【正文】 0 96878 91848 59046 143805 249745 63793 70746 用房 314769 91138 391061 510778 830925 792724 659690 102660 278715 120200 146330 175597 242983 172614 0100000020200003000000400000050000001998 1999 2020 2020 2020 2020 2020 20202020（12）平方米商品房空置面積 其中： 圖 24 大連新希望家園可行性研究報告 14 四、大連市存量房消化比例提高 表 24 大連市存量房交易表 年份 成交宗數(shù) （萬件） 增長率 （ %） 成交面積 （萬㎡） 增長率 （ %） 成交額 （億元） 增長率 （ %） 2020（ 12） 2020 2020 2020 2 173 2020 倍 倍 五、大連市自招拍掛以來土地供給狀況 2020 年土地供應(yīng)狀況 2020 年 ，大連 市共推出土地 37 塊，總占地面積 萬平方米，規(guī)劃建筑面積為 萬平方米。 20202020年 各月固定資產(chǎn)投資分析5576 0204060801001201401602005年12月3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月10月 11月 12月2006年12月金額（億元）城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額（億元） 房地產(chǎn)開發(fā) 圖 22 圖 23 20202020年各 月大連房地產(chǎn)施工情況分析520 50 100 150 200 250 300 3502 0 0 5 年1 2 月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2 0 0 6 年1 2面積（萬平）施工面積 其中住宅面積 大連新希望家園可行性研究報告 13 隨著 2020 年 1 月 10 塊土地的成功掛牌、拍賣，首批建筑面積總量達 126萬平方米的房地產(chǎn)項目紛紛開工上馬，使得 2020 年上半年，一大批新盤亮相，從而在本地市場已經(jīng)好久不見的新盤林立的局面 再次出現(xiàn)。金色陽光家園（二期） ? 鐵龍“北進”方面正是在向大大連的新城區(qū) —— 大連開發(fā)區(qū)、金州區(qū)發(fā)展，東北快速路、華東路兩個連接新、老城區(qū)方向上都有大批項目已經(jīng)陸續(xù)實施。搞好環(huán)城濱海道路建設(shè)，美化岸線環(huán)境，拆除“親?！备粽?，還海于民，建設(shè)一個藍天碧海環(huán)抱、綠樹青草簇擁的新大連。 高起點、高標準規(guī)劃建設(shè)旅順口區(qū)和開發(fā)區(qū)的大學(xué)園區(qū)，按規(guī)定建設(shè)好中小學(xué)及其他配套設(shè)施，逐步實現(xiàn)中小學(xué)辦學(xué)設(shè)施標準化。 按照“城市擴容、交通先行”的要求，加快交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐，盡快形成現(xiàn)代化對外交通、市域交通、市內(nèi)交通三級網(wǎng)絡(luò)。 新市區(qū)功能定位為技術(shù)先進的工業(yè)基地、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地和主要 口岸。甘井子區(qū)為現(xiàn)代都市工業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、商貿(mào)服務(wù)業(yè)和教育產(chǎn)業(yè)集中發(fā)展區(qū)。我市主城區(qū)功能定位為行政文化中心、中央商務(wù)區(qū)和現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)區(qū)。集中建設(shè)七賢嶺產(chǎn)業(yè)基地、“雙 D 港”等重點產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)帶，發(fā)揮產(chǎn)業(yè)的集聚效應(yīng)，擴大產(chǎn)業(yè)規(guī)模。 發(fā)揮高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟發(fā)展中的先導(dǎo)作用。建立“兩區(qū)三帶”開放型產(chǎn)業(yè)布局。對基礎(chǔ)設(shè)施走廊實行綠化保護，保證“城市生命線”的安全。 新市區(qū)由經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)、金州區(qū)、保稅區(qū)、出口加工區(qū)、金石灘旅游度假區(qū)、“雙 D 港”、大窯灣港區(qū)組成。城市用地由現(xiàn)在的 200 平方公里擴大到 300 平方公里左右?！皟沙恰奔创筮B老城區(qū)與大連新市區(qū)，構(gòu)成大連的 主城區(qū)，“三星”即莊河市、瓦房店市和普蘭店市三個衛(wèi)星城。 從數(shù)據(jù)可以看出，由于大連市的土地供給變化，房地產(chǎn)開發(fā)投資額增長，竣工面積下降；銷售面積、銷售額等增幅明顯，居民的購房支出連續(xù)數(shù)月 呈現(xiàn)大幅度上漲態(tài)勢，這種趨勢主要是大連市總體經(jīng)濟運行狀況上升和國家及大連市對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控所造成的，預(yù)計我市未來的房地產(chǎn)業(yè)后續(xù)發(fā)展趨勢仍然會是強勁的上升態(tài)勢。構(gòu)成家庭人均總收入的四個指標均呈增長態(tài)勢，其中工薪收入增長 %，經(jīng)營凈收入增長 %，財產(chǎn)性收入增長 %，轉(zhuǎn)移性收入增長 2%。 大連市城市居民家庭收支 增長態(tài)勢良好 根 據(jù) 對 500 戶 家庭的 抽樣調(diào)查， 2020 年 ，大連市人均可支配收入為 大連新希望家園可行性研究報告 8 元，同比增長 %；人均消費支出 元，同比增長 %。房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯提高，完成 億元，增長 %。 房地產(chǎn)開發(fā)施工 建筑 面積 萬平方米，同比增長 %；全年 房地產(chǎn)竣工 建筑 面積 萬平方米，同比 下降了 %；全年 銷售商品房 建筑面積 萬平方米，同比 增長 %， 實現(xiàn)銷售額 億元，同比增長 %。其中： 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 繼續(xù)高速增長 2020 年， 大連市城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元，同比增長 %， 增速高于上年同期 個百分點。 （三） 20 2020 年大連經(jīng)濟運行情況 2020 年，大連宏觀經(jīng)濟保持上升趨勢，穩(wěn)定運行。數(shù)字口岸建設(shè)步伐加快，港檢、關(guān)檢聯(lián)動合作進一步加強， “大通關(guān) ”建設(shè)取得新進展。 大連新希望家園可行性研究報告 7 煙大火車輪渡鐵路、碼頭主體工程竣工，土羊高速公路、大窯灣疏港高速公路、沈大與丹大 高速公路連接線和金窯鐵路復(fù)線開工建設(shè)。 50 個港口重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐加快，大窯灣集裝箱碼頭二期工程 2個泊位投產(chǎn)、 2 個泊位主體工程完工，三期工程開工建設(shè)； “一島三灣 ”核心港區(qū)海上養(yǎng)殖清理工作全面展開；大窯灣北岸圍堰提前 合攏 ；大連灣、大窯灣航道改擴建和大窯灣港區(qū)北防波堤工程順利推進；大連灣通用雜貨泊位、保稅區(qū)汽車碼頭等項目進度加快。 2020 年，大連市 加大投入，全力推進，國 際航運中心建設(shè)全面提速。 12月地方財政一般預(yù)算收入 億元，同比增長 %；規(guī)模以上工業(yè)增加值 億元，同比增長 %；實現(xiàn)自營進出口總額 億美元，同比增長 %；出口總額 億美元，同比增長 %；完成全社會固定資產(chǎn)投資額 億元，同比增長 %；實現(xiàn)社會消費品零售總額 143 億元，同比增長 %；人均可支配收入達 2447 元，同比增長 6%；人均消費支出 1861 元，同比增長 3%。我市在國家統(tǒng)計局中國綜合實力百強城市評價中列 第七名 ，在 由社科院、清華、北大等重點高校、國家權(quán)威統(tǒng)計部門、地方科研院所和企業(yè)研發(fā)機構(gòu)近百名專家集體協(xié)作完成的中國城市競爭力報告 中，大連市 入圍最具綜合競爭力的前 50 名城市，單項排名中，大連列 資本 競爭力第 9 名， 基礎(chǔ)設(shè)施 競爭力第 7名， 環(huán)境 競爭力第5名， 制度 競爭力第 10 名， 政府管理 競爭力第 10名， 開放 競爭力第 7名。全年日照總時數(shù)為 25002800 小時；年平均氣溫 攝氏度；年平均降水量 600790 毫米；無霜期達 6個月，是世界最適宜居住的城市之一。是京津門戶和東北亞經(jīng)濟區(qū)的中心區(qū)域，是中國重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，也是中國北方最為開放、最具活力的城市之一。 曾開發(fā)過的房地產(chǎn)項目：大連新希望花園；成都錦官新城、錦官秀城、錦官麗城；上海四季全景臺；呼和浩特新希望家園等。 1996 年，集團進駐房地產(chǎn)市場，先后在成都、上海、大連、呼和浩特、昆明等城市開發(fā)項目，并取得了很大的成功。聯(lián)合后的新希望集團，資產(chǎn)規(guī)模超過 100億元，年銷售收入接近 200 億元。 表 11 項目總體技術(shù)經(jīng)濟指標 序號 項目 指標 單位 A區(qū) C 區(qū) 總計 1 占 地面積 56591 58844 115435 ㎡ 2 建筑面積 168245 ㎡ 3 容積率 4 車位數(shù) 615 611 1226 個 5 總戶數(shù) 1576 1980 3556 戶 6 建筑密度 % 7 綠化率 % 大連新希望家園可行性研究報告 4 第三節(jié) 開發(fā)商簡介 本項目的開發(fā)商是大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司，該公司隸屬于新希望集團。 本項目的合理開發(fā)將會促進土地資源的整合及當?shù)鼐用裆顥l件的改善；高品質(zhì)的樓盤定位不僅會給企業(yè)帶來相應(yīng)的利潤，并對提升金州區(qū)總體形象、優(yōu)化金州區(qū)城市規(guī)劃起到重要的作用。 大連新希望家園 可行性研究報告 北京紅土基業(yè)房地產(chǎn)咨詢有限公司 二零零六年四月 大連新希望家園可行性研究報告 1 目 錄 第一章 總 論 第二章 市場分析與預(yù)測 第三章 建筑規(guī)模及方案建議 第四章 投資計劃與資金籌措 第五章 投資估算 第六章 銷售價格與銷售收入測算 第七章 經(jīng)濟評價與敏感性分析 第八章 風(fēng)險分析與防范對策 第九章 綜合評價與建議 大連新希望家園可行性研究報告 2 第一章 總 論 第一節(jié) 項目概述 一、項目背景 大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司通過摘牌獲得大連金州區(qū)民楊路南端地塊A區(qū)（地塊編號 ：大金規(guī)土 202024）、 C區(qū)（地塊編號：大金規(guī)土 202026）。該地塊地勢較為平坦，與大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)一道之隔。 二、項目概況 項目名稱 ：新希望家園 開 發(fā) 商 ：大連新希望家園房地產(chǎn)有限公司 用地位置 ：位于大連金州工業(yè)配套園南部，毗鄰大連經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 東、北： 至空軍戰(zhàn)備機場 西： 至民楊路 南：至赫山西路，即 沈大與丹大高速公路連接線 北 用地性質(zhì) ：住宅、公建 用地面積 ： 115435m2 核定總建筑面積 ： 容積率 ： A 區(qū) ， C區(qū) 建筑型式 ：高層 三、項目區(qū)位圖 該項目的區(qū)位圖如圖 11 所示 大連新希望家園可行性研究報告 3 圖 11 第二節(jié) 項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標 依據(jù)國家及大連市相關(guān)法律法規(guī)、標準規(guī)范、項目的規(guī)劃方案及本公司前期所做市場調(diào)查報告的綜合分析，確定本項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標如表 11。 新希望集團在 1995 年由國家工商局和中國企業(yè)評價協(xié)會評定為“中國最大的 500 家私 營企業(yè)之第一位”，并從 1994 年起連續(xù) 3年被美國《福布斯》雜志評選為中國大陸私營資產(chǎn)首位； 2020 年 4 月，新希望集團與山東六和集團強強聯(lián)合，形成了新的格局。新希望集團的主要產(chǎn)業(yè)包括：農(nóng)牧業(yè)、金融業(yè)、化工及房地產(chǎn)業(yè)。品牌 +實力 +雄厚的資金支持，是博得消費者信任的保證。 第四節(jié) 編制依據(jù) 本報告的編制依據(jù)： 1．《投資項目可行性研究指南》 2.《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 3.《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》 4．國家相關(guān)法律法規(guī) 5．甲方提供相關(guān)數(shù)據(jù) 6．采用靜態(tài)分析經(jīng)濟評價方法 7．貸款利率取央行同期貸款利率 % 大連新希望家園可行性研究報告 5 第二章 市場分析與預(yù)測 第一節(jié) 大連市宏觀情況分析 一、大連市自然地理條件 （一）地理位置 大連位于遼東半島的最南端，東瀕黃海，西臨渤海，北依東北三省和內(nèi)蒙古廣大腹地，南與中國山東半島隔海相望 ，與日本、韓國、朝鮮和俄羅斯遠東地區(qū)相鄰。 （二）氣候條件 大連市位于北半球的暖溫帶地區(qū)，屬具有海洋性特點的暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候。 二、大連市經(jīng)濟總體發(fā)展情況 （一） 大連被央視評選為 2020 年最具經(jīng)濟活力的城市 2020 年是我市加快老工業(yè)基地振 興和 “ 大大連 ” 建設(shè)的關(guān)鍵之年 。 大連新希望家園可行性研究報告 6 2020 年，大連經(jīng)濟繼續(xù)保持快速增長。 表 21 大連市 2020— 2020年社會經(jīng)濟發(fā)展主要指標 年份 GDP （億元） 財政 收入 （億元） 固定資產(chǎn)投資額（億元） 工業(yè)增加值 （億元） 消費品零售總額 （億元） 居民 年人居可支配收入（元） 年人均消費性支出（元） 非農(nóng)人口數(shù)量（萬人） 2020（ 12） 3093 2447 1861 2020 2290 —— 2020 10378 8672 2020 9101 7760 2020 1406 8200 7118 2020 7418 6512