【正文】 消費支出總額的比例）達到 ，略高于聯(lián)合國的小康生活標準 4050%的上限。駐馬店市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?8%，結(jié)論： 由此我們可以推測出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致，年輕人群是人口的主體，也是消費群體的主體，整體消費潛力較高 。 ? 由于城市化過程直接與社會經(jīng)濟發(fā)展水平密切相關(guān)，駐馬店市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟發(fā)展水平的有限。 ? 消費市場是由人口、收入水平、消費習(xí)慣及心理共同決定的。 結(jié)論： ? 駐馬店市目前和將來的一段時期內(nèi)人口增長將仍然處于上升階段。 年末全市總?cè)丝?826． 31萬人。常年糧食總產(chǎn)量 40 億公斤左右，占河南省的 10%；油料總產(chǎn) 7 億公斤左右，占河南省的 25%，其中芝麻居全國第一位。 建國以后，駐馬店所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽和南陽， 2020 年設(shè)立地 級市。 全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽、泌陽九縣和驛城區(qū)，總面積 ，總?cè)丝?820多萬。 四、駐馬店市宏觀經(jīng)濟概述 、駐馬店市概述 駐馬店市位于河南省中南部 , 東與安徽省阜陽市接壤，西與南陽市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽市毗鄰。 駐馬店市目前的房地產(chǎn)價格水平較低，因此下降的空間相對有限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國家宏觀調(diào)控的重點區(qū)域。 本次宏觀調(diào)控與 90年代初的調(diào)控相比具有更強的市場化特征，強調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點。 房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購房者和開發(fā)商各個利益主體之間的利益，以達到局部和全局、公平和效率之間的動態(tài)平衡。 未來宏觀調(diào)控政策走向預(yù) 測 整體看來， 3月以來密集出臺的抑制房價政策，除了使目前部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對全國房地產(chǎn)市場產(chǎn)生降溫影響。 商務(wù)部開始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查 繼 5月初向全國各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研通知之后，商務(wù)部將開始對部分城市商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)查。 加入 WTO 對駐馬店市商業(yè)物業(yè)的影響 對于整個房地產(chǎn)市場，一方面入世將形成 更為開放的市場氛圍，吸引眾多國外房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事機構(gòu)大量涌入，競爭也會加劇。其中規(guī)定，今后 10000 平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項目必須進行聽證，開發(fā)商經(jīng)過聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。 住宅市場投資因國家打擊住宅市場投機的政策導(dǎo)向而驟然降溫， 商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看 好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場也因此迎來了投資契機，部分嗅覺靈敏的投資者已將資金從住宅市場轉(zhuǎn)向商鋪市場。 降息對商業(yè)物業(yè)的影響 央行連續(xù)降低金融機構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴大消費。 社區(qū)商業(yè)的嚴重不足，已經(jīng)引起國家以及地方政府的重視。 對對 外外 貿(mào)貿(mào) 易易 全年海關(guān)進出口總額 3788萬美元，比上年增長 ％； 出口總額 3226 萬美元，增長 16． 5％； 進口總額 562 萬美元，增長 74． 5%； 2020 年完成出口創(chuàng)匯 4551萬美元，增長 ％； 實際利用外資 2438萬美元，增長 61％。 ? 固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動駐馬店市經(jīng)濟發(fā)展的重要動力之一。其中計劃竣工項目完成投資，續(xù)建項目完成投資 ，計劃新開工項目完成投資 億元 。 結(jié)論 ： 第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，僅 %，說明服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有待 提高。 2020 年駐馬店市經(jīng)濟指標統(tǒng)計表 經(jīng)濟指標 收益 狀況（億元） 增長率 國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GDP） % 各產(chǎn)業(yè) 發(fā)展狀況 第一產(chǎn)業(yè) 157 % 第二產(chǎn)業(yè) % 第三產(chǎn)業(yè) % 數(shù)據(jù)來源： 2020 年駐馬店政府工作報告 經(jīng)經(jīng) 濟濟 增增 長長 率率 2020年駐馬店市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，經(jīng)濟增長率 %， 處于較高的增長水平。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在 25%左右的較高水 平。據(jù)國家統(tǒng)計局的統(tǒng)計結(jié)果顯示： 2020 年我國國內(nèi)生產(chǎn)總值達到 128390 億元，比上年增長 % 其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 18168億元，增長 % 第二產(chǎn)業(yè)增加值 68259億元，增長 % 第三產(chǎn)業(yè)增加值 35615億元，增長 % 社會消費品零售總額 53950 億元，增長 % 進出口貿(mào)易總額 11547億美元，增長 % 在 2020年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上， 2020年，我國宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持了穩(wěn)定增 長的態(tài)勢。 自 2020年以來，我國宏觀經(jīng)濟運行中出現(xiàn)了部分過熱跡象，主要表現(xiàn)在糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費價格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹，貨幣信貸投放增長過快。 二 、宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 國家宏觀經(jīng)濟分 析 2020 年以來，我國宏觀經(jīng)濟狀況良好，經(jīng)濟增長逐漸趨于理性和正常，主要表現(xiàn)為：投資大幅增長，其中主要增長是由民間資本和外資投入加大引起的；加入 WTO 帶動了出口的大幅增長；通貨緊縮狀況逐步緩和。 同時存在的問題： ? 項目所處區(qū)域商業(yè)密集，競爭壓力大。 ? 開發(fā)地下超市 在樣本中有 38%的消費者經(jīng)常購買日用品 以大賣場吸引人流，擴大消費群。這一結(jié)果具有一定的代表性。 風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運動為主題的商家達到 68%。 ? 以休閑服飾為主 在 20— 35 歲的消費群體，有 70%的消費者選擇休閑品牌。 ? 針對年輕消費群 在駐馬店 124 萬的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù) 67%。 駐馬店人均收入為 500 元左右，對高檔商品需求不大。 ? 中檔 目前駐馬店市區(qū)人口為 56 萬人，高端客戶約占了整體的 10%，較為有限，且多有固定消費場所均收入。 按人均增長 平方米計算，截至到 2020 年，五年中預(yù)計增長商業(yè)面積約 100 萬平方米，每年增長 20萬平方米。 駐馬店市商業(yè)市場可行性研究報告 一、 駐馬店市 商業(yè)調(diào)查結(jié)論 基本認為在風(fēng)光路開發(fā)中檔商場是可行的。 支撐因素： ? 宏觀 根據(jù) 2020 年統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，目前駐馬店市人均零售商業(yè)面積約為 ，少于全國人均 — 。 具有一定的市場空白量。 若定位為高端商場，消費群較窄，且為了改變消 費群固有的消費習(xí)慣，在推廣上可能需要花費大量的時間和財力。 如春天百貨，進駐品牌多為高檔品牌，價位過高，客戶對此認可度不高，生意清淡。 在商圈中心抽調(diào)的 300 份樣本中， 20— 35 歲的消費者達到整體的 65%，他們?yōu)槿粘ＯM的主體。 20— 35 歲的消費群體，收入水平有所限制，但又追求時尚，對于真維斯、佐丹奴等休閑品牌更能滿足 他們的要求及虛榮心理。 ? 增加娛樂、餐飲等特色經(jīng)營 在 300份樣本中，有 43%的消費者需求娛樂， 34%的消費者需求餐飲。 周邊商場存在同質(zhì)化問題，增加特色經(jīng)營，吸引人流，延長消費者停留時間。 ? 準確的市場定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。在建的天方商城和 北京商場、樂山商場、喜迎門購物廣場為本項目的主要競爭對手； ? 項目原址的風(fēng)光市場讓消費者形成中低檔的思維定式，因而項目的提升需要付出較大努力； ? 人均收入水平不高； ? 政府開始加大對商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。我國勞動力豐富，市場巨大，在持續(xù)高速增長了 20 年的情況下，經(jīng)濟繼續(xù)高速發(fā)展的潛 力仍然十分可觀。針對宏觀經(jīng)濟中出現(xiàn)的問題，中央政府果斷采取了一系列金融、土地和針對部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國民經(jīng)濟的良好運行。第一季度我國經(jīng)濟增長 %，國內(nèi)生產(chǎn)總值 31355 億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 9037億元，同比增長 %，房地產(chǎn)開發(fā)投資 2324億元，同比增長 %。 國國 內(nèi)內(nèi) 生生 產(chǎn)產(chǎn) 總總 值值 增增 加加 值值 年份 生產(chǎn)總值 2020 年 2020 年 2020年 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (億元 ) 104790 128390 第一產(chǎn)業(yè)增加值 (億元 ) 18168 第二產(chǎn)業(yè)增加值 (億元 ) 68259 第三產(chǎn)業(yè)增加值 (億元 ) 35615 數(shù)據(jù)來源：統(tǒng)計年鑒 駐馬店市宏觀經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀分析 在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下，駐馬店市總體經(jīng)濟狀況在 2020 年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標均順利實現(xiàn)。 其中，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的比重為%、 %和 %。 投投 資資 水水 平平 全市投資項目建設(shè)力度加大，年初確定的 71 個重點項目完成投資 億元，較上年增長 ％。 結(jié)論： ? 項目投資額度增長速度較高，遠超過國民經(jīng)濟增長速度。 地地 方方 財財 政政 全市地方財政一般預(yù)算收入完成 億元，增長 20％，支出完成 40 億元，增長 ％； 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成４億元，增長 ％； 社會消費品零售總額完成 億元，增長 ％； 實現(xiàn)旅游收入 235 億元，增長 ％； 非公有制經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，實現(xiàn)增加值 203 億元，同比增長％，占全市生產(chǎn)總值的 ％。 三、 駐馬店市宏觀政策現(xiàn)狀分析 利好因素的分析 各種利好政策的實施，一方面將直接帶動未來駐馬店市經(jīng)濟的發(fā)展，另一方面，對于本項目商業(yè)物業(yè)也會有較大的促進作用。 2020 年 5 月初，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于加快我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（簡稱《指導(dǎo)意見》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。受此政策影響，不動產(chǎn)市場，尤其是房地產(chǎn)投資市場受到了間接的推動作用。 、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢 國務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》（簡稱《條例》） 《條例》對商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。而建設(shè) 1 萬平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點，還必須到國務(wù)院有關(guān)部門進行聽證。 七部委意見遏制房地產(chǎn)投機 2020 年 5月 11 日，由建設(shè)部、國家發(fā)展和改革委員會、財政部、國土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會等七部門聯(lián)合提出《關(guān)于 做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機性炒房，控制投資性購房。本次調(diào)查的重點將是商業(yè)地產(chǎn)的資金和 空置問題。 今年二季度國房指數(shù)除銷售價格指數(shù)外，與上季度和上年同期均出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于 1998 年以來的最低景氣水平，這標志著全國房地產(chǎn)業(yè)的增長將進入 35 年的中期調(diào)整階段。本次國家針對房地 產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房價，而不是市場打壓。應(yīng)該說，目前政策出臺的高峰期已經(jīng)過去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。但是，在國家重點控制房地產(chǎn)市場的整體環(huán)境下，開發(fā)商仍應(yīng)高度重視土地、信貸政策的負面影響，在項目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗風(fēng)險對策。京廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳保幱?長江 、 隴蘭 兩大橫向經(jīng)濟帶之間，洪河、汝河、泌陽河流經(jīng)其間，素有 豫州之腹地，天下之最中 之稱。這里歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動力充足，開發(fā)潛力很大。經(jīng)過全區(qū)人民的努力奮斗，今日駐馬店的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟正在穩(wěn)步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機械、電子、輕紡、建材、礦產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。 、駐馬店市人口現(xiàn)狀 0100200300400500600700800900市總?cè)丝?城鎮(zhèn)人口 農(nóng)村人口系列1單位：萬人 2020 年全市出生人口 ，出生率 11． 42‰； 死亡人口 5． 27萬人，死亡率 6． 40‰； 全年自然增加人口 4． 1 萬人，自然增長率 5． 02‰。其中，城鎮(zhèn)人 口 124． 1萬人，占 15． 02%，市區(qū)人口 56 萬人，占城鎮(zhèn)人口 45%；鄉(xiāng)村人口702． 2 萬人，占 84． 98%。 ? 駐馬店市的城市化率約為 15%，遠遠低于全國 36%的平均水平和河南全省 27%的平均水平。 124 萬的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場容量。 、駐馬店市年齡構(gòu)成 年齡構(gòu)成26%67%7%014歲 1564歲 65歲以上 根據(jù)河南 省第 5 次人口普查的結(jié)果顯示，全省平均每個家庭人數(shù)為 ；全省常住人口中， 014歲的人口為 2401萬人，占 %；1564 歲的人口為 6211萬人，占 %； 65歲以上的人口為 644萬人，占 %。 在全國經(jīng)濟發(fā)展大好形勢的強力帶動下， 駐馬店 市總體經(jīng)濟狀況在 2020年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟發(fā)展各項目標均順利實現(xiàn) 。表明駐馬店市居民平均生活水平基本接近小康。 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 ，增長 ％。 城市人均收入及可支配收入 631557676718617976006912020204000600080002020年 2020年 2020年城市人均收入 城市人均可支配收入 表中數(shù)據(jù)來源于河南統(tǒng)計網(wǎng) 2020 年上半年，駐馬店城鎮(zhèn)居民可支配收入 16 份分 、 、 、 、 、 元人民幣。 ? 經(jīng)濟良性發(fā)展，市場環(huán)境樂觀。全年社會消費品零售總額