【文章內(nèi)容簡介】 了如加修直通三層的手扶滾梯，將過街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。 部分成熟商圈底商基本情況 項目名稱 位置 商業(yè)面積 (建筑平米 ) 售價 （元 /平米） 租金（美元 /月 /平方建面） 狀態(tài) 國展 家園 國展附近 10000 23000 約 22 已售完 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 18 頁 共 47 頁 北京科技會展中心 雙安商場旁邊 3000 1400024000 3043 已售完 東方銀座 東直門 40000 暫定 30000 待定 未開盤 新起點 蘇州橋 12800 12020 待定 已售完 商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)的風(fēng)險 2020 年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。 （ 1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。 ① 消費者投資意識的多元化。過去，不少人投資股票、住宅，但利潤回報空間逐漸縮小。商鋪投資相對于股市和住宅，回報率 較高。一般來講，商鋪投資回收周期是 68年，此后年出租收益率為 16%左右。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。 ② 大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢所趨。人們的衣、食、日用消費，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點實現(xiàn)，這個商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。 ③ 商鋪可出租、亦可經(jīng)營的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國加入 WTO，市場化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化?！芭c其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識在許多人心里涌動。商鋪 3080 平方米投資一般在 50 萬元 左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢。 （ 2） 商鋪投資中的風(fēng)險。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 19 頁 共 47 頁 最近，不少商鋪項目的銷售率超過 100%(連過道都租出去了 )，極為火爆。開發(fā)商、投資者皆曰“形勢大好”。專業(yè)人士指出，這不是一個好現(xiàn)象。商鋪出租率高于 100%，勢必造成購物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長久下去，甚至?xí)拐麄€商鋪區(qū)沒落。商鋪的風(fēng)險還在于： ① 商鋪投資風(fēng)險性比住宅投資大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實在租不出去，還可以自己住。商鋪如果定位沒掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手 里，很難另有用途。 ② 不確定因素多。科學(xué)的商鋪營銷鏈應(yīng)該是：開發(fā)商 —— 投資者 —— 經(jīng)營商家 —— 消費市場，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費市場贏，商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測的。 （ 3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報的不過是戶型、樓層、朝向、位置等幾個屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點、門面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營類別、裝修檔次 、周邊消費層次、習(xí)慣等，每一種因素都對商鋪價值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪的開發(fā)要遵循市場規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為 1平方米/人。而近年來，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長速度過快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開發(fā)，一定要注意與周邊的社會商業(yè)網(wǎng)點相配套和諧，切莫盲目。 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 20 頁 共 47 頁 （二）寫字樓部分 總體概述：寫字樓供過于求，整體租售價下降幾成定勢 據(jù)中房指數(shù)報告顯示， 2020 年第三季度北京甲級寫字樓平均租金普遍下跌，其中位于燕莎附近的第三使館區(qū)租金跌幅最大，下跌 %，其次為 CBD及 東長安街地區(qū)，分別下跌 %及 %。據(jù)業(yè)內(nèi)有關(guān)人士介紹，導(dǎo)致第三使館區(qū)租金跌幅最大的原因較多，由于第三使館區(qū)的租戶多是國外公司，由于受到全球經(jīng)濟(jì)不景氣的影響，一些國際大公司紛紛裁員，這樣對辦公用地的需求相對減少，從而對該區(qū)整體寫字樓的租金的走勢形成下壓趨勢。另外，2020 年第三使館區(qū)新增寫字樓將近 8萬平方米左右，而整個第三使館區(qū)的寫字樓面積為 50 萬平方米，市場對新項目的吸納過程也造成整體租金價格的下降。不過，由于以往第三使館區(qū)寫字樓租金一直徘徊在高價位，此次租金下降依然屬于正常范圍內(nèi)的調(diào)整。報告同時顯 示，北京市上半年新落成甲級寫字樓共達(dá) 萬平方米，預(yù)計于年底前將會額外增加 萬平方米。根據(jù)中房指數(shù)辦公室的監(jiān)測， 2020 年下半年新入伙的寫字樓包括，朝陽區(qū)的國航大廈、金泰大廈、名人廣場，海淀區(qū)的創(chuàng)新大廈、海淀藝術(shù)中心以及西城區(qū)的國際金融中心等，這些寫字樓已經(jīng)給市場帶來了可觀的供應(yīng)量。加上現(xiàn)有的寫字樓存量、一些公司由于調(diào)整而投放市場的面積以及小業(yè)主房不斷空出的面積， 2020 年下半年寫字樓市場仍舊是供過于求的局面，寫字樓的空置率將不斷攀升，而租金和售價也將隨之保持下降趨勢。不過，中關(guān)村寫字樓市場倒顯得 樂觀一些。報告認(rèn)為，中關(guān)村地區(qū)在未來數(shù)年將繼續(xù)重點發(fā)展。至 2020 年該園區(qū)正式落成，總投資額將會達(dá)到 50億元人民幣。其中較矚目 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 21 頁 共 47 頁 的為中關(guān)村國際商城發(fā)展面積逾 100 公頃。中資機(jī)構(gòu)是主力，外資需求增長緩慢。由于，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)鏈、現(xiàn)代制造業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)都具有很大的發(fā)展?jié)摿?，所以?2020 年北京寫字樓市場中中資機(jī)構(gòu)仍然是需求的主力，外資需求增長緩慢。 北京市寫字樓區(qū)域分布和消費者定位 （ 1） CBD 寫字樓的主要業(yè)主為成熟穩(wěn)定型的企業(yè)。 以國貿(mào)為代表 CBD 區(qū)域首先是外資企業(yè)的代表，很多外資企業(yè)的發(fā)展已經(jīng)相當(dāng)規(guī)范和成熟。因 此，為滿足這部分客戶的需要，就需要建設(shè)高品質(zhì)的寫字樓，寫字樓建設(shè)和國際接軌，整個的基礎(chǔ)設(shè)施、配套，商務(wù)服務(wù)都需要齊全。另一種生活在 CBD 的企業(yè)就是國內(nèi)穩(wěn)定型的大企業(yè)，這種企業(yè)的業(yè)務(wù)渠道、收入來源和利潤水平都是穩(wěn)定的，甚至企業(yè)的組織結(jié)構(gòu)也是穩(wěn)定的。從而具有經(jīng)濟(jì)實力成為真正意義上的寫字樓的業(yè)主。在 CBD，尤其在核心區(qū)的位置，土地出讓金會明顯比其他地區(qū)要高，所以項目在定位上就是那些效益好、規(guī)模大的企業(yè)。這樣的企業(yè)，因為它承受了昂貴的租金，對樓的品質(zhì)的要求會比較高，因此在寫字樓的建設(shè)中就要不斷把好的東西加進(jìn)來。 （ 2）中關(guān)村屬于創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 中關(guān)村企業(yè)多數(shù)處于創(chuàng)業(yè)階段，但是也不乏成熟的大企業(yè)的存在。因此，在這些地區(qū)的寫字樓項目也就呈現(xiàn)出豐富的面貌。當(dāng)企業(yè)還處在創(chuàng)業(yè)型的發(fā)展過程中的時候，它不可能有高檔物業(yè)的需求。創(chuàng)業(yè)型企業(yè)在資金上沒有成熟企業(yè)來得雄厚，所以在辦公地點的選擇上也沒有那些企業(yè)講究。一些中檔寫字樓項目或者商住兩用的準(zhǔn)寫字樓就成為他們所需要的。而那些外企或者中國的高級企業(yè)又需 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 22 頁 共 47 頁 要一些高檔寫字樓來辦公。中關(guān)村的寫字樓既要提供滿足大多數(shù)需要的中檔項目，又要提供與國際接軌的高端產(chǎn)品，呈現(xiàn)出多元發(fā)展的趨向。 （ 3）金融街 國有大企業(yè)的集散地。 相對于 CBD 與中關(guān)村寫字樓的火爆，金融街應(yīng)該屬于勢頭比較弱的一方。這里國營企業(yè)的氣氛濃一點，人民銀行、保監(jiān)會、證監(jiān)會這些監(jiān)管部門，還有三大國有商業(yè)銀行及交通銀行、招商銀行、民生銀行以及國內(nèi)主要大的保險公司等總部都設(shè)在這里，另外中國電信、中國移動、中國網(wǎng)通、中國聯(lián)通等大型電信企業(yè)也集中于此。由于金融街國營大公司多一點，在規(guī)模上就不會像國外的寫字樓規(guī)模一樣。中國人的生活方式和工作方式與外國人不同。不可能完全跟國外走的路線一樣。 （ 4）奧運村。 奧運村前景看好，啟動尚需時日。目前該地塊已凍結(jié) 項目審批，需等到奧運村規(guī)劃方案整體通過后方會解凍，因此，算上開發(fā)需要的時間，正式進(jìn)入市場最快也要到 2020 年下半年。目前該地區(qū)僅有一個近 50 萬平方米的大型寫字樓項目進(jìn)入審批階段，其拆遷和市政建設(shè)已經(jīng)基本完成。 （ 5）傳媒大道。 傳媒大道投資百億，值得關(guān)注?！皣H傳媒大道”與新加坡宏興國際發(fā)展有限公司等 6家海內(nèi)外投資集團(tuán)成功簽約，項目總投資近百億元。傳媒未來城、國際傳媒城等大型綜合項目在今后幾年會相繼落成，如此濃重的“傳媒風(fēng)”將帶動此地的寫字樓市場。 北京市甲級寫字樓 2020 年市場狀況 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 23 頁 共 47 頁 盡管“入 世”效應(yīng)不斷深化，并且市場上也沒有很多新增供應(yīng)，但北京甲級寫字樓市場在 2020 年上半年還是延續(xù)了 2020 年的下跌趨勢，表現(xiàn)在租金持續(xù)下跌，入住率也沒有出現(xiàn)明顯的改善。 （ 1） 供應(yīng)。 2020 年上半年只有兩棟甲級寫字樓入伙，即位于海淀區(qū)中科院南路的融科咨詢中心和位于朝陽區(qū)馬甸橋東北角的中國國際科技會展中心，分別為市場提供寫字樓面積 49000 平方米和 50000 平方米，使市場總存量達(dá)到 283 萬平方米。盡管 2020 年上半年新增供應(yīng)與往年相比很少，但寫字樓市場壓力仍舊很大，這主要是由以下幾點原因造成的。第一， 2020 年入伙 但尚未消化的寫字樓存量仍有很多；第二，許多小業(yè)主的房子因逐漸空出來而紛紛壓價以爭取客戶；第三，許多公司由于業(yè)務(wù)方面的調(diào)整而使一些面積空了出來，這些面積也加入到了寫字樓存量中；第四，一些國外公司由于被兼并，其在北京的寫字樓物業(yè)也相應(yīng)地空了出來。 （ 2） 需求。 ① 租賃市場 2020 年上半年可以分為兩個階段，即傳統(tǒng)行業(yè)占主導(dǎo)地位的第一季度和高科技行業(yè)開始復(fù)蘇的第二季度。第一季度，傳統(tǒng)行業(yè)的表現(xiàn)超過高科技行業(yè)；第二季度，雖然傳統(tǒng)行業(yè)在寫字樓市場的表現(xiàn)繼續(xù)超過高科技行業(yè)，但過去幾個季度表現(xiàn)不佳的高科技行業(yè)也開始在二季度復(fù)蘇。 太陽公司的研發(fā)部門在學(xué)知大廈租了 3000 平方米；諾基亞在盈科中心擴(kuò)租了 3000 平方米；而國內(nèi)通訊公司深圳華為也在泰康大廈租了 2600 平方米。 2020 年上半年主要租賃成交 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 24 頁 共 47 頁 公司名稱 物業(yè)名稱 位置 建筑面積 M2 中青旅 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 4700 美國友邦保險 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 2500 泰利特科技發(fā)展有限公司 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1918 美卓紙業(yè) 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1891 新聞集團(tuán) 東方廣場 東城區(qū)東長安街 1700 殼牌 國貿(mào)中心二期 朝陽區(qū)建外大街 1550(使用 ) 韓國軟件振興院 京匯大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1500 中洲會計師事務(wù)所 遠(yuǎn)洋大廈 西城區(qū)復(fù)興門 860 萊博智科技公司 新東安廣場 東城區(qū)王府井 710 普天系統(tǒng)集成 中國人壽大廈 朝陽區(qū)朝外大街 600(使用 ) LoneStar 嘉里中心 朝陽區(qū)光華路 510 大眾汽車 嘉里中心 朝陽區(qū)光華路 3000 陽光四通 漢威大廈 朝陽區(qū)光華路 3000 太陽公司 學(xué)知大廈 海淀區(qū)五道口 3000 諾基亞 盈科中心 朝陽區(qū)工體北路 3000(擴(kuò)租 ) 深圳華為 泰康大廈 西城區(qū)復(fù)興 門 2600 施樂 豐聯(lián)廣場 朝陽區(qū)朝陽門外 2020(擴(kuò)租 ) 聯(lián)想時代華納 融科資訊中心 海淀區(qū)中科院南路 1890 利盟 華潤大廈 東城區(qū)建國門北大街 1800 首創(chuàng)投資 騰達(dá)大廈 海淀區(qū)白石橋 1500 中國最大的管理資料下載中心 (收集 \整理 . 部分 版權(quán)歸原作者 所有 ) 第 25 頁 共 47 頁 香港運盛投資集團(tuán) 艾維克大廈 朝陽區(qū)東環(huán)南路 1400 CH2M 環(huán)境保護(hù)信息科技 盛世大廈 朝陽區(qū)霄云路 1000 ② 投資市場 國內(nèi)公司 仍是主要的買家，但與以往不同的是，目前國內(nèi)公司更傾向于購買北京東部的高檔寫字樓，這與“入世”效應(yīng)帶來的 CBD熱有密切的關(guān)系。但是，由于目前靠近東三環(huán)的中 央商務(wù)區(qū)內(nèi)可售寫字樓非常少，買家不得不轉(zhuǎn)向朝陽區(qū)東北三環(huán)、甚至北三環(huán)和東城區(qū)的寫字樓。從行業(yè)分布上看，現(xiàn)在的買家不再象以前那樣集中在金融和通訊行業(yè)，這是因為這些行業(yè)的需求在前幾年已經(jīng)得到了釋放，另外，最近這兩個行業(yè)都不是很景氣也影響了他們的需求。 2020 年上半年主要買賣成交 公司 /機(jī)構(gòu)名稱 物業(yè)名稱 位置 面積 (建筑平米 )