【正文】 網(wǎng)絡(luò)。市區(qū)交通重點(diǎn)發(fā)展地鐵、有軌和公共汽車，形成相互連接、高效便捷的交通網(wǎng)絡(luò)。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題 ，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周圍建設(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽希€海于民，建設(shè)一個(gè)藍(lán)天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇?fù)淼男麓筮B。 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢(shì) 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進(jìn) ”的態(tài)勢(shì)?！氨边M(jìn)”方面正是在向大大連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，東北快速路、華東路兩個(gè)連接新、老城區(qū)方向上都有大批項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 11 東北路： 華東路： ?? 龍畔金泉 ? 北府花園 ?? 金廣金色陽(yáng)光家園（二期） ? 鐵龍動(dòng)力院景（ 06年 3月） ?? 富士莊園 ? 南嶺新城（二期） ?? 駿騰名苑 ? 天澤南關(guān)嶺項(xiàng)目（軍產(chǎn)） ?? 后鹽待開發(fā)的經(jīng)濟(jì)適用房 ? 奧林園 表 22 1997— 2020年 大連市商品房開竣工面積情況表 單位：萬平方米 年份 1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 施工 面積 竣工 面積 421 0300600900120015001800萬平米1997 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020施工面積竣工面積 圖 21 大連市房地產(chǎn) 北部板塊分布圖 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 12 從上邊的圖表我們不難看出大連市的房地產(chǎn)開工面積在逐年的遞增， 2020年的開工面積比 2020 年增長(zhǎng)了 %，但是由于近 3 年來我市的高層建筑項(xiàng)目的不斷增加，基本上都是 跨年度的項(xiàng)目，因此當(dāng)年竣工的項(xiàng)目不多，竣工面積有所減少；另外受國(guó)家宏觀調(diào)控因素影響，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的主要資金來源于銀行貸款，在某種程度上受到控制增加難度，開發(fā)資金鏈發(fā)生斷裂，很多開發(fā)商都采取了整體開發(fā)、分期建設(shè)的策略，以彌補(bǔ)資金不足的狀況，由此也使得開工面積與竣工面積之間形成了一定程度上的巨大反差。 20202020年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 圖 22 圖 23 20202020年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 13 隨著 2020 年 1 月 10 塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開工上馬，使得 2020 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場(chǎng)已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面 再次出現(xiàn)。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，在新盤眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。 三、近年大連房地產(chǎn)空置情況變化 表 23 大連市 1998— 2020年商品房空置情況 單位：平方米 年 份 1998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020（ 12） 商品房空置 面積 1837412 1640771 2277286 3727688 3961210 2950265 3203582 2620200 2534000 其中： 1323105 1174535 1706974 2566775 2704943 1850765 2300532 1630000 1536000 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020200003000000400000050000001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20202020（12）平方米商品房空置面積 其中： 圖 24 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 14 四、大連市存量房消化比例提高 表 24 大連市存量房交易表 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長(zhǎng)率 （ %） 成交額 （億元） 增長(zhǎng)率 （ %） 2020（ 12） 2020 2020 2020 2 173 2020 倍 倍 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 2020 年土地供應(yīng)狀況 2020 年 ，大連 市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。由于存在跨年度摘牌的情況，在交易方面，全年共成交 48 塊土地，規(guī)劃占地面積 萬平方米，建筑面積 萬平方米。其中公建用地占 15%；住宅用地占 85%。重點(diǎn)加大城市西部和北部的供地規(guī)模。 從 2020 年 開始 ， 大連 市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈 現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 但從數(shù)據(jù)上看 ， 近兩年土地供給量 但仍高于近幾年土地供應(yīng)的平均規(guī)模。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 3501002003004005006002020 2020 2020 2020萬平方米 圖 25 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 15 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過快的目的。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計(jì)劃來看，未來 1— 2年內(nèi)主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場(chǎng)前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫(kù)區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 六、 2020 年春季房展總結(jié) 為 期 4天的 2020 大連春季房交會(huì) 落下帷幕 。據(jù) 相關(guān)資料 統(tǒng)計(jì)，共有 26 萬人次涌入星海灣參觀展會(huì)，房交會(huì)成交額達(dá) 億元 。 本屆春季房交會(huì)參展開發(fā)商86家，總開發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬平方米，參展樓盤 96 個(gè)，其中新樓盤 51 個(gè)，占參展樓盤的 53%，參展新樓盤首次過半 ，在歷屆展會(huì)中絕無僅有！在對(duì)主城區(qū)每個(gè)樓盤逐個(gè)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價(jià)格在五、六千元左右的樓盤占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤出現(xiàn)了 4500 左右的價(jià)格。從參展樓盤整體價(jià)格趨勢(shì)可以看出：受幾年來價(jià)格上漲的慣性影響以及政策調(diào)控，大連房地產(chǎn)整體市場(chǎng)今年并不會(huì)大起大落，然而 7000元以上的高檔盤有近 300 萬平方米的巨大供應(yīng)量，令這一市場(chǎng)的投資前景不容樂觀，競(jìng)爭(zhēng)加劇局面將持續(xù)很長(zhǎng)時(shí)間。 此次參展的樓盤中，未定價(jià)樓盤達(dá) 39 個(gè)，絕大部分為新樓盤，可見開發(fā)商對(duì)大連未來房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)不太明朗，定價(jià)較為謹(jǐn)慎。此次參展樓盤的特點(diǎn)就是：區(qū)域較往屆發(fā)生了很大的變化，旅順、金州區(qū)專門組團(tuán)參展，大連四區(qū)外的樓盤數(shù)共 31 個(gè)，占總量的 %。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 2020 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 16 第三節(jié) 大連金州區(qū)中觀分析 一、金 州區(qū)概況 （一）地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。全區(qū)面積 平方公里，海岸線長(zhǎng) 公里。 （二）行政區(qū)劃 至 2020 年末，金州區(qū)轄 1 個(gè)鄉(xiāng)（七頂山滿族鄉(xiāng)）、 9 個(gè)鎮(zhèn)（亮甲店鎮(zhèn)、向應(yīng)鎮(zhèn)、登沙河鎮(zhèn)、杏樹屯鎮(zhèn)、華家屯鎮(zhèn)、三十里堡鎮(zhèn)、石河鎮(zhèn)、二十里堡鎮(zhèn)、大魏家鎮(zhèn)）、 6 個(gè)街道辦事處（先進(jìn)街道、站前街道、光明街道、中長(zhǎng)街道、擁政街道、友誼街道）。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個(gè)、社區(qū)居民委 38 個(gè)。 （三）人口民族 至 2020 年末，全區(qū)總?cè)丝?556458 人（含流動(dòng)人口），其中，戶籍人口 471719人，比上年下降 %。在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長(zhǎng) %，占 %。全區(qū)人口出生率為 ‰，人口自然增長(zhǎng)率為 ‰，分別比上年提高 和 個(gè)千分點(diǎn)，計(jì)劃生育率為 %。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到 2020年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 40 萬。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個(gè)，共 87433 人。 （四）氣候 金州區(qū)的氣候特點(diǎn)是：全年氣溫特高，降水稍少，日照稍少，大風(fēng)日數(shù)稍 少。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。 （五）教育文化 2020 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬人；初中 16所，在校初中生 萬人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1所，高中 6所，在校高 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 17 中生 萬人。 95%以上的高中畢業(yè)生升入普通高校，高考本科進(jìn)線率達(dá) %；中等職業(yè)學(xué)校 6所，在校學(xué)生 3981 人。 （六）交通 2020 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級(jí)以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里。其中，國(guó)道 2條 公里；省道 3條 公里；縣道 15 條 公里；鄉(xiāng)道 25 條 公里。公路密度為百平方公里，擁有公路 公里。有鄉(xiāng)級(jí)以上公路橋梁 253座 延長(zhǎng)米（包括大莊公路 58座 延長(zhǎng)米），比上年增加 24 座 延長(zhǎng)米。 大連至金州的快軌已于 2020 年上半年開工，計(jì)劃 2020 年 12 月 30 日竣工。該線路是大連至金石灘快軌 3號(hào)線的延伸。線路起自快軌 3 號(hào)線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國(guó)道收費(fèi)站西側(cè)。途經(jīng)五一路、解放路、金興路、勝利路、 202 國(guó)道。線路全長(zhǎng) 14公里，全部為高架線路。沿線共設(shè) 車站 9座，在九里村設(shè)置車輛段 1座。工程總投資初步估算為 億元。 功能定位 金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物流集散地。 二、金州區(qū)總體規(guī)劃建設(shè) （一）總體規(guī)劃 ◎ 城區(qū)規(guī)劃 2020 年，金州區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局調(diào)整完善金州城區(qū)總體規(guī)劃，其中主要包括金州新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 4100 公頃；新城區(qū)產(chǎn)業(yè)區(qū)首期工程規(guī)劃，規(guī)劃面積 350 公頃；大連機(jī)車廠區(qū)規(guī)劃，規(guī)劃面積 100公頃等。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃 面積 1027 公頃和 26 平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細(xì)規(guī)劃 10 余項(xiàng)；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，規(guī)劃面積 平方公里；石河省級(jí)農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 1027 公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 490 公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 161 公頃；杏樹屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 450 公頃。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 18 ◎ 臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積 27 平方公里 2020 年，金州區(qū)抓住大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的機(jī)遇，把金州區(qū)建成為東北亞航運(yùn)中心的倉(cāng)儲(chǔ)基地和港口服務(wù)基地。金州區(qū)規(guī)劃和國(guó)土資源局首次進(jìn)行 3個(gè)臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃，其中，登沙河臨港工業(yè)區(qū)， 規(guī)劃用地 9平方公里；三十里堡臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 12平方公里；大魏家臨港工業(yè)區(qū)，規(guī)劃用地 6 平方公里。 將建四個(gè)港口、一個(gè)機(jī)場(chǎng)。 （二）市政建設(shè) ◎ 站前廣場(chǎng)主體工程建設(shè)基本完成 2020 年，金州區(qū)政府將站前廣場(chǎng)建設(shè)作為民辦的 10 件實(shí)事之一。 8月末，廣場(chǎng)拆遷任務(wù)基本完成，施工建設(shè)展開。至年末，廣場(chǎng)的地面鋪裝、音樂噴泉、地下設(shè)施和水、電、暖