【正文】 （ 2） 規(guī)劃八大樞紐三年建成 北京市共計規(guī)劃了八大公交樞紐，動物園、西直門、東直門公交樞紐都已經(jīng)開工，還有六里橋、北京西站南廣場、望京、一畝園、四惠橋新建改建擴(kuò)建五座公共交通樞紐。八大樞紐在 2020 年要求全部建成使用。 （ 3） 五環(huán)路最后一段全線啟動 到 2 004 年年底 ，五環(huán)路將全線通車。 （ 4） 南北花市大街通車 （ 5） 健翔橋改造工程 健翔橋立交十四環(huán)于八達(dá)嶺高速公路的交叉點(diǎn)，是北京背面進(jìn)出市區(qū)的主要交通樞紐接點(diǎn)。其改造工程將于明年上半年全部完工。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 10 頁 共 47 頁 （ 6） 馬家堡西路建設(shè)，南城將形成第五商圈 馬家堡西路的通車有利于西單、莊勝等商業(yè)圈對南城的滲透，真正縮短北京南城和北城的差距。 四、 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目用地區(qū)位 關(guān)系 該項(xiàng)目位于西直門內(nèi)大街北側(cè)，新街口北大街西側(cè)。它向南經(jīng)過平安大道、西四通至西單，向北是積水潭、新街口外大街，向西是西直門外大街，向東為三海景區(qū)。地塊形狀為反“ L”形。 （詳見附圖） 項(xiàng)目用地性質(zhì) 該項(xiàng)目為西城區(qū)規(guī)劃的“北京‘新街市’商業(yè)文化步行街”的 A區(qū)部分，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。 周邊環(huán)境 （ 1）商業(yè)：該項(xiàng)目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專賣店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項(xiàng)目的東南角的對面是該區(qū)域比較大的商場 —— 新街口商場，但是它的經(jīng)營狀況不是很好；項(xiàng)目的需要拆遷的部門有一家比較大型的音響專業(yè)商店 —— 超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心， 不過這兩個商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn) 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 11 頁 共 47 頁 品為主的西直門商業(yè)區(qū)；北面還連接著以 IT 產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。 （ 2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。 （ 3）文化教育：在項(xiàng)目圍繞的桃園二期危改項(xiàng)目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。 （ 4）交通狀況 現(xiàn)狀： 該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車道。它的西面是西直門交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門公共汽車站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項(xiàng)目很近便。從北面西面去往西單的公共汽車絕大部分都要經(jīng)過此處。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。但是目前它的主干道還是一個“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。 規(guī)劃： 未來在 2020 年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴(kuò)建為 70 米寬，地鐵四號線經(jīng)過于此，并且在該項(xiàng)目的拐角處有一個 站口（出入口）。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說要把新街口和三海區(qū)域連接起來，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。 本項(xiàng)目的規(guī)劃說明（按照上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案） 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 12 頁 共 47 頁 地下二層：為車庫和卸貨區(qū) 地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場、貨區(qū)倉庫和酒店機(jī)房區(qū) 地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道 地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂、游泳池 五層以上：為寫字樓和酒店 分區(qū)說明： A9區(qū)域：限制高度 45米、五層以下為 商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 21000 平方米 A8區(qū)域：限制高度 45米、用途為酒店、建筑面積 3 萬平方米 A81 區(qū)域：限制高度 15 米、用途為娛樂、建筑面積 4千平方米 A71 區(qū)域：限制高度 45 米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積 60020 平方米 A72 區(qū)域：限制高度 24 米、為辦公、建筑面積 21960 平方米 A6區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 12300 平方米 A5區(qū)域：限制高度 24米、用途為商業(yè)、建筑面積 2 萬平方米 以上占地面積： 47316 平方米，建筑面積 171280 平方米 A12 區(qū)域：為幼兒園，占地面積 1847 平方米，建筑面積 2千平方米 現(xiàn)有規(guī)劃方案評析 （ 1） 按照原規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到 10 萬平方米以上，是否有這么大的市場容量來支撐這么大的體量是一個問題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 13 頁 共 47 頁 （ 2） 按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了 3 萬平方米的賓館，如果再運(yùn)作的前期能夠引入整體購買者或者整體長期租賃者，則是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，無疑會大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險。 （ 3） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能 夠作大的變更是一個很重要的因素。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險。 五、 市場分析 基于西城區(qū)城建開發(fā)公司上報北京市規(guī)劃委員會的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個基本分類，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫字樓、商住公寓、住宅（以小戶型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。以下就是對這四種物業(yè)形式北京市的市場分析 （一）商業(yè)部分 北京市商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場再度升溫，本市底商、商場、購物中心、超市、批發(fā)市場等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開發(fā)越來越富有吸引力 。據(jù)悉，北京有 5家大型購物中心正在籌建中。另外，還有其他的商場等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。 （ 1） 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。 列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來大量車流，車流能帶來人流。百盛、華 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 14 頁 共 47 頁 普、華聯(lián)、萬通、官園等商場通過二環(huán)帶來了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個商圈?！叭齼?yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個區(qū)域內(nèi)。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一 個商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。五環(huán)路被稱為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近 85%的商品都是從外進(jìn)京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。另外，北京市規(guī)劃還有 400 多公里的地鐵沿線。到 2020 年將建成 150 公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。許多商家將地鐵與商場進(jìn)行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中 心、國貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場連通，從而對吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。 （ 2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。 北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河等 10個邊緣集團(tuán)。北京市人口的重心將集中在 10 個邊緣集團(tuán)。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)，到了 2020 年，十個邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到 200 萬。這些區(qū)域也是未來社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個重心。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到 14 個衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長辛店、門成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、 平谷縣城和順義縣城等。 14個衛(wèi)星城是未來休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個地帶發(fā)展。 北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來指出：對于商業(yè)經(jīng)營而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)， 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 15 頁 共 47 頁 這種商機(jī)對于商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)提供了可觀的前景。 （ 3） 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)注意事項(xiàng)。 專家指出：目前，對于商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問題。比如說天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比 還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買家角度去分析。買家通常要考慮三個條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開發(fā)商是不愿意去開發(fā)的，投資商也不愿問津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒有考慮到人口的流向的問題。城市人口有一種向心性的購物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過來從里往外并不多。當(dāng)時團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以內(nèi)了。三是交通條件。比如，商場定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車場等。 關(guān)注三種類型 住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強(qiáng)大的購買力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開始尋找出口?；谶@些原因，近期北京市住宅底商的銷售情況普遍比較好，市場前景樂觀。 （ 1） 概念型底商叫好未必叫座。 北京 住宅底商已一改過去純粹的配套服務(wù)功能，開發(fā)商愈加注 重突出項(xiàng)目的 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 16 頁 共 47 頁 概念和主題包裝。而就市場反饋來看，概念型住宅底商的招商效 果也的確令人滿意，不僅如此，底商與住宅的銷售相輔相成，開發(fā)商真可謂“名利雙收”。但就目前店鋪開張的效果來看卻未能達(dá)到人們的期望值。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營者經(jīng)驗(yàn)不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場的開發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對主題概念的實(shí)施和控制更加重要。 部分概念型底商基本情況 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價 （元 /平米） 租 金 （美元 /月 /平方） 狀態(tài) 現(xiàn)代城 大望橋 20200 2020023000 2528 已售完 歐陸經(jīng)典 亞運(yùn)村以東 20200 1300021000 待定 出售中 老番街 朝陽門外 4000 25000 54（使用面積） 出售中 （ 2） 潛力型底商“時間”問題考驗(yàn)投資商。 市場潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會場館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀钡咨糖熬半m然廣闊，但同時也存在風(fēng)險，這就是商戶通常說的“養(yǎng)店鋪的時間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者 將承受相當(dāng)一段時間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。 部分潛力型底商基本情況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 17 頁 共 47 頁 項(xiàng)目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售 價 (元 /平米建面 ) 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 百朗園 五棵松 10000 10000 1622 已售完 九臺 2020 亞運(yùn)村 4000 19800 600萬 /年 出售中 財富中心 東三環(huán) 30000 待定 待定 建設(shè)中 （ 3） 成熟商圈住宅底商有利可圖。 此類底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi) 群體，投資風(fēng)險小。因此，擁有高回報率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對優(yōu)勢，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。以北京科技會展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取