【正文】 其中， 銷售稅金及附加取銷售收入的 %，則銷售稅金及附加為： ╳ = 萬元 土 地增值額小于扣除額的 50%，按 30%計征土地增值稅，則土地增值稅為 萬元。 大連新希望家園可行性研究報告 45 第六章 銷售價格與銷售收入測算 一、銷售價格預(yù)測 根據(jù)我司提交的《大連新希望家園商品房價格定位報告》的測算，該項目的銷售價格為： 住宅銷售均價為 3900 元 /㎡ ； 公建銷 售均價為 6000 元 /㎡ ； 車位的銷售均價為 8萬 /個。 （ +++++5760++）╳ = 萬元。 九、銷售費用 銷售費用取銷售收入的 3%，銷售收入為 萬元，銷售收入預(yù)測詳 見第六章 銷售價格與銷售收入測算。 表 53 開發(fā)期間稅費估算表 序號 項目 樓面成本（元 /㎡） 費用總額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計 1 勞動保險費 50 2 市政工程質(zhì)監(jiān)費 3 質(zhì)量監(jiān)督費 4 沙 石管理費 5 白蟻防治費 2 大連新希望家園可行性研究報告 42 6 墻改專項基金 8 7 環(huán)保評估 2 8 人防結(jié)建費 40 9 物業(yè)維修基金 66 10 合計 五、建筑安裝工程費用 高層住宅的建安成本以 1500 元 /㎡計，則住宅的建筑安裝工程費為： 1500╳ ； 公建的建安成本以 1200 元 /㎡計，則公建的建筑安裝工程費為： 1200╳ 12040/10000= 萬元； 地下車位的建安成本以 1500 元 /㎡計，設(shè)車位的面積為 25㎡ /個，則地下車位的建筑安裝工程費用為： 1500╳ 998╳ 25/10000= 萬元； 項目的建筑安裝工程費用總計為 萬元，其中 A 區(qū) 萬元，C區(qū)為 萬元。前期工程費用估算見表 51。 項目的投資計劃及資金籌措見 表 41。 一、籌措和利用自有資金 為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉(zhuǎn)，企業(yè)將投入 4億元的自有資金。 。擬采用的措施有： ，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。 六、安全、消防與衛(wèi)生防疫措施 （一）安全措施 在建筑設(shè)計中應(yīng)該符合《城市居民住宅安全防范措施建設(shè)管理規(guī)定》和《城市燃氣安全管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下： ，并督促其嚴格執(zhí)行有關(guān) 安全措施和制度，完全避免施工中的重大人身傷亡事故。 (二 )勞動保護 對本項目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護應(yīng)符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。 大連新希望家園可行性研究報告 37 對公共場所、機電設(shè)備、 泵房等產(chǎn)生噪音的設(shè)備采取相應(yīng)隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。在設(shè)計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。 綠化用水應(yīng)利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。充 大連新希望家園可行性研究報告 36 分利用雨水，減少市政供水。提出合理用水分配計劃、水質(zhì)和水量保證方案。 （二） 節(jié)水措施 小區(qū)水環(huán)境 合理規(guī)劃和建設(shè)小區(qū)水環(huán)境，提供安全有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。 該項目地塊符合金州區(qū)城市規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施條件基本具備。 ???????????????? 大連新希望家園可行性研究報告 34 第三章 建設(shè)規(guī)模及方案建議 一、建設(shè)規(guī)模 本項目總用地面積為 公頃，總建筑面積為 萬平方米。 二、潛在目標客戶分析 通過以上市場分析，我們對本項目的潛在目標客戶做如下分析： （一）區(qū)域認同 ?? 原金州區(qū)域內(nèi)居民，想要改善居住條件者； ??? 在金州或開發(fā)區(qū)工作，解決居住問題者； ??? 認可金州區(qū)的大連市內(nèi)購房者； ??? 看中大大連進程的投資置業(yè)者。過去一年中，外地人購買非住宅的交易件數(shù)、面積和額度分別較同期下降了%、 %和 %（ 2020 年 1～ 12 月份 的交易件數(shù)為 1583 件，交易 面積為 萬平方米，成 交額為 億元）。 根據(jù)市房地產(chǎn)交易所提供的數(shù)據(jù)， 2020 年 ，外地人在我市購買商品房總交易件數(shù)達到了 11882 件，占商品 房總交易量的 %。從經(jīng)濟學角度分析，商品房供給量增加，勢必會影響未來的房價走勢； ?? 據(jù)悉，大連 0 06 年將推出經(jīng)濟適用房總建筑面積達 130 萬平米， 2020 大連新希望家園可行性研究報告 30 年大連將推出約 50 萬平方米經(jīng)濟適用 房，下半年中低價房將規(guī)模面市； ?? 相關(guān)政策調(diào)整：大連市二手房營業(yè)稅、個稅的公布征收，對于投資型客戶有一定的影響； ?? 地塊周邊正在拆遷或待拆遷項目不明確，對本項目存在潛在威脅； ?? 西山小區(qū)的大規(guī)模改造，規(guī)模較大，容積率較低，近車站，交通便利，且其行政區(qū)域歸屬開發(fā)區(qū)，綜合配套更加完善，對本項目威脅較大。觀海苑 大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)海濱路 多層 小高層 70200 30405280 12 華夏海景 大連元新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)白石灣 多層 小高層 4 80130 30805580 13 光伸 市調(diào)樓盤個案指標對比表 本項目類比樓盤對比表見下頁表 2 28。但是由于國家房地產(chǎn)整個宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)發(fā)展肯定會受到達到一定的影響。 ■ 戶型 ：多以兩室為主，面積多樣，據(jù)了解銷售情況最好的是 80100 平米；考慮到在開發(fā)區(qū)工作的目標客戶，小戶型也存在相當大的市場。在 大連市內(nèi) 臺山、連山街等后星海區(qū)萌動的同時，旅順、普 蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡 ； ■ 大連二手房個稅政策的出臺，房地產(chǎn)投資將大大減少。 大連新希望家園可行性研究報告 22 五、金州房地產(chǎn)市場總結(jié) 綜合大連市內(nèi)、開發(fā)區(qū)和金州區(qū)的經(jīng)濟、房地產(chǎn)市場情況來分析，金州的房地產(chǎn)市場前景是被相當看好的，但也存在許多的缺陷和威脅。 大連新希望家園可行性研究報告 21 20202020年 房地產(chǎn)增長情況2120501001502002502020 2020%新開工面積（增長率） 總銷售面積（增長率） 銷售額（增長率） 圖 27 四、金州區(qū)土地市場情況分析 2020 年金州供地總量為 1170 公頃，其中商業(yè)用地為 328 公頃，普通商品房用地 100 公頃，經(jīng)濟適用房以及其他住宅用地 5 公頃，工 業(yè)用 地 650 公頃，其他用地 76 公頃。商品房銷售 面積 35萬平方米，比上年增長 %，商品房銷售 額 完成 億元，比上年增長 %。全年共引進內(nèi)資企業(yè) 120家，引進內(nèi)資 億元。園區(qū)招商引資效果明顯，全年各工業(yè)園區(qū)新引進項目170 個，占全區(qū)新引進項目的 85%。 表 25 2020年金州區(qū)社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 項 目 GDP（億元） 地方財政收入（億元） 固定資產(chǎn)投資 （億元 ） 工業(yè)總產(chǎn)值 （億元） 社會消費品零售額（億元） 使用外資（億美元） 在崗職工年工資 2020年 225 102 125 41 15500 比上年增長（ %） 圖 26 大連新希望家園可行性研究報告 20 （二）對內(nèi)對外開放 搶抓機遇，拓寬領(lǐng)域， 2020 年金洲區(qū) 對內(nèi)對外開放取得重大突破。實際使用外資完成 億美元，增長 %。 （一）經(jīng)濟發(fā)展概況 2020 年，金州區(qū)的國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 225 億元，比上年增長（下同） %。 ◎ 城區(qū)道路建設(shè) 2020 年共建設(shè)城鄉(xiāng)道路 41 條，建設(shè)總里程 公里，總投資 12 億元，公路建設(shè)里程和投 資額均創(chuàng)歷史最好水平，實現(xiàn)了村村通油路。全年共投資 106 萬元，改造沙土路 20 條，面積 萬平方米， 2445 延長米。 （二）市政建設(shè) ◎ 站前廣場主體工程建設(shè)基本完成 2020 年，金州區(qū)政府將站前廣場建設(shè)作為民辦的 10 件實事之一。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃 面積 1027 公頃和 26 平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細規(guī)劃 10 余項；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，規(guī)劃面積 平方公里；石河省級農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 1027 公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 490 公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 161 公頃；杏樹屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 450 公頃。沿線共設(shè) 車站 9座，在九里村設(shè)置車輛段 1座。該線路是大連至金石灘快軌 3號線的延伸。其中，國道 2條 公里；省道 3條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。全區(qū)人口出生率為 ‰，人口自然增長率為 ‰，分別比上年提高 和 個千分點，計劃生育率為 %。 （二）行政區(qū)劃 至 2020 年末，金州區(qū)轄 1 個鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個街道辦事處（先進街道、站前街道、光明街道、中長街道、擁政街道、友誼街道）。此次參展樓盤的特點就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化，旅順、金州區(qū)專門組團參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個，占總量的 %。據(jù) 相關(guān)資料 統(tǒng)計，共有 26 萬人次涌入星海灣參觀展會，房交會成交額達 億元 。 但從數(shù)據(jù)上看 ， 近兩年土地供給量 但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米。動力院景（ 06年 3月） ?? 富士莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開發(fā)的經(jīng)濟適用房 ? 奧林園 表 22 1997— 2020年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬平米1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積 圖 21 大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 大連新希望家園可行性研究報告 12 從上邊的圖表我們不難看出大連市的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增， 2020年的開工面積比 2020 年增長了 %，但是由于近 3 年來我市的高層建筑項目的不斷增加，基本上都是 跨年度的項目，因此當年竣工的項目不多，竣工面積有所減少；另外受國家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源于銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進 ”的態(tài)勢。市區(qū)交通重點發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。旅順口區(qū)為旅游名勝區(qū)、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和大學園區(qū)。 大連新希望家園可行性研究報告 10 （三）城市功能布局 圍繞城市總體功能，科學定位“兩城三星”的分區(qū)功能?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構(gòu)筑海洋經(jīng)濟帶。 主城區(qū)與新市區(qū)通過快速路和快軌連接，形成相互連通的雙城格局。 老城區(qū)由中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)、甘井子區(qū)和旅順口區(qū)組成。 人均消費支出為 元， 下降 %。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 17 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)銷售額 12 億元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)投資較有起色， 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成 億元，增長 %。 無疑，將大連市建設(shè)成為東北亞航運中心的思路必將對本地社會經(jīng)濟發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到極大的推動作用。航運交易市場服務(wù)功能不斷完善。 表