【正文】 勇敢迎接挑戰(zhàn)，與時(shí)俱進(jìn)，乘勢(shì)而上，在逐步深化現(xiàn)代化企業(yè)制度改革，打造核心競(jìng)爭(zhēng)力的同時(shí)，不斷追求卓越與完美，將藝術(shù)與建筑，科技與人本，創(chuàng)新與傳統(tǒng)糅合在一起，憑借實(shí)力、信 譽(yù)、產(chǎn)品、服務(wù)，堅(jiān)持以質(zhì)興業(yè)，誠(chéng)實(shí)守信，“以人為本，以 01 品牌求發(fā)展”的企業(yè)經(jīng)營(yíng)理念，為了南昌的建設(shè)，描繪出更加美好的一幅幅精美的 F“畫(huà)卷”，回報(bào)社會(huì)和真誠(chéng)的用戶(hù)。 第二節(jié) 項(xiàng)目背景 一、項(xiàng)目概況 本項(xiàng)目用地座落在新建縣，北面為文化路，南面為新建大道，東面為建設(shè)路，西面為解放路，出讓土地面積為 100 畝（折合 66666。 67 平方米），其中居住用地面積為80 畝（折合 5333。 36 平方米），用于興建住宅，土地使用權(quán)年限為 70 年，即從 2020年 11月 1日到 2074 年 10 月 31 日。根據(jù)規(guī)劃，容積率 1。 6，綠化率 30%，可建房屋面積 85333。 38 平方米。 本項(xiàng)目于 2020年 11月 1日和縣土地局簽訂了國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同，并付 6000萬(wàn)元出讓金。 根據(jù)初步規(guī)劃，本樓盤(pán)為 19棟純多層景觀住宅，后現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格。 本樓盤(pán)中， 19棟多層景觀住宅，以 6+1 多層為主：三房二廳 330 套，每套建筑面積在 100125 平方米之間；二房二廳 258 套，每套建筑面積在 80100 平方米之間；四房二廳 12套，每套建筑面積在 125150 平方米之間；頂層復(fù)式樓中樓 120 套（其中有三房 90 套、四房 20套和五房 10 套），每套建筑面積在 130200 平方米；平均每套建筑面積為 118。 5平米，共計(jì) 720套。每層二 十套住房東西并列，所有住房均為座北朝南，幢距 1： 1（約 20 米），日照充足，通風(fēng)良好。一層備有室內(nèi)及室外車(chē)位 200 個(gè)，供購(gòu)房者選用。樓房設(shè)計(jì)，歐式風(fēng)范，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，全封閉陽(yáng)臺(tái)，又給建筑物增添了幾分姿色。四周草地環(huán)繞，綠樹(shù)成蔭，四面有一個(gè)近 13000 平米的綠化帶，可謂環(huán)境幽雅，鬧中取靜，不失為居所佳品。此樓盤(pán)可供該縣及南昌市工薪階層人群，也就是拮據(jù)型郊居者和優(yōu)越型或稱(chēng)上升型郊居者、新建縣城內(nèi)購(gòu)房者享用。 本樓盤(pán)所有住房，均可享受管道液化氣，既方便 省力，又價(jià)格便宜。本樓盤(pán)為大型智能化住宅社區(qū)，周界紅外線(xiàn)防越，可視對(duì)講，底層門(mén)磁報(bào)警系統(tǒng)，一樓業(yè)主配有私家花園，小區(qū)地處新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 1 公里生活半徑內(nèi)，公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)立， 204 路車(chē)臨小區(qū)而過(guò)，中巴、面的招手即停，環(huán)游縣城說(shuō)走就走，直通南昌輕輕松松，交通十分便利。 綜上所述本樓盤(pán)除自身功能精良外，市政設(shè)施齊全，周邊環(huán)境，地理位置也十分優(yōu)越，是個(gè)不可多得的好樓盤(pán)。 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 目前，本樓盤(pán)用地為熟地出讓?zhuān)厣辖ㄖ锊疬w已經(jīng)完成，并且做完了“五通一平”，預(yù)計(jì) 2020 年 12 月份開(kāi)工 ,2020 年 5 月 中旬第一批封頂 ,2020 年 3 月下旬第二批開(kāi)工 ,2020年 4月初第一批開(kāi)盤(pán) ,2020 年 7月第二批開(kāi)盤(pán) ,9月下旬封頂 ,05年 8月 20日第一批交房 ,05 年 6 月下旬第三批開(kāi)工 ,05 年 10 月初第三批可開(kāi)盤(pán) ,05 年 11 月第二批可入住 ,第三批封頂 ,06 年 1 月第三批經(jīng)竣工驗(yàn)收后交房， 2020 年春節(jié)前大部分居民可以全部裝修完畢搬進(jìn)新居過(guò)年。 二、新建縣住宅房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀、問(wèn)題、面臨的機(jī)遇與挑戰(zhàn) 新建縣位于南昌西北部。東隔贛江與南昌城區(qū)、南昌縣相望，西毗灣里區(qū)、安義縣?？h城長(zhǎng)堎鎮(zhèn)與江南名樓 “ 滕王閣 ” 隔贛江相望，主街道與南昌 大橋北橋頭對(duì)接。處于江西省昌九工業(yè)走廊的南端起點(diǎn)，為 “ 昌九走廊第一縣 ” ，是南昌建設(shè)一江兩岸新格局大手筆得落墨處。 新建縣縣城的房地產(chǎn)于 2020 年起步，稍晚于南昌市中心，隨著南昌市中心房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)性矛盾的突顯和住宅郊居化而得到迅速發(fā)展，其商品房均價(jià)從 2020 年底的 1100－1500 元／平方米之間 漲到今年即 2020 年的 1800 元 /平方米，去年是新建縣住宅房地產(chǎn)發(fā)展最快的一年，先后推出了十幾個(gè)樓盤(pán)，其中大部分樓盤(pán)的銷(xiāo)售率到現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到90%以上甚至 100%。到 2020 年新建縣已經(jīng)沒(méi)有多少在售的有一定規(guī)模的樓盤(pán)了。 新建縣城的房地產(chǎn)今年也出現(xiàn)了一些問(wèn)題，由于新建縣沒(méi)有較好的政府規(guī)劃支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，而且可供出讓的土地有限，甚至還有一些出現(xiàn)問(wèn)題的樓盤(pán)，比如紅谷 德邑就因?yàn)橥恋囟黄韧Ｖ逛N(xiāo)售，學(xué)府雅苑交房時(shí)遭到業(yè)主的投訴，這都使得部分消費(fèi)者對(duì)于在新建縣購(gòu)房產(chǎn)生顧慮。 紅谷灘中心區(qū)的建設(shè)熱潮將新建縣推向一個(gè)史無(wú)前例的發(fā)展高度，而紅角洲大學(xué)城規(guī)劃初定更加奠定了新建成縣前所未有的發(fā)展良機(jī)；花園城市建設(shè)、衛(wèi)星城建設(shè)、大昌北新城規(guī)劃等多個(gè)利好因素證明南昌發(fā)展趨勢(shì)漸漸清晰，新建縣作為投資版塊新貴的地位已然形成。 雖說(shuō)新建縣城的房地 產(chǎn)有諸多優(yōu)勢(shì)，但其竟?fàn)幉⒉恢幌抻谄鋬?nèi)部，紅谷灘還沒(méi)有完全發(fā)展起來(lái)，愿意郊居的南昌市購(gòu)房者大多數(shù)選擇了與目前的市中心連成一片的京東板塊；城南板塊既有價(jià)格優(yōu)勢(shì)又有較好的政府規(guī)劃支持，還有優(yōu)于新建、灣里板塊（與目前的市中心隔著贛江）的便利交通，這些優(yōu)勢(shì)使得城南板塊在近一、二年內(nèi)迅速突起，成為南昌未來(lái)幾年內(nèi)炙手可熱的郊居板塊；灣里是南昌 2020 城區(qū)擴(kuò)容的四大重點(diǎn)外圍城區(qū)之一，將增加 1平方公里的建設(shè)用地，加之其本身具有的風(fēng)景及旅游優(yōu)勢(shì)，這個(gè)板塊的發(fā)展?jié)摿κ呛艽蟮?，特別是別墅物業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α? 第三節(jié) 項(xiàng)目必要性評(píng)價(jià) 在邁入新世紀(jì)后，企業(yè)要在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的大潮中生存和發(fā)展，就必須注入新經(jīng)濟(jì)活力，課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 必須要有很好的項(xiàng)目和發(fā)展空間。江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的“新港灣”項(xiàng)目，座落在新建縣，北面為文化路，南面為新建大道，東面為建設(shè)路，西面為解放路，地處新建行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 1 公里生活半徑內(nèi)，公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校環(huán)立， 204 路車(chē)臨小區(qū)而過(guò)，中巴、面的招手即停，環(huán)游縣城說(shuō)走就走，直通南昌輕輕松松，交通十分便利。新建縣今年的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，這一點(diǎn)從下表中完全可以看出來(lái)。當(dāng)一個(gè)地區(qū)的國(guó)民生產(chǎn)總值超過(guò) 15%時(shí)，其房地產(chǎn)業(yè)的發(fā) 展將進(jìn)入高速發(fā)展階段，房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)性市場(chǎng)，在全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展至調(diào)整時(shí)期，且新建縣城目前土地供應(yīng)不多，該項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)將提高江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司的品牌知名度，并為其后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目提供充足的資金供應(yīng)。本項(xiàng)目竣工后，還可以進(jìn)一步美化、優(yōu)化、亮化周邊環(huán)境，繁榮新建，改善新建及南昌人民的居住條件。 新建縣二 00 四年十一月份國(guó)民經(jīng)濟(jì)主要指標(biāo)完成情況 指 標(biāo) 名 稱(chēng) 單 位 111 月 增速 % 一、地區(qū)生產(chǎn)總值 萬(wàn) 元 465977 二、財(cái)政總收入 萬(wàn) 元 29045 地 方財(cái)政收入 萬(wàn) 元 19553 三、全社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額 萬(wàn)元 92714 50 萬(wàn)元以上項(xiàng)目 萬(wàn)元 72965 四、社會(huì)消費(fèi)品零售總額 萬(wàn)元 62653 五、實(shí)際利用外資 萬(wàn)美元 4623 六、實(shí)際利用內(nèi)資 萬(wàn)元 141760 七、個(gè)私經(jīng)濟(jì)總產(chǎn)值 萬(wàn)元 470747 八、個(gè)私經(jīng)濟(jì)增加值 萬(wàn)元 130733 九、外貿(mào)出口總額 萬(wàn)美元 十、農(nóng)民人均現(xiàn)金收入 元 2715 十 一、城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款 萬(wàn)元 269880 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 第三章 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)價(jià) 第一節(jié) 項(xiàng)目合法性評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司為合法經(jīng)營(yíng)企業(yè)，具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，兼營(yíng)物業(yè)管理，建筑機(jī)械設(shè)備租賃，餐飲業(yè)投資、管理。該項(xiàng)目土地使用權(quán)來(lái)源合法，是通過(guò)出讓方式取得，且已于 2020 年 11月 1日與當(dāng)?shù)赝恋毓芾砭趾灦▏?guó)有土地使用權(quán)出讓合同并一次性付清 6000 萬(wàn)元土地使用權(quán)出讓金，該地塊為熟地出讓?zhuān)淹瓿刹疬w安置，做好了五通一平，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)報(bào)批手續(xù)齊全，其建設(shè)合法。 第二節(jié) 項(xiàng)目建 設(shè)條件和生產(chǎn)條件評(píng)價(jià) 江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的新港灣住宅小區(qū)項(xiàng)目地處新建縣行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，小區(qū) 1公里生活半徑內(nèi)，公園、超市、醫(yī)院、學(xué)校、銀行、賓館環(huán)立，市政及社區(qū)配套設(shè)施齊全， 204 路車(chē)臨小區(qū)而過(guò)，交通便利。 本項(xiàng)目 為熟地出讓?zhuān)淹瓿刹疬w安置，做好了五通一平，地價(jià)款已交清，項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)報(bào)批手續(xù)齊全，開(kāi)發(fā)商也已取得供水供電等有關(guān)部門(mén)的同意，并委托具有專(zhuān)業(yè)施工資質(zhì)的江西省第五建筑安裝工程有限公司實(shí)施有關(guān)工程的建設(shè)。 第三節(jié) 環(huán)境影響評(píng)價(jià) 一、環(huán)境保護(hù)現(xiàn)狀 江西省 01 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā) 的新港灣住宅小區(qū)項(xiàng)目地處新建縣行政中心區(qū)，商業(yè)主干道上，是煙塵排放控制區(qū)。目前新建縣城追隨南昌市建設(shè)花園城市，縣城內(nèi)的工業(yè)現(xiàn)都要退城進(jìn)郊，故不存在工業(yè)污染，并且本項(xiàng)目在小區(qū)內(nèi)準(zhǔn)備種植大量的草坪和樹(shù)木，使綠化率達(dá)到 35%以上，逐步將小區(qū)變成了一個(gè)花園式的住宅區(qū)使小區(qū)環(huán)境保護(hù)達(dá)到了一個(gè)較高水平。 并注重水系、生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，合理設(shè)置好與項(xiàng)目配套的停車(chē)場(chǎng)、垃圾處理站等公共設(shè)施，使項(xiàng)目真正建設(shè)成為高品味、高檔次、獨(dú)具特色的世界風(fēng)情景觀。 二、環(huán)保措施 本項(xiàng)目擬采取以下環(huán)保措施： 1．在項(xiàng)目工程建設(shè)施工中的廢棄物將集 中處理，不會(huì)破壞周?chē)h(huán)境； 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2．在小區(qū)內(nèi)興建大型的休閑娛樂(lè)廣場(chǎng)，種植大量樹(shù)木花草，在各樓棟之間精心設(shè)計(jì)大量綠色景觀，使住宅區(qū)采光、通風(fēng)良好，規(guī)劃布局合理，使人與建筑、建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界。 本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照國(guó)家的環(huán)境保護(hù)法規(guī)要求做到“三同時(shí)”，即同時(shí)設(shè)計(jì)，同時(shí)施工，同時(shí)投產(chǎn)。 三、節(jié)約能源 項(xiàng)目能源分析 本項(xiàng)目為住宅小區(qū)，主要耗能為水和電。因此如何在設(shè)計(jì)方案和設(shè)備選購(gòu)中采用更先進(jìn)的節(jié)能方式將至關(guān)重要。 節(jié)能措施 本項(xiàng)目擬采用以下節(jié)能措施： ① 噴水池都采用循環(huán)水； ② 照明安裝節(jié)能燈具； ③ 所有動(dòng)力設(shè)備的電動(dòng)機(jī)盡量選購(gòu)變頻電機(jī)； 四、消防 本項(xiàng)目將嚴(yán)格按照《消防法》和國(guó)有有關(guān)建筑工程法規(guī)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)施工，做到“三同時(shí)”。 第四節(jié) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃評(píng)價(jià) 市政府要求本項(xiàng)目應(yīng)做到“高標(biāo)準(zhǔn)、高品味設(shè)計(jì)，形成獨(dú)特風(fēng)格，使之成為城市一道亮麗的風(fēng)景線(xiàn)”。所以項(xiàng)目建設(shè)要求高，保證用最快的速度，最好的質(zhì)量完成本項(xiàng)目。 本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期定為 18 個(gè)月，項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排詳見(jiàn)下表。 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排表 序號(hào) 年 份 項(xiàng) 目名稱(chēng) 2020年 2020 年 2020 年 11 12 第一季度 第二季 度 第三季度 第四季度 第一季度 第二季度 1 編、報(bào)、批可行性研究報(bào)告 課程設(shè)計(jì) 新港灣項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 住宅地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策 劃 商業(yè)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃 最新房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書(shū)文案 房地產(chǎn)銷(xiāo)售管理 2 銀行評(píng)估資金到帳 3 施工設(shè)計(jì)及審批 4 土建工程招標(biāo)、簽約 5 土建施工驗(yàn)收 6 住宅小區(qū)綠化 7 銷(xiāo)售 第一批： 2020 年 12月份開(kāi)工 , 2020 年 4月份開(kāi)盤(pán) , 5 月份封頂 , 9 月可入?。? 第二批： 2020 年 4月開(kāi)工 , 8月開(kāi)盤(pán) ,9月封頂 , 12 月可入住，業(yè)主可在新年前裝修完并搬入 新居； 第三批： 05 年 8 月開(kāi)工 , 12 月初可開(kāi)盤(pán) ,06 年 1 月封頂 , 5 月經(jīng)竣工驗(yàn)收后可入住。 第五節(jié) 開(kāi)發(fā)商評(píng)價(jià) 江西省 01房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司于 2020年 8月由南昌市工商行政管理局高新分局注冊(cè)正式成立，享受外商投資企業(yè)的各種優(yōu)惠政策。具有國(guó)家二級(jí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)，公司注冊(cè)資本金 2020 萬(wàn)元。公司以現(xiàn)代化企業(yè)管理特點(diǎn)和企業(yè)發(fā)展的實(shí)際需要設(shè)立了靈活、協(xié)作、競(jìng)爭(zhēng)、約束的組織管理機(jī)構(gòu)。其經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)及管理水平較高，擁有一支“年青健康、思維敏捷、敢于創(chuàng)新、團(tuán)結(jié)拼搏”的精英團(tuán)隊(duì)。并在不斷戰(zhàn)勝逆境的奮斗中，積累總結(jié)和完 善了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，不斷追求卓越與完美，將藝術(shù)