【正文】 互傳遞和助推的態(tài)勢(shì)。隨著瑤湖大橋的建成，項(xiàng)目所處地段的地理優(yōu)勢(shì)會(huì)漸漸顯現(xiàn)出來。（4）該區(qū)域空氣清新、夏日氣候涼爽，小氣候調(diào)節(jié)。（3）南邊的高等級(jí)公路噪音較大。按目前市民的購房心態(tài)來看，是在滿足三大因素的前提下再考慮環(huán)境房型的可能性要大一些。它源于20世紀(jì)20年代的發(fā)達(dá)工業(yè)園，當(dāng)時(shí)的富有階層為了遠(yuǎn)離喧囂的工業(yè)城市，既享受到城市的便利，又享受到清新和寧靜，沿著鐵路在城市外圍建立了“城郊型”社區(qū)。而西湖區(qū)房?jī)r(jià)都在8000—10000（元/平方米）因此，開發(fā)高層公寓建設(shè)是一項(xiàng)有利可圖的方法。 三、項(xiàng)目總體設(shè)計(jì)項(xiàng)目房屋將用公寓與高層相結(jié)合的方式，并在高層頂樓設(shè)置頂樓別墅。各類戶型設(shè)計(jì)充分利用小區(qū)自然景觀，營造出濃厚的學(xué)習(xí)氣氛，使住戶能感受到學(xué)校良好的教育氛圍。二、項(xiàng)目整體規(guī)劃項(xiàng)目分兩期實(shí)施項(xiàng)目總建設(shè)期：2014年3月1日至2017年2月28日，共3年。封頂后,開始預(yù)售公寓樓（15層）1~3主體工程開建。地面非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)5處，共14040平米。共占建筑總面積的10%停車位設(shè)計(jì)建設(shè)機(jī)動(dòng)車停車位和非機(jī)動(dòng)車停車位。小區(qū)路寬：8m；宅間小路寬：不小于3m；組團(tuán)路寬：4m。對(duì)于居住相對(duì)密集的高層區(qū)和公寓樓，用作分隔的樓板和墻體都采用非燃燒體，耐火極限要求不低于2小時(shí)。（2）電力：由城市供電電網(wǎng)引入三路電源，采用電纜埋地引入小區(qū)專設(shè)的變電室。（3）排水系統(tǒng)：室內(nèi)污水：排水采用污、廢分流的方式，污水經(jīng)化糞池處理后與其他生活污水進(jìn)入集水池后，將接入城市排污管網(wǎng)，送市污水處理廠處理。景觀設(shè)計(jì)：（1）小區(qū)出入口：小區(qū)共設(shè)三個(gè)正式進(jìn)出口，每個(gè)入口不小于20m，臨近入口都設(shè)有地下車庫入口，且在其中兩個(gè)出入口設(shè)地面停車場(chǎng)。 基礎(chǔ)設(shè)施設(shè)計(jì)物業(yè)用房建設(shè)，㎡。銷售計(jì)劃2014年2015年2016年2017年合計(jì)高層060%20%20%100%商鋪065%25%10%100%停車位060%20%20%100%四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)及評(píng)價(jià)一、投資（主要方案一），一次性支付；單價(jià)776萬元/畝 。預(yù)計(jì)貸款額為20000萬元。附表2：總投資使用與資金籌劃表附表3：項(xiàng)目資本金使用表三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)①營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加總額項(xiàng)目建設(shè)階段，可以根據(jù)規(guī)定開展預(yù)售工作。（1）公益金=稅后利潤5%（2）法定盈余公積金金=稅后利潤10%（3）任意公積金=稅后利潤3%⑨可供投資者分配的利潤可供投資者分配的利潤=稅后利潤盈余公積金①凈現(xiàn)值（NPV）項(xiàng)目的基準(zhǔn)貼現(xiàn)率為10％。還款計(jì)劃采用等額分付法，從2015年預(yù)售起即進(jìn)行還款，能滿足要求。10%的變動(dòng)幅度變動(dòng)，分別計(jì)算出相對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值的變化情況，經(jīng)分析可得，建設(shè)投資對(duì)項(xiàng)目的銷售額最為敏感，控制好建設(shè)投資是風(fēng)險(xiǎn)回避中很大一部分，要在保證項(xiàng)目資金支持充足的同時(shí)做好投資的規(guī)劃和控制工作。②競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)該地塊的發(fā)展是政府規(guī)劃的，有強(qiáng)大的發(fā)展前景。當(dāng)然，企業(yè)信譽(yù)和知名度良好的開發(fā)商和優(yōu)質(zhì)的工程質(zhì)量也是獲得市場(chǎng)認(rèn)可的根本。項(xiàng)目能否按規(guī)劃工期、設(shè)計(jì)竣工標(biāo)準(zhǔn)完工，以及工程施工過程存在一定的不確定性；在施工管理中應(yīng)嚴(yán)格控制房屋開發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本，加強(qiáng)對(duì)本項(xiàng)目工程進(jìn)度的監(jiān)管力度， 確保該項(xiàng)目按計(jì)劃正常施工；同時(shí)，還應(yīng)注意資金的保障也是施工進(jìn)度的有效保證。項(xiàng)目若想可行，需提高房?jī)r(jià)。附表附表1銷售進(jìn)度計(jì)劃表 附表2 項(xiàng)目總投資使用與資金籌措計(jì)劃表 附表3項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表附表4營業(yè)收入營業(yè)稅金及附加估算表附表5損益表附表6土地增值稅計(jì)算表附表7項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表附表8資本金現(xiàn)金流量表附表9借款還本付息表附表10現(xiàn)金流量表附表11單因素敏感性分析表參考文獻(xiàn)愛房網(wǎng)南昌市搜房網(wǎng)南昌市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)./南昌市房地產(chǎn)信息網(wǎng)41方案一附表1：銷售進(jìn)度計(jì)劃表項(xiàng)目2014年2015年2016年2017年匯總高層（精裝）建筑面積124066124066124066124066出售率060%20%20%單價(jià)（萬元/㎡）收入（萬元）0商業(yè)建筑面積 出售率065%25%10%單價(jià)（萬元/㎡）2222收入（萬元）0車位16725個(gè)數(shù)1115111511151115出售率060%20%20%單價(jià)（萬元/個(gè)）15151515收入（萬元）01003533453345合計(jì)（萬元）0附表：銷售計(jì)劃表 2014年2015年2016年2017年合計(jì)高層060%20%20%100%商鋪065%25%10%100%停車位060%20%20%100% 附表2：項(xiàng)目總投資使用與資金籌劃計(jì)劃表（單位：萬元）序號(hào)合計(jì)20142015201620171總投資開發(fā)建設(shè)投資 0利息12802資金籌措230723 項(xiàng)目資本金自有資金投入60000006000預(yù)售收入投入0銀行貸款2000000020000附表3：項(xiàng)目資金使用計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2014201520162017備注1土地價(jià)格000單位：萬元土地出讓金000契稅0004％的出讓金2前期工程費(fèi)0003基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)004建安工程費(fèi)005公共設(shè)施配套費(fèi)006不可預(yù)見費(fèi)用0費(fèi)率：3％7銷售費(fèi)用3費(fèi)率：2％8管理費(fèi)用費(fèi)率：3％9開發(fā)期間費(fèi)用0010其他費(fèi)用11財(cái)務(wù)費(fèi)用12項(xiàng)目總投資13項(xiàng)目開發(fā)投資總投資扣除財(cái)務(wù)和銷售費(fèi)用附表4：營業(yè)收入、營業(yè)稅金及附加估算表 單位：萬元序號(hào)收入（萬元）20142015201620171銷售收入0住宅收入0商鋪收入0車位收入16725010035334533452營業(yè)稅金及附加0營業(yè)稅0城市維護(hù)建設(shè)稅0教育附加費(fèi)0附表5：損益表序號(hào)合計(jì)20142015201620171營業(yè)收入02投資總額3營業(yè)稅金及附加04印花稅05土地增值稅000006利潤總額07彌補(bǔ)前年度虧損000008應(yīng)納稅所得額09所得稅010稅后利潤011公益金（5％）012法定公積金（10％）013任意公積金（3％）014未分配利潤0附表6：土地增值稅計(jì)算表序號(hào)合計(jì)20142015201620171營業(yè)收入02投資總額3營業(yè)稅金及附加04印花稅05土地增值稅00000附表7：項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表序號(hào)合計(jì)20142015201620171現(xiàn)金流入0銷售收入02現(xiàn)金流出建設(shè)投資0營業(yè)稅金及附加0所得稅0調(diào)整所得稅0土地增值稅000003凈現(xiàn)金流量4累積凈現(xiàn)金流量￥128,￥47,￥18,￥5,5折現(xiàn)系數(shù)06折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量07累積折現(xiàn)凈現(xiàn)金流量0評(píng)價(jià)指標(biāo)基準(zhǔn)貼現(xiàn)率10%凈現(xiàn)值NPV內(nèi)部收益率IRR13%動(dòng)態(tài)投資回收期年3靜態(tài)投資回收期年3附表8：資本金現(xiàn)金流量表序號(hào)合計(jì)20142015201620171現(xiàn)金流入0營業(yè)收入0銀行貸款20000200000002現(xiàn)金流出建設(shè)投資0營業(yè)稅金及附加0土地增值稅00000所得稅0借款本金償還200000借款利息支付05凈現(xiàn)金流量6累計(jì)凈現(xiàn)金流量計(jì)算指標(biāo)內(nèi)部收益率IRR13%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV基準(zhǔn)收益率10%10%附表9：借款還本付息表序號(hào)合計(jì)20142015201620171期初借款余額020000200002當(dāng)期借款20000200000003當(dāng)期應(yīng)計(jì)借款利息12804期末借款余額0200005當(dāng)期還本付息0其中：還本200000 付息0附表10：財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表序號(hào)合計(jì)20142015201620171資金來源0銷售收入0項(xiàng)目自有資金60000006000銀行借款2000000002資金運(yùn)用建設(shè)投資0營業(yè)稅金及附加0財(cái)務(wù)費(fèi)用償還債務(wù)本金200000土地增值稅金00000所得稅03盈余資金4累計(jì)盈余資金0附表11：?jiǎn)我蛩孛舾行苑治?014201520162017IRR基本方案