 5年的站前廣場改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。 大連新希望家園可行性研究報告 19 （三）園林綠化 2020 年， 完成城市綠地改造 38萬平方米，新建、改建樓間綠地 100個，城市人均公共綠地達到 平方米，城市綠化覆蓋率達 %。 三、金州區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況 2020 年是全面完成 “ 十五 ” 計劃和銜接 “ 十一五 ” 發(fā)展的關鍵之年。 （一）經(jīng)濟發(fā)展概況 2020 年，金州區(qū)的國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 225 億元，比上年增長（下同） %。地 方財政一般預算收入實現(xiàn) 億元，增長 %。固定資產(chǎn)投資實現(xiàn) 102 億元，增長 %。 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn) 125 億元，增長 %。實際使用外資完成 億美元，增長 %。社會消費品零售總額完成 41 億元，增長 %。在崗職工人均年工資達到 15500元，增長 %；農(nóng)民人均純收入達到 7350 元，增長 20%。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 110 億元，比年初增長 %。 表 25 2020年金州區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 項 目 GDP（億元） 地方財政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元 ） 工業(yè)總產(chǎn)值 （億元） 社會消費品零售額（億元） 使用外資（億美元） 在崗職工年工資 2020年 225 102 125 41 15500 比上年增長（ %） 圖 26 大連新希望家園可行性研究報告 20 （二）對內(nèi)對外開放 搶抓機遇，拓寬領域， 2020 年金洲區(qū) 對內(nèi)對外開放取得重大突破。全年新批外商投資企業(yè) 80 家，完成合同外資額 ，增長 %。引進投資額1000 萬美元以上大項目 14 個。全年外商投資企業(yè)增資額達 5900 萬美元，占全區(qū) 實際使用外資額的 31%。園區(qū)招商引資效果明顯，全年各工業(yè)園區(qū)新引進項目170 個，占全區(qū)新引進項目的 85%。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對日、韓招商力度。全年日、韓企業(yè)實際使用外資額 11020 萬美元，占全區(qū)實際使用外資額的 58%。第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)外商投資開始活躍。全年共引進內(nèi)資企業(yè) 120家，引進內(nèi)資 億元。全年出口創(chuàng)匯實現(xiàn) 億美元，增長 25%。實際使用外資額和出口創(chuàng)匯額均列全市各區(qū)市縣首位。 （三）城市基礎設施投資 2020 年，金州區(qū)共完成城市基礎設施投資 萬元，其中，城市道路改造投資 2100 萬元，投入城市綠化資金 萬元；全區(qū)建筑業(yè)施工企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長 %；施工面積達到 795 萬平方米，實現(xiàn)利稅 億元，實現(xiàn)利潤 億元；房地產(chǎn)開發(fā)投入社會資金 6億元，年內(nèi)完成商品房建設 萬平方米 （住宅 平方米，公建 9 平方米） ，其中當年新開工面積 31萬平方米 （住宅 26 萬平方米，公建 5萬平米） 。商品房銷售 面積 35萬平方米，比上年增長 %，商品房銷售 額 完成 億元，比上年增長 %。城市人均公共綠地面積由上年的 平方米提高到 平方米， 城市綠化覆蓋率達到%，分別比上年增長 %和 %。 2020 年，全區(qū) 房地產(chǎn)新開工面積 97萬平方米，增長 212%。商品房銷售面積 萬平方米，銷售額達 億元，分別增長 %和 %。 大連新希望家園可行性研究報告 21 20202020年 房地產(chǎn)增長情況2120501001502002502020 2020%新開工面積（增長率） 總銷售面積（增長率） 銷售額（增長率） 圖 27 四、金州區(qū)土地市場情況分析 2020 年金州供地總量為 1170 公頃，其中商業(yè)用地為 328 公頃，普通商品房用地 100 公頃，經(jīng)濟適用房以及其他住宅用地 5 公頃，工 業(yè)用 地 650 公頃，其他用地 76 公頃。 表 26 金州區(qū) 2020年度國有土地出讓供應信息 供地總量(公頃 ) 按土地來源分 (公 頃 ) 按土地用途分 (公頃 ) 現(xiàn)有建設用地 新增建設用地 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 其他用 地 商服 設施 商業(yè)性辦公樓 高檔住宅 普通商品住房 其他住宅 工業(yè)用地 其他用地 0 0 從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對較小的區(qū)域來看土地投入計劃，可以說，金州的土地市場投入量非常巨大。而基本上， 2020 年競得的土地會在 2020 年投入建設，或者開始銷 售，因此 2020 年金州的房地產(chǎn)市場將迎來一個新的局面，將會出現(xiàn)大量在建、在售樓盤。因此， 2020 年將是金州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的一個時期。 大連新希望家園可行性研究報告 22 五、金州房地產(chǎn)市場總結 綜合大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)和金州區(qū)的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場情況來分析，金州的房地產(chǎn)市場前景是被相當看好的，但也存在許多的缺陷和威脅。 （一）利好消息 大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國民經(jīng)濟的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場帶來了多個利好消息： ■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進一步提高，對生活質(zhì)量 的要求也不斷提高，將促進住宅市場的發(fā)展； ■ 金州城市經(jīng)濟多年持續(xù)增長，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟蓬勃發(fā)展，將為金州帶來大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會帶動整個金州房地產(chǎn)市場的發(fā)展； ■ 大大連的規(guī)劃建設為金州房地產(chǎn)市場的發(fā)育發(fā)展帶來更多的資源，其良好的發(fā)展勢頭將給金州帶來更多的機會； ■ 區(qū)政府出臺的購房落戶政策，將為外埠市場帶來巨大的推動作用，對東北其他欠發(fā)達地區(qū)的人們具有一定的吸引力； ■ 金州作為大大連西拓北進的主要方向，未來計劃 5 年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達到 40萬； ■ 五一路收費口取消，金州和開發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費口 北 至九嶺，收益最大的就是金州南部； ■ 輕軌三號沿線開始建設，大大縮短了大連、開發(fā)區(qū)到金州的時間； ■ 金州將建四港，一個機場。 （二）不利條件 ■ 2020 年大連將投入大量的經(jīng)濟適用房建設，并且下半年計劃將有部分經(jīng)濟適用房面市； ■ 城市周邊土地集中放量是 2020 年市場的特色，也是今春的流行色 。從 2020年 土地掛牌中不難看出，大規(guī)模城市周邊土地放量 ， 將為中低價位市場 帶來激烈的競爭 。在 大連市內(nèi) 臺山、連山街等后星海區(qū)萌動的同時，旅順、普 蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡 ； ■ 大連二手房個稅政策的出臺，房地產(chǎn)投資將大大減少。 大連新希望家園可行性研究報告 23 （三）市場總結 從目前金州在建、在售以 及已竣 工入住的項目情況來看，金州項目的總體情況是： ■ 市場價格 ：向應廣場、體育場板塊均價基本在 35004000 元 /平米左右，在其他區(qū)域板塊中，位置配套相對好一點的項目均價在 32003400 元 /平米左右，而位置配套稍差的均價則在 28002900 元 /平米左右。相對于開發(fā)區(qū)和大連市內(nèi)四區(qū)的價格來說，有一段差距，因此這對消費者來也存在著一定的吸引力。 ■ 消費群體 ：目前金州的樓盤消費群體主要是金州本地人（包括在開發(fā)區(qū)工作的金州本地人）、開發(fā)區(qū)居民、金州周邊縣鎮(zhèn)居民、省內(nèi)其他中小城市和東北其他欠發(fā)達地區(qū)的較成功人士。 ■ 戶型 ：多以兩室為主，面積多樣，據(jù)了解銷售情況最好的是 80100 平米；考慮到在開發(fā)區(qū)工作的目標客戶，小戶型也存在相當大的市場。 ■ 周邊配套 ：總體來說，金州整個區(qū)域建設還比較落后，一些相應的配套設施都不是很完善，還有待于改善。 ■ 建筑形態(tài) ：除了相對較偏遠位置的項目，其他多為小高層、高層建筑。 總的來說，金州房地產(chǎn)在整個大連房地 產(chǎn)的形式中，處于剛剛發(fā)展的狀態(tài)，在各種利好消息下，未來還有很大的上漲空間。但是由于國家房地產(chǎn)整個宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展肯定會受到達到一定的影響。 第四節(jié) 市場調(diào)查 針對本項目具體區(qū)位和項目的產(chǎn)品定位。鑒于本項目隸屬于金州區(qū)又臨近開發(fā)區(qū)，我司對金州區(qū)、開發(fā)區(qū)樓盤進行了抽樣調(diào)查。市場調(diào)查結果匯總見表 24。 市調(diào)樓盤個案指標對比表 本項目類比樓盤對比表見下頁表 2 28。 大連新希望家園可行性研究報告 24 表 27 開發(fā)區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號 樓盤名稱 開發(fā)商 項目地址 建筑形式 占地面積（萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價格 （元 /㎡） 1 古耕國際公寓 大連開發(fā)區(qū)古耕5000開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路 高層 1 —— 3080 5900—8000 古耕 SOHO公寓 高層 —— 100210 2 佳和海景 大連佳和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)六中向西 300米 多層 小高層 58142 34004200 3 開順融通大廈 大連開順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌開發(fā)區(qū)站對面 高層 45— 326 61708000 4 君悅豪庭 香港北海集團 大連開發(fā)區(qū)金馬路 150號 小高層 高層 12 110180 5500均價 5 福佳國際公寓 大連福恒房屋開發(fā)有限公司 開發(fā)區(qū)金馬路與鞍山路交匯處 高層 3 5 5095 60007000 7 西山小區(qū) 大連海匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)快軌金馬路站 高層 小高層 多層 未定 未定 大連新希望家園可行性研究報告 25 8 乾豪東城天下（ 1 期） 大連乾豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)灣里 51 多層 小高層 21 80100 3800均價 乾豪東城天下（ 2 期） 80100 9 金灣新城 B1 大連金灣實業(yè)有限公司 開發(fā)區(qū)雙 D港 3路車終點站 多層 4 7 60130 3400均價 10 疊翠花鄉(xiāng) （二期） 大連華宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)哈爾濱路 38號 多層 小高層 4 10 50130 35004300 11 西雅圖觀海苑 大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)海濱路 多層 小高層 70200 30405280 12 華夏海景 大連元新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)白石灣 多層 小高層 4 80130 30805580 13 光伸半島綠洲2 期 大連光伸企業(yè)集團有限公司 大連開發(fā)區(qū)小孤山 小高層 高層 4 7 100150 33004300 大連新希望家園可行性研究報告 26 表 28 金州區(qū)樓盤抽樣調(diào)查匯總表 序號 樓盤名稱 開發(fā)商 項目地址 建筑形式 占地面積（萬㎡） 建筑面積 （萬㎡） 容積率（ %） 主力戶型面積（㎡） 價格 （元 /㎡） 1 雍華閣 阿爾濱房 地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州斯大林路勞動大廈北側(cè) 高層 83168 38004000 2 新金州大廈 大連港地產(chǎn) 金州斯大林路 284號 高層 63118 30504238 3 怡心居 阿爾濱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 金州北山路于勝利路交匯處 高層 1 3 89184 未定 4 湖畔家園 大連千川房地產(chǎn)有限公司 金州解放路 270號 小高層 152316 32506000 均價 4141 5 碧海尚城 順天海川企業(yè)集團寰 海地產(chǎn) 金州斯大林路和五一路交匯處 高層 66330，以7