【正文】 和地區(qū)，人氣較旺；第三，比較新開發(fā)的別墅區(qū)，威尼斯花園內(nèi)的景觀已經(jīng)很具規(guī)模，樹木成蔭，四季鳥語花香；第四，蠡湖大橋的建設(shè)、大學(xué)城以及未來濱湖新城的啟動(dòng)，將對(duì)威尼斯花園的交通條件和周邊環(huán)境產(chǎn)生有利影響。威尼斯花園二期將建造148幢聯(lián)體別墅、57幢獨(dú)立別墅和224套低層公寓，預(yù)計(jì)售價(jià)聯(lián)體別墅每平方米將在6000元左右，獨(dú)立別墅則會(huì)達(dá)到每平方米10000元左右，而公寓售價(jià)也將在3000元以上。 客戶分析為了準(zhǔn)確把握本地區(qū)對(duì)低密度高檔物業(yè)的需求狀況，我們獲取了某市房地產(chǎn)市場2002年11月份所做的市場需求調(diào)查報(bào)告，并對(duì)某蘭寶苑、威尼斯花園、蘇州太湖之星等別墅區(qū)的開發(fā)商或代理商以及蘇錫常房地產(chǎn)市場的管理人員進(jìn)行了訪談，得出了以下分析結(jié)果。從某房地產(chǎn)市場對(duì)2000戶家庭的問卷調(diào)查結(jié)果看，%的家庭有購買別墅的需求，蘇州、常熟、漲家港等市對(duì)這類物業(yè)的需求比例也在4～6%之間。這些家庭將是未來本地區(qū)低密度物業(yè)的重要客戶來源。被調(diào)查對(duì)象中，戶主年齡在35至45周歲之間居多，70%為個(gè)私企業(yè)主和轉(zhuǎn)制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、民營企業(yè)的老板以及董事會(huì)成員，其他還有律師、會(huì)計(jì)師、海歸創(chuàng)業(yè)人員以及稅務(wù)、金融和電信等高收入部門的中高級(jí)管理人員，這些家庭的月均收入平均在3萬元以上，最低的也在2萬元以上。從現(xiàn)有的低密度物業(yè)市場來看，購買和租用低密度高檔物業(yè)的主要有三類客戶：首先是大公司的老板、CEO和一些高級(jí)管理者，其中以外資企業(yè)比較多，占到租購總量的60%左右。這些人的特點(diǎn)是人換位置不變，總有這樣身份的一群人有此需求；其次是一些個(gè)體工商戶、小私營業(yè)主和一些演藝界人士以及律師、會(huì)計(jì)師等名人，占購房比例的30%，但由于收入不穩(wěn)定，他們是豪宅消費(fèi)群體中變化最大的一族；還有一些客戶則是因貴而富的階層，這些人多半不愿意拋頭露面，習(xí)慣于隱而不宣的生活。 客戶要求描述低密度高檔物業(yè)的目標(biāo)客戶購房目的并非是解決居住困難，所以他們對(duì)產(chǎn)品的要求也比較苛刻。在產(chǎn)品類型方面，客戶的需求主要有六類：一是居家生活型別墅，就是把別墅作為第一居所需求；二是度假型物業(yè)，也就是兩套房，一套在市區(qū)，一套在郊區(qū)，五天在市區(qū)，兩天在郊區(qū)，這種居住與生活方式對(duì)聯(lián)體型別墅需求量較大；三是出租型別墅，很多外國公司的高級(jí)主管和外方員工，他們一般不會(huì)把別墅買下來，但公司高額的住房補(bǔ)貼使得他們有能力租住別墅；四是旅游型物業(yè)，就是在旅游風(fēng)景區(qū)或度假區(qū)建造的,帶有經(jīng)營性質(zhì)的別墅和配套物業(yè)；五是辦公型物業(yè)，一般是一個(gè)大公司把一棟樓買下來自用，既有了花園式的辦公環(huán)境，又有了高級(jí)管理人員的寓所；六是投資型別墅和高檔公寓，由于這類物業(yè)能夠獲得較高的租金收益，具有較高的投資價(jià)值，有較大的市場需求量。在產(chǎn)品風(fēng)格方面，目標(biāo)客戶需要的是強(qiáng)調(diào)鄰里間的溝通、人與自然的融合、精雕細(xì)琢的園林和常在景觀中的房子。調(diào)查結(jié)果顯示，在環(huán)境風(fēng)格方面，%的客戶喜歡江南園林式、%的客戶喜歡水岸住宅,%的客戶喜歡歐陸風(fēng)情,%的客戶喜歡北方庭院，%的客戶喜歡其他風(fēng)格的小區(qū)。在戶型面積配比方面，絕大部分客戶需求的是復(fù)式結(jié)構(gòu)和越層結(jié)構(gòu)房屋，聯(lián)排別墅面積在160～250平方米之間，獨(dú)立別墅面積在200～400平方米之間。 市場定位思考 目標(biāo)客戶的導(dǎo)入目前某東部尚未有大型低密度高檔住宅區(qū)和旅游度假區(qū)，鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目的實(shí)施，將彌補(bǔ)這一空白，從而對(duì)某市區(qū)東部、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、某等鎮(zhèn)，蘇州市區(qū)、高新區(qū)、太倉、吳江、常熟市的目標(biāo)客戶群產(chǎn)生巨大的吸引力。目標(biāo)客戶導(dǎo)入時(shí)，可以對(duì)某高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、東亭開發(fā)區(qū)、蘇州高新區(qū)以及常熟、吳江、太倉等市的外資企業(yè)高層管理人員、外方工作人員重點(diǎn)導(dǎo)入，確定為本項(xiàng)目第一梯次目標(biāo)客戶群；對(duì)錫山區(qū)梅村、厚橋、鴻聲、甘露、某等鎮(zhèn)、太倉、蘇州市區(qū)西片、常熟市有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的私營企業(yè)主、改制后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)營集團(tuán)成員積極引導(dǎo)，確定為第二梯次目標(biāo)客戶群；而對(duì)于蘇州、某、常熟、太倉、蘇州市區(qū)西片，以及張家港、昆山、上海等地乃至境外地區(qū)的其他目標(biāo)客戶加強(qiáng)宣傳，確定為第三目標(biāo)客戶群。 市場定位的確定做旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目的四大支撐條件是旅游資源、交通、環(huán)境和周圍的就業(yè)支持。本項(xiàng)目所處的某鎮(zhèn)是某地區(qū)文物古跡最多、保存最好、最有古鎮(zhèn)開發(fā)價(jià)值的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，被同濟(jì)大學(xué)國家歷史文化名城研究中心主任阮儀三等專家譽(yù)為“某后花園”，有“某烏鎮(zhèn)”之稱，旅游資源豐富。而與本項(xiàng)目相關(guān)的交通、環(huán)境等因素都在朝著優(yōu)化的方向發(fā)展。本項(xiàng)目所需的基礎(chǔ)條件完全具備。據(jù)上海別墅指數(shù)辦公室公布的數(shù)據(jù),目前上海市的別墅較多集中在100萬～200萬元的價(jià)格段，%；其次是總價(jià)在200萬～300萬元的中高檔別墅，%；而總價(jià)在100萬元以下的經(jīng)濟(jì)型別墅和總價(jià)在300萬元以上的豪華別墅分別為15%和12%。 結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，根據(jù)以上對(duì)某地區(qū)客戶對(duì)別墅購買力的分析,并針對(duì)以上分析的三個(gè)梯次的目標(biāo)客戶群，考慮本項(xiàng)目的土地價(jià)格以及相關(guān)的開發(fā)成本因素，可以將本項(xiàng)目定位為某東南片最佳的旅游度假休閑勝地和最適宜居住的大型低密度高檔社區(qū)，物業(yè)售價(jià)在4500～8000元/平方米之間,并參照上海地區(qū)的價(jià)格段分布的特點(diǎn),合理確定本案的別墅價(jià)格段構(gòu)成。鵝湖旅游度假區(qū)項(xiàng)目占地1800畝，是本地區(qū)（蘇、錫、常）最大的單體項(xiàng)目，總量規(guī)模較大。雖然國土資源部為加強(qiáng)土地資源調(diào)控，已經(jīng)在2003年2月份發(fā)出了緊急通知，要求各地方一律停止別墅類用地的供應(yīng)，但由于近兩三年來本地區(qū)低密度高檔物業(yè)行情較好，已經(jīng)批出去的項(xiàng)目總量較大，某市在蠡湖和馬山兩個(gè)地區(qū)已批準(zhǔn)的項(xiàng)目占地達(dá)到近2000畝（其中馬山1500畝，蠡湖周邊500畝），而蘇州市在金雞湖、太湖東岸以及獅子山、天平山周邊已經(jīng)批準(zhǔn)的低密度項(xiàng)目總占地面積也超過了1000畝，而常熟的虞山、陽澄湖周邊也有別墅項(xiàng)目已批未建，供給方面的競爭壓力較大。 需求方面從發(fā)展趨勢(shì)來看，隨著國企改革和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)改制的基本完成以及個(gè)私民營企業(yè)的快速發(fā)展，本地區(qū)對(duì)居住類和度假休閑類別墅的需求將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)，而對(duì)其他類型的低層高檔物業(yè)需求，受外向型經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r變化，可能會(huì)產(chǎn)生波動(dòng)，特別是出租型物業(yè)受其影響最明顯。以上分析表明本項(xiàng)目推出后,由于近期內(nèi)供求上的不確定性,將在產(chǎn)品銷售、資金回籠方面產(chǎn)生較大風(fēng)險(xiǎn)。在一個(gè)規(guī)則明確且信息暢通的市場中，商品的價(jià)格不會(huì)背離其價(jià)值，自然也就沒有泡沫，只有當(dāng)信息不對(duì)稱現(xiàn)象存在，增加了交易成本的時(shí)候，市場行為才會(huì)扭曲，價(jià)格無法體現(xiàn)真正的價(jià)值，泡沫才會(huì)出現(xiàn)。總體而言，目前本地區(qū)房地產(chǎn)市場價(jià)格水平與地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是相適應(yīng)的，隨著地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房價(jià)將呈持續(xù)上升的態(tài)勢(shì)。對(duì)于具體區(qū)域，則要看項(xiàng)目的具體情況。相對(duì)其他項(xiàng)目而言，鵝湖旅游度假區(qū)的價(jià)格競爭優(yōu)勢(shì)最為明顯（馬山地區(qū)毛地價(jià)25萬元/畝左右，蠡湖地區(qū)毛地價(jià)85萬元/畝以上）。但由于本項(xiàng)目所處的鵝湖邊，受防洪因素的影響，開發(fā)時(shí)可能需要對(duì)地塊作加高處理，開發(fā)成本不確定性因素較多，對(duì)物業(yè)的售價(jià)將產(chǎn)生影響。如果本項(xiàng)目成本控制在4000/平方米以下,售價(jià)能維持在5000元/平方米以上，相信能夠取得較高的投資回報(bào)。反之,將具有一定的價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。政策風(fēng)險(xiǎn)包括政策不穩(wěn)定、政策不配套以及政策執(zhí)行不規(guī)范所造成的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。近年來，中央宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控主要是實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，以拉動(dòng)投資，促進(jìn)消費(fèi)，保持國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)較快發(fā)展。但這一系列宏觀政策擴(kuò)展空間有限，政策的力度和效應(yīng)也有遞減的趨勢(shì)。特別是公共部門債務(wù)急劇上升，近年間每年國債發(fā)行額高達(dá)3000－6000億元，去年年末國債余額超過15000億元。從1995年到2000年，％％，大大超過國際公認(rèn)的政府正常負(fù)債限度，蘊(yùn)含著一定的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。加上國有企業(yè)改革成本支付、養(yǎng)老金債務(wù)積累、外債和隱性外債增加等，將迫使擴(kuò)張性財(cái)政政策不得不有所收縮。而積極的財(cái)政政策一旦發(fā)生轉(zhuǎn)折性變化，將使投資增長受到抑制，從多個(gè)方面影響經(jīng)濟(jì)的快速增長?！熬盼濉币詠恚瑖易》恐贫雀母锏膶?shí)施，各地鼓勵(lì)住房消費(fèi)政策的貫徹，帶動(dòng)了居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)和消費(fèi)水平的提高，也促進(jìn)了城市房地產(chǎn)開發(fā)的快速發(fā)展。但是，這一系列政策的能量已經(jīng)得到釋放，國家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的政策主導(dǎo)面，正從積極引導(dǎo)、放開搞活，轉(zhuǎn)向適度控制、防止泡沫風(fēng)險(xiǎn)。在理論界、輿論界議論蜂起的情況下，國家和各級(jí)政府可能對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取某些控制措施，對(duì)盲目投資和投機(jī)炒作加以限制。今后一個(gè)時(shí)期，與優(yōu)化開發(fā)結(jié)構(gòu)、整頓和規(guī)范市場經(jīng)濟(jì)秩序相結(jié)合，各級(jí)政府可能在控制土地供應(yīng)的同時(shí)，還通過稅收、金融、加強(qiáng)市場監(jiān)管等措施，對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行干預(yù)和調(diào)控。歷史經(jīng)驗(yàn)表明，高檔住宅房、度假別墅等，往往是調(diào)控監(jiān)管的首選目標(biāo)。從這一點(diǎn)看,本項(xiàng)目也可能遇到意外的政策風(fēng)險(xiǎn),為項(xiàng)目帶來重大損失。為了拉動(dòng)內(nèi)需、刺激消費(fèi)，國家連續(xù)多年采取大幅降低儲(chǔ)蓄存款利率、優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)、擴(kuò)大消費(fèi)信貸等一系列金融政策。但是，以利率杠桿為主的金融政策的實(shí)際效應(yīng)正在逐步遞減，利率水平也已接近底部極限。自1996年５月１日至1999年６月10日，３年間銀行利率連續(xù)７次下調(diào)。以３年期存款為例，％％，％。與此同時(shí)。這一措施有利于擴(kuò)大內(nèi)需和出口，減輕企業(yè)利息負(fù)擔(dān)，釋放民間投資。但現(xiàn)在要進(jìn)一步調(diào)低利率已沒有多少空間。相反，因?yàn)榻诹魍ㄖ胸泿旁黾虞^多，貨幣流動(dòng)性加大，加上證券市場、房地產(chǎn)市場相互擠壓，可能導(dǎo)致某些泡沫浮現(xiàn)并破裂，資本從市場撤出，潛在的通貨緊縮有轉(zhuǎn)為通貨膨脹的可能性。在這種情況下，銀行存貸款利率將出現(xiàn)反彈回升,特別是如果項(xiàng)目籌集資金使用一定的民間資金,利率將會(huì)更高。這就可能從約束融資、增加融資成本兩個(gè)方面，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來一系列不確定因素，造成投資風(fēng)險(xiǎn)。目前，國有商業(yè)銀行資本金普遍不充足，貸款結(jié)構(gòu)不合理，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)抵押貸款以及貸款中的相互擔(dān)保、多頭抵押、超值抵押，銀行心理反應(yīng)脆弱。如果項(xiàng)目開發(fā)立足于高比例的負(fù)債經(jīng)營，對(duì)銀行貸款和收取預(yù)售款依賴過多，有可能遇到較大的融資困難，背上利息償付包袱，發(fā)生由融資問題帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以上分析，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的投資、開發(fā)和經(jīng)營面臨一定的潛在風(fēng)險(xiǎn)，但風(fēng)險(xiǎn)度屬于中等。只要開發(fā)的整體思路正確，采取恰當(dāng)?shù)氖袌鼋?jīng)營策略，完全有可能化解、緩解風(fēng)險(xiǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)化為實(shí)際成效和收益。 結(jié)論和建議 結(jié)論通過以上對(duì)本開發(fā)項(xiàng)目作全面的定量、定性及個(gè)案分析，可以得出以下比較切合實(shí)際的結(jié)論：，在今后5年內(nèi)，國民經(jīng)濟(jì)仍將繼續(xù)以7～8%的速度持續(xù)、穩(wěn)定增長，而房地產(chǎn)開發(fā)將繼續(xù)成為新的增長點(diǎn)之一，這就為本項(xiàng)目的實(shí)施提供了良好的宏觀投資環(huán)境；，有利于我國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。雖然國家對(duì)低密度房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)實(shí)行嚴(yán)格控制的政策，但隨著外商投資企業(yè)及民（私）營經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場對(duì)低密度高檔住宅的需求仍將繼續(xù)穩(wěn)定增長。這就為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了相當(dāng)大的市場空間。特別是在國家嚴(yán)格限制低密度高檔住宅建設(shè)的條件下，本項(xiàng)目以某地區(qū)唯一具有較大規(guī)模、環(huán)境優(yōu)美、檔次較高、管理優(yōu)良的低密度高檔住宅片區(qū)推向市場，本案將具有較強(qiáng)競爭力，并取得較好投資回報(bào)；,某鵝湖度假區(qū)開發(fā)有限公司關(guān)于將低密度高檔住宅群與旅游項(xiàng)目相結(jié)合,以更好發(fā)揮某鎮(zhèn)自然和人文歷史資源的規(guī)劃設(shè)計(jì)構(gòu)想基本上是可行的。這對(duì)于推進(jìn)某市特大城市建設(shè)、改善投資環(huán)境，特別是對(duì)于加快某市東片的農(nóng)村城市化、以及對(duì)于某的吳文化歷史風(fēng)情旅游片區(qū)的建設(shè)也具有重要的意義。，在某市20公里半徑之內(nèi)適宜于建別墅的各地塊中，能以2500畝面積，并建在湖泊之濱的將首推鵝湖度假區(qū)，而且它又位于某這一歷史文化名鎮(zhèn)，該地塊實(shí)不可多得。只要該開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃合理、定位正確、價(jià)位適當(dāng)，隨著某特大城市建設(shè)的快速推進(jìn)，周邊地區(qū)（某新區(qū)、蘇州西片、常熟市）各開發(fā)園區(qū)的建設(shè)、民營經(jīng)濟(jì)和外商投資企業(yè)的加速發(fā)展，該開發(fā)項(xiàng)目必將具有明顯的市場競爭優(yōu)勢(shì)，并具有較高的投資回報(bào)率。根據(jù)以上總體評(píng)價(jià)，我們認(rèn)為鵝湖旅游度假區(qū)開發(fā)項(xiàng)目具有可行性，可以進(jìn)行進(jìn)一步詳細(xì)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證及具體規(guī)劃設(shè)計(jì)。但是必須指出，該項(xiàng)目仍然存在投資風(fēng)險(xiǎn)，風(fēng)險(xiǎn)度屬于中等,主要體現(xiàn)在宏觀和地方政策的隨機(jī)突發(fā)性多變、市場供求的不確定性以及地塊開發(fā)成本控制上。在以后的進(jìn)一步論證以及完善規(guī)劃建設(shè)構(gòu)想中建議注意：,屬于長線項(xiàng)目,而市場需求尚有許多不確定因素,低密度高檔住宅的市場銷售可能會(huì)有一定的時(shí)間差,在制定開發(fā)規(guī)劃時(shí)必須考慮適當(dāng)分期,并注意現(xiàn)金流的測算。，在別墅檔次的定位上應(yīng)該體現(xiàn)多層次的要求,既注意以中高檔別墅為主,又同時(shí)開發(fā)一定數(shù)量價(jià)格段在100萬元左右的經(jīng)濟(jì)型別墅。，在設(shè)計(jì)規(guī)劃中必須考慮這些因素。根據(jù)客戶導(dǎo)入對(duì)象,如外籍客戶居多,在設(shè)計(jì)中就必須考慮西式風(fēng)格別墅為主,反之就必須考慮以中國庭院式風(fēng)格的產(chǎn)品為主。在規(guī)劃上，不管導(dǎo)入客戶對(duì)象如何，在建筑群總體規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，都必須兼顧與吳文化古鎮(zhèn)的文化底蘊(yùn)相融合。在物業(yè)管理上也必須考慮跨文化管理的特點(diǎn)，否則將會(huì)影響市場銷售。，但標(biāo)高偏低，為從根本上避免可能的洪災(zāi)，(吳淞高程)來確定堤岸標(biāo)高(+)。這樣，因湖邊堤岸較高,低密度高檔住宅標(biāo)高也需相應(yīng)提高。另外,當(dāng)鵝湖水位較高時(shí),該地塊還需要進(jìn)行機(jī)械排水,這必將提高造價(jià)和以后的管理運(yùn)行成本, 為此在整個(gè)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，必須嚴(yán)格控制開發(fā)成本，這些都是下一步作詳細(xì)經(jīng)濟(jì)技術(shù)論證和規(guī)劃設(shè)計(jì)方案時(shí)必須考慮的問題。43