【正文】 。修正后各相關樓盤價格Pi’Pi’=( QX/ Qi)Pi 注：Pi為實收均價PA’=( QX/QA)PA =(82/79) 9000=9341PB’=( QX/QB)PB =(82/87) 8000=7540PC’=( QX/QC)PC =(82/80) 11000=11275PD’=( QX/QD)PD =(82/83) 8000=7903PE’=( QX/QE)PE =(82/80) 8000=8200PF’=( QX/QF)PF =(82/84) 8000=7809PG’=( QX/QG)PG =(82/77) 4500=4792各相關樓盤參照商業(yè)規(guī)模、人流、建筑品質(zhì)等參數(shù)，權(quán)重取值如下：WA= 16% WB=14% WC=13% WD=14% WE=16% WF=16% WG=11%PX=ΣPiWi =PA’WA+PB’WB+PC’WC+PD’WD+PE’WE+ PF’WF+ PG’WG=9341*16%+7540*14%+11275*13%+7903*14%+8200*16%+7809*16%+4792*11%=1494+1055+1465+1106+1312+1249+527=7028元收益還原法結(jié)合市場比較法，中原建議本項目商業(yè)相對參考均價為：一層均價：13000元/㎡二層：7000元/㎡三層：3500元/㎡注：此價格為根據(jù)市場比較法得出的項目綜合均價。結(jié)合周邊項目租售情況及經(jīng)營者的回饋：商業(yè)一層租金控制在90—120元/平方米/月之間商業(yè)二層租金控制在60—80元/平方米/月之間商業(yè)三層售價控制在3500—4500元/平方米按照8%的年回報率，一層售價在13500——15000元之間 二層售價在9000—12000元之間n 市場定價法一層：本案北京商場喜迎門購物廣場春天百貨樂山商場上海商城（封頂）天方商城（在建）溫州步行街實收均價（元／平方米）PxPA=14000PB=14000Pc=13750PD=12000PE=14250PF=15000 PG=8500地理位置171616151414161512交通狀況129911101191010人流量151212131214121210品牌形象141110121112111211特色經(jīng)營13111112111091111規(guī)模13111011101091211單位結(jié)構(gòu)161211131212121212合計100Qx=82QA=79QB=87QC=80QD=83QE=80QF=84QF=77注：根據(jù)市場比較法對各因素的修正原則，調(diào)整系數(shù)由我司有經(jīng)驗的專業(yè)人士5人一起打分，由專人記錄整理后所得出的經(jīng)驗性數(shù)字。l 某現(xiàn)有商場二樓租金價格在70—100元/平方米/月之間，按照8%的回報率，售價控制在7000元—10000元/平米。6080元/平方米的租金，也就是售價在9000—12000應該是是普遍可以接受的價格水平。l 有26%的經(jīng)營者對項目的租金認可度在50元/平方米以下, 有14%經(jīng)營者完全可以接受120元/平方米左右的價位。n 收益還原法:通過有參照性物業(yè)的租金水平來推算出物業(yè)即時的售價。l 成本定價法：在核算出物業(yè)成本的基礎上加一定的利潤，就得出物業(yè)將來的均價。 發(fā)展商銷售策略 參考均價評定房地產(chǎn)成本定價法基本有三種：l 市場定價法：通過比較市場上多個有可比性的同類物業(yè)的價格，再根據(jù)項目本身的質(zhì)素定出物業(yè)的售價。 交樓標準178。 戶型結(jié)構(gòu)178。 規(guī)模178。 周邊環(huán)境178。 項目地塊使用年限178。 宏觀政策影響178。、業(yè)態(tài)定位：根據(jù)市場機會及需求，根據(jù)項目的實際情況： 方案一：主題類百貨商場建筑面積：15000平米/層*主題：休閑、運動針對群體：25歲—40歲青年消費群一層：量販超市、化妝品、鞋超市示意圖護膚品展示圖二層：休閑服飾及專業(yè)店服飾示意圖專業(yè)店二層半：特色小吃、娛樂示意圖方案二：專業(yè)市場建筑面積：15000平米/層* 經(jīng)營方式：只售不租，將單層面積分割成20—50平米的單間，便于投資和經(jīng)營。n 片區(qū)形象有待提高目前風光市場主要是露天經(jīng)營得形式，經(jīng)營產(chǎn)品價格多在20—50元之間，屬于低端產(chǎn)品，且存在時間較長，消費者對此區(qū)域形成固定印象。 不利因素n 人均購買力低雖然城市人均收入和可支配收入持續(xù)上漲，但人均月收入仍基本控制在600元左右，無法支撐高端消費。n 投資渠道單一地區(qū)總?cè)丝诘貐^(qū)GDP人均GDP5384元人均可支配收入4005元商業(yè)零售總額127．7億元恩格爾系數(shù)%居民儲蓄額l 從上表中可以看出，人均GDP只有5384元，間接說明投資途徑單一，期貨、股票市場目前空白，銀行成為消費者流動資金的主要去處。l 市場機制的作用，也必然會導致市場資源的重新分配。l 目前某人均GDP為 5384元，也就月平均收入為448元；而商業(yè)的經(jīng)營者在深度訪談中得知，月平均利潤可以保持在1500—2500左右，遠高于本區(qū)域的平均水平。在一定程度上，只要引導得當，很大一部分消費群會出現(xiàn)超前消費得現(xiàn)象。l 目前的消費群體以25—40歲的青年消費群為主，這部分消費群在購物習慣上有很強的可引導性。n 某商業(yè)飽和度分析:商業(yè)飽和度=(人均消費額X人數(shù))247。l 某市政府商業(yè)發(fā)展規(guī)劃顯示, 到2010年人均商業(yè)面積要,也就是說到2010年,。l 適當增加餐飲及休閑項目，延長消費者在商場的停留時間，相當于增加商場的營業(yè)時間，而且比增加營業(yè)時間更有收益。 n 您的購物行為屬于結(jié)論：l 目前某市休閑型購物行為的比例達到36%，說明近兩年某由于經(jīng)濟的相對發(fā)展，生活水平和方式逐漸改變，居民的消費觀念和消費習慣也相對發(fā)生改變。三是提貨回家，路上感到不方便。l 主要有三方面的原因，一是現(xiàn)代都市人們的生活節(jié)奏較快，人們更愿意把休閑的時間放在周末，或選擇自己家附近，圖個方便，或選擇自己喜歡的商場逛街休閑。因此，本項目建議尋求差異點，抓住25—35這一主力消費群的消費特征，將休閑娛樂和餐飲引入商場，作為特色經(jīng)營，充分滿足消費者的需求，填補目前市場上的相對空白。l 結(jié)合對本區(qū)域周邊商場的調(diào)研，中原認為在該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)的需求尚未達到飽和，周邊商場數(shù)量較多，但多是同質(zhì)化產(chǎn)品，未形成自己的特色經(jīng)營。而中型及特色小吃在該區(qū)域較少。這部分消費者認為目前本區(qū)域娛樂場所較為缺乏，周末或其它想進行娛樂休閑時，無處可去。l 說明目前本區(qū)域的市場消費水平不是很高，對款式等流行因素較為敏感，但對價格因素抗性較大，較高檔次的商場市場空間不大。n 哪些類型的服裝是您較感興趣？結(jié)論：l 對廣州服飾較感興趣的客戶占了整體客戶的57%，日本和歐洲的服飾認可度相當?shù)?，在抽調(diào)的樣本中無人感興趣。l 在本區(qū)域消費者的心中，一方面認為風光路區(qū)域過于擁擠嘈雜，對該區(qū)未來商業(yè)發(fā)展信心不足；另一方面，由于整體收入在500元左右，所以認為大型商場的商品價位可能過高。l 風光路區(qū)域長期以來作為商業(yè)的密集地，同時存在著北京商場、風光二巷、商業(yè)大廈、溫州步行街、樂山商場、春天百貨等商業(yè)業(yè)態(tài)，并且各業(yè)態(tài)在經(jīng)營產(chǎn)品、針對客戶、業(yè)態(tài)分布上沒有較強的針對性，在此區(qū)域內(nèi)形成同質(zhì)化競爭。l 消費水平及能力很大程度上決定了本項目的業(yè)態(tài)及價格，建議在項目定位時，加大日用品所占比重，適當控制服裝價格，以150200元左右的服裝為主。l 本區(qū)域消費群體目前處于溫飽階段向小康階段的過渡期，消費品仍以日常消費品為主。3）風光路同時存在北京商場、風光市場、風光二巷、專賣店等不同商業(yè)業(yè)態(tài)，價格從30元到上萬元，能夠滿足不同消費群體的需要。l 風光路具有45%的認可度，主要是因為：1）風光路作為商業(yè)的集中地，存在將近20年的時間，消費者對此地域已形成購物習慣。n 日常交通工具結(jié)論：l 從表中可以看出，40%的消費者均采用公交車作為日常的交通工具，37%的消費者以電動車作為日常交通工具，擁有私家車的消費者只占12%。3）涉及到個人隱私，不便填寫真實收入。2）某市整體收入水平本身不高，平均工資約在500元。n 家庭年收入結(jié)論：l 從家庭年收入來看，低于5萬元的消費者占了總?cè)藬?shù)的80%，被調(diào)查的消費者總體收入水平處于一般檔次。l 目前市場上主流消費群體應該是年齡在35歲以下的年輕人，而年齡在45歲以上的中、老年人消費群體就相對較弱。因此在商業(yè)業(yè)態(tài)經(jīng)營管理中應適當增加對男性需求的重視程度。l 男女購物得比例差距已經(jīng)開始縮小，為9：16，差距明顯減小。解放大道100份，風光路100份，樂山路100份。站在消費者的角度考慮問題，就等于完全的站在市場的角度上考慮問題，消費者對于本項目的意見是非常珍貴和有建設性的。、消費者主體特征為充分了解消費者的市場需求、消費習慣等特征，配合本項目后期策劃制定合理的項目定位，我司對某市城區(qū)消費者進行了有針對性的問卷調(diào)查。l 某消費市場目前表現(xiàn)十分活躍，一方面經(jīng)濟的快速發(fā)展為商業(yè)市場提供了良好的市場環(huán)境，另一方面消費者經(jīng)濟實力增加，消費需求提升，客觀上也推動了商業(yè)市場的發(fā)展。n 社會消費品總額結(jié)論：l 社會消費品的市場總額，是居民收入轉(zhuǎn)化成商業(yè)利益的實際體現(xiàn)，能最直觀的反映出區(qū)域市場的總體消費能力。l 某市居民可支配收入呈逐年穩(wěn)步上升趨勢，以平均8%左右的速度逐年遞增，從而有效帶動居民消費需求，客觀上增加消費者的購買欲望。 l 人口是商業(yè)發(fā)展的基礎，商業(yè)物業(yè)的收益最終是通過消費來實現(xiàn)的，巨大的人口存量將為商業(yè)市場的發(fā)展提供廣闊的發(fā)展空間和穩(wěn)定的經(jīng)濟支持。七、消費者調(diào)研分析 某市消費者總體狀況調(diào)查通過對某市人口狀況、可支配收入、消費支出和消費習慣等狀況的調(diào)研，可以充分了解目前某市消費市場的總體水平，為后期的項目定位提供依據(jù)。 單位時間內(nèi)進入北京商場和喜盈門的人流量最大。 風光路路面狹窄，車流量最小，以行人為主；216。根據(jù)觀測數(shù)據(jù)計算出的人、車流量平均水平如下：主要商場每小時人流量0500100015002000行人1049 1480 1598 1306 大型車41 13 85 78 小型車620 184 1179 836 進入商場409 492 302 492 春天百貨北京商場樂山商場喜盈門風光路商圈周邊流動人口的特點是:216。以下是人流量測試的結(jié)果：觀測地點測定日期測定時間流量測試結(jié)果進入商場人數(shù)行人（包括自行車）大車（公交）小型車春天百貨17:0017:3051123262223春天百貨17:0017:3055017452195春天百貨17:5018:2051321216195北京商場11:4012:10818576279北京商場12:2012:506628108213喜盈門17:4018:1065339