【正文】 2005年上半年，、。l ，％。表明某市居民平均生活水平基本接近小康。 在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，某市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。、某市年齡構(gòu)成根據(jù)河南省第5次人口普查的結(jié)果顯示，；全省常住人口中，014歲的人口為2401萬(wàn)人，%；1564歲的人口為6211萬(wàn)人，%；65歲以上的人口為644萬(wàn)人，%。124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口決定了一定的市場(chǎng)容量。n 某市的城市化率約為15%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)36%的平均水平和河南全省27%的平均水平。其中，城鎮(zhèn)人口124．1萬(wàn)人，占15．02%，市區(qū)人口56萬(wàn)人，占城鎮(zhèn)人口45%；鄉(xiāng)村人口702．2萬(wàn)人，占84．98%。、某市人口現(xiàn)狀l ，出生率11．42‰；l 死亡人口5．27萬(wàn)人，死亡率6．40‰；l 全年自然增加人口4．1萬(wàn)人，自然增長(zhǎng)率5．02‰。經(jīng)過(guò)全區(qū)人民的努力奮斗，今日某的農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)正在穩(wěn)步發(fā)展，并建成了以糧油食品、醫(yī)藥、機(jī)械、電子、輕紡、建材、礦產(chǎn)、電力等行業(yè)為支柱，布局合理、結(jié)構(gòu)配套的地方工業(yè)體系。這里歷史悠久，區(qū)位優(yōu)越，交通便利，資源豐富，勞動(dòng)力充足，開發(fā)潛力很大。京廣鐵路、京深高速公路縱貫?zāi)媳?，處于長(zhǎng)江、隴蘭兩大橫向經(jīng)濟(jì)帶之間，洪河、汝河、泌陽(yáng)河流經(jīng)其間，素有豫州之腹地，天下之最中之稱。但是，在國(guó)家重點(diǎn)控制房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體環(huán)境下，開發(fā)商仍應(yīng)高度重視土地、信貸政策的負(fù)面影響，在項(xiàng)目開發(fā)中關(guān)注相應(yīng)的抗風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策。應(yīng)該說(shuō)，目前政策出臺(tái)的高峰期已經(jīng)過(guò)去，部分地區(qū)包括河南省的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了一定的回暖現(xiàn)象。本次國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控的政策取向是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，而不是市場(chǎng)打壓。l 今年二季度國(guó)房指數(shù)除銷售價(jià)格指數(shù)外，與上季度和上年同期均出現(xiàn)了較為明顯的回落，處于1998年以來(lái)的最低景氣水平，這標(biāo)志著全國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)將進(jìn)入35年的中期調(diào)整階段。本次調(diào)查的重點(diǎn)將是商業(yè)地產(chǎn)的資金和空置問(wèn)題。l 七部委意見遏制房地產(chǎn)投機(jī)2005年5月11日，由建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、財(cái)政部、國(guó)土資源部、人民銀行、稅務(wù)總局和銀監(jiān)會(huì)等七部門聯(lián)合提出《關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見》，指出目前的調(diào)控要做好供需雙向調(diào)節(jié)，遏制投機(jī)性炒房，控制投資性購(gòu)房。而建設(shè)1萬(wàn)平方米以上的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，還必須到國(guó)務(wù)院有關(guān)部門進(jìn)行聽證。、影響商業(yè)房地產(chǎn)之政策、趨勢(shì)l 國(guó)務(wù)院即將頒布《城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃條例》（簡(jiǎn)稱《條例》）《條例》對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的整體規(guī)劃做出了相應(yīng)規(guī)定和限制。受此政策影響，不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受到了間接的推動(dòng)作用。2005年5月初，商務(wù)部發(fā)布了《關(guān)于加快我國(guó)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》（簡(jiǎn)稱《指導(dǎo)意見》），指向社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。三、某市宏觀政策現(xiàn)狀分析 利好因素的分析各種利好政策的實(shí)施，一方面將直接帶動(dòng)未來(lái)某市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，另一方面，對(duì)于本項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)也會(huì)有較大的促進(jìn)作用。 地方財(cái)政l ，增長(zhǎng)20％，支出完成40億元，％；l 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)增加值完成４億元，％；l ，％；l 實(shí)現(xiàn)旅游收入235億元，％；l 非公有制經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步發(fā)展，實(shí)現(xiàn)增加值203億元，％，％。結(jié)論：n 項(xiàng)目投資額度增長(zhǎng)速度較高，遠(yuǎn)超過(guò)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。結(jié)論：第三產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)總值中所占比重略低，%，說(shuō)明服務(wù)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)有待提高。 2004年某市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億元）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)157%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年某政府工作報(bào)告 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率 ，%，處于較高的增長(zhǎng)水平。上半年固定資產(chǎn)投資增速基本上保持在25%左右的較高水平。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)結(jié)果顯示：2004年我國(guó)國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到128390億元，%其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值18168億元，%第二產(chǎn)業(yè)增加值68259億元，%第三產(chǎn)業(yè)增加值35615億元，%社會(huì)消費(fèi)品零售總額53950億元，%進(jìn)出口貿(mào)易總額11547億美元，% 在2004年宏觀調(diào)控的基礎(chǔ)上，2005年，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)繼續(xù)保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。自2004年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中出現(xiàn)了部分過(guò)熱跡象，主要表現(xiàn)在糧食供求關(guān)系趨緊，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)上升，固定資產(chǎn)投資膨脹，貨幣信貸投放增長(zhǎng)過(guò)快。二、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)分析2000年以來(lái)，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)狀況良好，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)逐漸趨于理性和正常，主要表現(xiàn)為：投資大幅增長(zhǎng)，其中主要增長(zhǎng)是由民間資本和外資投入加大引起的；加入WTO帶動(dòng)了出口的大幅增長(zhǎng)；通貨緊縮狀況逐步緩和。同時(shí)存在的問(wèn)題：n 項(xiàng)目所處區(qū)域商業(yè)密集，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。n 開發(fā)地下超市l(wèi) 在樣本中有38%的消費(fèi)者經(jīng)常購(gòu)買日用品l 以大賣場(chǎng)吸引人流，擴(kuò)大消費(fèi)群。這一結(jié)果具有一定的代表性。l 風(fēng)光路臨街店鋪，以休閑運(yùn)動(dòng)為主題的商家達(dá)到68%。n 以休閑服飾為主l 在20—35歲的消費(fèi)群體，有70%的消費(fèi)者選擇休閑品牌。n 針對(duì)年輕消費(fèi)群l 在某124萬(wàn)的城鎮(zhèn)人口中，中青年占據(jù)67%。l 某人均收入為500元左右，對(duì)高檔商品需求不大。n 中檔l 目前某市區(qū)人口為56萬(wàn)人，高端客戶約占了整體的10%，較為有限，且多有固定消費(fèi)場(chǎng)所均收入。l ，截至到2010年，五年中預(yù)計(jì)增長(zhǎng)商業(yè)面積約100萬(wàn)平方米，每年增長(zhǎng)20萬(wàn)平方米。市商業(yè)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告市商業(yè)市場(chǎng)可行性研究報(bào)告一、 某市商業(yè)調(diào)查結(jié)論基本認(rèn)為在風(fēng)光路開發(fā)中檔商場(chǎng)是可行的。支撐因素：n 宏觀l 根據(jù)2004年統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，—。具有一定的市場(chǎng)空白量。l 若定位為高端商場(chǎng)，消費(fèi)群較窄，且為了改變消費(fèi)群固有的消費(fèi)習(xí)慣，在推廣上可能需要花費(fèi)大量的時(shí)間和財(cái)力。如春天百貨，進(jìn)駐品牌多為高檔品牌，價(jià)位過(guò)高，客戶對(duì)此認(rèn)可度不高，生意清淡。l 在商圈中心抽調(diào)的300份樣本中，20—35歲的消費(fèi)者達(dá)到整體的65%，他們?yōu)槿粘ＯM(fèi)的主體。l 20—35歲的消費(fèi)群體，收入水平有所限制，但又追求時(shí)尚，對(duì)于真維斯、佐丹奴等休閑品牌更能滿足他們的要求及虛榮心理。n 增加娛樂(lè)、餐飲等特色經(jīng)營(yíng)l 在300份樣本中，有43%的消費(fèi)者需求娛樂(lè)，34%的消費(fèi)者需求餐飲。l 周邊商場(chǎng)存在同質(zhì)化問(wèn)題，增加特色經(jīng)營(yíng)，吸引人流，延長(zhǎng)消費(fèi)者停留時(shí)間。n 準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、有吸引力的付款方式和招商策略、完善的經(jīng)營(yíng)管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵因素。在建的天方商城和北京商場(chǎng)、樂(lè)山商場(chǎng)、喜迎門購(gòu)物廣場(chǎng)為本項(xiàng)目的主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手；n 項(xiàng)目原址的風(fēng)光市場(chǎng)讓消費(fèi)者形成中低檔的思維定式，因而項(xiàng)目的提升需要付出較大努力；n 人均收入水平不高；n 政府開始加大對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。我國(guó)勞動(dòng)力豐富，市場(chǎng)巨大，在持續(xù)高速增長(zhǎng)了20年的情況下，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高速發(fā)展的潛力仍然十分可觀。針對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，中央政府果斷采取了一系列金融、土地和針對(duì)部分行業(yè)的宏觀調(diào)控措施，保證了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。%，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值31355億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資9037億元，%，房地產(chǎn)開發(fā)投資2324億元，%。國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增加值 年份生產(chǎn)總值2002年2003年2004年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(億元)104790128390第一產(chǎn)業(yè)增加值(億元)18168第二產(chǎn)業(yè)增加值(億元)68259第三產(chǎn)業(yè)增加值(億元)35615數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)年鑒某市宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀分析在全國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大好形勢(shì)的強(qiáng)力帶動(dòng)下，某市總體經(jīng)濟(jì)狀況在2004年表現(xiàn)突出，全年經(jīng)濟(jì)發(fā)展各項(xiàng)目標(biāo)均順利實(shí)現(xiàn)。其中，一、二、%、%%。全市投資項(xiàng)目建設(shè)力度加大，％。n 固定資產(chǎn)投資在內(nèi)的投資成為拉動(dòng)某市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要?jiǎng)恿χ弧?對(duì)外貿(mào)易l 全年海關(guān)進(jìn)出口總額3788萬(wàn)美元，％；l 出口總額3226萬(wàn)美元，增長(zhǎng)16．5％；l 進(jìn)口總額562萬(wàn)美元，增長(zhǎng)74．5%；l 2004年完成出口創(chuàng)匯4551萬(wàn)美元，％；l 實(shí)際利用外資2438萬(wàn)美元，增長(zhǎng)61％。l 社區(qū)商業(yè)的嚴(yán)重不足，已經(jīng)引起國(guó)家以及地方政府的重視。l 降息對(duì)商業(yè)物業(yè)的影響央行連續(xù)降低金融機(jī)構(gòu)人民幣存、貸款利率，意圖增加投資、擴(kuò)大消費(fèi)。l 住宅市場(chǎng)投資因國(guó)家打擊住宅市場(chǎng)投機(jī)的政策導(dǎo)向而驟然降溫，商業(yè)地產(chǎn)便被普遍看好，商鋪等商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也因此迎來(lái)了投資契機(jī)，部分嗅覺(jué)靈敏的投資者已將資金從住宅市場(chǎng)轉(zhuǎn)向商鋪市場(chǎng)。其中規(guī)定，今后10000平方米以上的商業(yè)地產(chǎn)設(shè)施項(xiàng)目必須進(jìn)行聽證，開發(fā)商經(jīng)過(guò)聽證之后必須拿到書面同意建設(shè)意見，方可辦理有關(guān)建設(shè)手續(xù)。l 加入WTO對(duì)某市商業(yè)物業(yè)的影響對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，一方面入世將形成更為開放的市場(chǎng)氛圍，吸引眾多國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行投資；另一方面隨著外資企業(yè)和辦事機(jī)構(gòu)大量涌入，競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇。 l 商務(wù)部開始商業(yè)地產(chǎn)調(diào)查繼5月初向全國(guó)各省市下發(fā)了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研通知之后，商務(wù)部將開始對(duì)部分城市商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查。 未來(lái)宏觀調(diào)控政策走向預(yù)測(cè)l 整體看來(lái)，3月以來(lái)密集出臺(tái)的抑制房?jī)r(jià)政策，除了使目前部分地區(qū)出現(xiàn)交投冷清、市場(chǎng)觀望氣氛濃厚外，還將在中期以內(nèi)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生降溫影響。l 房地產(chǎn)政策在本質(zhì)上是為了調(diào)節(jié)中央和地方、房地產(chǎn)和其他行業(yè)、購(gòu)房者和開發(fā)商各個(gè)利益主體之間的利益，以達(dá)到局部和全局、公平和效率之間的動(dòng)態(tài)平衡。l 本次宏觀調(diào)控與90年代初的調(diào)控相比具有更強(qiáng)的市場(chǎng)化特征，強(qiáng)調(diào)了調(diào)控的區(qū)域性重點(diǎn)。l 某市目前的房地產(chǎn)價(jià)格水平較低，因此下降的空間相對(duì)有限，商業(yè)地產(chǎn)投資比重不大，不屬于國(guó)家宏觀調(diào)控的重點(diǎn)區(qū)域。四、某市宏觀經(jīng)濟(jì)概述、某市概述某市位于河南省中南部, 東與安徽省阜陽(yáng)市接壤，西與南陽(yáng)市相連，北與周口市、平頂山市和漯河市為界，南于信陽(yáng)市毗鄰。全市共有確山、遂平、西平、上蔡、汝南、平輿、新蔡、正陽(yáng)、泌陽(yáng)九縣和驛城區(qū)，總?cè)丝?20多萬(wàn)。建國(guó)以后，某所轄縣區(qū)曾一度分屬信陽(yáng)和南陽(yáng)，2000年設(shè)立地級(jí)市。常年糧食總產(chǎn)量40億公斤左右，占河南省的10%；油料總產(chǎn)7億公斤左右，占河南省的25%，其中芝麻居全國(guó)第一位。l 年末全市總?cè)丝?26．31萬(wàn)人。結(jié)論：n 某市目前和將來(lái)的一段時(shí)期內(nèi)人口增長(zhǎng)將仍然處于上升階段。n 消費(fèi)市場(chǎng)是由人口、收入水平、消費(fèi)習(xí)慣及心理共同決定的。n 由于城市化過(guò)程直接與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平密切相關(guān)，某市較低的城市化率從側(cè)面反映了城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的有限。某市作為河南省人口大市，約占全省總?cè)丝诘?%，結(jié)論：由此我們可以推測(cè)出，其人口年齡結(jié)構(gòu)應(yīng)與全省基本一致，年輕人群是人口的主體，也是消費(fèi)群體的主體，整體消費(fèi)潛力較高。2004年某市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)統(tǒng)計(jì)表經(jīng)濟(jì)指標(biāo)收益狀況（億元）增長(zhǎng)率國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）%各產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r第一產(chǎn)業(yè)157%第二產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%數(shù)據(jù)來(lái)源：2004年某政府工作報(bào)告2004年某市主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：地區(qū)總?cè)丝诘貐^(qū)GDP人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)%居民儲(chǔ)蓄額結(jié)論：l 第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中仍然占支配地位，農(nóng)業(yè)和工業(yè)比重較高；l 第三產(chǎn)業(yè)比重偏低，城市商業(yè)、服務(wù)業(yè)還不發(fā)達(dá)，從側(cè)面反映了消費(fèi)需求和層次有待提高；l 恩格爾系數(shù)（食品支出總額占家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額的比例），略高于聯(lián)合國(guó)的小康生活標(biāo)準(zhǔn)4050%的上限。 城鄉(xiāng)居民生活水平 數(shù)據(jù)來(lái)源：河南統(tǒng)計(jì)網(wǎng)l 2004年，某全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到6179元，%；l 農(nóng)民人均純收入2226元，增長(zhǎng)29％，農(nóng)民人均收入水平增長(zhǎng)速度較快。結(jié)論：n 商業(yè)物業(yè)的投資和消費(fèi)依托于整個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和居民消費(fèi)水平的變化；n 當(dāng)?shù)鼐用竦脑氯司杖朐?0