【正文】 2003年5月1日46 / 46。5 整個項目運作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗和實力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計、以及營銷管理。5 商業(yè)部分建議只作到三層，5 可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)5 式結(jié)構(gòu)，5 三層單獨成一個整體，5 獨立設(shè)計入口和出口。4 控制地價，4 建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開計價。還有其他的專業(yè)規(guī)劃的市區(qū)內(nèi)的綜合商業(yè)項目如大鐘寺—雙榆樹等以及象建外SOHO等住宅或?qū)懽謽堑咨弦矔Ρ卷椖吭斐砷g接分流。八、競爭的風(fēng)險西環(huán)廣場不論從規(guī)模（，商業(yè)部分達(dá)10萬平方米），還是交通（西直門交通樞紐范圍），以及開發(fā)商（北京金融街建設(shè)開發(fā)有限責(zé)任公司）上都很有優(yōu)勢，而且離本項目位置很近。3 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，3 純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，3 中高檔外墻材料（鋁塑板），3 室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，3 室外配備3 小型廣場、內(nèi)廊和少量集中綠化點。7 成本問題成本項目寫 字 樓住 宅土地成本4000元/平方米4000元/平方米建安成本土建元平方米元平方米裝飾安裝配套設(shè)備基礎(chǔ)設(shè)施市政配套200元/平方米160元/平方米綠化費8元/平方米8元/平方米小計208元/平方米168元/平方米前期工程設(shè)計費造價的2%（60元/平方米）%(20元/平方米)外部監(jiān)理費造價的1%（30元/平方米）造價的1%（15元/平方米）小計90元/平方米35元/平方米稅金（5%）1000元/平方米600元/平方米財務(wù)成本（3%）600元/平方米360元/平方米管理成本（4%）800元/平方米480元/平方米營銷成本（5%）1000元/平方米600元/平方米不可預(yù)見成本（1%）200元/平方米120元/平方米合 計10890元/平方米7863元/平方米備注：2 綠化達(dá)標(biāo)2 費為5500元/平方米。底商一層：25000二層：20000三層：18000遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米豪邁時代商住兩用公寓初裝修：7500西直門橋北200米以交通為訴求點：公交、地鐵、輕軌。（3） 預(yù)計租金：（4） 物管費：（5） 車位：售價13萬（6） 元——15萬（7） 元/個 （外加150元/月管理費） 租金500——600元/月/個（8） 首付20%，（9） 其余80% 25年按揭（三）其他物業(yè)情況項目名稱物業(yè)類型單價（均價）(元/平方米）位置備注長遠(yuǎn)天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積萬平方米，商業(yè)面積平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，元噸，物管元月平方米。2 配套高級會議中心，視頻會議系統(tǒng)；咖啡廳，員工食堂；康樂設(shè)施；分體式空調(diào)；地下車位充足；天然氣、熱水和暖氣入戶；每戶4部電話線；5部合資電梯等。它總面積44000平方米，東西向12層，南北向14層，14種戶型，外墻為全玻璃幕墻。備注：租金情況，預(yù)計為35美元/平方米/月（二）國英1號（商住公寓）2 概況國英1號位于西二環(huán)內(nèi)中央金融街西南角，距離西直門交通樞紐200M，距離平安大道200M。周邊環(huán)境商鋪周圍均有寬闊的市政道路；小區(qū)內(nèi)共有16步行街，命名為SOHO16街，很又特色；整個小區(qū)規(guī)劃人口在3萬人以上；小區(qū)內(nèi)穿行有小橋和下沉式花園；小區(qū)設(shè)有設(shè)備齊全的俱樂部；僅部分商鋪設(shè)有衛(wèi)生間，店鋪內(nèi)的衛(wèi)生間僅預(yù)留上下水，不做任何裝修，公用衛(wèi)生間精裝；地下車位非常充足，且從地下可到達(dá)不同的樓座大堂；區(qū)內(nèi)在各個建筑層面上有立體綠化系統(tǒng)，地下一層和一層為公共綠化廣場，在四層有屋頂花園。整個建外SOHO商鋪臨街而建，為開放式步行街區(qū)。6 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國貿(mào)中心對面、國貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽區(qū)建國門外大街4號，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬平方米。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。中原房地產(chǎn)顧問公司認(rèn)為，北京市場對低總價住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到，如今的房地產(chǎn)市場的最大賣點是抓住30萬50萬元房價需求的缺口，以小戶型迎合市場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現(xiàn)。但以往市場上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價多在30萬元至50萬元之間。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點。“袖珍”住宅產(chǎn)品市場狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出15%至30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出15%至20%，這一進(jìn)一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風(fēng)險。三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，%%的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在7090平米和90110平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發(fā)有一定的局限性。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。二、小戶型的市場前景。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。（3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房。目前市場上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計基礎(chǔ)上經(jīng)過大量修改后的產(chǎn)品，個別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過修修補(bǔ)補(bǔ)打造出來的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。例如，solo單價基本在7000元/平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項。一、超小戶型存在的缺點。小戶型能成為市場的主流嗎？小戶型住宅因為總價低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映異?；鸨瑥谋砻嫔峡?，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序為：24小時便利店(%)、健身房(%)、小型圖書館(%)和羽毛球室(57%)。本次調(diào)查的這個年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負(fù)。%的被訪者提及需要24小時送餐服務(wù)；其次需求較多的是進(jìn)房打掃衛(wèi)生(%)、保姆服務(wù)(%)、代購物品服務(wù)(%)、定時喚醒服務(wù)(%)等。而這帶來的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。20世紀(jì)70年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。60%的被訪者認(rèn)為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有78%的被訪者表示在價格可以接受的情況下，希望購買個性化精裝修的住房。六、78%的人表示在價格合適的情況下，希望購買精裝修住宅。購買房屋面積較小的被訪者對自助洗衣房的接受程度明顯高于購買房屋面積大的被訪者。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們十分必要。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會對女性在住房方面的要求比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。另外，%選擇一人使用，%選擇3人及以上使用。但由于市場供應(yīng)情況，真正對50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項調(diào)查顯示：一、%的被訪者想買50平方米以下的房。值得一提的是，目前市場上有些住宅用地的項目不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說明部分發(fā)展商已經(jīng)意識到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了部分客戶。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價格比寫字樓低。從近幾年商住公寓的供應(yīng)量和銷售情況來看，供應(yīng)量有增無減，市場表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲備量有限，規(guī)劃明確，且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計以后的供應(yīng)量增幅會減緩。商住公寓在國外只是一種過渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過這種過渡性產(chǎn)品不會持續(xù)“火”下去。另外，由于居住客戶對一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費的分?jǐn)偅托枰粋€行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。12 商客、住客難兩全。北京市場上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是70年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來辦理的，而商住公寓的多數(shù)入住客戶都是用來辦公，因此商住公寓比寫字樓有較強(qiáng)的競爭力。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團(tuán)旗下的中房長遠(yuǎn)公司近日推出的公司公園——長遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個商務(wù)公寓項目，算上此前登場的韋伯豪、新起點，中關(guān)村一帶2002年將會出現(xiàn)30余萬平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項目，這一批價位在八九千元的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房價高不成低不就的尷尬。針對中小企業(yè)性價比及其辦公上的特殊需求，新型商務(wù)公寓從2001年開始登陸市場，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。這對普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來說，還是難以考慮。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。租樓不值，想買寫字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動輒上萬元，一百多萬的房價，負(fù)擔(dān)太重。買住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時經(jīng)常受到鄰居投訴，對于胸懷遠(yuǎn)大、注重形象的公司來講難以忍受。一些中小公司自稱是給銀行和開發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個固定的辦公場所都沒有。基于創(chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來交房租對他們來說很不劃算?！庇凶R之士早就這樣呼吁，然而不少開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市，“新型”商務(wù)公寓閃亮登場。國際港聘請了國際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進(jìn)行管理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)管理水平。通過公共秘書，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進(jìn)行充分的溝通。許多商務(wù)公寓項目正是瞅準(zhǔn)這個時機(jī)。目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)156家中有92家辦公地點設(shè)在了北京商務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入WTO后，還會有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進(jìn)駐。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在CBD內(nèi)大行其道，主要是受社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。如果積極鼓勵發(fā)展寫字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就會非常大。像北京這樣的經(jīng)濟(jì)熱點區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是非常危險的。中國最大的結(jié)合方式是按揭貸款。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去?？墒堑搅?993年的6月份，沿海開放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。SOHO中國的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50%，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成?！靶氯A遠(yuǎn)”任志強(qiáng)認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。而這些在功能設(shè)計、布局