【正文】 建設規(guī)模及方案建議 一、建設規(guī)模 本項目總用地面積為 公頃，總建筑面積為 萬平方米。充 大連新希望家園可行性研究報告 36 分利用雨水，減少市政供水。 (二 )勞動保護 對本項目施工過程及經(jīng)營過程中職員的勞動保護應符合《中華人民共和國勞動法》，擬采用的措施為： 項目的施工中要求工程承包方對施工人員采取科學合理而具體的勞動保護措施，如工作環(huán)境除塵、飲食衛(wèi)生、發(fā)放安全保護用具等。 一、籌措和利用自有資金 為實施工程項目，滿足開工前的資金周轉，企業(yè)將投入 4億元的自有資金。 九、銷售費用 銷售費用取銷售收入的 3%，銷售收入為 萬元，銷售收入預測詳 見第六章 銷售價格與銷售收入測算。其中， 銷售稅金及附加取銷售收入的 %，則銷售稅金及附加為： ╳ = 萬元 土 地增值額小于扣除額的 50%，按 30%計征土地增值稅，則土地增值稅為 萬元。 表 53 開發(fā)期間稅費估算表 序號 項目 樓面成本（元 /㎡） 費用總額（萬元） A 區(qū) C 區(qū) 總計 1 勞動保險費 50 2 市政工程質監(jiān)費 3 質量監(jiān)督費 4 沙 石管理費 5 白蟻防治費 2 大連新希望家園可行性研究報告 42 6 墻改專項基金 8 7 環(huán)保評估 2 8 人防結建費 40 9 物業(yè)維修基金 66 10 合計 五、建筑安裝工程費用 高層住宅的建安成本以 1500 元 /㎡計，則住宅的建筑安裝工程費為： 1500╳ ； 公建的建安成本以 1200 元 /㎡計，則公建的建筑安裝工程費為： 1200╳ 12040/10000= 萬元； 地下車位的建安成本以 1500 元 /㎡計，設車位的面積為 25㎡ /個，則地下車位的建筑安裝工程費用為： 1500╳ 998╳ 25/10000= 萬元； 項目的建筑安裝工程費用總計為 萬元，其中 A 區(qū) 萬元，C區(qū)為 萬元。 。 大連新希望家園可行性研究報告 37 對公共場所、機電設備、 泵房等產(chǎn)生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。提出合理用水分配計劃、水質和水量保證方案。 二、潛在目標客戶分析 通過以上市場分析，我們對本項目的潛在目標客戶做如下分析： （一）區(qū)域認同 ?? 原金州區(qū)域內居民，想要改善居住條件者； ??? 在金州或開發(fā)區(qū)工作，解決居住問題者； ??? 認可金州區(qū)的大連市內購房者； ??? 看中大大連進程的投資置業(yè)者。觀海苑 大連維泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)海濱路 多層 小高層 70200 30405280 12 華夏海景 大連元新房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 大連開發(fā)區(qū)白石灣 多層 小高層 4 80130 30805580 13 光伸在 大連市內 臺山、連山街等后星海區(qū)萌動的同時，旅順、普 蘭店、大連灣、姚家等周邊地區(qū)也到處彌漫著備戰(zhàn)春季戰(zhàn)役的痕跡 ； ■ 大連二手房個稅政策的出臺，房地產(chǎn)投資將大大減少。全年共引進內資企業(yè) 120家，引進內資 億元。 （一）經(jīng)濟發(fā)展概況 2020 年，金州區(qū)的國民經(jīng)濟和社會事業(yè)發(fā)展迅猛，初步核算，該年全區(qū)實現(xiàn)生產(chǎn)總值 225 億元，比上年增長（下同） %。完成金渤海岸填海造地控制性規(guī)劃和海濱公路規(guī)劃，規(guī)劃 面積 1027 公頃和 26 平方公里；城區(qū)棚戶區(qū)改造和招拍掛地詳細規(guī)劃 10 余項；輕軌鐵路的控制規(guī)劃，規(guī)劃面積 平方公里；石河省級農業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 1027 公頃；石河大連島區(qū)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 490 公頃；石河鎮(zhèn)總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 161 公頃；杏樹屯鎮(zhèn)小河口港總體規(guī)劃，規(guī)劃面積 450 公頃。全年平均氣溫 ℃，較歷年值高 ℃；年降水量 毫米。據(jù) 相關資料 統(tǒng)計，共有 26 萬人次涌入星海灣參觀展會，房交會成交額達 億元 。 二、大連房地產(chǎn)開發(fā)總體走勢 大連房地產(chǎn)發(fā)展同樣遵循 “大大連 ”的規(guī)劃要求，也呈現(xiàn) “西拓北進 ”的態(tài)勢?！皟蓞^(qū)”，即主城區(qū)和新市區(qū)兩大經(jīng)濟區(qū)；“三帶”，即沿沈大高速公路和黃海大道，以衛(wèi)星城和多個功能各異的產(chǎn)業(yè)園區(qū)為依托，形成兩條放射狀的陸域經(jīng)濟帶，以長山列島及周邊海域為依托，構筑海洋經(jīng)濟帶。房地產(chǎn)開發(fā)施工面積 萬平方米，同比增長 %；新開工面積 17 萬平方米，增長 %；銷售面積 萬平方米，增長 %；實現(xiàn)銷售額 12 億元，增長 %。 表 21 大連市 2020— 2020年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費品零售總額 （億元） 居民 年人居可支配收入（元） 年人均消費性支出（元） 非農人口數(shù)量（萬人） 2020（ 12） 3093 2447 1861 2020 2290 —— 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512 2020 6861 6073 （二）大連將建設成為環(huán)東北亞國際航運中心 《中共中央國務院關于實施東北地區(qū)等老工業(yè)基地振興戰(zhàn)略的若干意見》（中發(fā)〔 2020〕 11 號）中提出，把大連建成東北亞重要國際航運中心。 二、項目概況 項目名稱 ：新希望家園 開 發(fā) 商 ：大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司 用地位置 ：位于大連金州工業(yè)配套園南部，毗鄰大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū) 東、北： 至空軍戰(zhàn)備機場 西： 至民楊路 南：至赫山西路，即 沈大與丹大高速公路連接線 北 用地性質 ：住宅、公建 用地面積 ： 115435m2 核定總建筑面積 ： 容積率 ： A 區(qū) ， C區(qū) 建筑型式 ：高層 三、項目區(qū)位圖 該項目的區(qū)位圖如圖 11 所示 大連新希望家園可行性研究報告 3 圖 11 第二節(jié) 項目主要技術經(jīng)濟指標 依據(jù)國家及大連市相關法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調查報告的綜合分析，確定本項目主要經(jīng)濟技術指標如表 11。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 （三） 20 2020 年大連經(jīng)濟運行情況 2020 年，大連宏觀經(jīng)濟保持上升趨勢，穩(wěn)定運行。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴大到 300 平方公里左右。 新市區(qū)功能定位為技術先進的工業(yè)基地、高新技術產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要 口岸。其中公建用地占 15%；住宅用地占 85%。鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道轄村民委 131 個、社區(qū)居民委 38 個。線路起自快軌 3 號線的開發(fā)區(qū)站，終至金州區(qū)北部九里村， 202 國道收費站西側。 ◎ 城區(qū)煤氣供應站建成 2020 年，金州區(qū)為加快城市化進程，提高居民生活質量，通過市場化運作，投資 1200 萬元，鋪設自開發(fā)區(qū)西太平洋石化公司至金州城區(qū)的煤氣管道，建成煤氣配送站。全年新批外商投資企業(yè) 80 家，完成合同外資額 ，增長 %。 表 26 金州區(qū) 2020年度國有土地出讓供應信息 供地總量(公頃 ) 按土地來源分 (公 頃 ) 按土地用途分 (公頃 ) 現(xiàn)有建設用地 新增建設用地 商服用地 住宅用地 工業(yè)用地 其他用 地 商服 設施 商業(yè)性辦公樓 高檔住宅 普通商品住房 其他住宅 工業(yè)用地 其他用地 0 0 從上表和土地掛牌情況表可以看出，以金州相對較小的區(qū)域來看土地投入計劃，可以說，金州的土地市場投入量非常巨大。 第四節(jié) 市場調查 針對本項目具體區(qū)位和項目的產(chǎn)品定位。住宅購買 方面，房價上漲因素似乎并未對外地人購房熱情形成多大影響，仍然以分別高于去年同期至少四個百分點以上的增幅向我們印證外地人對于大連市場的巨大支 撐能力。 該項目通過土地所有權出讓的方式獲得該地塊的所有權。 節(jié)水器具應用 大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。 大連新希望家園可行性研究報告 38 ，由保安部門制定相應的安全保衛(wèi)計劃和應急措施； ； 、安全防范措施、安全防范設備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。 表 41 投資計劃及資金籌措表 序號 項目 建設經(jīng)營期 合計 第 1年 第 2年 1 投資總額 建設投資 貸款利息 2 資金籌措 自有資金 銀行貸款 預售收入 大連新希望家園可行性研究報告 40 第五章 投資估算 一、土地費用 該項目土地為凈地，不涉及回遷。 其中， A 區(qū)為 萬元， C區(qū)為 萬元。 大連新希望家園可行性研究報告 44 表 55 項目投資估算表 序號 項目 A區(qū) C區(qū) 總計 1 土地費用 2 前期工程費 3 基礎設施建設費 4 開發(fā)期間稅費 5 建安工程費 6 管理費用 7 財務費用 8 銷售費用 9 不可預見費 10 總投資 項目的總投資額為 萬元，樓面成本為 3276 元 /㎡ 。 二、前期工程費用 該項目前期工程費用包括規(guī)劃設計費、三通一平費、可行性研究費、水文地質勘查費和前期咨詢費，總計為 萬元，其中 A 區(qū) 萬元， C 區(qū) 萬元。在運營 期間還應嚴格執(zhí)行《中華人民共和國消防法》，杜絕消防事故。擬采取的措施有： (1) 建筑垃圾 主要是由于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無毒害，在建筑施工結束后將及時清理。保證舒適，健康的室內熱環(huán)境基礎 上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標。不過，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的漸進尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購買的隊伍。市場調查結果匯總見表 24。因此， 2020 年將是金州房地產(chǎn)市場競爭異常激烈的一個時期。全年外商投資企業(yè)增資額達 5900 萬美元，占全區(qū) 實際使用外資額的 31%。 2020 年， 繼續(xù)推進煤氣入戶工程，新增煤氣用戶 4000 戶。線路全長 14公里，全部為高架線路。在總人口中，非農業(yè)人口 245933 人，比上年增長 %，占 %。 從 2020 年 開始 ， 大連 市土地供應規(guī)模得到有效控制，土地市場價格保持穩(wěn)步上漲，呈 現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎設施建設步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內交通三級網(wǎng)絡。 新市區(qū)由經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)高速增長 2020 年， 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %， 增速高于上年同期 個百分點。全年日照總時數(shù)為 25002800 小時；年平均氣溫 攝氏度；年平均降水量 600790 毫米；無霜期達 6個月，是世界最適宜居住的城市之一。該地塊地勢較為平坦，與大連經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)一道之隔。 大連新希望家園可行性研究報告 6 2020 年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。 2020 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟的現(xiàn)有基礎出發(fā)，推進產(chǎn)業(yè)升級，形成以高新技術產(chǎn)業(yè)為先導，以石油化工、電子信息、機械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務業(yè)高度發(fā)達的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題 ，構筑覆蓋整個城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡，在城市周圍建設綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達 45％。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開發(fā)計劃來看，未來 1— 2年內主要的開發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機場前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個，共 87433 人。 功能定位 金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物