【導(dǎo)讀】全市總面積5310平方公里，其中山區(qū)、丘陵、平原。各占三分之一，海岸線100公里。現(xiàn)轄東港區(qū)、嵐山區(qū)、莒縣、五蓮縣和日照經(jīng)濟開發(fā)區(qū)、山海天旅游度假區(qū)。街道，2981個村居，總?cè)丝诩s280萬。2020—2020年日照市GDP一直保持高速增長的態(tài)勢，由2020年的億元增加至2020年的億元。2020年全省有8個市國稅收入過百億，日照排名第七位，分別是青島793億元、煙臺291億元、濟南260億。業(yè)增加值億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值億元，增長%。全市累計完成規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資億元，增長%。各項存款余額本外幣合計億元，比年初增加億元；金融機構(gòu)各項貸款余額本外幣合計億元，年同期下降%和%。全市城鎮(zhèn)在崗職工人均工資。市區(qū)本地改良型需求客戶居多，沿海區(qū)域則外地客戶居多。日照市1-5月期間供應(yīng)住宅、商住土地總計達到289868㎡，其中四月份的土地供應(yīng)量最大。自2月份起，截至日，日照市共計簽約商品房3344套。日照五月份各區(qū)域價格沿海區(qū)域較高，老市區(qū)和開發(fā)區(qū)偏低。

　　

【正文】 所、婚紗影樓、美容纖體中心、茶館 、網(wǎng)吧、游樂場等）；社區(qū)配套。 層數(shù)、層高、進深分析： 始建年份較早無定位經(jīng)營的商業(yè)物業(yè)，層高較低約為 米之間，進深較短約為 812 米左右，層數(shù)多為 12 層。 近年，定位經(jīng)營、位置較好的臨街商業(yè)物業(yè)，層高較高約為 米之間，進深較長約為 1520 米左右，層數(shù)多為地下 1 層、地上 23 層。 單營面積分析： 單營面積一般根據(jù)商業(yè)業(yè)態(tài)定位，訂制商業(yè)面積，地上面積范圍約為 85800 平米之間，地下面積范圍2005000 平米不等。地下多為大型經(jīng)營業(yè)態(tài)訂制分 割。 出售價格分析： 在建商業(yè)，根據(jù)位置不同，價格差異較大。本案對面金馬二區(qū)商業(yè)區(qū)，最小面積 240 平米，價格 5500 元起價；山海景城商業(yè)基本賣完，二手商業(yè)出售價格為 13000 轉(zhuǎn)手。市醫(yī)院附近商業(yè)區(qū)，出售價格 1380020200元左右。 租金分析： 在目前市調(diào)的數(shù)據(jù)中，王府大街商業(yè)租金最高地上一層約 元 /平米 /天左右，地下一層租金約 1 元 /平米 /天左右；煙臺路靠近新瑪特附近商業(yè)租金約 元 /平米 /天左右；煙臺路山東路與濟南路段商業(yè)租金約 1元 /平米 /天左右；濟南路“樂活大道”商業(yè)租 金地上 元 /平米 /天左右、地下 元 /平米 /天左右；大學(xué)城商業(yè)區(qū)租金 元 /平米 /天左右。 第 四 部分 本案分析 一、 位置分析 本 案 位于日照市新市區(qū)山東路與煙臺路交界處，東面一路之隔是 山東體育學(xué)院 ， 南面是 日照市廣播電視大廈和建委大樓， 距市政府 2 公里路程， 西邊是村內(nèi)集資建房，北面是山東自行車賽場等，環(huán)境優(yōu)越，地理位置非常好，總占地約50 畝左右。 二、 周邊產(chǎn)業(yè)分布狀況 本宗地周邊基本無工業(yè)分布，主要是學(xué)校、 公寓 住宅 及 配套商業(yè) 、 企事業(yè)單位 辦公場所；周邊人群為學(xué)生、教職工、事業(yè)編人員、 私營企業(yè)主、白領(lǐng)以及周邊村民。 三、 周邊 市政、生活 配套 ? 學(xué)校 大學(xué)：山東體育學(xué)院、曲阜師范大學(xué)、 濟寧醫(yī)學(xué)院、日照職業(yè)技術(shù)學(xué)院 中學(xué)：實驗高中、新營中學(xué)、鐵路中學(xué) 小學(xué)：新營小學(xué)、鐵路小學(xué) 、金海岸小學(xué) ? 醫(yī)院 日照市人民醫(yī)院、曲師大校內(nèi)醫(yī)院、大學(xué)城衛(wèi)生所、同濟大藥房等 ? 銀行 中國銀行、建設(shè)銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行，日照銀行 ? 超市 新瑪特、貴和、銀座、大學(xué)城友誼商店等 ? 酒 店 萬平酒店、曲師大商務(wù)酒店、文湖賓館、銀河賓館、銀河飯店、廣電大廈酒店等 ? 休閑、娛樂 日照圖書館（曲師大圖書館）、周邊學(xué)校體育場、 大學(xué)城 小型 KTV 和臺球廳、雅都美術(shù)館（ 1996 酒吧）等 ? 交通 18 路、 11 路、 7 路、 9 路公交車 ? 景觀 銀河公園、碧霞湖、沙墩河、大海 第 五 部分 項目 SWOT 分析 STRENGTH（優(yōu)勢） : ? 位于新市區(qū)，泛 CBD 區(qū)域范圍內(nèi) ? 緊鄰大學(xué)城，文化氛圍濃厚 ? 新城區(qū)綠化、衛(wèi)生等優(yōu)良條件，環(huán)境優(yōu)美 ? 醫(yī)院、超市、銀行、教育等配套齊全 ? 公司品牌良好，大眾信任度高； WEAKNESS（劣勢） ： ? 西邊有部分村莊尚未開發(fā) ? 土地價格較高 ? 靠近主干道，會有噪音污染 ? 宗地地勢西北面稍低 OPPORTUNITY（機會） ： ? 周邊多 事業(yè)單位，客戶群質(zhì)量較高 ? 位置優(yōu)良，多數(shù)人愿意居住或投資 ? 滿 足客戶高品質(zhì)社區(qū)的需求，打造山海天品牌樓盤 ? 周邊逐步形成日照主要住宅區(qū) THTEAT（威脅） ： ? 國家宏觀調(diào)控政策調(diào)控，不利房地產(chǎn)發(fā)展； ? 周邊 項目持續(xù)增多 ，競爭性較大。 ? 利用優(yōu)勢，抓住機會 本項目地理位置屬于新市區(qū)中心范圍內(nèi)，環(huán)境優(yōu)越、配套齊全、毗鄰大學(xué)城，加上公司的良好品牌，是公司大展身手的又一時機 ，隨著市政配套的逐步完善，周邊正在形成新的住宅、商業(yè)中心 ，應(yīng)該在大象國際之后，再次在新市區(qū)中心范圍內(nèi)打造企業(yè)品牌項目。 ? 規(guī)避劣勢，迎接挑戰(zhàn) 根據(jù)區(qū)域業(yè)態(tài)需要，打造住宅、商業(yè)一體的建筑類型，吸引人群居住、投資、經(jīng)商；憑借公司良好的企業(yè)形象，建設(shè)高品質(zhì)社區(qū)，提高硬件和軟件環(huán)境，增加項目競爭力；在現(xiàn)階段房產(chǎn)政策調(diào)控的背景下，壓低土地價格，降低風(fēng)險。 第六 部分 本案綜合建議 一、 項目定位 基于壽光宏觀經(jīng)濟分析、壽光房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀分析、項目地塊綜合分析，建議擬將本項目定位： 以花園洋房為主，別墅（聯(lián)排、獨棟）為輔的低密度生態(tài)、水岸社區(qū) 按照占地 200 畝， 容積率為 計算 ，總建筑面積 約 133200 ㎡ ，建議 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房配比為 15%： 25%： 60%，即：獨棟建筑面積約 20200 平米，聯(lián)排建筑面積約 33000 平米，花園洋房建筑面積約 80000平米。 二、 項目住宅戶型配比定位 （待定） 三、 項目價格定位 住宅價格定位 根據(jù)目前市場價格發(fā)展趨勢，以及目標(biāo)客戶群心理受價預(yù)期，建議后期產(chǎn)品低價入市， 獨棟別墅均價在 6800— 7500 元 /平聯(lián)排別墅 均價在 55006500 元 /㎡。后期產(chǎn)品入市價格的制定還得依據(jù)市場現(xiàn)行價格判斷制定。 四、 客戶群定位 （一） 以購買戶型分： 購買二房以 即將結(jié)婚或者已經(jīng)結(jié)婚的 青年夫婦和單身貴族為主，年齡在 30 歲左右，具有穩(wěn)定 的收入，購買一般為自用。購房心理以偏好環(huán)境 ， 景觀整體規(guī)劃好，地段較好 ， 交通便利為主。 三房 以 中年夫婦（子女已上學(xué)）和部分經(jīng)濟條件好的青年夫妻為主，年齡集中在 40 歲左右，收入較高，事業(yè)已有一定成就。二次置業(yè) 改善住房條件 為主，購房心理多以地段偏好交通便利，環(huán)境整體規(guī)劃好 ， 休閑享受各類休閑設(shè)施比較齊全。 四房及四房以上的房子，總價較高，客戶來源較為復(fù)雜，也更為狹小，可能來自中年夫婦家庭結(jié)構(gòu)和極少數(shù)青年夫妻，甚至是單身貴族。但都是經(jīng)濟實力雄厚，追求時尚和講求尊貴、氣派。以二次或多次置業(yè)，自用為主。購房心 理以休閑享受和商品偏好為主。 （二） 按區(qū)域和職業(yè)可分 本市區(qū)成功人士和周邊市、縣事業(yè)有成者或私營企業(yè)主； 外地投資的私營老板，外資企業(yè)高級管理人員； 市區(qū)特殊行業(yè)的高收入人士，如律師、金融、保險以及高科技人士； 本市區(qū)企事業(yè)單位中高層領(lǐng)導(dǎo)和主管； 本市區(qū)政府部門公務(wù)員； 外地到日照投資、度假客戶 第七部分 成本投資分析