【導(dǎo)讀】的前提下，展開(kāi)了這次調(diào)研。配套公建項(xiàng)目，屬于比較典型的復(fù)合型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。本次調(diào)查和研究的時(shí)段為2020年5月9日到5月23日，由于時(shí)間和精力，告重點(diǎn)在于對(duì)北京市的相關(guān)市場(chǎng)狀況的調(diào)查和在此基礎(chǔ)上的初步開(kāi)發(fā)建議。具體的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)如下表：。沿靠西內(nèi)大街、新街口大街、和商鋪、酒店、公寓、娛樂(lè)設(shè)施等物業(yè)形態(tài)。該地塊是傳統(tǒng)的商業(yè)街，但是消費(fèi)檔次屬。同時(shí)對(duì)“兩網(wǎng)”“三區(qū)”起到補(bǔ)充的作用。整個(gè)北京市的寫(xiě)字樓供大于求，整體租售價(jià)下降幾成定勢(shì)。運(yùn)村、傳媒大道）前景較為看好，實(shí)力也不容忽視。超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。住宅郊區(qū)化大大刺激了商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管目前北京市商業(yè)總規(guī)模較。售態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)前景較為樂(lè)觀。其中以底商的勢(shì)頭最為迅猛，現(xiàn)在北京市。新開(kāi)發(fā)的住宅、寫(xiě)字樓、酒店等，絕大部分都帶有兩到三層的底商。

　　

【正文】 ，開(kāi)發(fā)商可以根據(jù)業(yè)主的需要對(duì)戶型進(jìn)行一定的修改，業(yè)主可以根據(jù)自己的需要選用不同的戶型和菜單式裝修方 案。國(guó)際港聘請(qǐng)了國(guó)際知名物業(yè)管理公司戴德梁行進(jìn)行管理，讓業(yè)主感受到頂級(jí)的物業(yè)管理水平。因?yàn)樯虅?wù)公寓的商住兩面性，所以它一般有如下幾個(gè)特點(diǎn)：地段必須鄰近商務(wù)中心區(qū)域； 必須是交通便利； 莊重氣派的外立面； 專業(yè)的物業(yè)管理； 硬件設(shè)施要能滿足商住兩用的需求； 6 配套設(shè)施中，須要有充足的車位以及商務(wù)活動(dòng)所必須的銀行、郵政、商務(wù)中心、多功能會(huì)議廳、展 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 33 頁(yè) 共 47 頁(yè) 示廳等配套設(shè)施。 中關(guān)村企業(yè)兩大訴求引導(dǎo)樓市，“新型”商務(wù)公寓閃亮登場(chǎng)?！白鳛橹嘘P(guān)村創(chuàng)新的活力之源，要關(guān)心了解中小企業(yè)的切實(shí)需求，筑得好巢善待他們，留住中關(guān)村 的未來(lái)?！庇凶R(shí)之士早就這樣呼吁，然而不少開(kāi)發(fā)商對(duì)這種需求視而不見(jiàn)，以致遭到市場(chǎng)懲罰。據(jù)悉，目前中關(guān)村多數(shù)企業(yè)對(duì)辦公物業(yè)有兩大訴求：第一，想買不想租?；趧?chuàng)業(yè)型公司事業(yè)正值起步階段，用大量的資金來(lái)交房租對(duì)他們來(lái)說(shuō)很不劃算。以中關(guān)村中檔寫(xiě)字樓為例，每天每平方米租金 5 元，一家公司如果租 150 平方米的寫(xiě)字樓辦公，一年付出的代價(jià)是 51503012 ＝ 27 萬(wàn)元。一些中小公司自稱是給銀行和開(kāi)發(fā)商打工，往往奮斗多年，連個(gè)固定的辦公場(chǎng)所都沒(méi)有。第二，想買不想貴。買住宅商住兩用樓，公司職員和小孩老人同出入電梯，加班時(shí)經(jīng)常受 到鄰居投訴，對(duì)于胸懷遠(yuǎn)大、注重形象的公司來(lái)講難以忍受。然而，在核心地帶辦公，既可降低辦公的時(shí)間成本，又有利于迅速采集信息，中關(guān)村又是一個(gè)難以放棄的寸金之地。租樓不值，想買寫(xiě)字樓辦公也不易，中關(guān)村的房子動(dòng)輒上萬(wàn)元，一百多萬(wàn)的房?jī)r(jià)，負(fù)擔(dān)太重。日前中關(guān)村的一項(xiàng)調(diào)查也表明，多數(shù)中小企業(yè)需要的是單價(jià) 800010000 元的房子。由于資金原因，中小企業(yè)更希望有靈活的付款形式。普通寫(xiě)字樓按揭非常難辦，手續(xù)復(fù)雜，很難取得銀行按揭，即使有最多只能到五成左右，年限也比住宅短得多。這對(duì)普遍患有資金饑渴癥的創(chuàng)業(yè)公司來(lái)說(shuō)，還是難以考 慮。而七成到八成、 20 年的按揭，最終成為公司資產(chǎn)，后期租售變現(xiàn)能力也很強(qiáng)，對(duì)成長(zhǎng)型公司很有吸引力。針對(duì)中小企業(yè)性價(jià)比及其辦公上的特殊需求，新型商務(wù)公寓從 2020 年開(kāi)始登陸市場(chǎng)，隨即也受到中小企業(yè)的歡迎。 2020 年，是中關(guān)村 3 年大變樣的最后一年，以高檔寫(xiě)字樓為主的西區(qū)建設(shè)已初具規(guī)模。在核心區(qū)內(nèi)，除中房集團(tuán)旗下的中房長(zhǎng)遠(yuǎn)公司近日推出 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 34 頁(yè) 共 47 頁(yè) 的公司公園 —— 長(zhǎng)遠(yuǎn)天地等，目前西區(qū)附近還將有兩個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目，算上此前登場(chǎng)的韋伯豪、新起點(diǎn)，中關(guān)村一帶 2020 年將會(huì)出現(xiàn) 30 余萬(wàn)平方米此種“重商棄住”的商務(wù)項(xiàng)目，這一批價(jià)位在八九千元 的新商務(wù)公寓結(jié)束了中關(guān)村房?jī)r(jià)高不成低不就的尷尬。 商住公寓存在的問(wèn)題 （ 1） 住宅用地，商務(wù)功能。北京市場(chǎng)上的多數(shù)商住公寓都是住宅用地，土地出讓金是按住宅用地交納的，土地使用年限是 70 年，客戶的貸款額和貸款年限也是按住宅的程序來(lái)辦理的，而商住公寓的多數(shù)入住客戶都是用來(lái)辦公，因此商住公寓比寫(xiě)字樓有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。這種開(kāi)發(fā)模式，對(duì)于專門從事中低檔寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)的發(fā)展商而言，存在著不公平競(jìng)爭(zhēng)。 （ 2） 商客、住客難兩全。由于商住公寓模糊了辦公和居住的功能，辦公的人可能會(huì)時(shí)時(shí)聞到鄰居住戶家里飄出的炒菜味；而住戶則每天要提心吊膽地面對(duì)川流不息的陌生面孔，對(duì)于需要安全、安靜、安寧生活的住戶來(lái)說(shuō)，商住樓的社區(qū)氛圍會(huì)讓住戶不能接受。另外，由于居住客戶對(duì)一些商務(wù)配套用不上，物業(yè)管理費(fèi)的分?jǐn)?，就需要一個(gè)行之有效的標(biāo)準(zhǔn)。 商住公寓的前景。 商住公寓在國(guó)外只是一種過(guò)渡性產(chǎn)品，但在北京目前卻異常的“火”，不過(guò)這種過(guò)渡性產(chǎn)品不會(huì)持續(xù)“火”下去。 （ 1）供應(yīng)量的增幅減緩。從近幾年商住公寓的供應(yīng)量和銷售情況來(lái)看，供應(yīng)量有增無(wú)減，市場(chǎng)表現(xiàn)也比較好，但由于商業(yè)區(qū)土地儲(chǔ)備量有限，規(guī)劃明確， 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 35 頁(yè) 共 47 頁(yè) 且該類產(chǎn)品本身有諸多不利商、不利住的弊端，所以預(yù)計(jì)以后的供應(yīng)量增幅會(huì) 減緩。 （ 2）商務(wù)功能增強(qiáng)。目前有些商住公寓的戶型就是普通住宅的戶型，并不適合商住，客戶選擇的原因是位置好，交通方便，價(jià)格比寫(xiě)字樓低。隨著市場(chǎng)的成熟，商住公寓將會(huì)給客戶提供完備的商務(wù)硬件設(shè)施和多種商務(wù)服務(wù)。值得一提的是，目前市場(chǎng)上有些住宅用地的項(xiàng)目不再打商住概念，而是打起了純商務(wù)概念，宣稱為了提升檔次，拒絕純居住客戶，這說(shuō)明部分發(fā)展商已經(jīng)意識(shí)到了“商務(wù)客戶”和“居住客戶”混住的問(wèn)題，為了多數(shù)客戶的利益舍棄了部分客戶。 （四）住宅（以小戶型為主）部分 以 SOLO 為切入點(diǎn)，小戶型還可以找到很多空白 這里說(shuō) 的年輕人是指 SOLO 一族，即年齡在二三十歲的單身青年人，為了擺脫目前漂泊不定的生活，他們有強(qiáng)烈的購(gòu)房欲望。他們需要什幺樣的房子呢？ 據(jù)一項(xiàng)調(diào)查顯示： 一、 %的被訪者想買 50平方米以下的房。由于這樣的年輕人工作不久，又沒(méi)有多少積蓄，不可能買得起大房子的，因此，小戶型就成了他們置業(yè)安家的首選。但由于市場(chǎng)供應(yīng)情況，真正對(duì) 50 平方米以下的房子有準(zhǔn)確概念的人不多。 二、 %的被訪者希望空間設(shè)計(jì)能滿足 2 人需要。另外， %選擇一人使用， %選擇 3人及以上使用。 三、對(duì)小戶型的偏愛(ài)女性（ %）高于男性（ %）。相比較而言，女性的收入普遍低于同年齡段的男性，且社會(huì)對(duì)女性在住房方面的要求比較寬容，同時(shí)她們也比男性更需要一種安全感、穩(wěn)定感。 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 36 頁(yè) 共 47 頁(yè) 四、 %的被訪者需要便捷的公共交通。公交汽車和地鐵為大多數(shù)被訪者的主要交通工具，所以便捷的公共交通對(duì)他們十分必要。 五、 %的被訪者需要預(yù)留洗衣機(jī)位。購(gòu)買房屋面積較小的被訪者對(duì)自助洗衣房的接受程度明顯高于購(gòu)買房屋面積大的被訪者。購(gòu)買建筑面積 40 平方米左右的被訪者中 %會(huì)考慮租用自助洗衣房，而購(gòu)買建筑面積在 50 平方米左右的被訪者中僅 %的會(huì)租用自助洗衣房。 六、 78%的人表示在價(jià)格合適的情況下，希望購(gòu)買精裝修住宅。本次調(diào)查表明， 100%的被訪者都認(rèn)為小戶型只是自己的過(guò)渡性住宅，但其中 85%的人認(rèn)為即使是過(guò)渡性住宅也應(yīng)力圖舒適。 60%的被訪者認(rèn)為自己沒(méi)有過(guò)多的精力去裝修房屋，所以約有 78%的被訪者表示在價(jià)格可以接受的情況下，希望購(gòu)買個(gè)性化精裝修的住房。 七、 %的被訪者需要酒店式服務(wù)。 20 世紀(jì) 70 年代出生的這個(gè)群體，對(duì)于住宅的要求發(fā)生了微妙的變化。他們不再單純用房屋的面積來(lái)衡量居住的舒適性。而這帶來(lái)的是：如果有固定的一筆錢用來(lái)買房， 他們也許不再單純追求一個(gè)較大面積，而是會(huì)選擇一個(gè)面積較小但品質(zhì)很高的住宅。在本次調(diào)查中，只有%的被訪者表示不需要物業(yè)提供任何酒店式服務(wù)。 %的被訪者提及需要24小時(shí)送餐服務(wù)；其次需求較多的是進(jìn)房打掃衛(wèi)生 (%)、保姆服務(wù) (%)、代購(gòu)物品服務(wù) (%)、定時(shí)喚醒服務(wù) (%)等。 八、大部分被訪者重視生活配套。本次調(diào)查的這個(gè)年齡段的人雖然剛剛開(kāi)始工作，但所受教育普遍較高，使其具有較高的起點(diǎn)，也懷有很大的抱負(fù)。對(duì)于這些人，實(shí)在的物質(zhì)生活是重要的，同樣重要的還有生活的氛圍，是既 可以讓你放松又可以給你力量的氛圍。按被訪者認(rèn)為社區(qū)必須配備的生活設(shè)施的重要程度依 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 37 頁(yè) 共 47 頁(yè) 次排序?yàn)椋?24 小時(shí)便利店 (%)、健身房 (%)、小型圖書(shū)館 (%)和羽毛球室 (57%)。按被訪者認(rèn)為社區(qū)不需要配備或無(wú)所謂配備與否的生活設(shè)施的比例依次排序?yàn)椋呵俜?(%)、可出租會(huì)客室 (%)、茶藝館 (%)、棋牌室(%)、 24小時(shí)視聽(tīng)室 (%)。 小戶型能成為市場(chǎng)的主流嗎？ 小戶型住宅因?yàn)榭們r(jià)低，可以滿足那些剛參加工作的，或者積蓄不太多的，又沒(méi)有成家或者剛結(jié)婚的年輕人的 需求，加上一些投資炒家的推波助瀾，一經(jīng)推出市場(chǎng)反映異?；鸨?，從表面上看，好像小戶型已成為市場(chǎng)熱點(diǎn)和市場(chǎng)主流產(chǎn)品。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也提醒，市場(chǎng)絕對(duì)不能盲目樂(lè)觀，更忌盲目跟風(fēng)。 一、超小戶型存在的缺點(diǎn)。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，超小戶型主要存在以下缺點(diǎn)：（ 1）總價(jià)低，單價(jià)高。例如， solo 單價(jià)基本在 7000元 /平方米以上，這一價(jià)格水平對(duì)于購(gòu)房者而言實(shí)屬不低；而且各種生活所需的配套服務(wù)都是有償?shù)?，生活成本也高，各性能比自然是其最明顯的弱項(xiàng)。（ 2）工程建設(shè)質(zhì)量、采光、通風(fēng)、景觀差。目前市場(chǎng)上供應(yīng)的超小戶型幾乎全部是在原設(shè)計(jì)基礎(chǔ)上經(jīng)過(guò) 大量修改后的產(chǎn)品，個(gè)別的甚至是在建成現(xiàn)房后重新動(dòng)了手術(shù)改成的，這些經(jīng)過(guò)修修補(bǔ)補(bǔ)打造出來(lái)的超小戶型，其工程建設(shè)質(zhì)量可想而知。同時(shí)很多小戶型設(shè)計(jì)不合理，居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。（ 3）使用率低：小戶型由于墻體和公攤多，因而室內(nèi)實(shí)用面積太小，像十幾平方米的房子，除了衛(wèi)生間外，基本就是睡覺(jué)的地方，沒(méi)有正規(guī)的廚房。（ 4）物業(yè)管理難。對(duì)于同等規(guī)模的社區(qū)而言，小戶型的戶型會(huì)比普通戶型激增很多，其物業(yè)管理難度可想而知。一般而言，一梯二三十戶，管理和安全問(wèn)題凸現(xiàn)。 二、小戶型 的市場(chǎng)前景。小戶型的熱銷從概念及短期收效上無(wú)疑是相當(dāng)成功的，但同時(shí) 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 38 頁(yè) 共 47 頁(yè) 應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí)到這畢竟是短期性、過(guò)渡性的一類產(chǎn)品，它只是滿足了一小部分購(gòu)買力有限又急于擁有住房的購(gòu)買者的需要。過(guò)分熱捧超小戶型概念，會(huì)給購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商造成誤區(qū)，忽視了這一產(chǎn)品的局限性、過(guò)渡性及總體購(gòu)買力的有限性。同時(shí)，中國(guó)的商家向來(lái)喜歡跟進(jìn)，小戶型縱然一時(shí)熱銷，但市場(chǎng)總是有一個(gè)飽和度，如果大家都做小戶型，最后難免又形成新的積壓。雖然北京市場(chǎng)上對(duì)小戶型的需求很熱烈，但是小戶型的開(kāi)發(fā)有一定的局限性。建委對(duì)居室面積都有一定之規(guī)，小戶型不可能有太大發(fā) 展力。小戶型要求交通位置好的地段，在市區(qū)內(nèi)推出可能比較受歡迎，但如果在遠(yuǎn)郊區(qū)推出小戶型行不通的可能性比較大。小戶型一定要做精、做細(xì)，強(qiáng)調(diào)符合消費(fèi)者的需求，而不要一味強(qiáng)調(diào)小，不能簡(jiǎn)單的將小戶型簡(jiǎn)單地定義為“蝸居”。 三、大小戶型如何配置？調(diào)查數(shù)據(jù)顯示， 2020 年購(gòu)房者中分別有 %和 %的人選擇二居室和三居室；面積主要集中在 7090 平米和 90110 平米之間，這說(shuō)明購(gòu)房者更傾向于緊湊型的二三居。因?yàn)檫@樣的戶型更能夠滿足購(gòu)房者的基本生活需要。此外，以一棟塔樓為例，論面積大戶型比小戶型能多出 15%至 30%的面積，論造價(jià)小戶型比大戶型要多出 15%至 20%，這一進(jìn)一出的利潤(rùn)使得一個(gè)樓盤在大小戶型的配置上更應(yīng)該有一個(gè)合理的界定，否則將會(huì)造成成本的不必要浪費(fèi)，使消費(fèi)者承受額外的費(fèi)用，加大購(gòu)房的風(fēng)險(xiǎn)。因此，一個(gè)樓盤的小戶型控制在 25%以內(nèi)應(yīng)該是比較合理的。 “袖珍”住宅產(chǎn)品市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品缺陷 2020 年北京春季房展會(huì)再次顯示，小戶型樓最好賣。而其中 22 套面積為18． 69 平方米的“袖珍”小戶更是奪人眼目，在展會(huì)頭天一開(kāi)盤便被搶光。由于北京的房?jī)r(jià)始終居高不下，低總價(jià)的小戶型實(shí)際上近兩年在北京一直成為人們追逐的熱 點(diǎn)。像今典花園的小戶型二代、九龍花園和中關(guān)村地區(qū)出現(xiàn)的非常宿舍 中國(guó)最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 39 頁(yè) 共 47 頁(yè) 等項(xiàng)目都賣得非常快。但以往市場(chǎng)上的小戶型大體都在 50 平方米至 70 余平方米之間，總價(jià)多在 30 萬(wàn)元至 50 萬(wàn)元之間。綠景苑“袖珍”戶型的推出，使北京市場(chǎng)上出現(xiàn)了 20 建筑平方米以下的低總價(jià)房，這一市場(chǎng)現(xiàn)象引起了業(yè)界的廣泛關(guān)注。在如今住宅產(chǎn)品供過(guò)于求的市場(chǎng)情況下，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)意識(shí)到，如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大賣點(diǎn)是抓住 30 萬(wàn) 50 萬(wàn)元房?jī)r(jià)需求的缺口，以小戶型迎合市場(chǎng)的需求，巨大的市場(chǎng)需求也在期盼著低總價(jià)房的涌現(xiàn)。然而，“袖珍”小戶型的市場(chǎng)有多大，業(yè)內(nèi)人士可謂 見(jiàn)仁見(jiàn)智。中原房地產(chǎn)顧問(wèn)公司認(rèn)為，北京市場(chǎng)對(duì)低總價(jià)住宅的需求非常大，但這類袖珍小戶型由于在設(shè)計(jì)上具有較大的局限性，而且墻體多，公攤多， 18 余平方米的空間最后可使用的也就是 14余平方米，只能做純過(guò)渡性住房，它要受到區(qū)位、配套服務(wù)等基本條件的限制。綠景苑此次推出的小戶型樓中的袖珍套型居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)空間，沒(méi)有任何設(shè)計(jì)技巧，而且房間的采光基本上都是東西向的，日照、景觀都不是很好。據(jù)開(kāi)發(fā)商介紹，該項(xiàng)目二期工程的三棟住宅樓中，這座小戶型樓夾在兩座塔樓之間，位置最差。有專業(yè)人士提出，這種十余平方米的 袖珍小戶熱實(shí)為北京高房?jī)r(jià)擠壓下的一種無(wú)奈的產(chǎn)品，這種住房從產(chǎn)品本身來(lái)看是有違住宅人性化設(shè)計(jì)的，是現(xiàn)代版的“筒子樓”，不該大量開(kāi)發(fā)。 六、 重