【正文】 易市場新建120畝建筑裝飾材料綜合市場城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場新建250畝南方安保市場城南發(fā)展區(qū)區(qū)域性交易市場新建100畝XX商貿(mào)城原火車站銷地型交易市場新建40畝賀村專業(yè)市場區(qū)農(nóng)資交易中心賀村鎮(zhèn)區(qū)域性專業(yè)交易市場新建200畝華東竹木家居市場賀村鎮(zhèn)區(qū)域性交易市場新建100畝（六）主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃整合現(xiàn)有工業(yè)平臺(tái)，引導(dǎo)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)集聚，形成具有一定市場競爭力和地位的機(jī)電制造、新型電光源、消防器材、竹木加工以及未來可能發(fā)展成為XX主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)等形成的“4+X”產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，培育、促進(jìn)相關(guān)專業(yè)市場的發(fā)育成長，實(shí)現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)的良性互動(dòng)，大部分工業(yè)企業(yè)布局逐步向城區(qū)外圍搬遷。產(chǎn)業(yè)空間布局：“一心三區(qū)” 市域產(chǎn)業(yè)空間總體結(jié)構(gòu)：一心：指中心城市，是全市的政治、經(jīng)濟(jì)、文化及旅游服務(wù)中心，重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代生活服務(wù)業(yè)及先進(jìn)制造業(yè)，完善城市功能、改善人居環(huán)境，增強(qiáng)中心城市輻射力和帶動(dòng)能力。三區(qū)：指城北工業(yè)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)、中部特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)及南部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)。城北工業(yè)新城經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)依托XX經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)江東區(qū)塊及四都工業(yè)功能區(qū)重點(diǎn)發(fā)展機(jī)電制造、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)。中部特色工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)主要依托蓮華山區(qū)塊、十里牌區(qū)塊、高新技術(shù)區(qū)塊等平臺(tái)重點(diǎn)發(fā)展新能源、新材料、電子信息、消防器材、機(jī)電及裝備制造、竹木深加工、精細(xì)化工等產(chǎn)業(yè)。南部生態(tài)經(jīng)濟(jì)發(fā)展區(qū)依托南部9個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的資源特色重點(diǎn)發(fā)展生態(tài)旅游、生態(tài)特色農(nóng)業(yè)及綠色農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)。（七）南門區(qū)域規(guī)劃規(guī)劃區(qū)域南門片區(qū)，即現(xiàn)在XX市城市中心區(qū)域，規(guī)劃中區(qū)域范圍主要包括了，北到城中路，南到南一路，東沿江濱路，西為環(huán)城西路。包括目前整個(gè)城市最繁華的解放路，鹿溪路。規(guī)劃定位不在拆遷計(jì)劃之內(nèi)項(xiàng)目地塊從規(guī)劃中，可以看出，老城區(qū)多數(shù)小區(qū)不在政府考慮的拆遷范圍之內(nèi)，尤其要關(guān)注的是，目前在討論的南門區(qū)規(guī)劃方案，這個(gè)區(qū)域是不在拆遷計(jì)劃之內(nèi)的，這將為項(xiàng)目內(nèi)側(cè)的商業(yè)街價(jià)值帶來嚴(yán)重的影響。用地性質(zhì)在用地規(guī)劃上，可以看到，項(xiàng)目地塊內(nèi)有些部分，應(yīng)該是商住用地，可以在產(chǎn)品規(guī)劃中，加入住宅產(chǎn)品，但是，這是否有，以及有多大建筑面積，都將在拍賣后，才能確定。功能詳細(xì)項(xiàng)目地塊從規(guī)劃中，可以看到，項(xiàng)目地塊所處區(qū)域，在政府預(yù)定的規(guī)劃中，其功能是作為一個(gè)集娛樂，休閑、購物，辦公為一體的現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。第二章　　XX商業(yè)發(fā)展研究分析一、XX市商業(yè)發(fā)展概況（一）XX商業(yè)市場發(fā)展史1987年撤縣，設(shè)立XX市，歷史上，XX地杰人靈，文化厚重，但是商貿(mào)行業(yè)，發(fā)展相對(duì)緩慢。本身區(qū)域商貿(mào)發(fā)展多局限于區(qū)域內(nèi)消費(fèi)市場，作為新商貿(mào)業(yè)的百貨中心，XX直到2009年才建成。從其三大產(chǎn)業(yè)的發(fā)展比例看，近幾年，政府已經(jīng)意識(shí)到商貿(mào)業(yè)發(fā)展不足，對(duì)經(jīng)濟(jì)的制約。因此，目前已經(jīng)通過大力扶持第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展為綱要。XX現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。全市初具大型現(xiàn)代購物條件，經(jīng)營面積超2000㎡的超市10家；有較大規(guī)模、涉及家電、汽車銷售領(lǐng)域的專業(yè)店5家；連鎖經(jīng)營發(fā)展迅猛，范圍從日用品、食品向餐飲、藥品拓展，全市連鎖店1116家；左鄰右舍的拓展村級(jí)網(wǎng)和跨區(qū)域發(fā)展，新紅塔發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)中心店戰(zhàn)略都取得了較大的成果。物流業(yè)態(tài)初顯雛形。二是商貿(mào)經(jīng)濟(jì)總量不斷擴(kuò)張。（二）XX商業(yè)市場發(fā)展現(xiàn)狀XX商貿(mào)行業(yè)，雖然政府已經(jīng)在扶持發(fā)展，并為打造三省邊界商貿(mào)流通而出臺(tái)系列政策，但是從目前來看，城市商業(yè)仍處于初步發(fā)展階段，城區(qū)基本沒有形成一個(gè)完成的商業(yè)圈概念，仍以一個(gè)老城為主要的商貿(mào)流通區(qū)域。從區(qū)域劃分來看，可分以文化廣場為中心的城中商貿(mào)區(qū)，另一個(gè)以虎山街道為主的城南片區(qū)，再是，以城北新居住區(qū)為集中的城北新商貿(mào)區(qū)。城區(qū)商貿(mào)流通主要依靠，沿街底商組合而成，專業(yè)市場，百貨中心除了剛才運(yùn)營的時(shí)代購物中心與小商品城外，其它都不上規(guī)劃與檔次。總體量與質(zhì)都相對(duì)缺乏。業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)“散、亂”?？傮w上，XX市商貿(mào)商務(wù)業(yè)功能檔次總體較弱，發(fā)展水平仍然較低，經(jīng)營體主要以集體、私營、個(gè)體、外資商業(yè)共同發(fā)展的商業(yè)格局，外次仍以國內(nèi)企業(yè)為主。因此隨著XX新城市的快速發(fā)展，對(duì)商業(yè)體的塑造有更大的空間。圖2－1 XX市區(qū)商圈示意城中一級(jí)商圈城南次級(jí)商圈城北未來商圈項(xiàng)目位置（三）XX商業(yè)市場總規(guī)模，％。社會(huì)消費(fèi)品城鄉(xiāng)消費(fèi)比例圖2－2 社會(huì)零售額城鄉(xiāng)比例資料來源：《XX市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》分城鄉(xiāng)看，％；，％。對(duì)比城鄉(xiāng)收入與支出數(shù)，從數(shù)據(jù)上反映出XX城市消費(fèi)人群，在區(qū)域內(nèi)消費(fèi)的欲望不強(qiáng)，城市消費(fèi)外流現(xiàn)象比較嚴(yán)重。另外，XX城市化率相對(duì)較低，也是造就城市消費(fèi)較低的另一個(gè)原因，但是隨著城市化進(jìn)程的加快，城市社會(huì)需求也將隨之增加，市場容量也將增加。社會(huì)消費(fèi)品結(jié)構(gòu)比例圖23 XX市2009年社會(huì)消費(fèi)品城鄉(xiāng)消費(fèi)比例資料來源：《XX市2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)》從行業(yè)分類看，％；，％；，％；，％。其中零售業(yè)占據(jù)主力地位，是XX商業(yè)體系中的支柱型行業(yè)，從中也反映出，XX城區(qū)商貿(mào)業(yè)對(duì)周邊城區(qū)輻射能力比較弱，商貿(mào)業(yè)主要還是滿足區(qū)域內(nèi)消費(fèi)需求為主。 （四）XX市城市商業(yè)區(qū)功能分析老城區(qū)圖2－4 XX老城區(qū)主要商業(yè)分布示意解放路鹿溪路解放南路目前整個(gè)XX市的商業(yè)發(fā)展已處于初級(jí)向中高級(jí)發(fā)展的階段，雖然目前尚未形成非常明顯、或有影響力的中心商圈，但具有一定影響的商圈已在逐步形成之中。該商貿(mào)區(qū)域?yàn)閄X市唯一業(yè)態(tài)成熟，配套齊全、交通便利的商業(yè)中心。老城區(qū)商貿(mào)區(qū)，主要以城中路與解放路交匯處為中心向四周延長，主要以解放路，鹿溪路、城中路，中山路延線分布。從經(jīng)營范圍來看，鹿溪南路為中心，主要業(yè)態(tài):超市百貨、家電、餐飲休閑解放路，主為服裝，精品店，專賣店，珠寶店，電子數(shù)碼構(gòu)成，城中路與中山路，主要用休閑，餐飲，百貨店構(gòu)成。大南門主要云集了五金建材，解放南路集中家居，中介百貨等。從經(jīng)營檔次上來看，此區(qū)域?yàn)閄X主要商貿(mào)區(qū)域，檔次差次不齊，總的來看，解放路與鹿溪路經(jīng)驗(yàn)檔次最高，主要為國內(nèi)二三線品牌，與珠寶手飾店。從輻射范圍來看，城中商貿(mào)區(qū)，作為XX唯一成熟的商貿(mào)區(qū)，承載了整個(gè)城市的消費(fèi)需求。特別是小商品批發(fā)更是集中在此區(qū)域小商品城。但是整體來看，仍是滿足整個(gè)XX消費(fèi)需求為主。從功能上看，解放路，與鹿溪路成為城市休息、消費(fèi)的主要功能區(qū)域城南片區(qū)－次級(jí)商貿(mào)區(qū)城南片區(qū)，實(shí)事上，目前沒有完全形成一個(gè)獨(dú)立商貿(mào)區(qū)，因?yàn)閰^(qū)域內(nèi)主要是集中在虎山公園附近的小區(qū)而自然行成的商貿(mào)。主要分布在東岳路，虎山三街區(qū)域。從經(jīng)營范圍來看，城南片區(qū)，目前商貿(mào)發(fā)展稀少，多為基本滿足社區(qū)需求的百貨店，另外，就是建材家居業(yè)的云集區(qū)域。從經(jīng)營檔次上來看，檔次上，除了以東岳路自然形成的建材裝飾街外，其它的都是住宅底商小面積分割經(jīng)營，以滿足區(qū)域小區(qū)基本的生活需求為主。從輻射范圍來看，從輻射范圍來看，除了建材裝飾業(yè)外，其它所經(jīng)營百貨、超市，休閑、娛樂都是以周邊人群為主。但是作為目前XX唯一一個(gè)檔次較高的建材裝飾街，其輻射圈擴(kuò)大到XX城鄉(xiāng)區(qū)域。城北片――未來商貿(mào)區(qū)作為XX中高端住宅云集的區(qū)域，目前雖然居住區(qū)已經(jīng)形成，但是因?yàn)闆]有大型商業(yè)配套，區(qū)域以商業(yè)僅以部分住宅底商為組合。且商業(yè)分布非常散，總的看，北關(guān)路，與汽車北站區(qū)域商業(yè)相對(duì)集中。從經(jīng)營范圍看，城北區(qū)片，還于開發(fā)階段，因?yàn)樾聟^(qū)人氣不足，無商業(yè)氛圍，目前經(jīng)營主要以餐飲、生活用品、休閑娛樂為主。從經(jīng)營檔次看，因?yàn)槭菨M足正常生活便利所需求，檔次無法衡量，也無檔次可言。都是散、小為主。從輻射范圍看，區(qū)域內(nèi)目前存在的商業(yè)，主要還是滿足區(qū)域內(nèi)住宅小區(qū)的便利所需，檔次與品質(zhì)都無法與城中心片區(qū)相提并論，更不會(huì)輻射到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)。二、XX商業(yè)發(fā)展特點(diǎn)（一）商業(yè)發(fā)展處于初級(jí)階段，城區(qū)無形成明顯的商圈劃分在XX現(xiàn)有商業(yè)布局中，目前基本沒有形成商圈，僅為城區(qū)老商業(yè)地帶，自然形成一個(gè)商貿(mào)相對(duì)集中的區(qū)域。同時(shí)這個(gè)區(qū)域，又是整個(gè)城市的休息、娛樂，購物中心。雖然城市已經(jīng)在向南、北延伸，但是商業(yè)配套根本不協(xié)調(diào)。由于城區(qū)布局特點(diǎn)，將來必將在城南與城北形成另外兩個(gè)商貿(mào)中心。相對(duì)二個(gè)區(qū)域商業(yè)的商業(yè)結(jié)構(gòu)及影響力，城中區(qū)的中心商圈商業(yè)業(yè)態(tài)最為完善，配套設(shè)施最為齊全，該商圈不僅滿足本地及市區(qū)消費(fèi)需求，同時(shí)對(duì)下轄鄉(xiāng)鎮(zhèn)具備一定影響和輻射能力，作為XX全市范圍的中心商圈，其作用及影響力日趨突出。（二）商業(yè)結(jié)構(gòu)不合理，零售業(yè)發(fā)展較快專業(yè)市場缺乏根據(jù)XX商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，XX專業(yè)商業(yè)市場方面呈現(xiàn)“單極發(fā)展”的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，整體市場以零售為主，缺乏專業(yè)性批發(fā)市場。目前，XX沒有一家真正意義上的專業(yè)性批發(fā)商業(yè)市場，如大型家居廣場、服裝專業(yè)批發(fā)市場等。XX批發(fā)零售最具影響力的XX小商品市場也不屬于真正意義上的專業(yè)批發(fā)市場，而是以批零兼營，零售為主的市場。零售業(yè)快速擴(kuò)張受到區(qū)域地理?xiàng)l件與市場輻射的影響，區(qū)域商業(yè)以滿足城區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)需求為主，因此，整個(gè)城市的商業(yè)中，零售業(yè)快速發(fā)展。中心城區(qū)，南片區(qū)，北片區(qū)，都聚集著大量沿街商鋪和攤點(diǎn)形式的零售商業(yè)。高檔次的購物中心缺乏發(fā)展無力從整個(gè)XX商業(yè)購物來看，XX城市缺乏綜合性的百貨中心，相比較其經(jīng)濟(jì)地位而言，高端購物中心嚴(yán)重不足。目前在XX僅一家購物中心，且還是近期開業(yè)的。規(guī)模相對(duì)較小。主要是XX其特殊的地理位置，其周邊的經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，消費(fèi)能力有限，且XX對(duì)其周邊的產(chǎn)業(yè)輻射不足。另外，XX當(dāng)?shù)馗叨讼M(fèi)群體的外流也是這一物業(yè)發(fā)展滯后的主要原因。（三）經(jīng)營結(jié)構(gòu)雷同，同質(zhì)競爭嚴(yán)重從整個(gè)XX商業(yè)經(jīng)營形勢(shì)看，受地區(qū)消費(fèi)習(xí)俗影響，在XX零售業(yè)態(tài)中，經(jīng)營低檔商品的零售門店及攤點(diǎn)數(shù)量巨大，低檔商品在整個(gè)市場商品種類和數(shù)量中所占的比例較大。在經(jīng)營的商品種類和商品品質(zhì)方面存在差異較小；在門店裝修、經(jīng)營理念方面，市場整體也缺乏層次，市場整體呈現(xiàn)嚴(yán)重同質(zhì)化競爭現(xiàn)象。（四）影響能力不強(qiáng)，缺乏區(qū)域輻射能力目前，XX商業(yè)市場的商品種類、經(jīng)營范圍基本以滿足市區(qū)消費(fèi)為主，城市商業(yè)最多可輻射影響至周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，從訪問了解到，周邊縣市至到此批發(fā)與購物量很小。整來的說，XX還沒有形成以其產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)市場的局部，更沒有輻射到周邊其他省份的趨勢(shì)。受區(qū)域地理位置、交通便利度、市場專業(yè)度及市場規(guī)模等因素的影響和限制，周邊省內(nèi)市級(jí)消費(fèi)市場一般被衢州、義烏、杭州所輻射和影響，省外受地區(qū)限制與消費(fèi)習(xí)慣影響，XX在近期內(nèi)無法具備上訴市場同等條件。因此，XX商業(yè)市場無法對(duì)周邊臨近的市級(jí)消費(fèi)市場形成吸納和輻射。三、XX商業(yè)重點(diǎn)市場詳細(xì)性分析根據(jù)XX城市及商業(yè)分布特點(diǎn)，我們選取各區(qū)域部分重點(diǎn)商家作為深入研究對(duì)象，通過對(duì)重點(diǎn)商家的經(jīng)營面積、業(yè)態(tài)、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等相關(guān)要素的研究，進(jìn)一步深入了解XX商業(yè)市場，為本項(xiàng)目定位及規(guī)劃發(fā)展提供市場依據(jù)。（一）東方時(shí)代購物中心2009年11月，由浙江恒泰公司和衢州東方商廈聯(lián)合打造的東方時(shí)代購物中心開業(yè)。市場基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍1F珠寶化妝品等2F女裝3F男裝4F童裝5F家居（現(xiàn)為經(jīng)營第二年）總營業(yè)面積16000平方米，包括一樓超市超20000平方米門店總數(shù)100多家年?duì)I業(yè)額商鋪層數(shù)五層產(chǎn)權(quán)性質(zhì)商鋪?zhàn)饨鸱迭c(diǎn)方式進(jìn)行租賃方式商家與個(gè)人或企業(yè)合作（偏向企業(yè)）并最近在關(guān)注銀飾等飾品品牌及嬰幼兒用品品牌各類稅費(fèi)周邊配套處于絕對(duì)市中心，配套齊全經(jīng)營模式零售進(jìn)貨渠道大多為加盟品牌，由總部發(fā)貨。也具有相當(dāng)一部分有廠商直接供貨輻射范圍市區(qū)物流方式貨運(yùn)郵遞市場檔次高檔市場地址鹿溪南路經(jīng)營狀況大部分商鋪經(jīng)營狀況一般，一部分商鋪處在虧損階段，將考慮淘汰此類商鋪，商家較想淘汰的品牌中，童裝用品占一定的比例！經(jīng)營范圍1樓以珠寶、參茸、化妝品、名表、名煙酒、鞋類為主，超市； 2樓經(jīng)營淑女裝、少女裝、女內(nèi)衣、女雜； 3樓經(jīng)營男正裝、休閑裝、商務(wù)裝、運(yùn)動(dòng)裝； 4樓經(jīng)營童裝、童玩、床上用品、家電、電腦數(shù)碼經(jīng)營模式1—5層是大型精品百貨商場，共有150多個(gè)國內(nèi)外知名品牌簽約入駐，是XX目前唯一的集休閑、購物、娛樂、美食為一體的時(shí)尚消費(fèi)場所。市場采用統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營，統(tǒng)一開票方式經(jīng)營。（二）XX小商品城市場基本數(shù)據(jù)經(jīng)營范圍一樓經(jīng)營五金、日用百貨、副食品、服裝輔料批零；二樓經(jīng)營服裝、鞋、童裝、棉布、床上用品批零；三樓及以上經(jīng)營服裝、鞋類?？偁I業(yè)面積門店總數(shù)共計(jì)三樓，共800余家商戶年?duì)I業(yè)額超過億元商鋪層數(shù)局部4層（夾層）產(chǎn)權(quán)性質(zhì)租賃商鋪?zhàn)饨皓O二樓平3－6元/天/㎡三樓5－6元/天/㎡位置不同，業(yè)態(tài)不同差別大，服裝最高，副食品最低租賃方式以前是投標(biāo)，目前改簽一年，租金年付各類稅費(fèi)無周邊配套處于絕對(duì)的市中心位置，周邊有醫(yī)院，購物中心等經(jīng)營模式批零兼營 零售為主進(jìn)貨渠道當(dāng)?shù)貜S家、義烏、衢州、杭州等輻射范圍市區(qū)及鄉(xiāng)鎮(zhèn)物流方式廠家發(fā)送與自行解決市場檔次服務(wù)市區(qū)及周邊郊區(qū)的零售終端低檔消費(fèi)市場市場地址解放南路經(jīng)營狀況該商城屬XX市工商局商貿(mào)委，商城建筑為大棚形式。是XX市目前唯一的規(guī)模最大、品種最齊全的低檔商品批零市場；商城主要通過價(jià)格優(yōu)勢(shì)與周邊商業(yè)進(jìn)行競爭；市場人氣旺盛，不僅滿足市區(qū)中低人群的消費(fèi)需求，同時(shí)可輻射周邊鄉(xiāng)外鎮(zhèn)；經(jīng)過多年自然形成，目前已成為XX較具影響力的“百姓日常生活主力消費(fèi)場所”市場主要業(yè)態(tài)及配比、門店面積從表中可看出，小商品城業(yè)態(tài)主要集中在服裝，其它日雜百貨、箱包、洗化和餐飲具這幾大類。其中以服裝、鞋類最多，占了二樓部分，整個(gè)三樓。 商城格局分析小商品城均采取分割租