【正文】 六、 重要類。據(jù)開發(fā)商介紹，該項目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。中原房地產(chǎn)顧問公司認(rèn)為，北京市場對低總價住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多， 18 余平方米的空間最后可使用的也就是 14余平方米，只能做純過渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。在如今住宅產(chǎn)品供過于求的市場情況下，一些開發(fā)商已經(jīng)意識到，如今的房地產(chǎn)市場的最大賣點是抓住 30 萬 50 萬元房價需求的缺口，以小戶型迎合市場的需求，巨大的市場需求也在期盼著低總價房的涌現(xiàn)。但以往市場上的小戶型大體都在 50 平方米至 70 余平方米之間，總價多在 30 萬元至 50 萬元之間。由于北京的房價始終居高不下，低總價的小戶型實際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱 點。 “袖珍”住宅產(chǎn)品市場狀況和產(chǎn)品缺陷 2020 年北京春季房展會再次顯示，小戶型樓最好賣。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出 15%至 30%的面積，論造價小戶型比大戶型要多出 15%至 20%，這一進一出的利潤使得一個樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個合理的界定，否則將會造成成本的不必要浪費，使消費者承受額外的費用，加大購房的風(fēng)險。 三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年購房者中分別有 %和 %的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在 7090 平米和 90110 平米之間，這說明購房者更傾向于緊湊型的二三居。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。雖然北京市場上對小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開發(fā)有一定的局限性。過分熱捧超小戶型概念，會給購房者和開發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過渡性及總體購買力的有限性。 二、小戶型 的市場前景。對于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。（ 3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺的地方，沒有正規(guī)的廚房。目前市場上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計基礎(chǔ)上經(jīng)過 大量修改后的產(chǎn)品，個別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過修修補補打造出來的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。例如， solo 單價基本在 7000元 /平方米以上，這一價格水平對于購房者而言實屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)模畛杀疽哺?，各性能比自然是其最明顯的弱項。 一、超小戶型存在的缺點。 小戶型能成為市場的主流嗎？ 小戶型住宅因為總價低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的 需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場反映異?；鸨瑥谋砻嫔峡?，好像小戶型已成為市場熱點和市場主流產(chǎn)品。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁 共 47 頁 次排序為： 24 小時便利店 (%)、健身房 (%)、小型圖書館 (%)和羽毛球室 (57%)。本次調(diào)查的這個年齡段的人雖然剛剛開始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點，也懷有很大的抱負(fù)。 %的被訪者提及需要24小時送餐服務(wù)；其次需求較多的是進房打掃衛(wèi)生 (%)、保姆服務(wù) (%)、代購物品服務(wù) (%)、定時喚醒服務(wù) (%)等。而這帶來的是：如果有固定的一筆錢用來買房， 他們也許不再單純追求一個較大面積，而是會選擇一個面積較小但品質(zhì)很高的住宅。 20 世紀(jì) 70 年代出生的這個群體，對于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。 60%的被訪者認(rèn)為自己沒有過多的精力去裝修房屋，所以約有 78%的被訪者表示在價格可以接受的情況下，希望購買個性化精裝修的住房。 六、 78%的人表示在價格合適的情況下，希望購買精裝修住宅。購買房屋面積較小的被訪者對自助洗衣房的接受程度明顯高于購買房屋面積大的被訪者。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對他們十分必要。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會對女性在住房方面的要求比較寬容，同時她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。另外， %選擇一人使用， %選擇 3人及以上使用。但由于市場供應(yīng)情況，真正對 50 平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。他們需要什幺樣的房子呢？ 據(jù)一項調(diào)查顯示： 一、 %的被訪者想買 50平方米以下的房。值得一提的是，目前市場上有些住宅用地的項目不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說明部分發(fā)展商已經(jīng)意識到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了部分客戶。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價格比寫字樓低。從近幾年商住公寓的供應(yīng)量和銷售情況來看，供應(yīng)量有增無減，市場表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲備量有限，規(guī)劃明確， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁 共 47 頁 且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計以后的供應(yīng)量增幅會 減緩。 商住公寓在國外只是一種過渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過這種過渡性產(chǎn)品不會持續(xù)“火”下去。另外，由于居住客戶對一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費的分?jǐn)?，就需要一個行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。 （ 2） 商客、住客難兩全。北京市場上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是 70 年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來辦理的，而商住公寓的多數(shù)入住客戶都是用來辦公，因此商住公寓比寫字樓有較強的競爭力。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團旗下的中房長遠(yuǎn)公司近日推出 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁 共 47 頁 的公司公園 —— 長遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個商務(wù)公寓項目，算上此前登場的韋伯豪、新起點，中關(guān)村一帶 2020 年將會出現(xiàn) 30 余萬平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項目，這一批價位在八九千元 的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房價高不成低不就的尷尬。針對中小企業(yè)性價比及其辦公上的特殊需求，新型商務(wù)公寓從 2020 年開始登陸市場，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。這對普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來說，還是難以考 慮。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。租樓不值，想買寫字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動輒上萬元，一百多萬的房價，負(fù)擔(dān)太重。買住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時經(jīng)常受 到鄰居投訴，對于胸懷遠(yuǎn)大、注重形象的公司來講難以忍受。一些中小公司自稱是給銀行和開發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個固定的辦公場所都沒有。基于創(chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來交房租對他們來說很不劃算?！庇凶R之士早就這樣呼吁，然而不少開發(fā)商對這種需求視而不見，以致遭到市場懲罰。 中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市，“新型”商務(wù)公寓閃亮登場。國際港聘請了國際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進行管理，讓業(yè)主感受到頂級的物業(yè)管理水平。通過公共秘書，用戶可以免去許多日常需要處理的繁雜瑣事；在商務(wù)會所里，用戶可以與自己的客戶在輕松的氣氛中交談，進行充分的溝通。許多商務(wù)公寓項目正是瞅準(zhǔn)這個時機。目前進駐北京的世界 500 強企業(yè) 156 家中有 92家辦公地點設(shè)在了北京商 務(wù)中心區(qū)及其周邊輻射區(qū)內(nèi)，加入 WTO 后，還會有更多的外資、合資、內(nèi)資企業(yè)不斷進駐。因此商務(wù)公寓一推出就受到了許多商務(wù)客戶的歡迎。權(quán)威人士普遍認(rèn)為，商務(wù)公寓能在 CBD 內(nèi)大行其道，主要是受社會經(jīng)濟環(huán)境的影響。所以建議，我們落后的規(guī)定、金融政策、法律應(yīng)該跟著調(diào)整。如果積極鼓勵發(fā)展寫字樓，像CBD 這樣的區(qū)域，會產(chǎn)生大量的稅收，可能一間房子里面簽一份合同，整個的營業(yè)稅、所得稅量就 會非常大。像北京這樣的經(jīng)濟熱點區(qū)域，只做住宅，不做寫字樓，區(qū)域經(jīng)濟是非常危險的。中國最大的結(jié)合方式是按揭貸款。沒有寫字樓怎幺辦？就跑到住宅里面去?？墒堑搅?1993 年的 6月份，沿海開放城市房地產(chǎn)有泡沫了，北京的房地產(chǎn)剛從娘肚子里邊出來，就與沿海城市一起享 受了同樣的宏觀調(diào)控待遇。 SOHO 中國的潘石屹認(rèn)為，北京目前商住樓流行是有歷史淵源的。很多條件決定了可能會有更多的小企業(yè)不愿 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 31 頁 共 47 頁 意租而愿意買房屋，但企業(yè)不會長期或者永久在一個地方生存，或者財務(wù)制度允許租但是不能買，在很多國家是 有限制的，比如說保險公司規(guī)定固定資產(chǎn)投資不能超過 50%，而國內(nèi)沒有這樣的問題，所以小公司更多的用 20%的按揭買房，節(jié)省更多租金來正常經(jīng)營。這樣開發(fā)商就只能說其項目不是辦公樓，批的是住宅，消費者花多一點的錢有 70年的使用權(quán)當(dāng)然比花同樣的錢只用 50年好，所以商住一定比辦公樓賣得好；其次，凡是商住允許“住”的，銀行就給你按揭；按辦公樓算的，就不給你七成按揭。不鼓勵投資，不鼓勵做辦公樓，做辦公樓就 只給三成四成五成按揭，住宅就可以八成。 “新華遠(yuǎn)”任志強認(rèn)為，商住樓的產(chǎn)生與金融政策有很大關(guān)系：國家目前鼓勵個人消費貸款，而不鼓勵生產(chǎn)投資貸款。而這些在功能設(shè)計、布局設(shè)計和人文環(huán)境設(shè)計等方面更迎合特定辦公人群的新型商住樓的入市，還將進一步推動此類物業(yè)的發(fā)展。這種新型商住公寓的出現(xiàn)使得市場物業(yè)結(jié)構(gòu)更加合理，留住了中小企業(yè)，有利于中小企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。到了第二批辦公樓，它的戶型是按照住宅設(shè)計，底商也是住宅標(biāo)準(zhǔn)，不過引入了“只商不住”的概念。第一代“商住”樓的出現(xiàn)，開發(fā)商 主要是利用公寓立項，比寫字樓立項要少交納前期開發(fā)所需要的一些費用，因而降低成本。 第三代“商住”樓近階段將嶄露頭角 以前的“商住”兩用樓頗受爭議，然而，成百上千的中小企業(yè)和奇缺的高檔寫字樓成為鮮明對比，高檔寫字樓的供應(yīng)量雖然在不斷增加，但其昂貴的價格早已把成長型的中小企業(yè)拒之門外；中檔寫字樓又明顯斷檔。種種跡象表明，商住樓僅僅是一種過渡形式，其投資前景并不看好。商住型樓盤面積使用率不高、電話線供電量不足等條件限制了辦公需求，同時一旦整棟樓宇中多數(shù)單位出租，轉(zhuǎn)型就相當(dāng)困難，如早期的商房大廈等。據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，出現(xiàn)上述狀況，除了樓市的推陳出新外，商住類房屋在出租獲益上存在許多缺憾。從東方策略等房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的成交數(shù)據(jù)顯示，與往年相比，商住類住宅的出租價普遍下跌。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，寫字樓市場產(chǎn)品結(jié)構(gòu)的不盡合理，非甲級寫字樓的供應(yīng)不足，導(dǎo)致了商住類住宅出租活躍，但面對寫字樓供應(yīng)量的大幅增加，這種需求并不能長期保持。大規(guī)模的投資趨向是否有足夠的需求保證收益呢？據(jù)中原物業(yè)的統(tǒng)計資料表明，商住的熱租區(qū)主要集中在中關(guān)村往東延至亞運村區(qū)域， CBD 地區(qū)有部分需求，但相比而言，公司以寫字樓租賃居多，公寓出租大多是居住。 商住公寓投資回報有幾何？以亞運村的商住公寓為例，據(jù)綜合計算，位于中關(guān)村的華亭嘉園、天創(chuàng)世緣、陽光廣場三個項目的租金回報率分別是 %、 %、%，平均租金回報率為 %，而該地區(qū)寫字樓的租金回報率是 10%，可見該地區(qū)商住公寓的租金回報率稍低于該地區(qū)寫字樓的租金回報率 ，但因前期投入遠(yuǎn)低于寫字樓，所以商住公寓的投資回報率還是很理想的。 （ 2）價格低，風(fēng)險小。在信息產(chǎn)業(yè)發(fā)展的背景下，小型公司的數(shù)目急劇增多，尤其是科技含量較高、知識密集型、工作獨立性較強的小公司不斷涌現(xiàn)，象廣告、設(shè)計、策劃、資訊等行業(yè)，十人以下的工作室、公司屢見不鮮。諸多發(fā)展商爭著宣傳其“商住”概念，可見大家都看好商住公寓的需求市場。 商住公寓 2020年在北京取得了不俗的銷售業(yè)績，如位于亞運村的天創(chuàng)世緣、西北三環(huán)的新起點嘉園、知春路的世紀(jì)豪景等，這些以商住公寓為主的項目銷售狀況都很好。商住公寓為中、小公司及居家辦公的自由職業(yè)者提供了一個可商可住的場所，它一般除了提供一些生活配套設(shè)施外，還設(shè)置了寬帶局域網(wǎng)、商務(wù)中心、會議室、票務(wù)中心及充足的車位等商務(wù)設(shè)施。申請以居民住宅樓房屋作為企業(yè)（或個體工商戶）住所（經(jīng)營場所）從事上述 4 類經(jīng)營活動以外其他經(jīng)營活動的，須提交申請住所所在地居 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 27 頁 共 47 頁 （家）委會、業(yè)主委員會或能夠代表該地區(qū)居民行使權(quán)利的其他居民自治組織出具的同意函，否則不予受理。而在北京西部，買賣成交主要集中在一級市場上。根據(jù)統(tǒng)計，到 2020 年 6 月份北京甲級寫字樓市場的平均售價報價為 2180 美元每平方米，比年初下降了 個百分點。 （ 4） 銷售市場。租金下降可歸咎于下列原因。 2020 年上半年主要買賣成交 公司 /機構(gòu)名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 ) 兩國內(nèi)公司 華麟大廈 朝陽區(qū)霄云路 59600 中國進出口銀行 牡丹公寓 東城區(qū)東皇城根 30000 三峽國際招標(biāo)公司 鵬潤大廈 朝陽區(qū)霄云路 1800 中國“一汽” 南銀大 廈 朝陽區(qū)東北三環(huán) 4500 北京建工集團 浙江大廈