【正文】 激烈主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣中可見端倪，；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。（二）、蘇州房地產(chǎn)市場寫字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢分析2002年市區(qū)共完成寫字樓投資7892萬元，%。其中古城區(qū)共完成寫字樓投資3596萬元，%，增長迅速。全年市區(qū)寫字樓施工面積112626平方米，%；新開工面積26809平方米，%，竣工面積16086平方米，%。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，%；新開工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%?？梢钥闯?，施工面積和新開工面積增長強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說明大量的寫字樓面積將在2003年上市營銷，寫字樓市場的競爭將空前激烈，給銷售去化速度帶來較大的障礙。三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析2002年蘇州市房地產(chǎn)市場供銷兩旺，與房地產(chǎn)開發(fā)相呼應(yīng)，商品房的銷售也保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，銷售單價(jià)一路飆升，預(yù)售形勢更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，%；，%。從對604名參加22屆的群眾就購房計(jì)劃作的調(diào)查分析：%、%，%，市場需求強(qiáng)勁；%，%，%，未來市場需求也比較強(qiáng)勁。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強(qiáng)隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費(fèi)信貸政策的支持，個人購買力不斷增強(qiáng)，擴(kuò)大了住宅的有效客源。2002年，%，%，%，銷售狀況良好。需求高漲、銷售價(jià)格一路飆升從2001年下半年開始，蘇州住宅市場需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價(jià)格也不斷上揚(yáng)，2002年蘇州市區(qū)住宅銷售平均單價(jià)為2460元/平方米，住宅預(yù)售平均單價(jià)已經(jīng)超過3200元/平方米。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓銷售狀況分析隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)，2002年，%，%，可以預(yù)測：2003年的寫字樓市場形勢不容樂觀。2002年，%，相對于銷售面積的增長幅度（%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅空置狀況分析至2002年底，%，主要是市場需求強(qiáng)勁，銷售情況火爆，消化了大量的空置面積。（二）、蘇州市房地產(chǎn)市場寫字樓空置狀況分析至2002年底，市區(qū)寫字樓空置面積為72702平方米，%。其中古城區(qū)的寫字樓空置面積為32017平方米，%，雖然下降幅度明顯，但相對于施工面積、新開工面積以及竣工面積的增長幅度（%、%%），尤其是施工面積的大幅度增長，根據(jù)商品房開發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)目前，大部分的開發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開發(fā)項(xiàng)目的套型面積越做越大，設(shè)施越來越奢華，越來越遠(yuǎn)離工薪階層的總價(jià)承受力，從而造成高價(jià)房屋層出不窮，而小套型住房的市場供應(yīng)越來越小。從對604名參加22屆的群眾就所需房型面積作的調(diào)查分析：%；60~%；81~%；101~%；121~%；%?？梢缘贸觯?，小戶型市場需求旺盛。（二）、商品房開發(fā)結(jié)構(gòu)不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴(yán)重不足。樓盤均價(jià)基本上都在3500元/m2以上，某些區(qū)域更高，達(dá)到4300元/m2左右。房價(jià)的上漲幅度與居民收入增長幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房價(jià)使得需求市場大幅縮水，持幣觀望態(tài)勢嚴(yán)重。從23屆房產(chǎn)展示會成交的房子來看，單價(jià)在每平方米3000元以下的僅為2套，3000元到4500元的占了大頭、為139套，5000元以上的別墅有12套，據(jù)我們觀察3000元以下的固然寥寥無幾，實(shí)際上就是3500元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在3800元以上，這從此次房交會成交商品房平均單價(jià)達(dá)到3993元便可看出。（三）、空置問題不容忽視雖然2002年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn)的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房價(jià)過高，而形成住宅“相對過剩”，從而使空置面積大幅上升。（四）、樓市中投資客過多人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購房者總數(shù)的1/3左右，尤以臺灣、上海、浙江等地外來投資者出手大方，園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶買走的,一下子買了50多套。（五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來不良影響中國人民銀行網(wǎng)站13日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個月的時間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。我市某銀行的房貸專家認(rèn)為，央行新規(guī)定的主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購房，降低高價(jià)房和投資性購房的熱度，扶持一般用房和中低價(jià)房，進(jìn)而推動房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！巴ㄖ睂τ谝宰宰槟康牡馁彿空邅碚f，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房價(jià)格的下滑。而對中低檔樓盤而言，這反而是一個發(fā)展的良機(jī)。 六、小結(jié)寫字樓的市場不容樂觀，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險(xiǎn)較大住宅市場總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶型房源供給量過大、銷售去化速度較慢小戶型需求強(qiáng)勁，銷售去化較快 第四章 第四章 蘇州市寫字樓市場調(diào)查寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。（2）周邊交通條件好。（3）周邊有較多空地供人員集散和停車。（4）周邊有休閑娛樂設(shè)施。個性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。（1）園區(qū)的代表性寫字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。主要分布在蘇華路沿線，如國際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。（2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。（3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內(nèi)，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務(wù)活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計(jì)師行、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應(yīng)的功能設(shè)施。經(jīng)過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應(yīng)的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務(wù)形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、訂票服務(wù)、銀行、寬帶網(wǎng)絡(luò)、開放式大廳、公共會議大廳等。 蘇州市寫字樓租售行情調(diào)查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價(jià)出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費(fèi)（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀(jì)金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國際經(jīng)貿(mào)大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業(yè)費(fèi)含空調(diào)費(fèi)綜藝開元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協(xié)和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%4080%　整層出售萬盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開發(fā)大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內(nèi)部配套齊全、裝修精良。（2）**項(xiàng)目周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈1986年就已經(jīng)開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低。可見該區(qū)域中、低檔寫字樓供應(yīng)量仍較大，有過剩現(xiàn)象。蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　行政辦公金融業(yè)貿(mào)易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務(wù)業(yè)房地產(chǎn)能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計(jì)高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經(jīng)貿(mào)大廈 1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發(fā)大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計(jì)1574926281520812017434316從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標(biāo)客層主要集中在咨詢服務(wù)類、貿(mào)易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務(wù)、貿(mào)易等相關(guān)企業(yè)！蘇州市寫字樓配套情況：寫字樓相關(guān)配套一覽表 配套案名停車位電梯數(shù)餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調(diào)通信增強(qiáng)系統(tǒng)增強(qiáng)系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)園區(qū)國際大廈150個6有有有有有有有有世紀(jì)金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有