【正文】 區(qū)域內(nèi)）。 （三）、成都別墅市場開發(fā) 三足鼎立角逐主戰(zhàn)場 近年來 ,成都城郊別墅市場供應量呈持續(xù)快速上升趨勢 ,市場開發(fā)異?；馃?,已形成 “區(qū)域化、板塊化 ”的發(fā)展態(tài)勢。誰擁有最優(yōu)地勢的地理位置，誰就擁有最旺的板塊人氣，猶如群雄爭霸，使成都別墅的開發(fā)進入硝煙四起的三足鼎立時期。別墅的開發(fā)形態(tài)在激烈的競爭中也不斷地催生出各種形態(tài)：歐式森林別墅、北美風情別墅、中式文化別墅、中產(chǎn)經(jīng)濟別墅……各種形態(tài)的別墅在開發(fā)的浪潮里全面爆發(fā)。 在成都別墅開發(fā)的歷史地圖上，作為成都近郊的 “世界文化遺產(chǎn) ”級的青城山，在 20xx“青城白鷺洲 ”的橫空出世，引發(fā)了青城別墅板塊的激烈爭奪。 20xx年，由成都森宇集團旗下的 “維也納森林別墅 ”以一個拓荒者的角色進駐，開辟了成都近郊第一個 別墅群落區(qū)。在占據(jù)了牧馬山片區(qū)最佳的位置和最好的景觀資源的同時，更吸引了后來一批別墅大軍的跟進。浣花溪別墅區(qū)作為最早的城市別墅區(qū)，在別墅板塊爭奪戰(zhàn)中早已是鋒芒畢露，但由于地處城區(qū)，開發(fā)面積有限，因此隨著一批批頂級別墅 “金林半島 ”、 “草堂之春 ”、 “浣花溪山莊 ”的銷售告罄，作為城市別墅區(qū)代表的浣花溪逐漸淡出江湖，異軍突起的新城南城市別墅區(qū)作為一支生力軍，迅速補上了城市別墅的空缺。 不妨從目前成都別墅市場三大板塊劃分來看，按屬性大致分為三類。一類是開發(fā)較早、實力雄厚、產(chǎn)品占據(jù)市場半壁江山的牧馬山森林別墅區(qū) ；一類是依據(jù)地方，固守一塊市場，伺機擴張的青城山度假別墅區(qū)，有得天獨厚的青城山自然資源作為屏障，在市場份額的爭奪戰(zhàn)中，自有自己參與拼殺的一把利劍；第三類則是 “白手起家，迅速崛起 ”的后起之秀，新城南副中心的別墅區(qū)。 牧馬山近郊森林別墅區(qū) ——日漸成熟的近郊別墅群落 牧馬山區(qū)域自然形成的淺丘地貌，使修筑的別墅群錯落有致。高爾夫球場和原始森林，使牧馬山別墅與大自然渾然天成，完美結(jié)合。成都森宇集團在 20xx年推出的 “維也納森林別墅 ”，憑借擁有牧馬山片區(qū)最佳的位置和最好的景觀資源一炮走紅，引發(fā)了牧馬山別墅開 發(fā)的熱潮。從交通條件來看， 5條直達城市中心區(qū)的大路，與國際機場僅 4公里之遙，如此得天獨厚的交通條件，形成了成熟的牧馬山生活別墅區(qū)。 如今牧馬山別墅區(qū)云集了中航云嶺高爾夫別墅、牧馬山易城、薩爾茨堡、維也納森林別墅、半山衛(wèi)城等別墅項目。一個成熟的近郊森林別墅群落，儼然已經(jīng)形成。 20xx年，全國知名策劃人王志綱及其工作室，為牧馬山度身定做的 “牧馬山新城戰(zhàn)略策劃 ”，極大提升了牧馬山別墅群的整體形象。 青城度假別墅區(qū) ——住在青山綠水中的感覺 20xx年 “青城白鷺洲 ”別墅項目的出現(xiàn)，引發(fā)了青城度假 別墅區(qū)開發(fā)的浪潮。當浸潤在山水之間，感受 “空山不見人，但聞人語響 ”，成為都市人對別墅住宅的一種憧憬，青城山憑借世界歷史文化遺產(chǎn)的資源和得天獨厚的山水環(huán)境資源，迅速掀起了“青城別墅熱 ”。中國青城、青城白鷺洲、青城山高爾夫山莊、天下青城、假日青城等旅游地產(chǎn)大盤相繼亮相青城山，使如今的青城山已經(jīng)發(fā)展成為開發(fā)陣容強大的度假別墅區(qū)。 短短幾年間，青城山板塊異軍突起，成為成都房地產(chǎn)不可忽視的力量之一。首先取決于擁有絕佳自然風景板塊、每天可釋放出數(shù)百萬公升氧氣，是城市西郊真正的綠肺；全長 “成青路 ”在全線 通車后將成都到青城山的車程大大縮短到半小時，為生活在擁堵嘈雜中、渴望呼吸大自然新鮮空氣的都市人開辟了一條最為快捷的通道，成為通往青城山的交通瓶頸的突破；自然環(huán)境是青城山風景別墅板塊的最鮮明的特征，豐富的自然環(huán)境成就了休閑度假為特色的青城山別墅區(qū)；作為中國四大道教名山之一的青城山，素有 “青城天下幽 ”的美名，厚重的人文環(huán)境，鋪墊成為了青城山風景別墅板塊的深厚底蘊。為盤踞此地的開發(fā)商們提供了更多舞文弄墨的文化元素。 新城南副中心別墅區(qū) ——離城市最近的別墅 城南副中心別墅區(qū)如成都地產(chǎn)界的后起之秀，迅速崛 起。以新希望集團旗下的錦官麗城、巨幅地產(chǎn)旗下的蘭橋尚舍以及麓山國際社區(qū)為代表的別墅群領跑了新城市別墅生活新時代，也是對新城市別墅的建筑形態(tài)和生活方式進行了一種全新的詮釋。便利的交通，健全的生活配套設施以及宜人的風景催生出了高品質(zhì)生態(tài)高尚居住區(qū)的形成。 城南作為成都最早的富人區(qū)聚集地，從早期的錦繡花園、芳草地就聚集了成都金字塔尖上的人，隨后發(fā)展起來的桐梓林一帶，內(nèi)外雙楠以及新棕樹片區(qū)，更是云集起了商賈，營造了城南住富人的由來已久的習慣。隨著 “浣花溪城市別墅區(qū) ”逐漸淡出江湖，一個新的城市別墅區(qū)在城南副中 心應運而生?？焖偻ǖ?“南延線 ”更是為住在城南的富人搭建了一條通往城市生態(tài)別墅區(qū)最為便捷的通途。 新城市別墅區(qū)的形成是目前城市發(fā)展的大勢所趨，城南副中心別墅區(qū)目前的形成具備城市高端人群渴望享受城市別墅的需求。既能回歸田園自然生活，同時也能隨時做到與城市生活近距離接觸。區(qū)別于牧馬山別墅區(qū)和青城山別墅區(qū)的最大之處便是，它是目前成都近郊與城市距離最近的城市別墅區(qū)，也憑借這樣的城市別墅匹敵天下，雄踞城南。 二、青城山別墅市場情況 （一）、天氣熱火了養(yǎng)生住宅 都江堰（青城山）掀起別墅風潮 成都周邊休閑 養(yǎng)生類樓盤看到前來咨詢購房的人絡繹不絕。進入春季之后，銷量一直上升，和溫度成正比。以避暑養(yǎng)生為主題的各大樓盤銷售火爆。 成都人愛上養(yǎng)生住宅?，F(xiàn)在全球惡劣氣候，已經(jīng)影響到成都人的生活。隨著夏季來臨，全球性的高溫少雨氣候降低了大城市居民的生活質(zhì)量，而人們忙于工作，隨時在承受高強度高壓力的工作，休閑養(yǎng)生成為生活的必要內(nèi)容。在成都，注重休閑養(yǎng)生的共視已逐漸形成。成都人，包括大量的外地人，選擇到各大休閑地休閑避暑，甚至定居安家，目前已形成了青城山都江堰、龍泉、銀廠溝、郫縣安德鎮(zhèn)等傳統(tǒng)養(yǎng)生居住區(qū)。各大樓盤也在當?shù)?不斷興建，特別在夏季吸引了大量人口入住。 開辟一個避暑養(yǎng)生根據(jù)地，日漸成為都市人的置業(yè)理想地。在各大郊縣避暑養(yǎng)生類樓盤現(xiàn)場，置業(yè)者包括成都市和其它城市的老年人，他們資金來源是退休金和積蓄，加上子女的 “孝心贊助 ”；也有為全家準備避暑根據(jù)地，一等孩子放暑假，就要全家來到自己的 “避暑山莊 ”小??；還有部分都市白領，進行二次置業(yè)，希望產(chǎn)業(yè)投資增值。包括天府上河居等樓盤，由于周邊配套較成熟，吸引了不少外地人和本地人購買，看好的就是這些樓盤的自然環(huán)境和人文環(huán)境優(yōu)越，溫度低，空氣清新，植被良好，有大型公園作為配套等。這 些樓盤的熱銷，反映出購房者對避暑養(yǎng)生需求日漸強烈。 價格適中最受歡迎 ：需求拉動銷售，現(xiàn)在養(yǎng)生類樓盤價格飛速上漲。目前青城山 1萬多元 /平米的豪宅不斷出現(xiàn)，而普通的小戶型也在 4000元 /平米左右，整個價格比肩成都市區(qū)，許多市民還是趨之若鶩。 5月低，置信青城山 “芙蓉青城 ”項目高調(diào)亮相，都江堰各大別墅樓盤也掀起了一股別墅風潮，豪宅養(yǎng)生避暑大行其道，價格一般在 5000元 /平米以上，目前看來針對社會中間階層的項目實際上相當有限。目前郊縣的許多樓盤，基本定位還是富裕階層的第二居所。所以很多以別墅為主或者是戶型 面積偏大，一套房子的總價不菲。但是 MINI小型別墅的出現(xiàn)并獲得市場追捧后，已經(jīng)有越來越多的開發(fā)商在產(chǎn)品線中加大了小面積別墅的供應比例。 （二）、別墅市場刮起 “MINI”風，青城山小型別墅風頭正健 近來，青城山的別墅變得越來越小，大約就是 70—90平方米，有的項目，面積甚至只有 50多平米，但仍然做足了別墅的噱頭。并且，由于均價差不多就四五千，一套別墅最高也就是 50萬 60萬，而最低只需 25萬左右就能買到，很受購房者關注。因此，業(yè)界稱青城山正在刮起別墅 “MINI”風，并且，這股風還有不斷蔓延之勢。 25萬買套別墅讓人頗感愜意。動輒 600、 700平米，總價好幾百萬的別墅，成了身份和財富的象征，也讓更多的人望而止步。同時，隨著人們收入水平的快速增長，對居住品質(zhì)的要求不斷提升，代表著一種更高居住理想的別墅，有了更大的市場需求。別墅市場的這種供需矛盾該怎么調(diào)和呢？ 近年，青城山開發(fā)了很多別墅項目，以 “MINI”的面積引起了無數(shù)購房者的好奇和想象 ——7090平米，甚至 50平米都能做出別墅來。這樣的項目一經(jīng)推出，銷售進度就節(jié)節(jié)攀升的事實，讓人不得不承認，這種小型別墅已經(jīng)成了別墅市場的 “尤物 ”，得到無數(shù)寵愛。 這購房者中，大多是在城區(qū)有一套滿足居家需求住宅的人士。他們對周末郊游、旅游度假的熱衷，對居住地生態(tài)環(huán)境的看重，使得旅游勝地青城山成為 “第二居所 ”的最佳選擇。購置別墅，除了滿足基本需求以外，還是期望追求一種高品質(zhì)的戶外生活。即便只能周末或者閑暇來到 “二居 ”，也是希望與景觀資源接觸，享受好的空氣質(zhì)量、低噪聲和低污染。而根據(jù)小別墅的面積和房價，最低只花 25萬左右，就能實現(xiàn)這個愿望。 MINI別墅：小型別墅和以往通常意義上的別墅最大的不同，就是面積 “MINI”，因此有 “MINI別墅 ”之說。通常說到別墅，總是面 積很大，價格不菲的奢侈品。而青城山的別墅是為度假量身定制的，面積都比較小，一般在 50—120平米之間，因為面積小。拋棄奢華與排場，在面積上適度控制，總價普遍低于其他類型別墅。這類產(chǎn)品追求一種戶外生活的居住文化體驗，在較小的面積區(qū)間內(nèi)，把功能做得非常齊全，能夠滿足居家生活的所有需要，空間尺度上也做得很完善。 三、 青城山各區(qū)域板塊市場情況 根據(jù)地理區(qū)位的相似性和樓盤市場競爭的同質(zhì)性，目前青城山在開發(fā)的房地產(chǎn)項目大致可以將他們劃分為青城前山板塊、青城后山板塊、青城外山板塊三大板塊區(qū)域。各區(qū)域主要樓盤項目主要概況 如下： （一）、青城前山板塊 置信芙蓉青城 項目地址： 都江堰青城前山山門南側(cè)約 800米 開發(fā)商： 成都置信 建筑類別 : 別墅 院落式、獨院、聯(lián)排 占地面積： 135 畝 銷售價格： 60萬 —140萬 /套 戶型區(qū)間： 90180㎡ 綠 化 率： 37% 容 積 率： 0． 48 芙蓉青城，位于世界文化遺產(chǎn)青城山腳下，前 山門南側(cè)約 800米處，是成都置信攜十年積淀揮師青城山，升級中式別墅的力作。 項目 A區(qū)占地 31畝，為院落式頂級別墅； B區(qū)占地 104畝，包括島居獨院別墅及聯(lián)排 mini別墅。 首期熱推 90180平米mini別墅，以精巧實用的建筑哲學嶄露更高生活品質(zhì)，擁享青城山稀世價值。 蜀繡青城 項目地址： 都江堰青城山 鎮(zhèn)青景村 開發(fā)商： 成都周道房地產(chǎn)公司 建筑類別 : MINI別墅、聯(lián)排 占地 面積： 13349㎡ 建筑面積 : 7897㎡ 戶型區(qū)間： 54120㎡ 銷售價格： 5600——6500元 /㎡ 容 積 率： 0． 449 建筑密度： % 總戶數(shù)： 90戶 綠 地 率： 55% 該項目坐落于青城山下，群山環(huán)伺；在規(guī)劃上采用相對分散、靈活 “回 ”字型建筑布局，避免了建筑給人帶來視覺阻斷和心理壓抑；并利用土地自然形狀，合理組織綠化以保證 采光和通風，提高居住舒適度。 上善棲 項目地址： 都江堰區(qū)青城前山 開發(fā)商： 四川億興置業(yè)發(fā)展有限公司 建筑類別 : MINI別墅、聯(lián)排 、院落式 戶型區(qū)間： 60180㎡ 綠 化 率： 65% 容 積 率： 0． 5 銷售價格： 均價 6500元 /㎡，起價 6200元 /㎡（帶裝修） 該項目位于青城山鎮(zhèn)，地塊西面正對青城山風景區(qū)，是所謂的開門見山之 寶地，擁有青城山天然景觀和宜人氣候。項目還臨近成都東軟學院和軟件產(chǎn)業(yè)園，處于青城山鎮(zhèn)的規(guī)劃核心區(qū)，各種生活配套設施正在快速完善中，大的居住氛圍已經(jīng)初步形成。項目以水景為紐帶，高大園林喬木，雕塑小品，與青城山整體景區(qū)風格協(xié)調(diào)，兼顧傳統(tǒng)文化內(nèi)涵與建設形式創(chuàng)新。約 4000平米商業(yè)配套，配備高檔精致休閑業(yè)態(tài)，小區(qū)還規(guī)劃有網(wǎng)球場等休閑鍛煉配套。 在建筑材料使用上的創(chuàng)新，將成為 “上善棲 ”的一個亮點。外墻由產(chǎn)于云南騰沖的火山石裝飾，火山石是火山噴發(fā)的巖漿自然形成，質(zhì)地精細，紋理天然，色澤質(zhì)樸，具有耐熱抗曬、防滑 瀝水，吸聲消音、抗壓耐磨、耐酸堿性、隔熱保溫、不風化、不退色、不反光、滲水性功能好等特點；屋頂采用威盧克斯天窗，為居住者帶來室外的陽光和新鮮空氣，是具有節(jié)能、防水、美觀、安全等特征的全球領先品牌；屋面瓦、屋面排水系統(tǒng)等材料的使用，均立足于環(huán)保節(jié)能、美觀耐用的原則，實現(xiàn) “上善之地，詩意棲居 ”的目的。 中國青城 項目地址： 都江堰青城山 前山 開發(fā)商： 成都大城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 建筑類別 : 別墅 多層公寓、別墅