【正文】 21 大連市 2020— 2020年社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展主要指標(biāo) 年份 GDP （億元） 財(cái)政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費(fèi)品零售總額 （億元） 居民 年人居可支配收入（元） 年人均消費(fèi)性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬(wàn)人） 2020（ 12） 3093 2447 1861 2020 2290 —— 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （二）大連將建設(shè)成為環(huán)東北亞國(guó)際航運(yùn)中心 《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于實(shí)施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見(jiàn)》（中發(fā)〔 2020〕 11 號(hào)）中提出，把大連建成東北亞重要國(guó)際航運(yùn)中心。 二、大連市經(jīng)濟(jì)總體發(fā)展情況 （一） 大連被央視評(píng)選為 2020 年最具經(jīng)濟(jì)活力的城市 2020 年是我市加快老工業(yè)基地振 興和 “ 大大連 ” 建設(shè)的關(guān)鍵之年 。 第四節(jié) 編制依據(jù) 本報(bào)告的編制依據(jù)： 1．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》 2.《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》 3.《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 4．國(guó)家相關(guān)法律法規(guī) 5．甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù) 6．采用靜態(tài)分析經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法 7．貸款利率取央行同期貸款利率 % 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 5 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理?xiàng)l件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國(guó)山東半島隔海相望 ，與日本、韓國(guó)、朝鮮和俄羅斯遠(yuǎn)東地區(qū)相鄰。新希望集團(tuán)的主要產(chǎn)業(yè)包括：農(nóng)牧業(yè)、金融業(yè)、化工及房地產(chǎn)業(yè)。 二、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目名稱 ：新希望家園 開(kāi) 發(fā) 商 ：大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司 用地位置 ：位于大連金州工業(yè)配套園南部，毗鄰大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū) 東、北： 至空軍戰(zhàn)備機(jī)場(chǎng) 西： 至民楊路 南：至赫山西路，即 沈大與丹大高速公路連接線 北 用地性質(zhì) ：住宅、公建 用地面積 ： 115435m2 核定總建筑面積 ： 容積率 ： A 區(qū) ， C區(qū) 建筑型式 ：高層 三、項(xiàng)目區(qū)位圖 該項(xiàng)目的區(qū)位圖如圖 11 所示 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 3 圖 11 第二節(jié) 項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 依據(jù)國(guó)家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范、項(xiàng)目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的綜合分析，確定本項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如表 11。 大連新希望家園 可行性研究報(bào)告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第三章 建筑規(guī)模及方案建議 第四章 投資計(jì)劃與資金籌措 第五章 投資估算 第六章 銷售價(jià)格與銷售收入測(cè)算 第七章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)與敏感性分析 第八章 風(fēng)險(xiǎn)分析與防范對(duì)策 第九章 綜合評(píng)價(jià)與建議 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 2 第一章 總 論 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 一、項(xiàng)目背景 大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司通過(guò)摘牌獲得大連金州區(qū)民楊路南端地塊A區(qū)（地塊編號(hào) ：大金規(guī)土 202024）、 C區(qū)（地塊編號(hào)：大金規(guī)土 202026）。 表 11 項(xiàng)目總體技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 單位 A區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 占 地面積 56591 58844 115435 ㎡ 2 建筑面積 168245 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 615 611 1226 個(gè) 5 總戶數(shù) 1576 1980 3556 戶 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 4 第三節(jié) 開(kāi)發(fā)商簡(jiǎn)介 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商是大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司，該公司隸屬于新希望集團(tuán)。 1996 年，集團(tuán)進(jìn)駐房地產(chǎn)市場(chǎng)，先后在成都、上海、大連、呼和浩特、昆明等城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并取得了很大的成功。是京津門(mén)戶和東北亞經(jīng)濟(jì)區(qū)的中心區(qū)域，是中國(guó)重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國(guó)北方最為開(kāi)放、最具活力的城市之一。我市在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局中國(guó)綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)城市評(píng)價(jià)中列 第七名 ，在 由社科院、清華、北大等重點(diǎn)高校、國(guó)家權(quán)威統(tǒng)計(jì)部門(mén)、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機(jī)構(gòu)近百名專家集體協(xié)作完成的中國(guó)城市競(jìng)爭(zhēng)力報(bào)告 中，大連市 入圍最具綜合競(jìng)爭(zhēng)力的前 50 名城市，單項(xiàng)排名中，大連列 資本 競(jìng)爭(zhēng)力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名， 環(huán)境 競(jìng)爭(zhēng)力第5名， 制度 競(jìng)爭(zhēng)力第 10 名， 政府管理 競(jìng)爭(zhēng)力第 10名， 開(kāi)放 競(jìng)爭(zhēng)力第 7名。 2020 年，大連市 加大投入，全力推進(jìn)，國(guó) 際航運(yùn)中心建設(shè)全面提速。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 7 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大 高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開(kāi)工建設(shè)。 （三） 20 2020 年大連經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況 2020 年，大連宏觀經(jīng)濟(jì)保持上升趨勢(shì)，穩(wěn)定運(yùn)行。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工 建筑 面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %；全年 房地產(chǎn)竣工 建筑 面積 萬(wàn)平方米，同比 下降了 %；全年 銷售商品房 建筑面積 萬(wàn)平方米，同比 增長(zhǎng) %， 實(shí)現(xiàn)銷售額 億元，同比增長(zhǎng) %。 大連市城市居民家庭收支 增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)良好 根 據(jù) 對(duì) 500 戶 家庭的 抽樣調(diào)查， 2020 年 ，大連市人均可支配收入為 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 8 元，同比增長(zhǎng) %；人均消費(fèi)支出 元，同比增長(zhǎng) %。 從數(shù)據(jù)可以看出，由于大連市的土地供給變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)，竣工面積下降；銷售面積、銷售額等增幅明顯，居民的購(gòu)房支出連續(xù)數(shù)月 呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢(shì)，這種趨勢(shì)主要是大連市總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況上升和國(guó)家及大連市對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所造成的，預(yù)計(jì)我市未來(lái)的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢(shì)仍然會(huì)是強(qiáng)勁的上升態(tài)勢(shì)。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴(kuò)大到 300 平方公里左右。對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施走廊實(shí)行綠化保護(hù)，保證“城市生命線”的安全。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的先導(dǎo)作用。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進(jìn)的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要 口岸。 高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實(shí)現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)化。“北進(jìn)”方面正是在向大大連的新城區(qū) —— 大連開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，東北快速路、華東路兩個(gè)連接新、老城區(qū)方向上都有大批項(xiàng)目已經(jīng)陸續(xù)實(shí)施。 20202020年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 圖 22 圖 23 20202020年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬(wàn)平）施工面積 其中住宅面積 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 13 隨著 2020 年 1 月 10 塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達(dá) 126萬(wàn)平方米的房地產(chǎn)項(xiàng)目紛紛開(kāi)工上馬，使得 2020 年上半年，一大批新盤(pán)亮相，從而在本地市場(chǎng)已經(jīng)好久不見(jiàn)的新盤(pán)林立的局面 再次出現(xiàn)。其中公建用地占 15%；住宅用地占 85%。 近四年大 連 土地成交量23 4. 6550 5. 1329 4. 91 31 7. 3501002003004005006002020 2020 2020 2020萬(wàn)平方米 圖 25 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 15 土地市場(chǎng)供給趨勢(shì) 從數(shù)據(jù)可看出土地供應(yīng)在緊縮之后放量加大，其中一個(gè)重要的原因是：政府希望能通過(guò)土地增量及其結(jié)構(gòu)的調(diào)控，達(dá)到緩解由供需不平衡引起的房?jī)r(jià)上漲幅度過(guò)快的目的。 本屆春季房交會(huì)參展開(kāi)發(fā)商86家，總開(kāi)發(fā)建筑面積達(dá) 1564 萬(wàn)平方米，參展樓盤(pán) 96 個(gè)，其中新樓盤(pán) 51 個(gè)，占參展樓盤(pán)的 53%，參展新樓盤(pán)首次過(guò)半 ，在歷屆展會(huì)中絕無(wú)僅有！在對(duì)主城區(qū)每個(gè)樓盤(pán)逐個(gè)調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，價(jià)格在五、六千元左右的樓盤(pán)占絕大多數(shù)，只有甘井子區(qū)部分樓盤(pán)出現(xiàn)了 4500 左右的價(jià)格。尤其是金州區(qū)，共參展 17 個(gè)項(xiàng)目，為歷年來(lái)之最；在價(jià)格上，也從去年的均價(jià) 2020 元 /平米左右上漲到 3000 元 /平米以上。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個(gè)、社區(qū)居民委 38 個(gè)。據(jù)金州人口發(fā)展計(jì)劃，到 2020年，金州非農(nóng)業(yè)人口預(yù)計(jì)將達(dá)到 40 萬(wàn)。 （五）教育文化 2020 年，金州區(qū)有小學(xué) 47 所，在校小學(xué)生 萬(wàn)人；初中 16所，在校初中生 萬(wàn)人，初中畢業(yè)生升學(xué)率為 %；完全中學(xué) 1所，高中 6所，在校高 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 17 中生 萬(wàn)人。公路密度為百平方公里，擁有公路 公里。線路起自快軌 3 號(hào)線的開(kāi)發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國(guó)道收費(fèi)站西側(cè)。工程總投資初步估算為 億元。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 18 ◎ 臨港工業(yè)區(qū)規(guī)劃面積 27 平方公里 2020 年，金州區(qū)抓住大連建設(shè)東北亞航運(yùn)中心的機(jī)遇，把金州區(qū)建成為東北亞航運(yùn)中心的倉(cāng)儲(chǔ)基地和港口服務(wù)基地。 8月末，廣場(chǎng)拆遷任務(wù)基本完成，施工建設(shè)展開(kāi)。 ◎ 城區(qū)煤氣供應(yīng)站建成 2020 年，金州區(qū)為加快城市化進(jìn)程，提高居民生活質(zhì)量，通過(guò)市場(chǎng)化運(yùn)作，投資 1200 萬(wàn)元，鋪設(shè)自開(kāi)發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站。歷時(shí) 5年的站前廣場(chǎng)改造全面完工，完成了沈大高速公路金州出入口和三十里堡出入口改造工程。地 方財(cái)政一般預(yù)算收入實(shí)現(xiàn) 億元，增長(zhǎng) %。社會(huì)消費(fèi)品零售總額完成 41 億元，增長(zhǎng) %。全年新批外商投資企業(yè) 80 家，完成合同外資額 ，增長(zhǎng) %。充分發(fā)揮日韓招商代表處的作用，加大對(duì)日、韓招商力度。全年出口創(chuàng)匯實(shí)現(xiàn) 億美元，增長(zhǎng) 25%。城市人均公共綠地面積由上年的 平方米提高到 平方米， 城市綠化覆蓋率達(dá)到%，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 表 26 金州區(qū) 2020年度國(guó)有土地出讓供應(yīng)信息 供地總量(公頃 ) 按土地來(lái)源分 (公 頃 ) 按土地用途分 (公頃 ) 現(xiàn)有建設(shè)用地 新增建設(shè)用地 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 其他用 地 商服 設(shè)施 商業(yè)性辦公樓 高檔住宅 普通商品住房 其他住宅 工業(yè)用地 其他用地 0 0 從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對(duì)較小的區(qū)域來(lái)看土地投入計(jì)劃，可以說(shuō)，金州的土地市場(chǎng)投入量非常巨大。 （一）利好消息 大連的發(fā)展政策、大連目前的房地產(chǎn)發(fā)展情況以及金州區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展情況、金州區(qū)政府制定的各項(xiàng)發(fā)展政策等，給金州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了多個(gè)利好消息： ■ 金州宏觀環(huán)境持續(xù)向好，金州居民生活水品進(jìn)一步提高，對(duì)生活質(zhì)量 的要求也不斷提高，將促進(jìn)住宅市場(chǎng)的發(fā)展； ■ 金州城市經(jīng)濟(jì)多年持續(xù)增長(zhǎng)，第二、三產(chǎn)業(yè)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展，將為金州帶來(lái)大量的商貿(mào)人口，在很大程度上會(huì)帶動(dòng)整個(gè)金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展； ■ 大大連的規(guī)劃建設(shè)為金州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育發(fā)展帶來(lái)更多的資源，其良好的發(fā)展勢(shì)頭將給金州帶來(lái)更多的機(jī)會(huì)； ■ 區(qū)政府出臺(tái)的購(gòu)房落戶政策，將為外埠市場(chǎng)帶來(lái)巨大的推動(dòng)作用，對(duì)東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的人們具有一定的吸引力； ■ 金州作為大大連西拓北進(jìn)的主要方向，未來(lái)計(jì)劃 5 年內(nèi)納入大連市區(qū)管理，大工業(yè)向金州轉(zhuǎn)移，區(qū)域人口將翻一番，達(dá)到 40萬(wàn)； ■ 五一路收費(fèi)口取消，金州和開(kāi)發(fā)區(qū)和成一片，沈大高速收費(fèi)口 北 至九嶺，收益最大的就是金州南部； ■