【正文】 住宅地塊13050402住宅地塊23080403住宅地塊33050404住宅地塊4303040524班小學(xué)及15班幼兒園用地2525406儲蓄所、物業(yè)管理等公共服務(wù)設(shè)施用地505020: 東至解放南路，南至規(guī)劃路，西至衛(wèi)津河，北至規(guī)劃路。 該宗地位于A市市區(qū)南部,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū),行政區(qū)劃屬于河西區(qū),距離中環(huán)線圍堤道段5公里,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3公里,距離南樓市級商業(yè)中心約6公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約5公里。 所有以上各種因素，為B公司在此地塊建設(shè)一個高檔居住社區(qū)提供一個良好外部環(huán)境。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 ②A市市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于A市市的上風(fēng)口，遠離工業(yè)區(qū)，空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。在目前市場呼喚B公司的大好形勢下，A市B公司應(yīng)充分利用B公司A市地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓B公司品牌深入到每個A市人心中。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)A市鋼廠住宅項目，南部地區(qū)A市玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了B公司在城市南部無項目的空白。B公司自92年進入A市市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為A市的地產(chǎn)先鋒，在A市人的心目中已樹立起第一品牌的形象。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 結(jié)論及建議 項目優(yōu)勢2. 經(jīng)濟效益分析4. 成本預(yù)測2. 開發(fā)周期安排3. 規(guī)劃設(shè)計的可行性分析第六章 項目開發(fā)計劃1. 目標客戶、產(chǎn)品及價格定位第五章 規(guī)劃設(shè)計要點1. 區(qū)域市場供應(yīng)產(chǎn)品特征3. 項目區(qū)位及用地第三章 項目法律及政策性風(fēng)險分析第四章 市場研究1.二零零壹年八月 A市某房地產(chǎn)項目可行性研究報告由此可看出，A市B公司的主要項目集中在城市的北部。B公司產(chǎn)品應(yīng)屬于整個A市市，而不是某個區(qū)域。 ：目前A市公司在手有兩個項目，B公司花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是A市市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 ⑥項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)是A市市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是A市市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 該項目宗地為國有土地，毛地面積約525畝,目前為A市市玻璃廠廠區(qū)用地。 項目用地主要為A市玻璃廠的廠區(qū),地勢平坦,場地標高與解放南路標高基本相一致。（2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有50年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。項目宗地北面現(xiàn)狀為A市津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場,規(guī)劃 為居住用地,順馳集團已與其簽定土地開發(fā)協(xié)議。（1）該項目距離規(guī)劃的東南半環(huán)黑牛城道段不足3公里，東南半環(huán)的修建對該項目的出行將會帶來很大的方便，東南半環(huán)是A市市中心市區(qū)規(guī)劃路網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是A市市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，其功能是完善A市市東南半部路網(wǎng)，聯(lián)系海河?xùn)|西兩岸的交通，同時起分流中環(huán)線和外環(huán)線客貨交通流的作用，東南半環(huán)的建設(shè)已列入“十五”規(guī)劃中，目前黑牛城道段擴寬改造工程即將完成，跨海河大橋計劃2001年開始修建，2002年年底通車。現(xiàn)狀情況：目前本項目周邊的現(xiàn)狀市政道路只有一條解放南路,為A市市區(qū)一條重要出入市干道，向北直達市中心區(qū)，向南與津港公路連接直通大港區(qū)，.其現(xiàn)狀路寬30米。 總體上講，該區(qū)域原為工廠區(qū)，具備基本的市政配套條件，具體分析如下：給水：在解放南路有φ800的輸水管，可從中引出配水管為該項目提供水源。燃氣：氣源為天然氣，在解放南路有φ600的中壓天然氣管道，為項目氣源源頭。②另補償原開發(fā)商1000萬元作為退出的補償。② 出讓金總額:污染企業(yè)外遷項目可享受按土地評估值7%收取出讓金，本項目成本測算時按總規(guī)劃用地面積計算約為1960萬元，如果按凈住宅用地面積出讓,約為1400萬元,可節(jié)省560萬元。②與項目用地北側(cè)順馳地塊比較： 據(jù)初步調(diào)查順馳地塊的毛地每畝補償價為53萬元，折到住宅用地為66萬元/畝，玻璃廠項目毛地每畝補償價為45萬元，折到住宅用地為60萬元/畝。3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估（1） 取得土地使用權(quán)程序① 去市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。4. 政策性風(fēng)險評估（1）合作方為香港富聯(lián)集團國際投資有限公司，為一家合資企業(yè)，其退出該項目后必須協(xié)助B公司公司與土地方的合作并保證B公司按其原有合作條件與土地方合作。（1）與土地方A市遠洋玻璃工業(yè)有限公司的土地價款及付款進度①土地價款：總占地面積為525畝，土地補償費總額約為22470萬元（，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。，每3個月付四分之一（即2500萬元）。、資料、證明等，并負責(zé)提供人員配合。，協(xié)助B公司公司享受企業(yè)外遷的優(yōu)惠出讓金政策，（將出讓金總額降低到宗地評估值的7%以下，低于7%的節(jié)約部分由雙方三七分成，土地方拿七成,B公司拿三成）（2）與合作方香港富聯(lián)集團國際投資有限公司補償價款和付款計劃①補償價款：總額為1000萬元，補償價款包括合作方前期運作費用、退出開發(fā)的損失補償及其協(xié)調(diào)拆遷等事宜的補償。，在保證B公司公司合法開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用項目的整個過程中不受干擾。 合作背景：A市遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè),其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn),同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造,增加企業(yè)競爭力,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書,通過談判, 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目,前提是我司承諾1000萬元補償費, 在此情況下,B公司直接與土地方進行合作。（3） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 該項目總體講法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。第四章 市場研究該區(qū)域市場的基本特征表現(xiàn)如下：1）由于政府的大力支持，該區(qū)域市場目前正處于快速增長時期，區(qū)內(nèi)整體生活環(huán)境和配套條件得到明顯的提升。 區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品趨同性強，規(guī)劃水平差異性較強，具備先進規(guī)劃的物業(yè)一般都為全市性定位，市場空間較為廣闊。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的需求。且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。項目名稱規(guī)模（m2）發(fā)售資源（m2）產(chǎn)品形式均價（元/m2）主力產(chǎn)品（m2）消化率泰達園9萬9萬多層高層420011012013075%羅馬花園5萬2萬多小高層高層5300150(兩室) 總結(jié)：該項目產(chǎn)品單一，項目主要依靠科技運用后的“八大優(yōu)勢”為主要競爭點，同時，今年6月，美國易道打造的社區(qū)環(huán)境的落成，又新添了賣點，促進了銷售。產(chǎn)品推廣方面，以“親水住宅”為主題，運用友誼商場門前的形象推廣、發(fā)售享受特惠的認購卡、以及高密度的立體宣傳，推出休閑生活概念，運用概念引領(lǐng)客戶的消費趨向。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容） 該項目于99年11月即開盤發(fā)售，宣傳上一直不溫不火，雖該項目不隸屬于梅江小區(qū)，但廣告中打出“梅江第一片風(fēng)景”的廣告語吸引客戶，但其銷售業(yè)績不佳，經(jīng)過1年多的推廣周期，80套別墅剛售出過半，公寓的銷售更是僅售出60%。（詳細技術(shù)指標請參看第四頁對應(yīng)表格內(nèi)容）總結(jié)：該項目注重了附加值的提高，在同檔次產(chǎn)品中拉升了住宅品質(zhì)，助推了產(chǎn)品從同等競爭中脫穎而出。綠化綠35%，區(qū)內(nèi)規(guī)劃水面23公頃，占總用地的11%，有水面的小區(qū)湖景綠化率達到40%以上。4）安防系統(tǒng)包括社區(qū)安防、家庭安防，其中家庭安防運用智能家庭終端控制器通過門磁、窗磁、紅外、煙感、煤氣探頭與煤氣鎖閉連動和緊急按鈕等與物業(yè)中心相連，實現(xiàn)安全報警。配套公建小學(xué)、派出所小學(xué)配套設(shè)施三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)三水入戶、遠程抄表安防系統(tǒng)、10兆寬帶梅江卡、梅江局域網(wǎng)主力面積130160 m2120150 m2多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：價格多層：起價3400小高層、高層：起價3300別墅：10000元/平方米左右連體別墅：5000元/平方米左右多層小高層高層多層：小高層：聯(lián)排別墅：主力戶型130160120150現(xiàn)階段梅江南地域內(nèi)僅有一個開盤項目即云水園，國際老人村就坐落于該項目。交通距離外環(huán)線不足1公里,有上外環(huán)的出入口綠化率38%熱銷面積118 m2產(chǎn)品對比：優(yōu)劣勢對比項云水園天玻平均單價2450元/m22950元/m2元/m2戶型配比多層（4層半）：70%高層(9層)：20%別墅（）：10%（2）梅江小區(qū)整體規(guī)模大，政府極其重視和支持，在政府和商家的雙向宣傳導(dǎo)向下，該區(qū)域已經(jīng)形成了消費者關(guān)注的熱點和商家開發(fā)的熱點，致使項目的價格已經(jīng)跳出了區(qū)域市場的圈子，形成了自身的價格發(fā)展體系。在沒有強大外因刺激的情況下，市場各檔次的需求量基本是相對恒定的，而占地192公頃的梅江居住區(qū)的陸續(xù)開發(fā)，將搶占大量中高檔消費個體。 追求高檔物業(yè)的多次置業(yè)人士：此類人群由于已具備改善型住房，故具備對住宅各項指標全方位挑剔的資本，尤其注重區(qū)域地點、環(huán)境景觀、文化氛圍、科技運用、物業(yè)品牌等方面。 追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶：此類客戶以購置第一居所為主，以全面改善現(xiàn)有住房條件為主要購房目的，追求面積指標增大、產(chǎn)品改進，同時又追求居住環(huán)境改善、居住品質(zhì)提高，此類客戶消費觀念較為成熟、冷靜，往往不為媒體宣傳所左右。此類人群購房首要條件是房型、面積，在經(jīng)濟條件允許的情況下在考慮地點、環(huán)境等其它因素?？蛻糨o助體：追求高品質(zhì)生活質(zhì)量的改善型客戶。l 暢通有效