【正文】 ，政策的實(shí)施不僅可以降低拆遷成本，縮短拆遷周期，這一切都將起到活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)作用。是X歷史名城紅色旅游線與渝南金佛山、蜀南竹海、道真大沙河銀杉保護(hù)區(qū)等著名景區(qū)連線構(gòu)面的中樞地帶，對(duì)構(gòu)筑黔北渝南旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)帶，有十分重要的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和承接作用。文化環(huán)境分析X山川秀麗、景色迷人，境內(nèi)屬典型喀斯特地貌，旅游資源富有特色，極具開(kāi)發(fā)價(jià)值。㈡X縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析人口環(huán)境分析：全縣常住人口為59萬(wàn)多人，其中城區(qū)人口16萬(wàn)人，郊縣人口43萬(wàn)人，作為一城兩區(qū)之一的鳳儀城區(qū)人口密度較大?！　》康禺a(chǎn)調(diào)控政策：“有保有壓”，從“無(wú)為”到“有為”　　從房地產(chǎn)業(yè)本身分析，房地產(chǎn)調(diào)控政策在經(jīng)歷了2009年末、2010年初這輪“沖擊波”后，會(huì)有一個(gè)觀察期，如果接下來(lái)35個(gè)月市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整，則不會(huì)再有明顯打壓政策，無(wú)論是政策面還是市場(chǎng)面，2010年全年極可能將在平靜中度過(guò)。 未來(lái)政策走向：　　宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策：繼續(xù)實(shí)行“積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策”　　從宏觀經(jīng)濟(jì)政策取向看，2010年依然實(shí)行積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，但會(huì)增加針對(duì)性和靈活性。不過(guò)從總體來(lái)看，這次央行提高存款準(zhǔn)備金率是從平衡經(jīng)濟(jì)體流動(dòng)性，防范市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)角度來(lái)考慮的，主要體現(xiàn)“平衡”和“微調(diào)”兩個(gè)方面。2010年的第一星期金融機(jī)構(gòu)新增貸款達(dá)到6000億人民幣，這在一定程度上促成了這次上調(diào)行動(dòng)。　　金融信貸政策出現(xiàn)收緊趨勢(shì)：中國(guó)人民銀行決定，從2010年1月18日起，調(diào)整后大型金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率為16%，農(nóng)村信用社等小型金融機(jī)構(gòu)暫不上調(diào)。這是一個(gè)重要的動(dòng)向，將有利于督促地方政府將更多的精力關(guān)注住房民生問(wèn)題，避免在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的問(wèn)題上跑偏路，甚至“本末倒置”?！　∈状翁岢龅胤秸恼{(diào)控責(zé)任?！　　皣?guó)11條”中沒(méi)有提到物業(yè)稅的研究實(shí)施，而是用“研究完善住房稅收政策”來(lái)代替，這在一定程度上顯示國(guó)務(wù)院對(duì)物業(yè)稅的研究、試點(diǎn)、征收等還比較謹(jǐn)慎。這是一個(gè)比較硬性的規(guī)定，需要各城市政府具體落實(shí)，按照這個(gè)方略執(zhí)行，將有利于住房保障工作的順利推進(jìn)，也在一定程度上可以避免房?jī)r(jià)短時(shí)間內(nèi)再次飆升?！　∽》抗?yīng)類(lèi)別更加明晰。沒(méi)有了“改善型購(gòu)房需求”的表述，“國(guó)11條”的信貸政策口徑實(shí)際上回歸到了兩年前的所謂“9二套房貸款首付要40%以上，利率則要求銀行嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)?！皣?guó)11條”的重心落在對(duì)第二套房的購(gòu)買(mǎi)要實(shí)行差別化的信貸利率政策。政策一次比一次表述嚴(yán)格，這也代表國(guó)務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心越來(lái)越大。從“國(guó)11條”整體行文看，其文字表達(dá)明顯嚴(yán)厲了很多，“嚴(yán)格”、“不得”、“查處”等詞匯多次出現(xiàn)在公文中?！皣?guó)11條”內(nèi)容分五個(gè)部分，分別是增加保障性住房和普通商品住房有效供給；合理引導(dǎo)住房消費(fèi)抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求；加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防范和市場(chǎng)監(jiān)管；加快推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)；落實(shí)地方各級(jí)人民政府責(zé)任。350=173個(gè)，所以機(jī)動(dòng)車(chē)位=486個(gè)。機(jī)動(dòng)車(chē)位按住宅1泊位/3戶，公建1泊位/300㎡建筑面積的設(shè)計(jì)要求，112635㎡247。容積率≤，允許的總建筑面積=66648㎡=173285㎡由于設(shè)計(jì)要求商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（容積率部分）35%控制，所以商業(yè)及公建面積=173285㎡35%=60650㎡。必備公共配套設(shè)施按《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》配置其他商業(yè)、辦公等公建建筑面積按規(guī)劃總建筑面積（計(jì)R部分）35%控制；必須編制環(huán)境評(píng)價(jià)影響報(bào)告書(shū)。用地性質(zhì)居住、商業(yè)、辦公（兼容旅館業(yè)）容積率≤建筑密度≤50%綠地率≥28%機(jī)動(dòng)車(chē)位宅住1泊位/3戶，公建1泊位/350㎡建筑面積非機(jī)動(dòng)車(chē)位居住與公建分別集中設(shè)置道路中心標(biāo)高文化教育：安場(chǎng)一小、二小，X二中、五中。商業(yè)配套：信用社（在小區(qū)內(nèi)）、農(nóng)業(yè)銀行、超市等。2）新街、老街項(xiàng)目西面是安場(chǎng)鎮(zhèn)新街，為安場(chǎng)鎮(zhèn)商業(yè)區(qū)，車(chē)站、工商、稅務(wù)等政府機(jī)構(gòu)均在此處；在往西則是安場(chǎng)鎮(zhèn)歷史悠久的老街，八圣宮等文化景點(diǎn)、郵局等均在此街。未來(lái)X縣將以鳳儀鎮(zhèn)、安場(chǎng)鎮(zhèn)為中心，鳳儀鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)如火如荼，而安場(chǎng)鎮(zhèn)為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的處女地，本項(xiàng)目為安場(chǎng)鎮(zhèn)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期為4年。㈡項(xiàng)目概況X縣安場(chǎng)鎮(zhèn)幸福家園項(xiàng)目。大量的客戶就在周邊。區(qū)域教育資源豐富 ,項(xiàng)目北面就是安場(chǎng)鎮(zhèn)幼兒園,東面緊鄰安場(chǎng)二小,距500米左右即安場(chǎng)一小,X二中，五中也在本項(xiàng)目周邊范圍。本地塊位于安場(chǎng)十號(hào)路與207省道交接處，處于安場(chǎng)城區(qū)中心地段，為安場(chǎng)城區(qū)唯一一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)。鎮(zhèn)內(nèi)公路縱橫交錯(cuò)，S207省道穿越全境，交通方便。安場(chǎng)鎮(zhèn)位于位于貴州省X市X縣北部，距縣城約14公里，作為X縣城的拓展新區(qū)，周鄰本縣鳳儀鎮(zhèn)、格林鎮(zhèn)、楊興鄉(xiāng)、碧峰鄉(xiāng)、瑞溪鎮(zhèn)，并與到道真縣三江鎮(zhèn)接壤。幸福家園房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告X 縣 幸 福 家 園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)可行性研究報(bào)告目 錄第一部分：項(xiàng)目總論 ………………………………………………31項(xiàng)目背景 2項(xiàng)目概況 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 第二部分：市場(chǎng)研究 ………………………………………………51全國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展分析 2X縣房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析 3區(qū)域市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè) 第三部分：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方案 …………………………………………101產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 2營(yíng)銷(xiāo)方案3項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度 第四部分：投資估算與融資方案 …………………………………111投資估算 2融資方案 第五部分：財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) …………………………………………………161投資估算2融資方案 第六部分：不確定性分析 ……………………………………………161盈虧平衡分析2敏感性分析3風(fēng)險(xiǎn)分析第七部分：研究結(jié)論與建議 ……………………………………17第八部分：附錄 …………………………………………………18附表第一部分：項(xiàng)目總論㈠項(xiàng)目背景，升值潛力巨大X縣位于X市東北中位地帶，是貴州襟聯(lián)重慶的前沿，縣城北距重慶220公里，南距X140公里，貴陽(yáng)295公里，是渝南、黔北經(jīng)濟(jì)文化的重要交匯區(qū)域，古有“黔北門(mén)戶”之稱。全縣轄19鄉(xiāng)鎮(zhèn)，152個(gè)村（社區(qū)、居委會(huì)），59萬(wàn)人，國(guó)土面積2595平方公里。轄14個(gè)行政村，1個(gè)社區(qū)，共138個(gè)村（居）民小組。集市活躍，商貿(mào)繁榮，非公經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，歷來(lái)就是黔北重要的物資集散地，素有“小重慶”之稱。，享便利快捷生活項(xiàng)目周邊覆蓋安場(chǎng)老街、新街，農(nóng)貿(mào)城,超市,郵政,信用社,農(nóng)業(yè)銀行；各類(lèi)配套齊全，生活便利。，面積較大，有利于規(guī)劃該地塊為安場(chǎng)城區(qū)近兩年出讓最大面積的地塊，地形呈菱形，完全有條件規(guī)劃成為一個(gè)高質(zhì)素的生活區(qū)。作為安場(chǎng)鎮(zhèn)唯一的一個(gè)大規(guī)模高品位小區(qū)，到X縣城僅10分鐘車(chē)程，與縣城相比具價(jià)格優(yōu)勢(shì)。X市浙安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于2011年6月以40萬(wàn)元/畝的價(jià)格獲得該宗地。①地塊位置安場(chǎng)鎮(zhèn)作為X縣發(fā)展一城兩區(qū)的中心區(qū)域，已列入X縣城