【正文】 則總銷(xiāo)售收入為上述各項(xiàng)之和： 萬(wàn)元 項(xiàng)目銷(xiāo)售收入估算見(jiàn)表 61。 其中， A 區(qū)為 萬(wàn)元， C區(qū)為 萬(wàn)元。 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算詳見(jiàn)表 52 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 41 表 52 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 樓面成本（元 /㎡） 費(fèi)用總額（萬(wàn)元） A 區(qū) C 區(qū) 總計(jì) 1 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) （原：九費(fèi)合一） 200 2 區(qū)內(nèi)排水 15 3 區(qū)內(nèi)電纜鋪設(shè) 20 4 變電設(shè)備及安裝 15 5 智能化系統(tǒng)工程 15 6 環(huán)境景觀工程 60 7 合計(jì) 325 四、開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)包括勞動(dòng)保險(xiǎn)費(fèi)、市政工程質(zhì)監(jiān)費(fèi)、質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、沙石管理費(fèi)、白蟻防治費(fèi)、墻改專(zhuān)項(xiàng)基金、環(huán)保評(píng)估、人防結(jié)建費(fèi)、物業(yè)維修基金等，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)總計(jì)為 萬(wàn)元，其中： A區(qū)為 萬(wàn)元， C 區(qū)為 萬(wàn)元。 三、房屋預(yù)售 房屋預(yù)售是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中籌集資金的重要方法，可達(dá)到盡快回收資金的目的，也可彌補(bǔ)在開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金不足。 ，對(duì)設(shè)備進(jìn)行及時(shí)的維護(hù)與更換，保證安全及消防系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 ，公司應(yīng)與職員簽訂合法的用人合同，保護(hù)職員的合法權(quán)益。對(duì)有機(jī)垃圾，采用成套的垃圾處理機(jī)進(jìn)行生化處理，污水再通過(guò)污水處理達(dá)標(biāo)后回灌；對(duì)無(wú)機(jī)垃圾轉(zhuǎn)運(yùn)到指定垃圾處理場(chǎng)集中處理。 景觀用水應(yīng)設(shè)置循環(huán)系統(tǒng)，并應(yīng)結(jié)合中水系統(tǒng)進(jìn)行優(yōu)化設(shè)計(jì)以保證水質(zhì)，提高用水效率。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質(zhì)符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時(shí)，水質(zhì)應(yīng)達(dá)到國(guó) 家規(guī)定的相應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)，以保障回用水的安全和適用。 二、建設(shè)總體方案 本項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見(jiàn)表 31。在未來(lái)一年，根據(jù)外地人對(duì)于住宅尤其是中高檔住宅的恒定需求，如何充分激活放大這部 分 需求，當(dāng)是開(kāi)發(fā)企業(yè)需要考慮的問(wèn)題。 五、 出路分析： ?? 取得 B 區(qū)地塊，整體開(kāi)發(fā)，形成規(guī)模； ?? 差異化的產(chǎn)品創(chuàng)新，搶占市場(chǎng)份額； ? 搶時(shí)間、搶進(jìn)度，爭(zhēng)取搶先上市，占有更大的市場(chǎng)份額； ?? 規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑整體朝向稍偏向西南，面向大海，趨利避害，提升項(xiàng)目形象； ?? 加強(qiáng)項(xiàng)目及周邊配套設(shè)施的建設(shè)，為小區(qū)居民提供便利生活； ?? 聯(lián)系相關(guān)部門(mén)，解決、落實(shí) 交通、教育等方面配套需要； ?? 開(kāi)發(fā)初期確定、委托知名物業(yè)公司介入。東城天下（ 1 期） 大連乾豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 大連開(kāi)發(fā)區(qū)灣里 51 多層 小高層 21 80100 3800均價(jià) 乾豪 ■ 建筑形態(tài) ：除了相對(duì)較偏遠(yuǎn)位置的項(xiàng)目，其他多為小高層、高層建筑。 （二）不利條件 ■ 2020 年大連將投入大量的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并且下半年計(jì)劃將有部分經(jīng)濟(jì)適用房面市； ■ 城市周邊土地集中放量是 2020 年市場(chǎng)的特色，也是今春的流行色 。 2020 年，全區(qū) 房地產(chǎn)新開(kāi)工面積 97萬(wàn)平方米，增長(zhǎng) 212%。全年日、韓企業(yè)實(shí)際使用外資額 11020 萬(wàn)美元，占全區(qū)實(shí)際使用外資額的 58%。在崗職工人均年工資達(dá)到 15500元，增長(zhǎng) %；農(nóng)民人均純收入達(dá)到 7350 元，增長(zhǎng) 20%。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 19 （三）園林綠化 2020 年， 完成城市綠地改造 38萬(wàn)平方米，新建、改建樓間綠地 100個(gè)，城市人均公共綠地達(dá)到 平方米，城市綠化覆蓋率達(dá) %。至年末，廣場(chǎng)的地面鋪裝、音樂(lè)噴泉、地下設(shè)施和水、電、暖配套以及周邊道路和停車(chē)場(chǎng)等主體工程基本完成。 功能定位 金州區(qū)是大連市主城區(qū)的功能延伸地，是未來(lái)“大大連”的工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，是大連市農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化先行區(qū)，是東北區(qū)域性物流集散地。有鄉(xiāng)級(jí)以上公路橋梁 253座 延長(zhǎng)米（包括大莊公路 58座 延長(zhǎng)米），比上年增加 24 座 延長(zhǎng)米。 全區(qū)有少數(shù)民族 30 個(gè)，共 87433 人。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 16 第三節(jié) 大連金州區(qū)中觀分析 一、金 州區(qū)概況 （一）地理位置 大連市金州區(qū)地處遼東半島南部，東臨黃海，西瀕渤海，南與大連市甘井子區(qū)、大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)、大連保稅區(qū)為鄰，北與普蘭店市相接。 根據(jù)大大連規(guī)劃和大連市剛剛公布的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃來(lái)看，未來(lái) 1— 2年內(nèi)主要的開(kāi)發(fā)區(qū)位將主要集中在泉水及華南板塊、機(jī)場(chǎng)前區(qū)域、星海灣區(qū)域、馬欄至西山水庫(kù)區(qū)域、華北路沿線春柳區(qū)域、以及傳統(tǒng)市中心區(qū)大量的公建地塊。由于大量的遷入人口、本地動(dòng)遷戶(hù)和諸多適齡結(jié)婚購(gòu)房者的熱情追捧，在新盤(pán)眾多的情況下，我市房地產(chǎn)行業(yè)依舊出現(xiàn)了較大幅度的房?jī)r(jià)上漲。 創(chuàng)新城市綠化思路，以增加森林資源總量、改善生態(tài)環(huán)境為主題 ，構(gòu)筑覆蓋整個(gè)城鄉(xiāng)的森林生態(tài)網(wǎng)絡(luò)，在城市周?chē)ㄔO(shè)綠色屏障、綠色通道等大型生態(tài)林帶，森林覆蓋率達(dá) 45％。市中心三區(qū)為商貿(mào)金融服務(wù)區(qū)和臨港產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 （二）城市產(chǎn)業(yè)體系 按照“產(chǎn)業(yè)強(qiáng)市、工業(yè)先行”的思路，從我市經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)有基礎(chǔ)出發(fā)，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，形成以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為先導(dǎo)，以石油化工、電子信息、機(jī)械制造三大工業(yè)支柱為支撐，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)高度發(fā)達(dá)的“ 131”產(chǎn)業(yè)格局。 第二節(jié) 大連市房地產(chǎn)發(fā)展特征 一、大連城市發(fā)展總體規(guī)劃 本案 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 9 《大連城市發(fā)展規(guī)劃》緊密?chē)@《建設(shè) “大大連 ”規(guī)劃綱要》，從如下幾方面對(duì)大連未來(lái) 1020 年的城市總體規(guī)劃作出戰(zhàn)略部署： （一）城市空間布局 按照“西拓北進(jìn)”的思路，把大連城區(qū)西拓至旅順、北擴(kuò)到開(kāi)發(fā)區(qū)和金州區(qū)，構(gòu)筑“兩城三星”組團(tuán)式城市空間布局。 2020 年 12 月，大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %。周水子機(jī)場(chǎng)軍轉(zhuǎn)民工作取得突破，機(jī)場(chǎng)二期擴(kuò)建工程完工，與南方、東方航空公司簽署了戰(zhàn)略合作框架協(xié)議，新開(kāi)通國(guó)際航線 12 條，空港旅客吞吐量達(dá)到 541 萬(wàn)人次，增長(zhǎng) ％。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 6 2020 年，大連經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)。品牌 +實(shí)力 +雄厚的資金支持，是博得消費(fèi)者信任的保證。該地塊地勢(shì)較為平坦，與大連經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)一道之隔。聯(lián)合后的新希望集團(tuán)，資產(chǎn)規(guī)模超過(guò) 100億元，年銷(xiāo)售收入接近 200 億元。全年日照總時(shí)數(shù)為 25002800 小時(shí)；年平均氣溫 攝氏度；年平均降水量 600790 毫米；無(wú)霜期達(dá) 6個(gè)月，是世界最適宜居住的城市之一。 50 個(gè)港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個(gè)泊位投產(chǎn)、 2 個(gè)泊位主體工程完工，三期工程開(kāi)工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開(kāi)；大窯灣北岸圍堰提前 合攏 ；大連灣、大窯灣航道改擴(kuò)建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進(jìn)；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車(chē)碼頭等項(xiàng)目進(jìn)度加快。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)高速增長(zhǎng) 2020 年， 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長(zhǎng) %， 增速高于上年同期 個(gè)百分點(diǎn)。構(gòu)成家庭人均總收入的四個(gè)指標(biāo)均呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，其中工薪收入增長(zhǎng) %，經(jīng)營(yíng)凈收入增長(zhǎng) %，財(cái)產(chǎn)性收入增長(zhǎng) %，轉(zhuǎn)移性收入增長(zhǎng) 2%。 新市區(qū)由經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 按照“城市擴(kuò)容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對(duì)外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級(jí)網(wǎng)絡(luò)。金色陽(yáng)光家園（二期） ? 鐵龍 從 2020 年 開(kāi)始 ， 大連 市土地供應(yīng)規(guī)模得到有效控制，土地市場(chǎng)價(jià)格保持穩(wěn)步上漲，呈 現(xiàn)出健康良好的發(fā)展局面。 此次參展的樓盤(pán)中，未定價(jià)樓盤(pán)達(dá) 39 個(gè)，絕大部分為新樓盤(pán)，可見(jiàn)開(kāi)發(fā)商對(duì)大連未來(lái)房?jī)r(jià)的發(fā)展趨勢(shì)不太明朗，定價(jià)較為謹(jǐn)慎。在總?cè)丝谥?，非農(nóng)業(yè)人口 245933 人，比上年增長(zhǎng) %，占 %。 （六）交通 2020 年，金州區(qū)鄉(xiāng)級(jí)以上公路 45 條，總里程 479 公里（包括大莊公路 公里），比上年增加 公里。線路全長(zhǎng) 14公里，全部為高架線路。 將建四個(gè)港口、一個(gè)機(jī)場(chǎng)。 2020 年， 繼續(xù)推進(jìn)煤氣入戶(hù)工程，新增煤氣用戶(hù) 4000 戶(hù)。 規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值實(shí)現(xiàn) 125 億元，增長(zhǎng) %。全年外商投資企業(yè)增資額達(dá) 5900 萬(wàn)美元，占全區(qū) 實(shí)際使用外資額的 31%。 （三）城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 2020 年，金州區(qū)共完成城市基礎(chǔ)設(shè)施投資 萬(wàn)元，其中，城市道路改造投資 2100 萬(wàn)元，投入城市綠化資金 萬(wàn)元；全區(qū)建筑業(yè)施工企業(yè)完成產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %；施工面積達(dá)到 795 萬(wàn)平方米，實(shí)現(xiàn)利稅 億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn) 億元；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投入社會(huì)資金 6億元，年內(nèi)完成商品房建設(shè) 萬(wàn)平方米 （住宅 平方米，公建 9 平方米） ，其中當(dāng)年新開(kāi)工面積 31萬(wàn)平方米 （住宅 26 萬(wàn)平方米，公建 5萬(wàn)平米） 。因此， 2020 年將是金州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的一個(gè)時(shí)期。 ■ 消費(fèi)群體 ：目前金州的樓盤(pán)消費(fèi)群體主要是金州本地人（包括在開(kāi)發(fā)區(qū)工作的金州本地人）、開(kāi)發(fā)區(qū)居民、金州周邊縣鎮(zhèn)居民、省內(nèi)其他中小城市和東北其他欠發(fā)達(dá)地區(qū)的較成功人士。市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果匯總見(jiàn)表 24。 三、威脅分析： ?? 大連市 城市周邊土地集中放量是 2020 年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)的特色，大規(guī)模城市周邊土地放量 ， 將 帶來(lái)房地產(chǎn) 市場(chǎng) 激烈的競(jìng)爭(zhēng)，土地規(guī)模放量將帶來(lái)大連市商品房的供應(yīng)量逐漸增大， 下半年總開(kāi)發(fā)量達(dá) 455 萬(wàn)平方米的泉水新區(qū)、 規(guī)劃居住人口 13 萬(wàn)的 機(jī)場(chǎng)前區(qū)域 、小平島 137 萬(wàn)平方米復(fù)合型大型住宅項(xiàng)目、大連灣 40 多萬(wàn)平方米住宅項(xiàng)目， 以萬(wàn)科為首七家房地產(chǎn)公司聯(lián)手摘得的西山水庫(kù)占地約 37 萬(wàn)平方米等信息。不過(guò)，隨著我市商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的漸進(jìn)尾聲，以商鋪等為代表的非住宅類(lèi)投資產(chǎn)品選擇空間的變窄，帶有明顯投資性置業(yè)需求的外地人正在退出非住宅購(gòu)買(mǎi)的隊(duì)伍。 ?（四）外地購(gòu)房者 ?? 決定在大連定居、養(yǎng)老的外地人（重點(diǎn)是東三省的客戶(hù)群體）； ??? 北三市、長(zhǎng)?？h有經(jīng)濟(jì)能力 想靠近 大連居住的購(gòu)房者； ??? 兒女在大連及其周邊工作學(xué)習(xí)的購(gòu) 房者； ??? 其它原因意向客戶(hù)。保證舒適，健康的室內(nèi)熱環(huán)境基礎(chǔ) 上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對(duì)環(huán)境污染小的可再生能源，并提高采暖、空調(diào)等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對(duì)能源的需求和對(duì)空氣污染的破壞，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的目標(biāo)。 完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，避免雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來(lái)的破壞。擬采取的措施有： (1) 建筑垃圾 主要是由于土方開(kāi)挖、場(chǎng)地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這部分垃圾一般無(wú)毒害，在建筑施工結(jié)束后將及時(shí)清理。 制定和執(zhí)行防火制度，配備充足滅火器具；完善防洪設(shè)施，注意維護(hù)和檢修。在運(yùn)營(yíng) 期間還應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《中華人民共和國(guó)消防法》，杜絕消防事故。為簡(jiǎn)化計(jì)算，假設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)周期為 2年，實(shí)現(xiàn) 100%銷(xiāo)售，貸款償還期為 2年。 二、前期工程費(fèi)用 該項(xiàng)目前期工程費(fèi)用包括規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)、三通一平費(fèi)、可行性研究費(fèi)、水文地質(zhì)勘查費(fèi)和前期咨詢(xún)費(fèi)，總計(jì)為 萬(wàn)元，其中 A 區(qū) 萬(wàn)元， C 區(qū) 萬(wàn)元。 八、財(cái)務(wù)費(fèi)用 本項(xiàng)目銀行貸款 6 億，第一年貸款 4 億，第二年貸款 2 億，銀行貸款利率為%，按照單利計(jì)息，則兩年的財(cái)務(wù)費(fèi)用分別為： 第一年： 40000╳ =2304 萬(wàn)元 第二年：（ 40000+20200） ╳ =3456 萬(wàn)元 財(cái)務(wù)費(fèi)用總計(jì)為 5760 萬(wàn)元。 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 44 表 55 項(xiàng)目投資估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 A區(qū) C區(qū) 總計(jì) 1 土地費(fèi)用 2 前期工程費(fèi) 3 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi) 4 開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 5 建安工程費(fèi) 6 管理費(fèi)用 7 財(cái)務(wù)費(fèi)用 8 銷(xiāo)售費(fèi)用 9 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 10 總投資 項(xiàng)目的總投資額為 萬(wàn)元，樓面成本為 3276 元 /㎡ 。 詳見(jiàn)土地增值稅估算表 71 表 71 土地增值稅估算表 序號(hào) 項(xiàng)目 費(fèi)用（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 2 扣除項(xiàng)目金額 開(kāi)發(fā)成本 開(kāi)發(fā)費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金及附加 其他扣除項(xiàng)目 3 增值額 4 增值率 11% 5 增值稅稅率 30% 6 土地增值稅 大連新希望家園可行性研究報(bào)告 47 表 72 利潤(rùn)表 序號(hào) 項(xiàng)目 金額（萬(wàn)元） 1 銷(xiāo)售收入 2 投資總額 3 銷(xiāo)售稅金及附加 4 土地增值稅 5 利潤(rùn)總額 6 所得稅 7 稅后利潤(rùn) 二、靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià) 項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)如表 73。 其中， A 區(qū)為 萬(wàn)元， C區(qū)為 萬(wàn)元。建筑安裝工程費(fèi)用估算見(jiàn) 表 54。 表 41 投資計(jì)劃及資金籌措表 序號(hào) 項(xiàng)目 建設(shè)經(jīng)營(yíng)期 合計(jì) 第 1年 第 2年