【正文】 ，它以商業(yè)為主，集商業(yè)、娛樂(lè)、休閑、餐飲、辦公和商住為一體。周邊環(huán)境（1）商業(yè)：該項(xiàng)目所在位置是北京市傳統(tǒng)的商業(yè)街區(qū)（新街口商業(yè)區(qū)），目前該區(qū)域集合了以電子音像和服裝專(zhuān)賣(mài)店為主、其他如餐飲、金融、文化等為輔的商業(yè)業(yè)態(tài)；在項(xiàng)目的東南角的對(duì)面是該區(qū)域比較大的商場(chǎng)——新街口商場(chǎng)，但是它的經(jīng)營(yíng)狀況不是很好；項(xiàng)目的需要拆遷的部門(mén)有一家比較大型的音響專(zhuān)業(yè)商店——超音速音響商店。它南面是北京市最著名的三大重要商圈之一的西單商業(yè)中心，不過(guò)這兩個(gè)商業(yè)區(qū)的中間有西四段商業(yè)氛圍斷斷續(xù)續(xù)；它的西面是以通訊產(chǎn)品為主的西直門(mén)商業(yè)區(qū)；北面還連接著以IT產(chǎn)業(yè)為主的中關(guān)村商業(yè)區(qū)，南面還連接著金融街商業(yè)中心；東面是正在規(guī)劃建設(shè)的什剎海煙袋斜街傳統(tǒng)文化商業(yè)步行街。（2）景觀：它的東面什正在規(guī)劃和建設(shè)的什剎海金絲套民俗風(fēng)情旅游區(qū)，其中包含了西海、后海和前海三大景區(qū)，還有宋慶齡故居、四合院景觀。地塊周邊還有徐悲鴻紀(jì)念館、匯通祠、廣化寺得感景觀。（3）文化教育：在項(xiàng)目圍繞的桃園二期危改項(xiàng)目的中間，有教育學(xué)院西區(qū)分院及其附屬中學(xué)、新街口電影院等。（4）交通狀況現(xiàn)狀：該區(qū)域的地面交通很發(fā)達(dá)，但是比較擁擠，東西和南北的路面寬度大概為四車(chē)道。它的西面是西直門(mén)交通樞紐、北面在新街口和二環(huán)交匯的地方是德勝門(mén)公共汽車(chē)站和地鐵積水潭站。北面的二環(huán)路離該項(xiàng)目很近便。從北面西面去往西單的公共汽車(chē)絕大部分都要經(jīng)過(guò)此處。它也是中關(guān)村商圈和金融街商圈的連接點(diǎn)。但是目前它的主干道還是一個(gè)“丁”字路口，往東去往三海（前海后海西海）風(fēng)景區(qū)的路面還是很小的胡同。規(guī)劃：未來(lái)在2006年必須完成的交通規(guī)劃有：貫通南北和東西的現(xiàn)有路面擴(kuò)建為70米寬，地鐵四號(hào)線經(jīng)過(guò)于此，并且在該項(xiàng)目的拐角處有一個(gè)站口（出入口）。根據(jù)原有方案現(xiàn)在的“丁”字形路口向東要擴(kuò)展為“十”字形，也就是說(shuō)要把新街口和三海區(qū)域連接起來(lái)，但是目前什剎海周邊的整體規(guī)劃方案需要調(diào)整，調(diào)整后的方案要年底才能得知。本項(xiàng)目的規(guī)劃說(shuō)明（按照上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案）地下二層：為車(chē)庫(kù)和卸貨區(qū)地下一層：為商業(yè)區(qū)、下沉式廣場(chǎng)、貨區(qū)倉(cāng)庫(kù)和酒店機(jī)房區(qū)地上一層：為辦公樓大堂、酒店大堂、商業(yè)、中庭、步行通道地上二到五層（標(biāo)準(zhǔn)層）：為商業(yè)、酒店、餐飲、娛樂(lè)、游泳池五層以上：為寫(xiě)字樓和酒店分區(qū)說(shuō)明：A9區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積21000平方米A8區(qū)域：限制高度45米、用途為酒店、建筑面積3萬(wàn)平方米A81區(qū)域：限制高度15米、用途為娛樂(lè)、建筑面積4千平方米A71區(qū)域：限制高度45米、五層以下為商業(yè)、五層以上為辦公、建筑面積60020平方米A72區(qū)域：限制高度24米、為辦公、建筑面積21960平方米A6區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積12300平方米A5區(qū)域：限制高度24米、用途為商業(yè)、建筑面積2萬(wàn)平方米以上占地面積：47316平方米，建筑面積171280平方米A12區(qū)域：為幼兒園，占地面積1847平方米，建筑面積2千平方米現(xiàn)有規(guī)劃方案評(píng)析（1） （1） 按照原規(guī)劃方案，本項(xiàng)目的商業(yè)部分可能要達(dá)到10萬(wàn)平方米以上，是否有這么大的市場(chǎng)容量來(lái)支撐這么大的體量是一個(gè)問(wèn)題，而且商業(yè)部分大部分都規(guī)劃到五層，更增加了項(xiàng)目的難度和風(fēng)險(xiǎn)。（2） （2） 按照原規(guī)劃方案，其中規(guī)劃了3萬(wàn)平方米的賓館，如果再運(yùn)作的前期能夠引入整體購(gòu)買(mǎi)者或者整體長(zhǎng)期租賃者，則是可行的。但是如果在建成之后再去出售或者作為公司的固定資產(chǎn)進(jìn)行招商和管理，無(wú)疑會(huì)大大增加項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。（3） （3） 原規(guī)劃方案中的商業(yè)、娛樂(lè)、賓館以及辦公的用地性質(zhì)是否能夠作大的變更是一個(gè)很重要的因素。因?yàn)榘凑赵?guī)劃方案，其中的物業(yè)形態(tài)配比很不合理，必須對(duì)其進(jìn)行大的調(diào)整以降低風(fēng)險(xiǎn)。五、 五、 市場(chǎng)分析基于西城區(qū)城建開(kāi)發(fā)公司上報(bào)北京市規(guī)劃委員會(huì)的初步方案，可以把本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)作一個(gè)基本分類(lèi)，它可以包括商業(yè)（商鋪或商業(yè)中心）、寫(xiě)字樓、商住公寓、住宅（以小戶(hù)型為主）四種基本物業(yè)形態(tài)。以下就是對(duì)這四種物業(yè)形式北京市的市場(chǎng)分析（一）商業(yè)部分北京市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)綜述 隨著北京房地產(chǎn)市場(chǎng)再度升溫，本市底商、商場(chǎng)、購(gòu)物中心、超市、批發(fā)市場(chǎng)等用于商業(yè)用途的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)越來(lái)越富有吸引力。據(jù)悉，北京有5家大型購(gòu)物中心正在籌建中。另外，還有其他的商場(chǎng)等商業(yè)房地產(chǎn)正在建設(shè)之中。（1） （1） 交通帶旺商業(yè)房地產(chǎn)。列入北京的“十五”規(guī)劃的四條環(huán)線：二環(huán)、三環(huán)、四環(huán)、五環(huán)構(gòu)成北京城市商業(yè)開(kāi)發(fā)的“四條金帶”。二環(huán)路帶來(lái)大量車(chē)流，車(chē)流能帶來(lái)人流。百盛、華普、華聯(lián)、萬(wàn)通、官園等商場(chǎng)通過(guò)二環(huán)帶來(lái)了大量客流。三環(huán)路是家居用品的一個(gè)環(huán)型商圈，許多家居用品，包括各種各樣的家具、家庭擺件、家庭裝修材料都在這個(gè)商圈?！叭齼?yōu)家具城”、“環(huán)三環(huán)家具城”、“城外城”、“立澤橋家具城”等在這個(gè)區(qū)域內(nèi)。四環(huán)路沿線則構(gòu)成了“廚房用具”的一個(gè)商圈，是為居民家庭廚房里各種各樣的用具和用品提供服務(wù)。五環(huán)路被稱(chēng)為“批發(fā)配送帶”。因?yàn)閺耐馐∈型本┱{(diào)運(yùn)的商品，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于從北京往外出的商品。北京近85%的商品都是從外進(jìn)京。為了使大量的物流不至于導(dǎo)致城市交通堵塞。許多批發(fā)配送中心、物流中心靠近五環(huán)。從物流角度來(lái)講，從城市的外環(huán)帶往城市中心進(jìn)行疏散，從理論上叫“最佳的直線距離”，不存在回流運(yùn)輸，貨遠(yuǎn)運(yùn)輸，重復(fù)運(yùn)輸。另外，北京市規(guī)劃還有400多公里的地鐵沿線。到2008年將建成150公里，從而形成地下運(yùn)輸網(wǎng)。許多商家將地鐵與商場(chǎng)進(jìn)行了連接。貴友大廈、城鄉(xiāng)貿(mào)易中心、國(guó)貿(mào)等都采取了的相關(guān)策略，將地鐵站與商場(chǎng)連通，從而對(duì)吸引客源產(chǎn)生了積極的影響。（2） （2） 住宅郊區(qū)化刺激商業(yè)房地產(chǎn)。北京城市規(guī)劃確定了北苑、酒仙橋、東壩、定福莊、閥頭、南苑、豐臺(tái)、石景山、西苑、清河等10個(gè)邊緣集團(tuán)。北京市人口的重心將集中在10個(gè)邊緣集團(tuán)。這些邊緣集團(tuán)，正在進(jìn)行大規(guī)模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，到了2010年，十個(gè)邊緣集團(tuán)的人口總量將達(dá)到200萬(wàn)。這些區(qū)域也是未來(lái)社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)重心。其次，北京市城市規(guī)劃涉及到14個(gè)衛(wèi)星城。包括通縣、亦莊、黃村、良鄉(xiāng)、房山鎮(zhèn)、長(zhǎng)辛店、門(mén)成鎮(zhèn)、沙河、昌平、延慶縣城、密云縣城、平谷縣城和順義縣城等。14個(gè)衛(wèi)星城是未來(lái)休閑工業(yè)發(fā)展的主要地帶。休閑商業(yè)也將在這個(gè)地帶發(fā)展。北京商貿(mào)學(xué)院教授王希來(lái)指出：對(duì)于商業(yè)經(jīng)營(yíng)而言，人口的聚集是一種穩(wěn)定的商機(jī)，這種商機(jī)對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)提供了可觀的前景。（3） （3） 商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)注意事項(xiàng)。專(zhuān)家指出：目前，對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而言，北京存在區(qū)域結(jié)構(gòu)與商業(yè)服務(wù)的配比問(wèn)題。比如說(shuō)天通苑、回龍觀、望京，不管是住宅還是商業(yè)房地產(chǎn)，開(kāi)發(fā)規(guī)模都是很大的。但是，在這樣的區(qū)域，要開(kāi)發(fā)什么樣的商業(yè)地產(chǎn)、多大面積的商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)服務(wù)的實(shí)際需求和商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面積即商業(yè)服務(wù)的配比還要進(jìn)行仔細(xì)調(diào)查和測(cè)算。此外，要從商業(yè)房地產(chǎn)的買(mǎi)家角度去分析。買(mǎi)家通常要考慮三個(gè)條件，一是人口數(shù)量。人口數(shù)量不夠，開(kāi)發(fā)商是不愿意去開(kāi)發(fā)的，投資商也不愿問(wèn)津。二是人口流向。團(tuán)結(jié)湖小區(qū)在“文革”以前就形成規(guī)模了，但到七十年代中期，小區(qū)中的商業(yè)設(shè)施大部分都虧損，就是沒(méi)有考慮到人口的流向的問(wèn)題。城市人口有一種向心性的購(gòu)物心理，從環(huán)路外向里滲透，但反過(guò)來(lái)從里往外并不多。當(dāng)時(shí)團(tuán)結(jié)湖人口大量都流向三環(huán)路以?xún)?nèi)了。三是交通條件。比如，商場(chǎng)定位給消費(fèi)者層次中的富有層提供服務(wù)，就要有相應(yīng)的交通條件如停車(chē)場(chǎng)等。關(guān)注三種類(lèi)型住宅底商 住宅底商從形式上看就是利用住宅的底層或低層作為商業(yè)用房。目前北京市雖然商業(yè)總體規(guī)模較大，但人均商業(yè)面積仍嫌不足。另一方面，北京舊城區(qū)的改造和拆遷使許多門(mén)面房、老的沿街店面消失，擁有資本者要找新的經(jīng)商地。而新社區(qū)強(qiáng)大的購(gòu)買(mǎi)力和聚集人氣的能力正是他們所看中的，小業(yè)主開(kāi)始尋找出口。基于這些原因，近期北京市住宅底商的銷(xiāo)售情況普遍比較好，市場(chǎng)前景樂(lè)觀。（1） （1） 概念型底商叫好未必叫座。北京住宅底商已一改過(guò)去純粹的配套服務(wù)功能，開(kāi)發(fā)商愈加注重突出項(xiàng)目的概念和主題包裝。而就市場(chǎng)反饋來(lái)看，概念型住宅底商的招商效果也的確令人滿(mǎn)意，不僅如此，底商與住宅的銷(xiāo)售相輔相成，開(kāi)發(fā)商真可謂“名利雙收”。但就目前店鋪開(kāi)張的效果來(lái)看卻未能達(dá)到人們的期望值。究其原因是，有項(xiàng)目自身?xiàng)l件的限制，有投資商實(shí)力的欠缺，也有經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)不足等等。但這一結(jié)果卻為那些將以主打概念征服市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商敲響警鐘，為底商作主題包裝只是第一步，后期對(duì)主題概念的實(shí)施和控制更加重要。部分概念型底商基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)（元/平米）租 金（美元/月/平方）狀態(tài)現(xiàn)代城大望橋2000020000230002528已售完歐陸經(jīng)典亞運(yùn)村以東200001300021000待定出售中老番街朝陽(yáng)門(mén)外40002500054（使用面積）出售中 （2） （2） 潛力型底商“時(shí)間”問(wèn)題考驗(yàn)投資商。市場(chǎng)潛力是投資者選擇物業(yè)的重要因素。如位于亞運(yùn)村的風(fēng)林綠洲，由于與奧運(yùn)村及奧運(yùn)會(huì)場(chǎng)館預(yù)留地毗鄰，周邊的道路、市政設(shè)施規(guī)劃完備，人氣凝聚力強(qiáng)大，近幾年內(nèi)的市場(chǎng)潛力不容忽視，是難得的投資寶地?！皾摿π汀钡咨糖熬半m然廣闊，但同時(shí)也存在風(fēng)險(xiǎn)，這就是商戶(hù)通常說(shuō)的“養(yǎng)店鋪的時(shí)間”。在商業(yè)氛圍尚不成熟的階段，底商投資者將承受相當(dāng)一段時(shí)間的低糜期，投資的前幾年內(nèi)店鋪有可能出現(xiàn)零收益，這對(duì)于經(jīng)濟(jì)實(shí)力較弱的投資商確實(shí)是不小的考驗(yàn)。部分潛力型底商基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置商業(yè)面積(建筑平米)售 價(jià)(元/平米建面)租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)百朗園五棵松10000100001622已售完九臺(tái)2000亞運(yùn)村400019800600萬(wàn)/年出售中財(cái)富中心東三環(huán)30000待定待定建設(shè)中（3） （3） 成熟商圈住宅底商有利可圖。此類(lèi)底商由于周邊的商業(yè)已形成一定氣候，擁有大量的、穩(wěn)定的消費(fèi)群體，投資風(fēng)險(xiǎn)小。因此，擁有高回報(bào)率也在情理之中。成熟商圈內(nèi)的住宅底商雖然在位置和人氣上占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，然而，投資商鋪的其他條件（如：樓層、格局、層高、廣告位、硬件設(shè)施等）也十分重要。以北京科技會(huì)展中心為例，其首層店鋪的出租效果很好，但二層、三層，雖然發(fā)展商也采取了如加修直通三層的手扶滾梯，將過(guò)街天橋與二層直接相連等措施吸引客流，以彌補(bǔ)在設(shè)計(jì)上的缺陷，部分店鋪仍有空置現(xiàn)象。部分成熟商圈底商基本情況項(xiàng)目名稱(chēng)位置商業(yè)面積(建筑平米)售價(jià)（元/平米）租金（美元/月/平方建面）狀態(tài)國(guó)展家園國(guó)展附近1000023000約22已售完北京科技會(huì)展中心雙安商場(chǎng)旁邊300014000240003043已售完?yáng)|方銀座東直門(mén)40000暫定30000待定未開(kāi)盤(pán)新起點(diǎn)蘇州橋1280012000待定已售完商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)2002年房地產(chǎn)業(yè)的商鋪投資火爆大江南北。不僅是北京這種大城市，商鋪熱還波及小城鎮(zhèn)。（1） （1） 商鋪投資發(fā)展迅猛的原因。① ① 消費(fèi)者投資意識(shí)的多元化。過(guò)去，不少人投資股票、住宅，但利潤(rùn)回報(bào)空間逐漸縮小。商鋪投資相對(duì)于股市和住宅，回報(bào)率較高。一般來(lái)講，商鋪投資回收周期是68年，此后年出租收益率為16%左右。商鋪投資剛剛興起，投資者都想在此掘“第一桶金”。② ② 大城市的商鋪發(fā)展空間大。隨著郊居化速度的加快，城市居民外遷已是大勢(shì)所趨。人們的衣、食、日用消費(fèi)，大都需要臨近便捷的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)實(shí)現(xiàn)，這個(gè)商業(yè)空當(dāng)恰恰是商鋪的發(fā)展空間。③ ③ 商鋪可出租、亦可經(jīng)營(yíng)的靈活方式也是吸引投資者的重要因素。隨著我國(guó)加入WTO，市場(chǎng)化進(jìn)程進(jìn)一步加快，人們就業(yè)選擇日趨多元化?！芭c其為老板打工，不如自己當(dāng)老板”，這種潛意識(shí)在許多人心里涌動(dòng)。商鋪3080平方米投資一般在50萬(wàn)元左右，而且可以貸款，正好可圓這部分人“當(dāng)老板”的夢(mèng)。（2） （2） 商鋪投資中的風(fēng)險(xiǎn)。最近，不少商鋪?lái)?xiàng)目的銷(xiāo)售率超過(guò)100%(連過(guò)道都租出去了)，極為火爆。開(kāi)發(fā)商、投資者皆曰“形勢(shì)大好”。專(zhuān)業(yè)人士指出，這不是一個(gè)好現(xiàn)象。商鋪出租率高于100%，勢(shì)必造成購(gòu)物環(huán)境擁擠，商業(yè)品質(zhì)下降，長(zhǎng)久下去，甚至?xí)拐麄€(gè)商鋪區(qū)沒(méi)落。商鋪的風(fēng)險(xiǎn)還在于：① ① 商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)性比住宅投資大。住宅如果高租金租不出去，可以低租金出租，租住宅的人要比租商鋪的人多得多；實(shí)在租不出去，還可以自己住。商鋪如果定位沒(méi)掌握好，往往低租金也租不出去，只能“砸”在自己手里，很難另有用途。② ② 不確定因素多?？茖W(xué)的商鋪營(yíng)銷(xiāo)鏈應(yīng)該是：開(kāi)發(fā)商——投資者——經(jīng)營(yíng)商家——消費(fèi)市場(chǎng)，這樣一環(huán)扣一環(huán)的完整體系。只有消費(fèi)市場(chǎng)贏，商家、投資者才能贏。往往環(huán)境的一個(gè)變化，如交通改道、學(xué)校搬遷，或社區(qū)規(guī)劃改變，而使“旺鋪”變成“冷鋪”。這些變化也是投資者難以預(yù)測(cè)的。（3） （3） 小區(qū)商鋪必須總量控制、統(tǒng)籌規(guī)劃。商鋪投資前景看好，但決不能保證每一個(gè)投資者都保賺不賠。影響住宅投資回報(bào)的不過(guò)是戶(hù)型、樓層、朝向、位置等幾個(gè)屈指可數(shù)的因素。商鋪則要復(fù)雜得多，區(qū)域、人流、地點(diǎn)、門(mén)面、鋪型、整體環(huán)境配置、經(jīng)營(yíng)類(lèi)別、裝修檔次、周邊消費(fèi)層次、習(xí)慣等，每一種因素都對(duì)商鋪價(jià)值的高低產(chǎn)生很大影響。商鋪的開(kāi)發(fā)要遵循市場(chǎng)規(guī)律，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展的規(guī)律看，商鋪總面積與人口密度的合理比例為1平方米/人。而近年來(lái)，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市，商業(yè)用房面積增長(zhǎng)速度過(guò)快，有的已突破這一比例。因此，商鋪的開(kāi)發(fā)，一定要注意與周