【正文】 000年外，增幅穩(wěn)定；由于所能得到的關于市場總體的分析數據中，銷售金額均包括了新房出租（如寫字樓、商業(yè)用房等）的部分，且這一部分的數量近年來上升很快，租金價格與銷/預售價格合二為一，無法濾出，使得我們很難對市場總體價格的走勢進行判斷。我們將在后文的住宅領域分析中著重分析住宅的價格變化趨勢，這對金水岸住宅項目也更具意義。3）、供需綜合分析總體來看，武漢市房地產市場供需總體基本持平； 圖22 武漢市19992002供需指標對比分析預/銷售面積連續(xù)三年超過竣工面積，顯示市場需求的實際增長略超出市場前期的預期；但與新開工面積相比，供需基本持平。 經過幾年的發(fā)展，武漢市的房地產市場日趨成熟，近期來，呈現了如下特點：n 外地品牌發(fā)展商紛紛進入武漢；n 產品和營銷創(chuàng)新意識不斷增強；n 大盤項目頻頻亮相；n 市區(qū)精品中小項目成為新亮點；n 別墅市場異軍突起。（3）、武漢市房地產市場20032004年展望n 房地產開發(fā)結構繼續(xù)從單位投資較低的中、低端產品向單位投資較高的中高端產品轉移，市場的需求也會繼續(xù)相應的轉化；n 新區(qū)開發(fā)與舊城改造形成聯動之勢；n 房地產相關政策將對市場結構產生巨大影響；n “三區(qū)五片”繼續(xù)保持熱點走勢；n 外地品牌發(fā)展商的介入使得市場競爭更為激烈；n 發(fā)展商日趨成熟與專業(yè)分工不斷細化；n 房地產開發(fā)的市場導向性加強；n 發(fā)展商溝通學習意識加強與競爭合理有序化。武漢市房地產住宅市場分析在武漢市房地產總體市場的發(fā)展中，住宅的開發(fā)逐步成為主流，在總投資、總施工面積、新開工面積、總竣工面積四項主要指標中，住宅的所占百分比均不斷提高。房地產市場的健康發(fā)展與住宅發(fā)展的市場化程度關聯度越來越大。（1）、市場供給住宅的發(fā)展態(tài)勢呈現出與總體市場略微不同的特點：表24 19992002年住宅供給指標　住宅投資住宅施工住宅新開工住宅竣工(億元)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅(萬平米)增幅2002%%%%2001%%%%2000%%%%1999%%%%從住宅開發(fā)的數據看，其投資一直保持了較為穩(wěn)定的增長，即使是在宏觀調控尚未結束的1999年，住宅投資依然保持了穩(wěn)健的上升勢頭。同時，武漢市住宅結構的調整在1999年已經開始展開，2000年進入規(guī)模較大的變化期，即單位施工面積的投資成本上升較快，市場供給的結構開始變化（中、高端產品開始出現，所占百分比逐步擴大），而這樣一個變化較總體市場的類似變化早了1至2年；同樣，在進入2001年后，經過一輪整理的市場開始在此結構下的繼續(xù)小幅調整與放量。 圖23 年度單位施工面積平均投資額武漢市住宅總體市場處于品質提升的階段，從整體住宅市場來看，結構調整還將持續(xù)一定的時間，從后文對需求的分析看，這樣的調整順應了市場的潛在需求，逐漸被市場認可。（2）、市場需求與市場供給相一致，武漢市房地產市場的需求不斷增長。居民對住房的有效需求，通過房產預售/銷售得到體現。 圖24 住宅市場預銷售總金額比較1999年以來，武漢市住宅預銷售金額呈現較為迅速的增長態(tài)勢，從增幅來看，保持了與房地產總體市場一致取向。其中，2000年、2002年增幅較大。同時，需求的穩(wěn)步增長體現在成交面積的變化和價格的變化兩個方面：表25 住宅市場需求指標比較住宅銷預售金額住宅銷預售面積住宅銷預售平均單價億元漲幅萬平米漲幅元漲幅2002%%%2001%%%2000%%%1999從2000年及2002年來看，兩個年度的增長方式截然不同。2000年，由于市場拐點的作用，需求的增長以在舊有住宅品質的基礎上大幅加量的方式展開，％的基礎上，％，居民對居住條件的提升以居住面積的擴大為主（盡管在此時，從房地產開發(fā)的角度看已經開始出現住宅開發(fā)結構的大幅變化）。2001年，市場仍然在這樣的觀念指導下運行，在有效需求穩(wěn)步提高的前提下，平均價格微幅上調，市場對產品品質的重視度仍處于孕育期。2002年，從宏觀層面看，經過供需兩方面的充分磨合，加上武漢市關于土地供給政策的調整，觸發(fā)了需求對較高品質樓盤的認可，％的情況下，市場以量、價齊升的方式展開，％，市場對住宅的有效需求開始出現大規(guī)模的結構調整；從微觀上看，由于市場上逐步出現了高品質樓盤的購買者，其親密人群對該類產品的認識逐漸加強，對這種生活方式的選擇逐漸認可，居民對住宅的要求從重“量”向重“質”演化，這也使得統(tǒng)計意義的需求結構變化成為必然。對于武漢的房地產市場，這樣的來自需求的結構調整盡管比開發(fā)的調整滯后了較長的一段時間，但這樣的調整對金水岸地塊的開發(fā)、營銷的指導意義非常重大。三年來，在需求及其增長方式的作用下，％。對于不同的市場、不同的市場階段，不同綜合品質（檔次）的住宅項目其短、中期的發(fā)展趨勢可能截然不同。在市場發(fā)展的成熟階段，由于中高檔樓盤獲利豐厚，使市場供給越來越大，此時的該類樓盤的價格走向趨于弱勢，體現在市場價格上甚至可能出現價格的下調（或提升緩慢、或持平），在這樣的發(fā)展階段，新樓盤繼續(xù)定位在中高檔，風險較大。不同的是，對于正處于需求結構變化、中高端的需求被初步激發(fā)的市場，中高端的產品將成為引領市場走向的重要力量，也將成為后一階段市場有效需求所追逐的方向，把握時點、提前半步的開發(fā)商將獲益非淺。從武漢市住宅市場的供需機構變化看，在目前的階段介入中高端市場，潛力巨大。三、區(qū)域市場分析區(qū)域經濟概況分析武漢市總體舊城改造的進度較為滯后，房地產市場的發(fā)展在近年來以熱點片區(qū)的形式展開?，F狀來看，突出的開發(fā)熱點有：武昌的南湖片區(qū)、光谷片區(qū)、漢口的后湖片區(qū)、東西湖的金銀湖片區(qū)、漢陽的沌口片區(qū)；除此五個片區(qū)以外，武昌的徐東/中北路沿線、漢口的西/北湖－金融街片區(qū)、姑嫂樹－楊汊湖一帶也顯示出較強的活力；而一些老牌的大型居住片區(qū)如漢口的常青花園，百步亭花園一帶，由于長期建設形成的成熟配套和較低的價位，仍然是普通市民購房的優(yōu)先選擇。行政區(qū)域經濟運行比較武漢市八大城區(qū)的主要居住人口分布數據如下表： 表31 武漢市八大城區(qū)人口分布表土地面積人口密度戶數年末戶籍人口平方公里人/平方公里戶人江岸區(qū)9795204595629226江漢區(qū)13760147865459998硚口區(qū)11584179745537377漢陽區(qū)4206150845455694武昌區(qū)10885261404884065青山區(qū)9569121944438277洪山區(qū)1272148792647384東西湖區(qū)52378821229486與其相對應的區(qū)域宏觀經濟運行指標如下：表32 區(qū)域宏觀經濟運行指標2002年GDP財政收入固定資產投資城區(qū)人均可支配收入社會消費品零售總額（不含居民購置商品房）億元億元億元元億元江岸區(qū)江漢區(qū)硚口區(qū)漢陽區(qū)武昌區(qū)洪山區(qū)青山區(qū)東西湖區(qū)－從上表中可以清晰的看到：如果以行政區(qū)域為劃分，武昌、洪山兩區(qū)的經濟發(fā)展?jié)摿κ志薮?。兩區(qū)不僅具有名列前茅的城區(qū)人均可支配收入，同時固定資產投資額也非?？壳?，武昌區(qū)的消費品零售總額遠遠高于作為商業(yè)中心的漢口任何一區(qū)（但小于漢口三區(qū)之和），洪山區(qū)的GDP總量更處全市之首，其財政收入排名處于各區(qū)之末與其發(fā)展的政策取向密切相關，實際上將更有利于其經濟長期、穩(wěn)定的發(fā)展步伐，武漢市居住熱點的光谷片區(qū)、南湖片區(qū)即是在此環(huán)境下形成的房地產熱點，符合區(qū)域發(fā)展的需要，而且發(fā)展的潛力很大。與此同時，漢口的江岸、江漢兩區(qū)保持了一定的發(fā)展步伐，但從固定資產投資分析，兩區(qū)的發(fā)展空間已經受到一定的限制，人均可支配收入處于中流水平。由于漢口城區(qū)較老，市民的居住條件較差，居民改善居住條件的要求迫切，這樣的相對穩(wěn)定的潛在需求支持了后湖、金銀湖片區(qū)房地產開發(fā)的熱潮，具有一定的合理性。硚口、漢陽兩區(qū)，經濟發(fā)展略遜江漢、江岸，但人均可支配收入卻低很多，其房地產市場不活躍當屬正常（沌口的武漢經濟開發(fā)區(qū)不在此列）。放遠眼光，硚口區(qū)的經濟發(fā)展應當具備一定的潛力，如果對漢口其它地區(qū)的輻射能夠有效展開，其房地產開發(fā)的潛力尚可挖掘。令人驚訝的是青山區(qū)，傳統(tǒng)認為其工業(yè)區(qū)性質、區(qū)域環(huán)境較差、不適合房地產開發(fā)的觀念可能錯失強大的購買能力。盡管該區(qū)各項指標均不在前列，但其人均可支配收入高居全市之首，即使不考慮其發(fā)展?jié)摿?，以其現有土地成本進行開發(fā)，應當有相當的利潤空間。當然，需要看到的是，青山區(qū)由于歷史的、城市規(guī)劃的綜合原因，其住宅項目的輻射范圍十分有限，人群較為單一，在舊有居住觀念、生活方式慣性較強的環(huán)境中，創(chuàng)新住宅開發(fā)的風險也較大。青山區(qū)的住宅總體水平提高尚需時日。東西湖區(qū)近年來顯示了旺盛的發(fā)展勢頭，拋開綜合經濟發(fā)展水平不談，作為漢口的后花園，近年來其住宅發(fā)展的迅猛態(tài)勢令人矚目。區(qū)域房地產市場分析（1）、行政區(qū)域房地產市場發(fā)展趨勢分析與全市總體發(fā)展相協(xié)調，各行政區(qū)域的房地產開發(fā)、銷售呈現出與區(qū)域經濟一致的發(fā)展趨向。對各行政區(qū)域內住宅市場的分析如下： 表33 各區(qū)主要住宅指標住宅投資住宅施工面積住宅新開工住宅竣工面積住宅預銷售總金額住宅銷預售總面積住宅平均價格億元變化萬平米萬平米萬平米億元變化萬平米變化元變化武昌區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/洪山區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/江岸區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/江漢區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/硚口區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/漢陽區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/青山區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/東西湖區(qū)2002%%%%2001%%%%2000%/%%%1999///%/1）區(qū)域市場供給從市場供給來看，大多數行政區(qū)保持了穩(wěn)健的上升勢頭，其中，東西湖區(qū)、洪山區(qū)開發(fā)勢頭最好，連續(xù)三年保持了30％以上的增長速度（以總投資衡量）；武昌區(qū)、江漢區(qū)保持了持續(xù)增長的步伐；漢陽的變化較為引人注目，在2001年投資小幅回調之后，其2002年的投資額增長較快，從進入2003年后包括上海復地在內的諸多開發(fā)商繼續(xù)大規(guī)模進入漢陽來看，該區(qū)域住宅開發(fā)的增長速度在一定時期內仍將保持（盡管需求角度所得結論對這樣的投資取向并未吻合）。同時，青山、硚口、江漢三區(qū)的住宅總投資在2002年出現負增長，其中，硚口、青山在過去的三年中有兩年出現下滑，屬于少人問津的區(qū)域；江漢區(qū)出現的下滑，如果結合需求的分析，可能與其區(qū)域購房人群的取向有關（在需求大幅增長的情況下，價格持續(xù)兩年小幅下跌），使開發(fā)商缺少在該區(qū)域開發(fā)的積極性。2）、區(qū)域市場需求從需求來看，武昌區(qū)、東西湖區(qū)顯示了最為理想的增長態(tài)勢 —— 房價與成交面積同時上升。其中，武昌區(qū)在近年來顯示了最為穩(wěn)健的發(fā)展過程，同時顯示了強烈的需求結構調整的勢頭，在經歷了2002年的房價的提升之后，武昌區(qū)實際已成為武漢市成交平均房價最高的區(qū)域。與此同時，東西湖區(qū)的崛起，更成為近年來住宅市場的一個亮點。數據顯示，由于包括原基數較低等因素的綜合作用，東西湖區(qū)呈現與總體市場脫離的走勢，2000年，其需求指標未被大勢有效拉動，但