【正文】 大連新希望家園 可行性研究報(bào)告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第三章 建筑規(guī)模及方案建議 第四章 投資計(jì)劃與資金籌措 第五章 投資估算 第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測(cè)算 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 第九章 綜合評(píng)價(jià)與建議 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 2 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司通過(guò)摘牌獲得大連金州區(qū)民楊路南端地塊A區(qū)（地塊編號(hào) ：大金規(guī)土 202024）、 C區(qū)（地塊編號(hào)：大金規(guī)土 202026）。該地塊地勢(shì)較為平坦，與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一道之隔。 本項(xiàng)目的合理開(kāi)發(fā)將會(huì)促進(jìn)土地資源的整合及當(dāng)?shù)鼐用裆顥l件的改善；高品質(zhì)的樓盤(pán)定位不僅會(huì)給企業(yè)帶來(lái)相應(yīng)的利潤(rùn)，并對(duì)提升金州區(qū)總體形象、優(yōu)化金州區(qū)城市規(guī)劃起到重要的作用。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ：新希望家園 開(kāi) 發(fā) 商 ：大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司 用地位置 ：位于大連金州工業(yè)配套園南部，毗鄰大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 東、北： 至空軍戰(zhàn)備機(jī)場(chǎng) 西： 至民楊路 南：至赫山西路，即 沈大與丹大高速公路連接線 北 用地性質(zhì) ：住宅、公建 用地面積 ： 115435m2 核定總建筑面積 ： 容積率 ： A 區(qū) ， C區(qū) 建筑型式 ：高層 三、項(xiàng)目區(qū)位圖 該項(xiàng)目的區(qū)位圖如圖 11 所示 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 3 圖 11 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的綜合分析，確定本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表 11。 表 11 項(xiàng)目總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 A區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 占 地面積 56591 58844 115435 ㎡ 2 建筑面積 168245 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 615 611 1226 個(gè) 5 總戶數(shù) 1576 1980 3556 戶 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 4 第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司，該公司隸屬于新希望集團(tuán)。 新希望集團(tuán)在 1995 年由國(guó)家工商局和中國(guó)企業(yè)評(píng)價(jià)協(xié)會(huì)評(píng)定為“中國(guó)最大的 500 家私 營(yíng)企業(yè)之第一位”，并從 1994 年起連續(xù) 3年被美國(guó)《福布斯》雜志評(píng)選為中國(guó)大陸私營(yíng)資產(chǎn)首位； 2020 年 4 月，新希望集團(tuán)與山東六和集團(tuán)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，形成了新的格局。聯(lián)合后的新希望集團(tuán)，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 100億元，年銷售收入接近 200 億元。新希望集團(tuán)的主要產(chǎn)業(yè)包括：農(nóng)牧業(yè)、金融業(yè)、化工及房地產(chǎn)業(yè)。 1996 年，集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)，先后在成都、上海、大連、呼和浩特、昆明等城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并取得了很大的成功。品牌 +實(shí)力 +雄厚的資金支持，是博得消費(fèi)者信任的保證。 曾開(kāi)發(fā)過(guò)的房地產(chǎn)項(xiàng)目：大連新希望花園；成都錦官新城、錦官秀城、錦官麗城；上海四季全景臺(tái)；呼和浩特新希望家園等。 第四節(jié) 編制依據(jù) 本報(bào)告的編制依據(jù)： 1．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 2.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 3.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 4．國(guó)家相關(guān)法律法規(guī) 5．甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù) 6．采用靜態(tài)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 7．貸款利率取央行同期貸款利率 % 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 5 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理?xiàng)l件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望 ，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開(kāi)放、最具活力的城市之一。 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點(diǎn)的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。全年日照總時(shí)數(shù)為 25002800 小時(shí)；年平均氣溫 攝氏度；年平均降水量 600790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6個(gè)月，是世界最適宜居住的城市之一。 二、大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 （一） 大連被央視評(píng)選為 2020 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 2020 年是我市加快老工業(yè)基地振 興和 “ 大大連 ” 建設(shè)的關(guān)鍵之年 。我市在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)價(jià)中列 第七名 ，在 由社科院、清華、北大等重點(diǎn)高校、國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)近百名專家集體協(xié)作完成的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 中，大連市 入圍最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力的前 50 名城市，單項(xiàng)排名中，大連列 資本 競(jìng)爭(zhēng)力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名， 環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)力第5名， 制度 競(jìng)爭(zhēng)力第 10 名， 政府管理 競(jìng)爭(zhēng)力第 10名， 開(kāi)放 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 6 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。 12月地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，同比增長(zhǎng) %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)自營(yíng)進(jìn)出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；出口總額 億美元，同比增長(zhǎng) %；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 143 億元，同比增長(zhǎng) %；人均可支配收入達(dá) 2447 元，同比增長(zhǎng) 6%；人均消費(fèi)支出 1861 元，同比增長(zhǎng) 3%。 表 21 大連市 2020— 2020年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費(fèi)品零售總額 （億元） 居民 年人居可支配收入（元） 年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬(wàn)人） 2020（ 12） 3093 2447 1861 2020 2290 —— 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （二）大連將建設(shè)成為環(huán)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔 2020〕 11 號(hào)）中提出，把大連建成東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心。 2020 年，大連市 加大投入，全力推進(jìn)，國(guó) 際航運(yùn)中心建設(shè)全面提速。按照《大連東北亞國(guó)際航運(yùn)中心建設(shè)規(guī)劃》，重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目的投資比上年增長(zhǎng)％。 50 個(gè)港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個(gè)泊位投產(chǎn)、 2 個(gè)泊位主體工程完工，三期工程開(kāi)工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開(kāi)；大窯灣北岸圍堰提前 合攏 ；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車碼頭等項(xiàng)目進(jìn)度加快。航運(yùn)交易市場(chǎng)服務(wù)功能不斷完善。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 7 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大 高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開(kāi)工建設(shè)。周水子機(jī)場(chǎng)軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開(kāi)通國(guó)際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動(dòng)合作進(jìn)一步加強(qiáng)， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進(jìn)展。 無(wú)疑，將大連市建設(shè)成為東北亞航運(yùn)中心的思路必將對(duì)本地社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展起到極大的推動(dòng)作用。 （三） 20 2020 年大連經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年，大連宏觀經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行。全地區(qū)完成 GDP2290 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %；地方一般財(cái)政預(yù)算收入 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng)%；實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，累計(jì)同比增長(zhǎng) %。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2020 年， 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %， 增速高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較有起色， 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成 億元，增長(zhǎng) %。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工 建筑 面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全年 房地產(chǎn)竣工 建筑 面積 萬(wàn)平方米，同比 下降了 %；全年 銷售商品房 建筑面積 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %， 實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 2020 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積 17 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；銷售面積 萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) %；實(shí)現(xiàn)銷售額 12 億元，增長(zhǎng) %。 大連市城市居民家庭收支 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好 根 據(jù) 對(duì) 500 戶 家庭的 抽樣調(diào)查， 2020 年 ，大連市人均可支配收入為 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 8 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。 2020年 2月份，我市城市居民人均 月 可支配收入為 1342元， 同比 增長(zhǎng) %。構(gòu)成家庭人均總收入的四個(gè)指標(biāo)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中工薪收入增長(zhǎng) %，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) %，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) %，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 2%。 人均消費(fèi)支出為 元， 下降 %。 從數(shù)據(jù)可以看出，由于大連市的土地供給變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)，竣工面積下降；銷售面積、銷售額等增幅明顯，居民的購(gòu)房支出連續(xù)數(shù)月 呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)，這種趨勢(shì)主要是大連市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況上升和國(guó)家及大連市對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所造成的，預(yù)計(jì)我市未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 本案 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 9 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密圍繞《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對(duì)大連未來(lái) 1020 年的城市總體規(guī)劃作出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。“兩城”即大連老城區(qū)與大連新市區(qū)，構(gòu)成大連的 主城區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個(gè)衛(wèi)星城。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。把甘井子區(qū)的農(nóng)村部分和旅順口區(qū)納入主城區(qū)，與老市區(qū)融為一體，按照城區(qū)標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和管理，不再搞低標(biāo)準(zhǔn)的小城鎮(zhèn)建設(shè)。 新市區(qū)由經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。 主城區(qū)與新市區(qū)通過(guò)快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。建立“兩區(qū)三帶”開(kāi)放型產(chǎn)業(yè)布局?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個(gè)功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟(jì)帶，以長(zhǎng)山列島及周邊海域?yàn)橐劳校瑯?gòu)筑海洋經(jīng)濟(jì)帶。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)基地外延，優(yōu)化高新技術(shù)產(chǎn) 業(yè)布局，滿足高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間需求。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 10 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學(xué)定位“兩城三星”的分區(qū)功能。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學(xué)園區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要 口岸。 （四）城市基礎(chǔ)設(shè)施 以建設(shè)暢通型、智能型、生態(tài)型城市為目標(biāo)，圍繞提升城市綜合功能，開(kāi)展新一輪基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，把我市建設(shè)得更暢、更綠、更亮、更美。 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)