【正文】 三層983559011500088515000四層64231200046245600五層34020490001836000合計(jì)58856747423000注：此表考慮商場樓梯間、衛(wèi)生間、設(shè)備用房等公攤面積不計(jì)入銷售面積，根據(jù)市場常規(guī)公攤面積占40%來計(jì)算。2）商業(yè)綜合體：以均價(jià)計(jì)算（適用于商業(yè)綜合體）銷售總收入=總銷售面積均價(jià)=30000元=在實(shí)際運(yùn)營過程中，為保證商業(yè)綜合體的成功招商和對高標(biāo)準(zhǔn)業(yè)態(tài)規(guī)劃的自主掌控，一般商業(yè)綜合體的商鋪產(chǎn)權(quán)持有率在3050%，這里按最低30%的商鋪產(chǎn)權(quán)持有率情況下計(jì)算其銷售總收入：銷售總收入==（萬元）（三）項(xiàng)目投資估算一/土地費(fèi)用：暫空土地增值稅：占銷售收入的1%（僅供參考）二/付政府費(fèi)用下列各項(xiàng)政府相關(guān)稅費(fèi)是基于地價(jià)的基礎(chǔ)上征收，因地價(jià)未知，此處故暫省略未計(jì)。注：估算方式僅供參考序號項(xiàng)目金額估算說明1營業(yè)稅%2所得稅預(yù)征%3印花稅4城建稅5教育費(fèi)附加投資成本的3%6契稅%合計(jì)三/設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)序號項(xiàng)目面積m178。建設(shè)費(fèi)用合計(jì)（萬元）估算說明擴(kuò)初及設(shè)計(jì)費(fèi)7915150元/m178。工程監(jiān)理費(fèi)7915115元/m178。招投代理791513元/m178。合計(jì)四/管理成本（按占總銷售額1%的比值計(jì)算）管理成本=1%=（專業(yè)市場）管理成本=1%=（商業(yè)綜合體）注：管理成本包括人員工資、辦公室裝修、固定資產(chǎn)設(shè)備配置、房租費(fèi)、辦公用品耗材、差旅接待費(fèi)、員工餐費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)、水電雜費(fèi)等等細(xì)項(xiàng)，是項(xiàng)目立項(xiàng)至銷售完畢全周期經(jīng)營管理費(fèi)用。五/建安工程費(fèi)序號項(xiàng)目建筑面積（m178。）建安成本(元/m178。)合計(jì)(萬元)1地上4549110002地下1層2351015003地下2層1015020002030合計(jì)79151六/營銷費(fèi)用這里的營銷費(fèi)用包括項(xiàng)目立項(xiàng)至銷售完畢全周期營銷費(fèi)用。（按中型商業(yè)運(yùn)作周期一般在３－４年）1）專業(yè)市場：廣告媒體（第三方）（正常范圍1%2%，%）廣告費(fèi)用=銷售總額%=%=(萬元)招商運(yùn)營費(fèi)用（正常范圍1%2%，%）招商費(fèi)用=銷售總額%=%= (萬元)營銷代理費(fèi)用（正常占銷售總額的2%）營銷費(fèi)用=銷售總額2%=2%=（萬元）總營銷費(fèi)用=++=（萬元）2）商業(yè)綜合體：廣告媒體（第三方）（正常范圍1%2%，%）費(fèi)用=銷售總額%=%=（萬元）招商運(yùn)營費(fèi)用（正常范圍1%2%，%） 費(fèi)用=銷售總額%=%=（萬元）營銷代理費(fèi)用（正常占銷售總額的2%）費(fèi)用=銷售總額2%=2%=（萬元）總營銷費(fèi)用=++=（萬元）七/財(cái)務(wù)費(fèi)用：根據(jù)銀行貸、還計(jì)劃，％上浮20％計(jì)算，股東借款以年息10％，根據(jù)支付土地款計(jì)劃截止至2009年底還清計(jì)算。（僅供參考）八/小結(jié)1）按“專業(yè)市場”計(jì)算——本項(xiàng)目總投資成本=設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)+管理成本+建安工程費(fèi)+營銷費(fèi)用 =+++=2）按“商業(yè)綜合體”計(jì)算——本項(xiàng)目總投資成本=設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)+管理成本+建安工程費(fèi)+營銷費(fèi)用 =+++=注：此處計(jì)算的項(xiàng)目總投資成本均不包括土地費(fèi)用、土地增值稅、付政府費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（四）利潤率與地價(jià)關(guān)系表以下表格意在以可知的投資成本及銷售額，按不同利潤率變化的情況下，倒推計(jì)算地價(jià)參考值。在利潤率變化的情況下，計(jì)算地價(jià)浮動(dòng)，從而比較兩種定位方向的地價(jià)承受能力。此處計(jì)算公式為：總利潤＝總銷售額－（已知投資成本+地價(jià)） 利潤率＝總利潤247。（已知投資成本+地價(jià)）＝[總銷售額－（已知投資成本+地價(jià)）]247。（已知投資成本+地價(jià)）一/按專業(yè)市場不同利潤率計(jì)算的地價(jià)參考表銷售額（萬元）已知投資成本（萬元）利潤率總地價(jià)（萬元）地價(jià)單價(jià)（萬元）20%30%40%50%60%70%80%90%100%120%130%150%170%200%230%250%注：已知投資成本不包括：土地費(fèi)用、土地增值稅、付政府費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用二/按商業(yè)綜合體不同利潤率計(jì)算的地價(jià)參考表（此表格中的利潤未包含自我持有的30%商鋪產(chǎn)權(quán)收益，故實(shí)際利潤率數(shù)值應(yīng)遠(yuǎn)大于表格計(jì)算數(shù)據(jù)）銷售額（萬元）已知投資成本（萬元）利潤率總地價(jià)（萬元）地價(jià)單價(jià)（萬元）20%30%40%50%60%70%80%90%100%120%130%150%170%200%230%250%注：已知投資成本不包括：土地費(fèi)用、土地增值稅、付政府費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用三/小結(jié)：根據(jù)以上數(shù)據(jù)顯示，業(yè)態(tài)類型不同（專業(yè)市場或商業(yè)綜合體），商鋪物業(yè)價(jià)值、綜合利潤率等都具有很大的差別，如下分析：1）商鋪物業(yè)價(jià)值①專業(yè)市場：除地下停車庫外其他商業(yè)100%出售，②商業(yè)綜合體：除地下停車庫不出售外，仍有30%自我持有，70%出售，考慮投入成本的差值情況下，%，差值率極低，同時(shí)商業(yè)綜合體有30%的商鋪產(chǎn)權(quán)自我持有，兩相權(quán)衡，商業(yè)綜合體的商鋪實(shí)際收益遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于專業(yè)市場。結(jié)論：“商業(yè)綜合體”商鋪物業(yè)價(jià)值＞“專業(yè)市場” 商鋪物業(yè)價(jià)值2）綜合利潤率 據(jù)地價(jià)與利潤率比較的參考表可知，商業(yè)綜合體在不包含30%自持產(chǎn)權(quán)商鋪收益的情況下，利潤率仍然與專業(yè)市場的利潤率水平相差無幾，因此評估兩個(gè)主題形態(tài)的綜合利潤率，得出以下結(jié)論：結(jié)論：“商業(yè)綜合體”綜合利潤率＞“專業(yè)市場”綜合利潤率第六章、可行性結(jié)論及項(xiàng)目初步定位一、SWOT分析（一）、項(xiàng)目優(yōu)勢 （Strength）地段優(yōu)勢從地段上看，位于XX市商業(yè)生活圈的核心，襟連解放南路與鹿溪南路兩大商業(yè)街，同時(shí)毗鄰XX小商品市場和鹿溪廣場，具備強(qiáng)大的客流聚集力，具有優(yōu)越的商業(yè)輻射力和廣場聚集效應(yīng)。交通優(yōu)勢從交通上看，項(xiàng)目南、北、西側(cè)均與市區(qū)主干道相連，具備良好的交通到達(dá)性，地塊東側(cè)施工路延伸段，將與南側(cè)航埠山路連通，真正形成項(xiàng)目可循環(huán)的客流動(dòng)線。最佳商業(yè)氛圍優(yōu)勢從市場消費(fèi)客流看，周邊常住人口與地塊現(xiàn)場的流動(dòng)人口極為龐大，人流、車流較為密集，日間客流量與夜間客流量均非常充足。從商圈價(jià)值看，處于城市中心商業(yè)消費(fèi)圈，周邊聚集了城市最繁華的２條商業(yè)街，毗鄰XX小商品市場和鹿溪廣場，整個(gè)繁華的商業(yè)氛圍，與項(xiàng)目地塊一起極易形成商業(yè)消費(fèi)的磁場效應(yīng)。配套優(yōu)勢從周邊配套看，以地塊為中心的２公里范圍之內(nèi)，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、超市、商場、酒店等城市配套一應(yīng)俱全，與項(xiàng)目地塊將形成配套功能的有效互補(bǔ)。規(guī)模優(yōu)勢回到自身規(guī)劃看，較高的容積率帶來更大的規(guī)模集中效應(yīng)，同時(shí)做為整個(gè)政府立項(xiàng)的一期工程，將與二期工程形成互補(bǔ)共融的強(qiáng)大的商業(yè)綜合體效應(yīng)。本項(xiàng)目根據(jù)現(xiàn)有拿地規(guī)模，規(guī)劃中總建筑面積達(dá)到7萬多方，建成后將成為XX市中心最大商業(yè)體。巨大的規(guī)模，將有利于項(xiàng)目統(tǒng)一宣傳、招商、以及管理，同時(shí)能吸品牌運(yùn)商或經(jīng)銷商來此經(jīng)營、采購，擴(kuò)大市場供應(yīng)區(qū)域與人群。共同將市場發(fā)展成為XX地區(qū)的與三省邊界城市的龍頭市場。地塊平整，凈地開發(fā)難度降到最低項(xiàng)目地塊平整，無任務(wù)的拆遷與其它影響開發(fā)進(jìn)程的事務(wù)，對項(xiàng)目未來開發(fā)的順利提供了有利的保障。（二）項(xiàng)目劣勢（Weakness）地塊沿小商品市場西北側(cè)路段老舊小區(qū)及日用雜貨和零亂攤位較為集中，檔次上較低，形象較亂。項(xiàng)目東側(cè)臨江，東南側(cè)為醫(yī)院及正在施工的道路，造成客流、車流的偏僻和閉塞，無法有效引導(dǎo)客流。北側(cè)綠化廣場即鹿溪廣場有部分綠化及雕塑品對項(xiàng)目地塊形成一定程度的遮擋，如果無法改造將大大降低沿街商鋪眼球效應(yīng)，不利于客流引導(dǎo)。地下兩層、包括廣場下方的地下延伸段的土方開挖及工程建設(shè)成本成倍上升，無形中抬升了項(xiàng)目整體的售價(jià)成本。（三）機(jī)會(huì)點(diǎn)（Opportunity）政府的支持做為市中心稀缺的商業(yè)用地，政府對該地塊的規(guī)劃方向?qū)⒕哂幸欢ǖ那罢靶?，將能更多的爭取到政府的政策支持。截流小商品客戶小商品市場的搬遷將形成一部分商鋪投資客或經(jīng)營商家這兩大客群分流。填補(bǔ)市場空白目前整個(gè)XX市尚未形成一個(gè)真正的城市商業(yè)中心廣場，項(xiàng)目地塊與東方時(shí)代購物中心形成融合共生，在未來成熟的商業(yè)環(huán)境基礎(chǔ)上，將形成合力，有機(jī)會(huì)成為整個(gè)城市最具活力的商業(yè)消費(fèi)中心區(qū)。另外，XX市整體商業(yè)規(guī)模較小，但是其經(jīng)濟(jì)實(shí)作為三省邊界城市與衢州各縣市最佳者，目前的商業(yè)無法與其相匹配，項(xiàng)目的開發(fā)將會(huì)填補(bǔ)這一空白。城市規(guī)劃需求帶來的機(jī)會(huì)XX市規(guī)劃中城區(qū)人員在2020年將達(dá)到25萬，城市化率達(dá)到62%，以及規(guī)劃中定位的旅游業(yè)的發(fā)展，這都將會(huì)整個(gè)城市帶來大量的商業(yè)。根據(jù)城市規(guī)劃發(fā)展，市中心將進(jìn)行大量的舊城改造，已有小商品城的拆遷，都將為項(xiàng)目未來提供了充足的租購需求保障。XX市商業(yè)盡管這幾年，隨著政府的規(guī)劃，有了明顯的提高，也已經(jīng)有了一個(gè)高端的購物中心，但是整體的商業(yè)檔次還是較大的提升空間，特別是在如此地段，目前存在店鋪與小商品批發(fā)都到了非要改變的地步。項(xiàng)目做為整個(gè)政府規(guī)劃引導(dǎo)的商業(yè)中心板塊的一期工程，將與二期工程共同構(gòu)筑成一個(gè)具有規(guī)模性、集約化、綜合型的一站式商業(yè)廣場，其商業(yè)地標(biāo)性與消費(fèi)輻射力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于XX其他商業(yè)中心。政策調(diào)控下，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最佳時(shí)機(jī)政府對住宅的宏觀調(diào)控作用下，商業(yè)地產(chǎn)存在一定的市場機(jī)遇。（四）威脅點(diǎn)（Threaten）規(guī)劃上的不確定，影響項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)成熟度毗鄰的小商品市場拆遷進(jìn)度將增加項(xiàng)目周邊未來商業(yè)規(guī)劃的不確定性。需求量不確定整個(gè)XX市區(qū)中心的綜合性商業(yè)用地極少，對綜合性商業(yè)的投資概念不強(qiáng)，短期內(nèi)如何引導(dǎo)投資客群的投資意識成為難點(diǎn)。從近幾年看，每年XX商業(yè)供銷量都很小，本項(xiàng)目如規(guī)劃通過，總量抵的上XX整年的商業(yè)供應(yīng)量，那么客戶源不足將成為項(xiàng)目最大的威脅。商業(yè)地產(chǎn)操作的風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)地產(chǎn)操作難度遠(yuǎn)大于住宅，因此，如何組建設(shè)一個(gè)成熟的運(yùn)營團(tuán)，是成敗的關(guān)鍵，另外，在XX這個(gè)縣級市商業(yè)地產(chǎn)不成熟的區(qū)域操作如此大體量的商業(yè)對開發(fā)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)、招商團(tuán)隊(duì)、銷售團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)要求極高。二、關(guān)于項(xiàng)目初步定位（一）項(xiàng)目定位選擇方向（1）購物中心（2）SHOPPING MALL（3）特色商業(yè)街（4）大賣場（5）百貨商場（6）主題商場（如服裝商場/家電商場等）城市商業(yè)配套城市商業(yè)中心本 案滿足周邊社區(qū)的日常消費(fèi)，如農(nóng)貿(mào)市場/超市/社區(qū)餐飲/休閑娛樂１、從區(qū)域輻射看定位方向（1）XX資源豐富，發(fā)展?jié)摿薮?。境?nèi)浙贛鐵路、205國道貫穿全境，48省道、46省道暢行無阻，距杭金衢高速僅40公里，黃衢南高速(XX段)已經(jīng)開通。（2）3小時(shí)交通圈：浙江——衢州、金華、杭州、麗水 / 安徽——黃山 / 江西——上饒、鷹潭 / 上海、蘇州（3）5小時(shí)交通圈：　 浙江—— 紹興、寧波、舟山、溫州、臺州、嘉興 / 江西—— 南昌、景德鎮(zhèn)、九江 / 福建 —— 南平、武夷山、廈門、福州 / 廣東 —— 深圳、廣州 / 安徽 —— 蕪湖、合肥（4）隨著XX經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，XX商業(yè)輻射的半徑將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本區(qū)域市場，擴(kuò)張至周邊四省多縣，并有能力成為一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心。因此從這角度我們認(rèn)為項(xiàng)目定位為：具有較強(qiáng)輻射能力（輻射周邊縣市）的批零兼營的專業(yè)市場及一站式、綜合型城市商業(yè)廣場均有可能從地塊現(xiàn)狀看定位方向城市中心地段，人流密集，交通到達(dá)度好；周邊社區(qū)眾多，消費(fèi)人群聚集度高；對接鹿溪路與解放路城市商業(yè)主干道，商業(yè)氛圍成熟；毗鄰小商品市場，承接市場升級擴(kuò)容，商機(jī)明顯；面對東方時(shí)代商場，具有高端商業(yè)潛力；周邊商業(yè)分散，業(yè)態(tài)繁雜，具備一站式綜合商業(yè)配套可能。從地塊現(xiàn)狀看：兩種形態(tài)均具有可能３、從城市發(fā)展看定位方向XX目前的商業(yè)形態(tài)遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于它所對應(yīng)的城市經(jīng)濟(jì)及消費(fèi)者需求，城市需要一個(gè)綜合性商業(yè)中心的出現(xiàn)；市中心黃金寶地，高端標(biāo)志性商業(yè)的打造更能改變和提升這個(gè)城市的形象；XX經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、消費(fèi)水平的提高和生活方式的轉(zhuǎn)變促使城市商業(yè)中心/商業(yè)配套出現(xiàn)來適應(yīng)生活方式的轉(zhuǎn)變、滿足現(xiàn)代消費(fèi)的多種需要；從城市發(fā)展出發(fā)：城市高端商業(yè)中心是更好的選項(xiàng)４、從市場現(xiàn)狀看定位方向XX新運(yùn)營的城市商業(yè)中心的百貨業(yè)態(tài)生存較為艱難，從另一個(gè)側(cè)面警醒我們對打造城市商業(yè)中心必須更加謹(jǐn)慎和思考全面，如果我們同樣定位高端的商場，項(xiàng)目在XX將出現(xiàn)曲高和寡的狀況；XX商業(yè)的尷尬在于“高不成，低不就”，高端購物消費(fèi)流向了衢州、杭州、上海等城市，而市民大眾的一般性購物又難以支撐項(xiàng)目的高度與形象；因此，從市場現(xiàn)狀來看，多