【正文】 因此從這角度我們認為項目定位為：具有較強輻射能力（輻射周邊縣市）的批零兼營的專業(yè)市場及一站式、綜合型城市商業(yè)廣場均有可能從地塊現狀看定位方向城市中心地段，人流密集，交通到達度好；周邊社區(qū)眾多，消費人群聚集度高；對接鹿溪路與解放路城市商業(yè)主干道，商業(yè)氛圍成熟；毗鄰小商品市場，承接市場升級擴容，商機明顯；面對東方時代商場，具有高端商業(yè)潛力；周邊商業(yè)分散，業(yè)態(tài)繁雜，具備一站式綜合商業(yè)配套可能。境內浙贛鐵路、205國道貫穿全境，48省道、46省道暢行無阻，距杭金衢高速僅40公里，黃衢南高速(XX段)已經開通。商業(yè)地產操作的風險商業(yè)地產操作難度遠大于住宅，因此，如何組建設一個成熟的運營團，是成敗的關鍵，另外，在XX這個縣級市商業(yè)地產不成熟的區(qū)域操作如此大體量的商業(yè)對開發(fā)運營團隊、招商團隊、銷售團隊的經驗要求極高。需求量不確定整個XX市區(qū)中心的綜合性商業(yè)用地極少，對綜合性商業(yè)的投資概念不強，短期內如何引導投資客群的投資意識成為難點。政策調控下，商業(yè)地產發(fā)展的最佳時機政府對住宅的宏觀調控作用下，商業(yè)地產存在一定的市場機遇。XX市商業(yè)盡管這幾年，隨著政府的規(guī)劃，有了明顯的提高，也已經有了一個高端的購物中心，但是整體的商業(yè)檔次還是較大的提升空間，特別是在如此地段，目前存在店鋪與小商品批發(fā)都到了非要改變的地步。城市規(guī)劃需求帶來的機會XX市規(guī)劃中城區(qū)人員在2020年將達到25萬，城市化率達到62%，以及規(guī)劃中定位的旅游業(yè)的發(fā)展，這都將會整個城市帶來大量的商業(yè)。填補市場空白目前整個XX市尚未形成一個真正的城市商業(yè)中心廣場，項目地塊與東方時代購物中心形成融合共生，在未來成熟的商業(yè)環(huán)境基礎上，將形成合力，有機會成為整個城市最具活力的商業(yè)消費中心區(qū)。（三）機會點（Opportunity）政府的支持做為市中心稀缺的商業(yè)用地，政府對該地塊的規(guī)劃方向將具有一定的前瞻性，將能更多的爭取到政府的政策支持。北側綠化廣場即鹿溪廣場有部分綠化及雕塑品對項目地塊形成一定程度的遮擋，如果無法改造將大大降低沿街商鋪眼球效應，不利于客流引導。（二）項目劣勢（Weakness）地塊沿小商品市場西北側路段老舊小區(qū)及日用雜貨和零亂攤位較為集中，檔次上較低，形象較亂。共同將市場發(fā)展成為XX地區(qū)的與三省邊界城市的龍頭市場。本項目根據現有拿地規(guī)模，規(guī)劃中總建筑面積達到7萬多方，建成后將成為XX市中心最大商業(yè)體。配套優(yōu)勢從周邊配套看，以地塊為中心的２公里范圍之內，學校、醫(yī)院、郵局、超市、商場、酒店等城市配套一應俱全，與項目地塊將形成配套功能的有效互補。最佳商業(yè)氛圍優(yōu)勢從市場消費客流看，周邊常住人口與地塊現場的流動人口極為龐大，人流、車流較為密集，日間客流量與夜間客流量均非常充足。結論：“商業(yè)綜合體”商鋪物業(yè)價值＞“專業(yè)市場” 商鋪物業(yè)價值2）綜合利潤率 據地價與利潤率比較的參考表可知，商業(yè)綜合體在不包含30%自持產權商鋪收益的情況下，利潤率仍然與專業(yè)市場的利潤率水平相差無幾，因此評估兩個主題形態(tài)的綜合利潤率，得出以下結論：結論：“商業(yè)綜合體”綜合利潤率＞“專業(yè)市場”綜合利潤率第六章、可行性結論及項目初步定位一、SWOT分析（一）、項目優(yōu)勢 （Strength）地段優(yōu)勢從地段上看，位于XX市商業(yè)生活圈的核心，襟連解放南路與鹿溪南路兩大商業(yè)街，同時毗鄰XX小商品市場和鹿溪廣場，具備強大的客流聚集力，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和廣場聚集效應。（已知投資成本+地價）＝[總銷售額－（已知投資成本+地價）]247。在利潤率變化的情況下，計算地價浮動，從而比較兩種定位方向的地價承受能力。（僅供參考）八/小結1）按“專業(yè)市場”計算——本項目總投資成本=設計、監(jiān)理費+管理成本+建安工程費+營銷費用 =+++=2）按“商業(yè)綜合體”計算——本項目總投資成本=設計、監(jiān)理費+管理成本+建安工程費+營銷費用 =+++=注：此處計算的項目總投資成本均不包括土地費用、土地增值稅、付政府費用、財務費用。)合計(萬元)1地上4549110002地下1層2351015003地下2層1015020002030合計79151六/營銷費用這里的營銷費用包括項目立項至銷售完畢全周期營銷費用。五/建安工程費序號項目建筑面積（m178。招投代理791513元/m178。建設費用合計（萬元）估算說明擴初及設計費7915150元/m178。2）商業(yè)綜合體：以均價計算（適用于商業(yè)綜合體）銷售總收入=總銷售面積均價=30000元=在實際運營過程中，為保證商業(yè)綜合體的成功招商和對高標準業(yè)態(tài)規(guī)劃的自主掌控，一般商業(yè)綜合體的商鋪產權持有率在3050%，這里按最低30%的商鋪產權持有率情況下計算其銷售總收入：銷售總收入==（萬元）（三）項目投資估算一/土地費用：暫空土地增值稅：占銷售收入的1%（僅供參考）二/付政府費用下列各項政府相關稅費是基于地價的基礎上征收，因地價未知，此處故暫省略未計。），合理投資回報率為1520年，以15年計算可得：銷售均價為：30000元/m178。）一樓小五金中間位置61萬日用品面積小，離門口遠70801200均價二樓服裝、鞋類中間位置43000樓梯口82750均價2875三樓服裝、鞋類一般位置9服裝、鞋類較好位置82000均價1889均值2065（二）商鋪定價：根據租金倒推法以小商品的租金為依據（取整數2000元/年）年租金（元/年）平均租金（元/年土地的成本價，目前階段更是沒有辦法確定，因此，此處的經濟數據測算，將根據常規(guī)商業(yè)項目開發(fā)所需要的成本初步測算，僅作參考，不作為實際標準數據。社會治安狀況：距市中心（市政府），社會治安狀況良好。項目面對的即鹿溪廣場，也是XX城區(qū)的一重要的休息娛樂廣場，規(guī)劃中，這個廣場將擴建成XX核心景觀帶，連同周邊的商業(yè)成為XX城市核心發(fā)展地帶。以地塊為中心的２公里范圍之內，諸如學校、醫(yī)院、郵局、超市、商場、娛樂城、酒店等城市配套一應俱全，與項目地塊規(guī)劃將形成配套功能的有效互補。解放南路及環(huán)城南路街鋪為自發(fā)形成，東方時代購物中心為近年XX城市標志性的商業(yè)購物中心。（2）交通項目四周全為交通道路，東側航埠路為次干道，西側與小商品城接合處為商業(yè)街，南側為次道路－南市路，項目主入口即將的江津路將成為城市風景帶，另外城市主干路－解放路、鹿溪路都在直達項目，交通是非常方便。周邊環(huán)境（1）四至環(huán)境東面：改造中的城市航埠路、人民醫(yī)院南面：新出讓商住地塊、解放南路支路，目前已經處于開工階段西面：XX小商品市場內街，與居住區(qū)，環(huán)境相對較差，雖然說，小商品將要拆遷，另外在規(guī)劃上，其邊上也住宅區(qū)，但是拆遷的時間目前無定論，因此，對項目開發(fā)銷售將會帶不確定的因素。三、地塊研究（一）地塊經濟標總占地面積：25224平方米容積率：（據提供資料中總占地面積與總建筑面積推算）總建筑面積：79151平方米其中　地上總面積：45491平方米地下總面積：33660平方米（其中地下車庫為20190平方米；地下商業(yè)為13470平方米）（二）項目地塊研究地塊屬性項目地塊將采用招牌掛進行出讓，地塊土地性質為商業(yè)用地，目前還沒有進行招牌掛出讓。二、地塊周邊規(guī)劃（一）用地規(guī)劃本案項目北側的小區(qū)，目前處于建設中，但是規(guī)劃中小商品拆遷時間未定。總占地面積為２５２２４平方米；總建筑面積為７９１５１平方米。（四）從商業(yè)地產開發(fā)規(guī)模看，XX市區(qū)商業(yè)地產開發(fā)不強，另一方面也是需求不強，因此，本項目，在開發(fā)中，要密切關注購買群體（五）銷售上價格方面，從目前在售的住宅看，市區(qū)內基本都在7000－8000元/平方米，商鋪，目前在售的底商，20000－25000元/平方米，解放路上最高的轉讓價據了解，在3－4萬元/平方米。（二）從近期土地供應看，市中心土地供應量很小，土地供應已經趨于鄉(xiāng)鎮(zhèn)邊緣化，從中可見，本案未來市場競爭力不會很強。商鋪銷售價格在20000元/㎡左右，市中心位置商鋪銷售價格最高已經在3－4萬元/㎡。從（三）XX樓市價格簡析XX的房價是全市各縣(市)中最高的。商業(yè)房銷售并不理想。整個上半年，%，%。％，％。2010年政府調控后，XX投資力度下降較快，2010年，前三季度下降了8%左右。 二、房地產市場概況（一）房地產總開發(fā)供銷概況圖4－2：XX房地產開發(fā)概況從近幾年看，XX房地產總的趨勢是，供求兩旺、價格呈現上升趨勢：，％；從最近的四年開發(fā)看，供銷基本平衡，但是從總量看，XX因受到城市規(guī)模限制，土地供應有限，因此，年開發(fā)商并不大。城鎮(zhèn)住宅用地70年1～≤≤30%91圖3－1：商業(yè)用地供應表土地名稱（位置）規(guī)劃用地 面積（m2）出讓面積（m2）土地用途出讓年期容積率建筑規(guī)模（m2）綠地率競買保證金雙塔街道20070022 （何家村）115575696批發(fā)零售 用地40年～2848～3702/80萬元雙塔街道20070023 （塔東村）59515457批發(fā)零售用地40年～2729～3274 （不含全地下車庫面積）/70萬元虎山三區(qū)3403634036城鎮(zhèn)住宅用地住宅70年、商業(yè)40年～22%～25%從2009初年至2010年底，目前可查的市區(qū)純商業(yè)土地出讓僅為虎山街道文體娛樂中心一塊地，及其附近另一塊餐飲用地（見下表），總規(guī)模，才1萬多平方米，建筑面積不到2萬平方米，市場供應量非常小。因此，XX需具備強大商品供應能力和物流體系支撐，把貨源地商品以出廠價格直接投放到XX市場，以同等或稍低于沈陽市場價格批發(fā)給零售經銷商，只有這樣，才能大大提升項目的經營競爭力，也促進三省邊界新城輻射力。XX商業(yè)目前正處于這一階段，經營者上述區(qū)域市場批發(fā)進貨，然后再以零售形式銷售。（五）強大商品供應與物流體系支撐目前，XX商品貨源地主要集中在義烏、杭州、衢州市區(qū)，XX僅為三級銷售終端。眾多低檔商業(yè)同質惡性競爭，不僅影響城市商業(yè)格局的提升，損害經營者利益，更會流失本地中高檔消費資源，使具備中高檔消費能力的客群被動轉移到其他地方消費。（四）現有商業(yè)檔次與項目經營檔次界定縱觀XX中心商圈及周邊區(qū)域商業(yè)中心的商業(yè)格局，以經營低檔商品的零售業(yè)占據整個城市商業(yè)的較大比例。其次，項目地塊南側鹿溪路－為XX城區(qū)商貿主干道，南側緊臨城區(qū)另一條商業(yè)街――解放路，交通物流條件成熟，具備發(fā)展小批量批發(fā)型商業(yè)的發(fā)展基礎。（三）零售業(yè)與批發(fā)業(yè)比例界定XX城市的區(qū)域局限性，加上本地區(qū)消費習慣與能力的影響等因素，使得在XX發(fā)展單一的批發(fā)型市場存在一定的風險性。因此，從宏觀層面來看，XX商業(yè)主要功能是滿足和服務本地市場，缺乏對周邊市場的影響輻射能力和條件。XX作為縣級城市，其加工業(yè)相對突出，區(qū)域經濟發(fā)展不活躍。市場整體成熟度和完善度上有待加強。而一般四級城市商業(yè)格局則呈紡錘形發(fā)展態(tài)勢，即中檔次商業(yè)占據市場主流，高端和低端商業(yè)比例基本持平。另外，XX城市周邊城市，如衢州目前紅星美凱龍已經進入，其它縣市的影響力大，再增加競爭，獲得的利潤難以保證。未來趨勢與特點（1）家居業(yè)走向規(guī)模與一站式是必然之路從市場發(fā)展規(guī)律來看，家居建材業(yè)走向一站式，已經成為發(fā)展必經之路，XX家居建材業(yè)也將會向這一方向發(fā)展，且目前萬商投資開發(fā)家居建材中心，在開工建設中，估計在2012開始運營。但是從整體市場看，區(qū)域內目前還沒有一家投入運營的一站式家居建材業(yè)，現有家居建材業(yè)主要分布在東岳路與大南門路兩邊路，另外，市區(qū)林林總總大概有近10家大小不一的家居銷售店，如全友家俱，新月家居等，但是規(guī)模較小，規(guī)模一般都不超過1000平方米，且產品單一，都是以家居為主。同時，由于經濟型家電的供給目前并不充分，一定時期內，XX市還是中低收入者占較大比重，他們對經濟型家電的需求更為偏好，因此將催生更多的經濟型家電市場出現。因此，可考慮引進品牌賣場，提升整體環(huán)境及服務水平。對照其它地區(qū)市場發(fā)展規(guī)律，可預見將國內其他知名連鎖店陸續(xù)進入或有新的大型專業(yè)化賣場出現，并成為市場主體。（2）國內手機連鎖賣場逐步進入，競爭日益多元化目前，XX市手機市場仍以個體小規(guī)模臨街門市為主體，由于品種單一、選擇空間小已不適應當前市場消費特性。中高端客戶對于手機的再消費隨意性明顯增強，將逐步向本地市場回歸。農村地區(qū)手機、電腦普及率并不高，隨著購買能力的提高，手機、電腦的消費快速增長。另外，規(guī)劃受控的原因是，中高收入者和想買筆記本的消費者基本上都會選擇去衢州購買。但是經營一般組裝及配件較少?？傮w規(guī)模并不大。（3）手機市場雖主要集中在同一區(qū)域中，但總體分布還是較為零散XX市經營手機的市場與商家雖然都集中于解放路與鹿溪路，但都還是“各自為政”，大小市場與門店沿街分布，且單個市場的總規(guī)模也不大。（2）目前，品牌家電在XX市家電市場中已基本飽和，但經濟型家電的供給規(guī)模還不足由于XX居民收入水平總體呈現“兩頭大，中間小”的局面，即高收入者與低收入者都占較大比重，但中等收入者比重還較小。