【正文】 以二房為主，沒有大戶型，且周邊競爭項目多?？蛻舴治鲰椖恐苓吘幼《沃脴I(yè)者本地公務員、岳陽商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部分外地投資者、長煉化工、華能電廠等企事業(yè)單位主管。重點是公務員、商場成功人士、岳陽籍在外成功人士和部分外地投資者主要是項目周邊二次置業(yè)者為主，包括岳化、長煉等石化企業(yè)職工等湖畔新村（天鵝湖） 南湖花園 藍湖水岸 華菱融域項目名稱錦繡河山中南大市場（二期）開發(fā)商岳陽市湘泰置業(yè)有限公司湖南和利東升置業(yè)投資有限公司項目位置北港路岳陽市岳陽大道1號交通情況處于巴陵東路和青年東路之間，暫無直通公交車，交通較便利臨近武廣客運站和岳陽大道，交通便利規(guī)劃要點占地面積（m2）131457133334建筑面積（m2）168000180000商業(yè)面積3000160000容積率綠化率%15%建筑風格現(xiàn)代多層、歐式別墅現(xiàn)代簡約風格園林風格傳統(tǒng)綠化組團及沿河中心綠地中式戶數(shù)約300戶（推出）2000車位數(shù)5萬/個/建筑類型多層、小高層、別墅多層為主主力戶型面積（㎡）二房：104三房：134140四房：152155復式：180二房100120三房120140銷售價格（元/㎡）起價：約2000最高價：約2900均價：約24001000銷售狀況60%98%入伙日期08年1月2007年12月物業(yè)管理岳陽市潤秋物業(yè)管理有限公司開發(fā)商成立自有物管項目定位中端產(chǎn)品低端產(chǎn)品項目核心賣點和營銷策劃主推王家河沿河公園和自然環(huán)境景觀，在城市主要路段設有戶外廣告，弱點是項目整體規(guī)劃和用材較差，樓盤品質無法提升。中南規(guī)模最大批發(fā)市場、絕版經(jīng)濟房，倚靠批發(fā)市場熱銷帶動住宅銷售?？蛻舴治龆卺槍Φ闹饕侵苓厯Q房客戶，包括岳化、長煉等石化企業(yè)職工等。主要個體批發(fā)私營老板、部分投資客和城市中低收入家庭 錦繡河山 中南批發(fā)交易大市場商業(yè)典型項目分析以下衛(wèi)星區(qū)位圖中“紅四角星”代表所介紹項目所在地。樓層位置面積（m2）業(yè)種、業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓巴陵中路與德勝北路交匯處2500九龍電器城25**一樓2500麥當勞、女飾、黃金、珠寶、手表、藥品、手機批發(fā)、銀行5080***二摟2500內(nèi)衣、皮具、鞋、成人冬秋服裝、床上用品30**三摟2500各類成人服裝、體育休閑服裝25**四樓2500辦公文具、體育健身用品、兒童用品、攝影器材20*五九樓12000寫字樓*綜合評述九龍商廈地處岳陽步行街路口，人流量大，屬于岳陽比較老的綜合性百貨商廈，商場設施相對落后，商場主要定位經(jīng)營中檔品牌百貨商品，目前經(jīng)營狀況一般。主要目標客戶是服裝針對中、老年客戶。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓步行街1500哇噻服裝超市：各類中、低檔成人服裝18或聯(lián)營**一摟1500各類品牌鞋店3550或聯(lián)營**二摟1500麥當勞、各類品牌女裝（12月開張）25或聯(lián)營**三樓1500各類品牌女裝（12月開張）20或聯(lián)營*綜合評述新城百貨地處岳陽步行街路中間地段，人流量大，商場地面以上剛進行重新裝修，一樓剛營業(yè)，二、三樓尚未營業(yè)，目前商場主題經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營狀況一般。樓上三層主要目標客戶是中、青年客戶，負一樓為低端市民消費。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓步行街3000電玩廳、眼鏡超市40***一摟5000煙酒茶專柜、小電子產(chǎn)品、鞋服、化妝品、包（皮具）、KFC、SPA水療5080***二摟4500運動休閑鞋服35**三樓4500童裝、成人衣服、鞋、包30*四五樓9000寫字樓15綜合評述康星百貨地處岳陽步行街路口，人流量大，商場商場設施相對較新，一、二、三樓是商店，經(jīng)營狀況一般，5樓是證券公司辦公樓。主要目標客戶是中、青年為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓步行街2000電玩城、娛樂城15**一摟2000首飾、名表、化妝品、鞋、小電子產(chǎn)品、德克士45***二摟2000品牌女裝、香水、皮具、小飾品30**三樓2000品牌男裝24*四樓2000品牌體育用品、休閑裝20*五樓1200兒童用品、電玩城、兒童攝影、兒童體育訓練館（跆拳道）15**綜合評述岳陽現(xiàn)代武商購物中心地處岳陽步行街路中間地段，人流量大，主要經(jīng)營中、高檔品牌商品，4層由于商品檔次相對較高，購買者不多，經(jīng)營狀況一般。五層主題經(jīng)營項目較有特色，因此人流較多。主要目標客戶是時尚青少年、青年為主。（岳陽商業(yè)1號）樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓東茅嶺路與炮臺山路交匯處4000生活超市經(jīng)營利潤分成***一摟4000首飾、名表、化妝品、名酒、肯德基***二摟4000品牌女裝、香水、皮具、**三樓4000各類品牌男裝、鞋類**四樓4000品牌體育用品、休閑裝*五樓4000電影城*綜合評述地處東茅嶺路與炮臺山路交匯處，總建筑面積約2萬平方米。是岳陽市標志性建筑，是目前岳陽市最高檔的商場之一。項目周邊人流量大，主要經(jīng)營中、高檔品牌商品，4層由于商品檔次相對較高，購買者不多，經(jīng)營狀況一般，負一層經(jīng)營生活超市，因此人流較多。主要目標客戶是中、高端客戶。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓巴陵中路15000服裝城50或聯(lián)營**一摟12000超市（食品）、工藝品廣場、銀行、醫(yī)藥商場25或聯(lián)營***二摟12000超市（生活用品）20或聯(lián)營***綜合評述地處岳陽巴陵中路與站前路中間的沃爾瑪人流量非常大，主要是沃爾瑪超市占商業(yè)的很大部分，購物者較多，地下一層分割成很多小店面，經(jīng)營各種鞋服等中檔產(chǎn)品，人流量一般。主要目標客戶是以周邊家庭生活消費為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣一樓步行街800銀行營業(yè)廳、鞋類專賣店5560***二摟800品牌餐飲店30***三摟800品牌餐飲店26**四九樓4800寫字樓、培訓班15**綜合評述地處岳步行西段，大廈前人流量較大。本大廈底層三層商業(yè)，每層商業(yè)面積不大，引入商家以專業(yè)店為主，人氣一般，商家經(jīng)營狀況一般，有三樓餐飲商家經(jīng)營困難已經(jīng)停業(yè)。主要目標客戶是步行街休閑購物人群為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓步行街中段2000地下車位一樓2000鞋城40***二摟2000女裝城30***三摟2000女裝城30**四樓2000桌球城20**五十四樓12000寫字樓15綜合評述德賽商業(yè)廣場位于岳陽商業(yè)步行廣場主街以南正中位置，主樓高15層，總建筑面17900平方米。負一、二、三、四樓為大型商場，經(jīng)營名牌服飾、五金交電、大小百貨及副食等，五樓以上為公寓式寫字樓和住宅。地處步行街中段南側，人流量非常大，主要是女裝城占商業(yè)的很大部分，購物者較多。主要目標客戶是步行街休閑購物為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負二樓德勝北路與站前路交匯處10998停車場負一樓13447超市、電器、酒吧25或聯(lián)營**一樓9207ITAT、超市、電器、酒吧25或聯(lián)營**二摟9823ITAT、電器、酒吧22或聯(lián)營**三摟10082ITAT、KTV20或聯(lián)營**四樓10125休閑、娛樂、運動、餐飲15或聯(lián)營**綜合評述位于岳陽步行街黃金商圈，占地30余畝，總建筑面積120000平方米，總投資3億元，由66000平方米商業(yè)裙樓、商務酒店、高檔商住樓和高檔住宅三棟塔樓組成，擁有7000平方米休閑廣場和500個標準車位的大型停車場以及300米臨街面、40部扶手電梯和兩部觀光電梯全天候運行。光宏國際購物廣場以國際商業(yè)大視野、頂級商業(yè)新模式，將體驗式購物與本地風土人情創(chuàng)新融合，打造湘北首座體驗式SHOPPING MALL—集購物、休閑、娛樂、餐飲、商住、辦公、酒店等諸多功能于一體，并由大型百貨店、新一佳超市、通程電器、焦點2006會所、天倫王朝中西餐廳、大型KTV、概念美食餐廳等業(yè)態(tài)強強聯(lián)合。項目商業(yè)于2006年開始營業(yè)，運行一年來，人氣一般，租金回報一般，商家經(jīng)營狀況一般，四樓招商困難，項目塔樓酒店、住宅、寫字樓開發(fā)已經(jīng)遇到一定困難，后續(xù)開發(fā)乏力。主要目標客戶是步行街休閑購物人群以及周邊居家購物。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣一樓步行街2000鞋城40***二摟2000鞋城40***三摟2000KTV30***四樓2000中西餐飲26***五十樓7200寫字樓10綜合評述地處步行街西端，人流量非常大，業(yè)態(tài)業(yè)種搭配合理，商業(yè)經(jīng)營比較成功，但寫字樓出租率較低。主要目標客戶是步行街休閑購物為主。樓層位置面積（m2）業(yè)態(tài)租金（元/m2）人氣負一樓商業(yè)步行街西端2500超市18**一樓2500服裝連鎖店、鞋店等40***二摟2500服裝城22***三摟2500服裝城20**四樓2500咖啡館15**綜合評述地處岳步行街西端，大廈前人流量大，本大廈底層一層，地上四層，每層商業(yè)面積規(guī)模一般。主要以超市連鎖店和服裝城為主，人氣一般，租金回報一般，商家經(jīng)營狀況一般。主要目標客戶是步行街休閑購物人群以及周邊居家購物。在步行街西端還有華海三C廣場、中華時代廣場（半拉子商業(yè)），兩個項目都是施工時間較早，招商或銷售困難，已經(jīng)都停止運行，具體項目資料不詳。位于光宏廣場西正對面的兆豐商廈目前正在施工，總建筑面積22500平方米。項目由一棟地下一層、地上三層商業(yè)裙樓及五層住宅塔樓組成的綜合性物業(yè)，目前無任何推廣。項目比較分析總結岳陽市近兩年新發(fā)售樓盤主要集中在老城區(qū)、南湖區(qū)和新城區(qū)三大主力不， 各板塊的賣點有所不同。l 南湖板塊南湖區(qū)近年推盤數(shù)量最多。主打賣點是“南湖”和“金鶚公園”的優(yōu)美自然環(huán)境。建筑風格以歐式為主，南湖沿岸的住宅品質較高。l 老城區(qū)板塊老城區(qū)板塊開發(fā)項目基本是舊城改造項目，目前市場新推項目較少。板塊主打賣點是地處市商業(yè)中心，各類生活配套齊全。建筑風格多為現(xiàn)代風格，其中“洞庭東岸”為中國傳統(tǒng)風格。l 開發(fā)區(qū)板塊板塊內(nèi)的主要賣點是區(qū)域是岳陽城市未來發(fā)展方向，緊鄰市政府，靠近未來武廣客運站，城市基礎配套領先。該區(qū)域內(nèi)規(guī)劃起點高，置業(yè)成本較低，升值潛力大。 價格比較分析l 南湖板塊新推項目多，整體價格較高目前市場上該片區(qū)的樓盤因擁有“南湖”和“金鶚公園”的優(yōu)美自然環(huán)境資源，樓盤整體市場銷售價格在全市處于高位，在年前就實現(xiàn)100%銷售的“南湖花園”的價格已達到2800元/㎡，由于未來臨湖可開發(fā)土地愈來愈稀缺，現(xiàn)正推出的“藍湖水岸”及未來二期將預計突破均價3000元/㎡。l 老城區(qū)板塊新推項目少，整體價格高由于本區(qū)域各類生活配套成熟，加之開發(fā)用地基本都是舊城改造項目，目前市場新推項目少，“洞庭東岸”預計推出均價將突破3100元/㎡，沒有自身配套的“御公館”預計推出均價將達2300元/㎡。l 開發(fā)區(qū)板塊新推項目少，整體價格低由于本區(qū)域各類生活配套不是很成熟，加之項目品質不是很高，還有許多單位定向開發(fā)項目，本區(qū)域樓盤價格偏低，“中南批發(fā)交易大市場”住宅均價僅1000元/㎡。l 南湖板塊目前本板塊在營銷推廣的核心賣點都是“藍湖”自然景觀，在推廣宣傳力度方面，“華菱融城”和“藍湖水岸”的推廣力度較大，在市內(nèi)主要交通路口設有大幅的戶外廣告牌的宣傳，并借助“洞庭之聲”等媒體進行組合宣傳。在售樓處現(xiàn)場包裝、銷售物料方面，“華菱融城”和“天鵝湖”兩項目做得相對突出，但項目現(xiàn)場包裝展示水平（如樣板房、看樓通道、導視系統(tǒng)、泛會所、園林等）還很欠缺，促銷活動和手段顯得比較單一。l 老城區(qū)板塊本區(qū)域“洞庭東岸”項目的營銷推廣方面表現(xiàn)相對突出，簽約長沙知名代理和廣告公司，除現(xiàn)場包裝和銷售物料的展示優(yōu)良以外，還充分展示項目人文內(nèi)涵。在宣傳推廣方面，借助保利集團“國寶”展等事件極大擴大項目的知名度和企業(yè)品牌。l 開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)區(qū)板塊在推廣力度