【正文】 三層983559011500088515000四層64231200046245600五層34020490001836000合計58856747423000注：此表考慮商場樓梯間、衛(wèi)生間、設備用房等公攤面積不計入銷售面積，根據(jù)市場常規(guī)公攤面積占40%來計算。2）商業(yè)綜合體：以均價計算（適用于商業(yè)綜合體）銷售總收入=總銷售面積均價=30000元=在實際運營過程中，為保證商業(yè)綜合體的成功招商和對高標準業(yè)態(tài)規(guī)劃的自主掌控，一般商業(yè)綜合體的商鋪產(chǎn)權持有率在3050%，這里按最低30%的商鋪產(chǎn)權持有率情況下計算其銷售總收入：銷售總收入==（萬元）（三）項目投資估算一/土地費用：暫空土地增值稅：占銷售收入的1%（僅供參考）二/付政府費用下列各項政府相關稅費是基于地價的基礎上征收，因地價未知，此處故暫省略未計。注：估算方式僅供參考序號項目金額估算說明1營業(yè)稅%2所得稅預征%3印花稅4城建稅5教育費附加投資成本的3%6契稅%合計三/設計、監(jiān)理費序號項目面積m178。建設費用合計（萬元）估算說明擴初及設計費7915150元/m178。工程監(jiān)理費7915115元/m178。招投代理791513元/m178。合計四/管理成本（按占總銷售額1%的比值計算）管理成本=1%=（專業(yè)市場）管理成本=1%=（商業(yè)綜合體）注：管理成本包括人員工資、辦公室裝修、固定資產(chǎn)設備配置、房租費、辦公用品耗材、差旅接待費、員工餐費、物業(yè)管理費、水電雜費等等細項，是項目立項至銷售完畢全周期經(jīng)營管理費用。五/建安工程費序號項目建筑面積（m178。）建安成本(元/m178。)合計(萬元)1地上4549110002地下1層2351015003地下2層1015020002030合計79151六/營銷費用這里的營銷費用包括項目立項至銷售完畢全周期營銷費用。（按中型商業(yè)運作周期一般在３－４年）1）專業(yè)市場：廣告媒體（第三方）（正常范圍1%2%，%）廣告費用=銷售總額%=%=(萬元)招商運營費用（正常范圍1%2%，%）招商費用=銷售總額%=%= (萬元)營銷代理費用（正常占銷售總額的2%）營銷費用=銷售總額2%=2%=（萬元）總營銷費用=++=（萬元）2）商業(yè)綜合體：廣告媒體（第三方）（正常范圍1%2%，%）費用=銷售總額%=%=（萬元）招商運營費用（正常范圍1%2%，%） 費用=銷售總額%=%=（萬元）營銷代理費用（正常占銷售總額的2%）費用=銷售總額2%=2%=（萬元）總營銷費用=++=（萬元）七/財務費用：根據(jù)銀行貸、還計劃，％上浮20％計算，股東借款以年息10％，根據(jù)支付土地款計劃截止至2009年底還清計算。（僅供參考）八/小結1）按“專業(yè)市場”計算——本項目總投資成本=設計、監(jiān)理費+管理成本+建安工程費+營銷費用 =+++=2）按“商業(yè)綜合體”計算——本項目總投資成本=設計、監(jiān)理費+管理成本+建安工程費+營銷費用 =+++=注：此處計算的項目總投資成本均不包括土地費用、土地增值稅、付政府費用、財務費用。（四）利潤率與地價關系表以下表格意在以可知的投資成本及銷售額，按不同利潤率變化的情況下，倒推計算地價參考值。在利潤率變化的情況下，計算地價浮動，從而比較兩種定位方向的地價承受能力。此處計算公式為：總利潤＝總銷售額－（已知投資成本+地價） 利潤率＝總利潤247。（已知投資成本+地價）＝[總銷售額－（已知投資成本+地價）]247。（已知投資成本+地價）一/按專業(yè)市場不同利潤率計算的地價參考表銷售額（萬元）已知投資成本（萬元）利潤率總地價（萬元）地價單價（萬元）20%30%40%50%60%70%80%90%100%120%130%150%170%200%230%250%注：已知投資成本不包括：土地費用、土地增值稅、付政府費用、財務費用二/按商業(yè)綜合體不同利潤率計算的地價參考表（此表格中的利潤未包含自我持有的30%商鋪產(chǎn)權收益，故實際利潤率數(shù)值應遠大于表格計算數(shù)據(jù)）銷售額（萬元）已知投資成本（萬元）利潤率總地價（萬元）地價單價（萬元）20%30%40%50%60%70%80%90%100%120%130%150%170%200%230%250%注：已知投資成本不包括：土地費用、土地增值稅、付政府費用、財務費用三/小結：根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，業(yè)態(tài)類型不同（專業(yè)市場或商業(yè)綜合體），商鋪物業(yè)價值、綜合利潤率等都具有很大的差別，如下分析：1）商鋪物業(yè)價值①專業(yè)市場：除地下停車庫外其他商業(yè)100%出售，②商業(yè)綜合體：除地下停車庫不出售外，仍有30%自我持有，70%出售，考慮投入成本的差值情況下，%，差值率極低，同時商業(yè)綜合體有30%的商鋪產(chǎn)權自我持有，兩相權衡，商業(yè)綜合體的商鋪實際收益遠遠大于專業(yè)市場。結論：“商業(yè)綜合體”商鋪物業(yè)價值＞“專業(yè)市場” 商鋪物業(yè)價值2）綜合利潤率 據(jù)地價與利潤率比較的參考表可知，商業(yè)綜合體在不包含30%自持產(chǎn)權商鋪收益的情況下，利潤率仍然與專業(yè)市場的利潤率水平相差無幾，因此評估兩個主題形態(tài)的綜合利潤率，得出以下結論：結論：“商業(yè)綜合體”綜合利潤率＞“專業(yè)市場”綜合利潤率第六章、可行性結論及項目初步定位一、SWOT分析（一）、項目優(yōu)勢 （Strength）地段優(yōu)勢從地段上看，位于XX市商業(yè)生活圈的核心，襟連解放南路與鹿溪南路兩大商業(yè)街，同時毗鄰XX小商品市場和鹿溪廣場，具備強大的客流聚集力，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和廣場聚集效應。交通優(yōu)勢從交通上看，項目南、北、西側均與市區(qū)主干道相連，具備良好的交通到達性，地塊東側施工路延伸段，將與南側航埠山路連通，真正形成項目可循環(huán)的客流動線。最佳商業(yè)氛圍優(yōu)勢從市場消費客流看，周邊常住人口與地塊現(xiàn)場的流動人口極為龐大，人流、車流較為密集，日間客流量與夜間客流量均非常充足。從商圈價值看，處于城市中心商業(yè)消費圈，周邊聚集了城市最繁華的２條商業(yè)街，毗鄰XX小商品市場和鹿溪廣場，整個繁華的商業(yè)氛圍，與項目地塊一起極易形成商業(yè)消費的磁場效應。配套優(yōu)勢從周邊配套看，以地塊為中心的２公里范圍之內(nèi)，學校、醫(yī)院、郵局、超市、商場、酒店等城市配套一應俱全，與項目地塊將形成配套功能的有效互補。規(guī)模優(yōu)勢回到自身規(guī)劃看，較高的容積率帶來更大的規(guī)模集中效應，同時做為整個政府立項的一期工程，將與二期工程形成互補共融的強大的商業(yè)綜合體效應。本項目根據(jù)現(xiàn)有拿地規(guī)模，規(guī)劃中總建筑面積達到7萬多方，建成后將成為XX市中心最大商業(yè)體。巨大的規(guī)模，將有利于項目統(tǒng)一宣傳、招商、以及管理，同時能吸品牌運商或經(jīng)銷商來此經(jīng)營、采購，擴大市場供應區(qū)域與人群。共同將市場發(fā)展成為XX地區(qū)的與三省邊界城市的龍頭市場。地塊平整，凈地開發(fā)難度降到最低項目地塊平整，無任務的拆遷與其它影響開發(fā)進程的事務，對項目未來開發(fā)的順利提供了有利的保障。（二）項目劣勢（Weakness）地塊沿小商品市場西北側路段老舊小區(qū)及日用雜貨和零亂攤位較為集中，檔次上較低，形象較亂。項目東側臨江，東南側為醫(yī)院及正在施工的道路，造成客流、車流的偏僻和閉塞，無法有效引導客流。北側綠化廣場即鹿溪廣場有部分綠化及雕塑品對項目地塊形成一定程度的遮擋，如果無法改造將大大降低沿街商鋪眼球效應，不利于客流引導。地下兩層、包括廣場下方的地下延伸段的土方開挖及工程建設成本成倍上升，無形中抬升了項目整體的售價成本。（三）機會點（Opportunity）政府的支持做為市中心稀缺的商業(yè)用地，政府對該地塊的規(guī)劃方向?qū)⒕哂幸欢ǖ那罢靶裕瑢⒛芨嗟臓幦〉秸恼咧С?。截流小商品客戶小商品市場的搬遷將形成一部分商鋪投資客或經(jīng)營商家這兩大客群分流。填補市場空白目前整個XX市尚未形成一個真正的城市商業(yè)中心廣場，項目地塊與東方時代購物中心形成融合共生，在未來成熟的商業(yè)環(huán)境基礎上，將形成合力，有機會成為整個城市最具活力的商業(yè)消費中心區(qū)。另外，XX市整體商業(yè)規(guī)模較小，但是其經(jīng)濟實作為三省邊界城市與衢州各縣市最佳者，目前的商業(yè)無法與其相匹配，項目的開發(fā)將會填補這一空白。城市規(guī)劃需求帶來的機會XX市規(guī)劃中城區(qū)人員在2020年將達到25萬，城市化率達到62%，以及規(guī)劃中定位的旅游業(yè)的發(fā)展，這都將會整個城市帶來大量的商業(yè)。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，市中心將進行大量的舊城改造，已有小商品城的拆遷，都將為項目未來提供了充足的租購需求保障。XX市商業(yè)盡管這幾年，隨著政府的規(guī)劃，有了明顯的提高，也已經(jīng)有了一個高端的購物中心，但是整體的商業(yè)檔次還是較大的提升空間，特別是在如此地段，目前存在店鋪與小商品批發(fā)都到了非要改變的地步。項目做為整個政府規(guī)劃引導的商業(yè)中心板塊的一期工程，將與二期工程共同構筑成一個具有規(guī)模性、集約化、綜合型的一站式商業(yè)廣場，其商業(yè)地標性與消費輻射力遠遠大于XX其他商業(yè)中心。政策調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時機政府對住宅的宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)地產(chǎn)存在一定的市場機遇。（四）威脅點（Threaten）規(guī)劃上的不確定，影響項目區(qū)域商業(yè)成熟度毗鄰的小商品市場拆遷進度將增加項目周邊未來商業(yè)規(guī)劃的不確定性。需求量不確定整個XX市區(qū)中心的綜合性商業(yè)用地極少，對綜合性商業(yè)的投資概念不強，短期內(nèi)如何引導投資客群的投資意識成為難點。從近幾年看，每年XX商業(yè)供銷量都很小，本項目如規(guī)劃通過，總量抵的上XX整年的商業(yè)供應量，那么客戶源不足將成為項目最大的威脅。商業(yè)地產(chǎn)操作的風險商業(yè)地產(chǎn)操作難度遠大于住宅，因此，如何組建設一個成熟的運營團，是成敗的關鍵，另外，在XX這個縣級市商業(yè)地產(chǎn)不成熟的區(qū)域操作如此大體量的商業(yè)對開發(fā)運營團隊、招商團隊、銷售團隊的經(jīng)驗要求極高。二、關于項目初步定位（一）項目定位選擇方向（1）購物中心（2）SHOPPING MALL（3）特色商業(yè)街（4）大賣場（5）百貨商場（6）主題商場（如服裝商場/家電商場等）城市商業(yè)配套城市商業(yè)中心本 案滿足周邊社區(qū)的日常消費，如農(nóng)貿(mào)市場/超市/社區(qū)餐飲/休閑娛樂１、從區(qū)域輻射看定位方向（1）XX資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮蟆＞硟?nèi)浙贛鐵路、205國道貫穿全境，48省道、46省道暢行無阻，距杭金衢高速僅40公里，黃衢南高速(XX段)已經(jīng)開通。（2）3小時交通圈：浙江——衢州、金華、杭州、麗水 / 安徽——黃山 / 江西——上饒、鷹潭 / 上海、蘇州（3）5小時交通圈：　 浙江—— 紹興、寧波、舟山、溫州、臺州、嘉興 / 江西—— 南昌、景德鎮(zhèn)、九江 / 福建 —— 南平、武夷山、廈門、福州 / 廣東 —— 深圳、廣州 / 安徽 —— 蕪湖、合肥（4）隨著XX經(jīng)濟的進一步發(fā)展，XX商業(yè)輻射的半徑將遠遠超出本區(qū)域市場，擴張至周邊四省多縣，并有能力成為一個區(qū)域商業(yè)中心。因此從這角度我們認為項目定位為：具有較強輻射能力（輻射周邊縣市）的批零兼營的專業(yè)市場及一站式、綜合型城市商業(yè)廣場均有可能從地塊現(xiàn)狀看定位方向城市中心地段，人流密集，交通到達度好；周邊社區(qū)眾多，消費人群聚集度高；對接鹿溪路與解放路城市商業(yè)主干道，商業(yè)氛圍成熟；毗鄰小商品市場，承接市場升級擴容，商機明顯；面對東方時代商場，具有高端商業(yè)潛力；周邊商業(yè)分散，業(yè)態(tài)繁雜，具備一站式綜合商業(yè)配套可能。從地塊現(xiàn)狀看：兩種形態(tài)均具有可能３、從城市發(fā)展看定位方向XX目前的商業(yè)形態(tài)遠遠落后于它所對應的城市經(jīng)濟及消費者需求，城市需要一個綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)；市中心黃金寶地，高端標志性商業(yè)的打造更能改變和提升這個城市的形象；XX經(jīng)濟的發(fā)展、消費水平的提高和生活方式的轉(zhuǎn)變促使城市商業(yè)中心/商業(yè)配套出現(xiàn)來適應生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費的多種需要；從城市發(fā)展出發(fā)：城市高端商業(yè)中心是更好的選項４、從市場現(xiàn)狀看定位方向XX新運營的城市商業(yè)中心的百貨業(yè)態(tài)生存較為艱難，從另一個側面警醒我們對打造城市商業(yè)中心必須更加謹慎和思考全面，如果我們同樣定位高端的商場，項目在XX將出現(xiàn)曲高和寡的狀況；XX商業(yè)的尷尬在于“高不成，低不就”，高端購物消費流向了衢州、杭州、上海等城市，而市民大眾的一般性購物又難以支撐項目的高度與形象；因此，從市場現(xiàn)狀來看，多