【正文】 目前住宅幾房幾廳29 6 . 7 6 . 7 6 . 738 8 . 8 8 . 8 1 5 . 553 1 2 . 3 1 2 . 3 2 7 . 8109 2 5 . 3 2 5 . 3 5 3 . 192 2 1 . 3 2 1 . 3 7 4 . 582 1 9 . 0 1 9 . 0 9 3 . 511 2 . 6 2 . 6 9 6 . 19 2 . 1 2 . 1 9 8 . 18 1 . 9 1 .。 目前住宅建筑面積28 6 . 5 6 . 5 6 . 554 1 2 . 5 1 2 . 6 1 9 . 1109 2 5 . 3 2 5 . 4 4 4 . 5143 3 3 . 2 3 3 . 3 7 7 . 939 9 . 0 9 . 1 8 6 . 934 7 . 9 7 . 9 9 4 . 912 2 . 8 2 . 8 9 7 . 710 2 . 3 2 . 3 1 0 0 . 0429 9 9 . 5 1 0 0 . 02 .5431 1 0 0 . 050 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上T o t a lV a l idS y s t e mM is s i n gT o t a lF r e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t50 平方米以下51 － 70 平方米71 － 90 平方米91 － 110 平方米111 － 130 平方米131 － 150 平方米1 5 1 1 8 0 平方米181 平方米以上目前住宅建筑面積0306090120150Frequency目前住宅建筑面積 54 Q4 被調(diào)查者目前居住的住宅是幾房幾廳 被調(diào)查者目前居住的住宅是“兩房一廳”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %，其次是“三房兩廳”，占總?cè)藬?shù)的“ %。 90 年前 91 － 95 年 96 － 00 年 01 － 03 年 04 年后入住目前住宅的時(shí)間050100150200Frequency入住目前住宅的時(shí)間入住目前住宅的時(shí)間24 5 . 6 5 . 6 5 . 635 8 . 1 8 . 2 1 3 . 872 1 6 . 7 1 6 . 8 3 0 . 6177 4 1 . 1 4 1 . 4 7 2 . 0120 2 7 . 8 2 8 . 0 1 0 0 . 0428 9 9 . 3 1 0 0 . 03 .7431 1 0 0 . 090 年前91 － 95 年96 － 00 年01 － 03 年04 年后To t a lV a l idS y s t e mM is s i n gTo t a lFr e q u e n c y P e r c e n t V a l id P e r c e n tC u m u l a t iv eP e r c e n t 53 Q3 被調(diào)查者目前居住的住宅的面積（單位：平方米） 被調(diào) 查者目前居住的住宅的面積在“ 91－ 110 平方米”的最多，占總?cè)藬?shù)的 %；現(xiàn)居住面積在 111130 平方米的占到 9%，現(xiàn)居住面積在 130 平方米以上的比例也占到了 12%。說明目前濱州市購房者中存在較大比例的二次及二次以上置業(yè)者。以下是本次市調(diào)的基本情況。但是由于大量集資房仍然存在，且未來市場將有大量的低價(jià)位樓盤（主要集中在老區(qū)北部、新區(qū)南部區(qū)域）、經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目集中入市，對(duì)濱州房價(jià)的上漲將有一定的抑制作用。 房價(jià)將 平穩(wěn)上漲，幅度不會(huì)太大 在全國 宏觀調(diào)控 的形勢下， 濱州 房地產(chǎn) 市場則剛剛開始邁進(jìn)快速發(fā)展軌道 ， 隨著城市化進(jìn)程和濱州規(guī)劃人口的迅速增加，濱州 今后一段時(shí)間內(nèi)，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的趨勢是不可阻擋的。而隨著濱州市家庭結(jié)構(gòu)的變化，住房需求也開始慢慢發(fā)生變化，未來市場中小面積戶型將受到廣大消費(fèi)者青睞，需求比例將逐漸提高。 近幾年住宅銷售面積發(fā)展趨勢8442118202129455735609242260548202101000002021003000004000005000006000002021 2021 2021 2021 2021 2021 48 中小面積戶型供 需比例增加 從目前市場在售樓盤的銷售情況看，除了個(gè)別高檔樓盤大面積戶型的銷售狀況較好外（例如至尊門第），大部分中高檔、低檔樓盤大面積戶型的銷售一直緩慢（例如盛世春秋、瑄嘉名都一期、現(xiàn)代城等）。 市場需求增長穩(wěn)定，但消化力仍然有限 從近幾年住宅銷售面積的發(fā)展趨勢看，濱州市場需求增長穩(wěn)定，預(yù)計(jì) 07 年消化量可突破 60 萬平方米。而另一面， 濱州目前的高檔住宅供應(yīng)量仍然不多。 中端市場競爭激烈，高端市場供給量少 據(jù)通過對(duì)未來供給項(xiàng)目最可能面向的市場層次進(jìn)行預(yù)測（見下表），可以看出，最近 1 年內(nèi)濱州市在老區(qū)北部、新區(qū)南部將有多個(gè)超大規(guī)模住宅區(qū)入 市。直到05 年后，施工面積突增，而竣工面積卻未有上漲，此大量未完工商品房在今后 12 年內(nèi)將投放入市。 而未來濱州的辦公樓市場發(fā)展將仍然緩慢，主要原因是濱州當(dāng)?shù)胤枪I(yè)企業(yè)數(shù)量不多，且大多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公場所要求不高，導(dǎo)致辦公市場較難得到發(fā)展。 而隨著濱州舊城改造，以渤海國際、國貿(mào)新天地為代表的商業(yè)項(xiàng)目將促進(jìn)濱州商業(yè)業(yè)態(tài)與商圈結(jié)構(gòu)的變化，引領(lǐng)濱州商業(yè)新一輪發(fā)展里程。而中高檔住宅（例如至尊門第、中海豪庭）的大戶型銷售較為可觀，甚至出現(xiàn)供不應(yīng)給的現(xiàn)象。 總體上，市場消化狀況較可觀，反應(yīng)了市場較高的需求潛力。 ? 區(qū)域市場總結(jié) 目前濱州市在售樓盤除了至尊門第曾在規(guī)劃設(shè)計(jì)上首開先河、有所創(chuàng)新外，其它樓盤品質(zhì)均比較一般，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 7080平 方米的兩室兩廳、 90 平方米左右的三室兩廳為主。 區(qū)域特征： 區(qū)域樓盤品質(zhì)均比較低，主要面向開發(fā)區(qū)的工薪階層，價(jià)位均比較低。一期存在較多的大面積住宅。 三室兩廳 137/143 望海花園 1852套 三室兩廳 120/133/139/142/147 一期已推出五棟多層住宅， 110套住宅，目前銷售 90套左右，銷售率達(dá) 80% 麗景新園 1500套 三室兩廳 124142 住宅于 售完，目前在銷售沿街商鋪 優(yōu)士閣 48套 兩室兩廳 90 目前銷售不到 20套，銷 售率 30%。 中海豪庭 586套 兩室兩廳 104112 銷售率約 30%， 42套頂層復(fù)式規(guī)劃了大面積的露臺(tái)，銷售較為樂觀。而偏離行政中心的中低檔樓盤由于配套欠缺、公交未通達(dá)、生活不便利，較難吸引濱城區(qū)的中低端客群，銷售速度相對(duì)緩慢。 產(chǎn)品狀況： 住宅供給以 120150 平方米的三室兩廳為主，其次是 8595 平方米的兩室兩廳。越靠近行政中心的樓盤檔次越高，價(jià)位也較高，例如至尊門第、中海豪庭、優(yōu)士閣；而遠(yuǎn)離行政中心的樓盤檔次較低，價(jià)位也比較低，例如現(xiàn)代城、望?；▓@等。 三室兩廳 110141 祥泰麒麟閣 未公開 － － － 41 （ 3）濱州新城區(qū)域 代表樓盤： 至尊 門第、中海豪庭、望?；▓@、麗景新園、優(yōu)士閣、現(xiàn)代城、國際大廈等。 三室兩廳 110130 瑄嘉名都 1600 套 兩室兩廳 8595 一期 300 多套銷售達(dá) 70%，二期約 300套達(dá) 50%，三期 300多套約 15%。 四室兩廳 170/177 二十里堡 1600 套 兩室兩廳 91 一期 400 多套由油田、醫(yī)院、銀行等單位團(tuán)購，已售 90%以上；二期 500套銷售率達(dá) 60%。 銷售狀況： 老區(qū)北部區(qū)域房價(jià)比較低，區(qū)域市場主要吸引了濱城區(qū)大量的中低端客群，銷售速度也較快。 價(jià)格范圍： 住宅 16002021 元 /平方米 主要客源： 以濱城區(qū)內(nèi)的中低客群為主，多個(gè)樓盤有面向企、事單位團(tuán)購，區(qū)域房價(jià)較低。 樓盤 名稱 項(xiàng)目類型 建筑面積 開盤時(shí)間 銷售價(jià)格（元 /㎡） 吉泰陽光花園 多層住宅小區(qū) ㎡ 2021年 1600 二十里堡 多層住宅小區(qū) +商業(yè)街 20萬㎡ 1600 瑄嘉名都 多層、小高層住宅 +沿街商業(yè) 27萬㎡ 一期 二期 三期 多層： 1750 小高層： 2021 祥泰麒麟閣 未公開 區(qū)域特征： 該區(qū)域相對(duì)新區(qū)比較靠近老區(qū)中心，配套相對(duì)完善，但區(qū)域環(huán)境較差，因此樓盤品質(zhì)均比較低。 三室兩廳 125140 金座豪庭 未開盤銷售 橄欖御園 200 套 兩室兩廳 85/95 銷售率達(dá) 90% 三室兩廳 100/115 渤海國際廣場 無住宅 外街商鋪基本售完、內(nèi)街與二層商鋪銷售率未達(dá) 50%。 樓盤名稱 總套數(shù) 主力戶型 主力面積（㎡） 銷售狀況 名仕嘉園 270 套 兩室兩廳 90 銷售率達(dá) 60%，一室一廳、兩室兩廳小戶型消化快。 銷售狀況： 老區(qū)中心區(qū)域整體市場銷售較為樂觀。 價(jià)格范圍： 住宅 17002300 元 /平方米；商業(yè) 500015000元 /平方米 主要客源： 以濱州市本地的中端客群為主。該區(qū)域高層住宅項(xiàng)目不多，但未來高層開發(fā)已經(jīng)成為趨勢。 37 區(qū)域市場特征及代表樓盤分析 （ 1）老區(qū)中心區(qū)域 代表樓盤： 名仕嘉園、盛世春秋、金座豪庭、橄欖御園、渤海國際廣場、國貿(mào)新天地、新興市場 2 期等。 36 二、區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況 濱州市主要樓盤分布圖 根據(jù)濱州市樓盤分布特征，將樓盤分布劃分為四個(gè)區(qū)域：老區(qū)中心區(qū)域、老區(qū)北部區(qū)域、濱州新城區(qū)域 、開發(fā)區(qū)區(qū)域，各區(qū)域特征分明。今后房地產(chǎn)行業(yè)高速的投資增長速度將得到抑制，部分房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例過高的城市，將受到影響。 ? 由近十年人民幣利率走勢圖可以看出，未來利率繼續(xù)上調(diào)趨勢明顯。對(duì)新增建設(shè)用地嚴(yán)格審批的政策將有效抑制城市建設(shè)用地?cái)?shù)量增長過快、房地產(chǎn)投資過熱、房地產(chǎn)市場供給劇增的現(xiàn)象，對(duì)規(guī)范一級(jí)市場具有一定的促進(jìn)作用。 濱州市未來此類住房的供應(yīng)將集中在中海聚龍花園（現(xiàn)已改名為中海金都別墅）與中海城兩個(gè)項(xiàng)目中，與本案相距較近，對(duì)本案的定位將會(huì)有一定影響。另外，由于此項(xiàng)政策，本案周邊區(qū)域的中海聚龍花園以及萊鋼建設(shè)的中海城等項(xiàng)目將計(jì)劃開工建設(shè)，不久將入市。 ? 對(duì)閑置土地的規(guī) 定，將在一定程度上加快企業(yè)對(duì)地塊的開發(fā)過程，杜絕 “圈地”、“炒作地皮”行為，使一級(jí)市場走向規(guī)范化。將新增建設(shè)用地控制指標(biāo)納入土地利用年度計(jì)劃。 （二） 繼續(xù)停止別墅類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地供應(yīng)，嚴(yán)格限制低密度、大套型住房土地供應(yīng)。 在此政策下，未來市場超大面積戶型將顯得稀缺。 （二）經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房的土地年度供應(yīng)量 不得低于居住用地年度供應(yīng)總量的 70%。盡管如此，調(diào)控的結(jié)果似乎與預(yù)期仍然有很大的差距。自 05 年開始，政府為 解決投資規(guī)模過大、房價(jià)上漲過快、住房供給結(jié)構(gòu)不合理及房地產(chǎn)市場秩序混亂 等問題，開始了對(duì)全國房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控。 06 年實(shí)際價(jià)格尚未有統(tǒng)計(jì)結(jié)果，此處價(jià)格為非正式官方數(shù)據(jù)，與實(shí)際可能略有差距，但我司經(jīng)過與實(shí)際市場比較，認(rèn)為誤差不會(huì)太大，可作為參考。 06 年濱州市在會(huì)展中心成功舉辦了首屆房展會(huì)，標(biāo)志著濱州的房地產(chǎn)已開始進(jìn)入全面、快速的發(fā)展軌道。 ? 房地產(chǎn)市場化逐步提高，發(fā)展?jié)u趨成熟 在 03 年之前，由于濱州存在大量的自建房及單位集資房建設(shè)，一定程度上影響了濱州房地產(chǎn)的發(fā)展。 濱州市近五年房地產(chǎn)投資狀況0202104000060000800001000001202101400001600001800002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021房地產(chǎn)投資住宅商業(yè)營業(yè)用房辦公樓 32 ? 商品房價(jià)格發(fā)展平穩(wěn)，未來上漲趨勢明顯 在 04 年前濱州房價(jià)發(fā)展平穩(wěn)，一直處于 1200 以下水平，這主要原因有： ① 濱州房地產(chǎn)市場化程度低，房價(jià)并非市場供需價(jià)格； ② 房地產(chǎn)開發(fā)水平較低，樓盤品質(zhì)總體較差，檔次未能提升； ③ 之前濱州市正處于城市發(fā)展的轉(zhuǎn)型期，新城建設(shè)的影響效果尚未顯現(xiàn)； ④ 大量單位集資房存在也是濱州市區(qū)房價(jià)難以上升的重要原因之一。 0106 年濱州房地產(chǎn)運(yùn)行狀況 （單位：平方米） 年份 施工面積 住宅 竣工面積 銷售面積 住宅銷售面積 空置面積 2021 320531 274983