【正文】 2003年5月1日。 市場(chǎng)定位、產(chǎn)品定位、消費(fèi)者定位、價(jià)格定位都需要進(jìn)一步的市場(chǎng)調(diào)研和論證。 整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作最好引入當(dāng)?shù)乇容^有經(jīng)驗(yàn)和實(shí)力的專業(yè)公司進(jìn)行前期調(diào)研、項(xiàng)目定位、產(chǎn)品策劃、概念設(shè)計(jì)、以及營(yíng)銷管理。 商業(yè)部分的策劃必須做到綜合性，同時(shí)還要圍繞一兩個(gè)特色業(yè)態(tài)。 商業(yè)部分建議只作到三層，可以借鑒建外SOHO的方式：一層和二層作復(fù)式結(jié)構(gòu)，三層單獨(dú)成一個(gè)整體，獨(dú)立設(shè)計(jì)入口和出口。 本項(xiàng)目的物業(yè)形態(tài)應(yīng)包括商業(yè)、娛樂、公寓（或?qū)懽謽牵⑿粜妥≌?，其配比?yīng)通過全面的市場(chǎng)調(diào)研來確定。 控制地價(jià)，建議商業(yè)部分和商業(yè)住宅部分分開計(jì)價(jià)。 調(diào)整現(xiàn)有方案，去掉酒店等固定資產(chǎn)形態(tài)，降低商業(yè)房產(chǎn)的總量，修建一定的住宅形態(tài)。金暉嘉園的四期的5萬平方米集商業(yè)、娛樂、服務(wù)為一體的配套區(qū)，也是本項(xiàng)目的直接分流對(duì)手，它也是離本項(xiàng)目很近，就和本項(xiàng)目地塊隔一條二環(huán)路。 商業(yè)房預(yù)計(jì)售價(jià)：20000元/平米；商住樓預(yù)計(jì)售價(jià)：12000元/平米 預(yù)設(shè)商住樓部分為12層電梯公寓，純商業(yè)地產(chǎn)為5層；全框架，中高檔外墻材料（鋁塑板），室內(nèi)公共空間中檔裝修；室內(nèi)電梯、浮梯、中央空調(diào)等基本商住配套齊全，室外配備小型廣場(chǎng)、內(nèi)廊和少量集中綠化點(diǎn)。 預(yù)設(shè)本項(xiàng)目為商業(yè)地產(chǎn)和商住樓混合的復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 綠化達(dá)標(biāo)費(fèi)為5500元/平方米。威凱星期8小戶型7900積水潭地鐵以北小西天牌樓向西300米戶型從50到130平方米SOLO小戶型8800崇文門地鐵南總建筑面積5萬平方米榮豐2008之非常男女小戶型起價(jià)：7300均價(jià)：7600宣武區(qū)廣外大街305號(hào)八區(qū)精裝修時(shí)代之光住宅均價(jià)：8500西直門北大街塔樓盛華園住宅均價(jià)：7300西直門內(nèi)趙登禹路西側(cè)華潤(rùn)置地德勝世嘉住宅75007800德勝門橋北200米銀都中心寫字樓公 寓1200019000西直門北大街塔樓觀河錦苑住宅起價(jià)：6688均價(jià)：8000新街口大街3032號(hào)板樓官園公寓公寓起價(jià)：13900均價(jià)：14500官園翠華街1號(hào)院板樓金暉嘉園住宅均價(jià)：8300西直門橋畔東北角15萬平方米寫字樓均價(jià)：1800010萬平方米商業(yè)未知，屬于第四期開發(fā)的范圍5萬平方米底商一層：25000二層：20000三層：18000遠(yuǎn)洋風(fēng)景住宅精裝修：8600清水房：8068西直門橋東北300米（三）其他物業(yè)情況項(xiàng)目名稱物業(yè)類型單價(jià)（均價(jià)）(元/平方米）位置備注長(zhǎng)遠(yuǎn)天地寫字樓8500海淀南路與蘇州街交匯口東北位置總建筑面積12萬平方米，商業(yè)面積16806平方米底商一層：25000二層：15000三層：10000天兆家園住宅A座7樓：7980B座18樓：8400西直門北大街溫泉入戶，9元/噸，物管195元/月/平方米。 車位：售價(jià)13萬元——15萬元/個(gè)（外加150元/月管理費(fèi)） 租金500——600元/月/個(gè)（5） （5） 預(yù)計(jì)租金：（3） （3） 商住公寓均價(jià)9380元/平方米、起價(jià)9050元/平方米，底樓商鋪價(jià)格25000元/平方米（據(jù)說已經(jīng)被整買出去）。 是本次考察的項(xiàng)目最具有對(duì)比意義的樓盤。（二）國(guó)英1號(hào)（商住公寓） 價(jià)格、付款方式（1）一層、二層復(fù)式單價(jià)：28303元/平方米（一次性付價(jià)） 30149元/平方米（按揭價(jià)）三層單價(jià)： 18147元/平方米（按揭）（2）按揭為六成十年按揭，簽合同時(shí)首付10%，簽合同一個(gè)月內(nèi)付20%，簽合同兩個(gè)月付10%。產(chǎn)品多樣單層商鋪：一層商鋪和二層商鋪有直接對(duì)外的出入口，主入口在一層復(fù)式商鋪：一、二層，有單獨(dú)內(nèi)部樓梯連接上下層三層商鋪：自動(dòng)滾梯、電梯和樓梯直接到達(dá)，出口和入口整層公用整個(gè)建外SOHO商鋪臨街而建，為開放式步行街區(qū)。 重要類比物業(yè)調(diào)研（一）建外SOHO商鋪概況建外SOHO位于國(guó)貿(mào)中心對(duì)面、國(guó)貿(mào)橋西南側(cè)的朝陽區(qū)建國(guó)門外大街4號(hào)，它共有14幢SOHO公寓、2幢寫字樓、4幢SOHO別墅、4幢SOHO辦公樓，工程總建筑面積約70萬平方米。據(jù)開發(fā)商介紹，該項(xiàng)目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。中原房地產(chǎn)顧問公司認(rèn)為，北京市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計(jì)上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多，18余平方米的空間最后可使用的也就是14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場(chǎng)情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大賣點(diǎn)是抓住30萬50萬元房?jī)r(jià)需求的缺口，以小戶型迎合市場(chǎng)的需求，巨大的市場(chǎng)需求也在期盼著低總價(jià)房的涌現(xiàn)。但以往市場(chǎng)上的小戶型大體都在50平方米至70余平方米之間，總價(jià)多在30萬元至50萬元之間。由于北京的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱點(diǎn)?！靶湔洹弊≌a(chǎn)品市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品缺陷2002年北京春季房展會(huì)再次顯示，小戶型樓最好賣。因此，一個(gè)樓盤的小戶型控制在25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購(gòu)房者的基本生活需要。小戶型一定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不能簡(jiǎn)單的將小戶型簡(jiǎn)單地定義為“蝸居”。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā)展力。同時(shí)，中國(guó)的商家向來喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷，但市場(chǎng)總是有一個(gè)飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí)應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購(gòu)買力有限又急于擁有住房的購(gòu)買者的需要。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問題凸現(xiàn)。（4）物業(yè)管理難。同時(shí)很多小戶型設(shè)計(jì)不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（1）總價(jià)低，單價(jià)高。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂觀，更忌盲目跟風(fēng)。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依次排序?yàn)椋?4小時(shí)便利店(%)、健身房(%)、小型圖書館(%)和羽毛球室(57%)。本次調(diào)查的這個(gè)年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點(diǎn)，也懷有很大的抱負(fù)。%的被訪者提及需要24小時(shí)送餐服務(wù)；其次需求較多的是進(jìn)房打掃衛(wèi)生(%)、保姆服務(wù)(%)、代購(gòu)物品服務(wù)(%)、定時(shí)喚醒服務(wù)(%)等。而這帶來的是：如果有固定的一筆錢用來買房，他們也許不再單純追求一個(gè)較大面積，而是會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。20世紀(jì)70年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。60%的被訪者認(rèn)為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有78%的被訪者表示在價(jià)格可以接受的情況下，希望購(gòu)買個(gè)性化精裝修的住房。六、78%的人表示在價(jià)格合適的情況下，希望購(gòu)買精裝修住宅。購(gòu)買房屋面積較小的被訪者對(duì)自助洗衣房的接受程度明顯高于購(gòu)買房屋面積大的被訪者。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對(duì)他們十分必要。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會(huì)對(duì)女性在住房方面的要求比較寬容，同時(shí)她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。另外，%選擇一人使用，%選擇3人及以上使用。但由于市場(chǎng)供應(yīng)情況，真正對(duì)50平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。他們需要什幺樣的房子呢？據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示：一、%的被訪者想買50平方米以下的房。隨著市場(chǎng)的成熟，商住公寓將會(huì)給客戶提供完備的商務(wù)硬件設(shè)施和多種商務(wù)服務(wù)。（2）商務(wù)功能增強(qiáng)。（1）供應(yīng)量的增幅減緩。商住公寓的前景。另外，由于居住客戶對(duì)一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)?，就需要一個(gè)行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。 商客、住客難兩全。這種開發(fā)模式，對(duì)于專門從事中低檔寫字樓開發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。 住宅用地，商務(wù)功能。2002年，是中關(guān)村3年大變樣的最后一年，以高檔寫字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。而七成到八成、20年的按揭，最終成為公司資產(chǎn)，后期租售變現(xiàn)能力也很強(qiáng)，對(duì)成長(zhǎng)型公司很有吸引力。普通寫字樓按揭非常難辦，手續(xù)復(fù)雜，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。日前中關(guān)村的一項(xiàng)調(diào)查也表明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價(jià)800010000元的房子。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時(shí)間成本，又有利于迅速采集信息，中關(guān)村又是一個(gè)難以放棄的寸金之地。第二，想買不想貴。以中關(guān)村中檔寫字樓為例，每天每平方米租金5元，一家公司如果租150平方米的寫字樓辦公，一年付出的代價(jià)是51503012＝27萬元。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租?！白鳛橹嘘P(guān)村創(chuàng)新的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實(shí)需求，筑得好巢善待他們，留住中關(guān)村的未來。因?yàn)樯虅?wù)公寓的商住兩面性，所以它一般有如下幾個(gè)特點(diǎn)：地段必須鄰近商務(wù)中心區(qū)域；必須是交通便利；莊重氣派的外立面；專業(yè)的物業(yè)管理；硬件設(shè)施要能滿足商住兩用的需求；6配套設(shè)施中，須要有充足的車位以及商務(wù)活動(dòng)所必須的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、展示廳等配套設(shè)施。另外，在進(jìn)行內(nèi)裝修以前，開發(fā)商可以根據(jù)業(yè)主的需要對(duì)戶型進(jìn)行一定的修改，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方案。以國(guó)際港為例，為了適應(yīng)新生代公司的需要，這里特別設(shè)立了商務(wù)會(huì)所，有公共秘書、網(wǎng)絡(luò)中心、商務(wù)咖啡廳和西餐廳等商務(wù)配套設(shè)施。這保證了商務(wù)公寓的強(qiáng)大市場(chǎng)需求。其次，CBD經(jīng)過十年的建設(shè)已是一個(gè)趨近成熟的商務(wù)區(qū)。首先，商務(wù)公寓把商和住很好地結(jié)合；價(jià)位相對(duì)較低，目前CBD輻射區(qū)域內(nèi)的商務(wù)公寓平均價(jià)位基本在9500元/平方米，CBD中心區(qū)的高檔商務(wù)公寓項(xiàng)目，其均價(jià)也在15000元/平方米左右，而高檔甲級(jí)寫字樓售價(jià)基本在2000美元/平方米以上，且銷售面積都非常大，在新經(jīng)濟(jì)形式下的一些新生代公司在尋找辦公場(chǎng)所時(shí)，對(duì)這些寫字樓的價(jià)位和面積基本不能接受；以公寓立項(xiàng)，在購(gòu)房貸款等方面都比寫字樓有優(yōu)勢(shì)?！吧虅?wù)公寓”有望取代“商住樓” 北京商務(wù)公寓何以在CBD大行其道？近年來，北京各種概念的公寓層出不窮，像SOHO、酒店式公寓等，最近，CBD地區(qū)及其輻射區(qū)域新推出了一些以商務(wù)為目的的公寓，稱為商務(wù)公寓，例如旺座、國(guó)際港等，這些項(xiàng)目推出后的銷售情況非?；鸨?。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。如果積極鼓勵(lì)發(fā)展寫字樓，像CBD這樣的區(qū)域，會(huì)產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個(gè)的營(yíng)業(yè)稅、所得稅量就會(huì)非常大。像北京這樣的經(jīng)濟(jì)熱點(diǎn)區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟(jì)是非常危險(xiǎn)的。中國(guó)最大的結(jié)合方式是按揭貸款。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去?？墒堑搅?993年的6月份，沿海開放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。SOHO中國(guó)的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。很多條件決定了可能會(huì)有更多的小企業(yè)不愿意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會(huì)長(zhǎng)期或者永久在一個(gè)地方生存，或者財(cái)務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國(guó)家是有限制的，比如說保險(xiǎn)公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過50%，而國(guó)內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營(yíng)。這樣開發(fā)商就只能說其項(xiàng)目不是辦公樓，批的是住宅，消費(fèi)者花多一點(diǎn)的錢有70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵(lì)投資，不鼓勵(lì)做辦公樓，做辦公樓就只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成?！靶氯A遠(yuǎn)”任志強(qiáng)認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國(guó)家目前鼓勵(lì)個(gè)人消費(fèi)貸款，而不鼓勵(lì)生產(chǎn)投資貸款。而這些在功能設(shè)計(jì)、布局設(shè)計(jì)和人文環(huán)境設(shè)計(jì)等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進(jìn)一步推動(dòng)此類物業(yè)的發(fā)展。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場(chǎng)物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計(jì)，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過引入了“只商不住”的概念。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商主要是利用公寓立項(xiàng)，比寫字樓立項(xiàng)要少交納前期開發(fā)所需要的一些費(fèi)用，因而降低成本。第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角以前的“商住”兩用樓頗受爭(zhēng)議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對(duì)比，高檔寫字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價(jià)格早已把成長(zhǎng)型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。不過有些明確提出商住概念的項(xiàng)目還是值得投資者關(guān)注，這些樓盤除了在外立面處理、戶型分隔分區(qū)、智能化系統(tǒng)、商務(wù)配套等方面進(jìn)行全面改進(jìn)外，最具革命性的改變就是對(duì)“商”“住”的徹底分離，有的甚至在物業(yè)上還分別管理，比如數(shù)碼0魏伯豪、住邦2000等，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為此類物業(yè)商、住的