【正文】 集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響，85％受訪者認為這是一個“便民、利民、為民”的通道。 （3） X舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機，期待有效地進行市場整合。在本次調(diào)查中，36%的被訪者表示不會進行商鋪投資，%的被訪者正在考慮購買。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。本次調(diào)研工作由X舊貨大市場有限責任公司項目調(diào)研小組全程操作完成。（5） 項目將成為X市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。（3） 項目發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團隊組織層面進行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強勢的項目發(fā)展團隊。項目地塊價值的主要特點有：（1） 地形地貌、地塊規(guī)模對項目開發(fā)較為有利。隨著X工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有861萬人口、扼守X南大門，貫穿廣州和南昌的X唯一大型舊貨交易市場，本項目發(fā)展勢必成為X之大勢所趨。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是X專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。48平方公里。2．5 項目地塊價值分析本項目初擬選地位置為X經(jīng)濟開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計用地約70畝。（3） 項目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。項目主要特點有：（1） 項目地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，臨街面較長，適合于大型專業(yè)市場地產(chǎn)項目的開發(fā)，并應(yīng)借助市場集群，加強對區(qū)域概念的強勢引導(dǎo)。2．3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項目地塊處于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，項目北面有X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。（5） 對項目決策及其實施提出優(yōu)化建議。（3） 結(jié)合地塊目前的狀況和特點，探索項目開發(fā)方案在經(jīng)濟效益、社會效益、環(huán)境效益方面的可行性。項目總概況 1．4 項目基本指標項目總投資:約10000萬元項目總體:店面、辦公用房、倉儲及其他附屬設(shè)施總計建筑面積約60000平方米投入使用時間:2009年10月1．5 可行性研究報告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進行詳細分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進行合理的評估。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補充互為促進的重要作用，也是各個市場長遠發(fā)展關(guān)鍵要素。園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴散的機遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進全區(qū)工業(yè)化進程。48平方公里。X舊貨大市場通過10年成功運作，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。X舊貨大市場是原國內(nèi)貿(mào)易部試點單位和中國舊貨協(xié)會常務(wù)理事單位，也是全國十大十強舊貨市場之一，被省商品流通市場規(guī)劃建設(shè)管理領(lǐng)導(dǎo)小組確認為全省20家重點商品市場之一。目前正在開發(fā)X省唯一一個舊貨大市場項目，項目位于解放東路，香江家居城斜對面，現(xiàn)總用地面積為110畝，建筑面積達10萬平米，大小店鋪700余個，預(yù)計擴展到160畝。X可行性研究報告舊貨大市場可行性研究報告一 項目背景1．1 項目名稱 因項目目前尚未正式命名，在合作文件及日常各類交通溝通中，但本項目性質(zhì)為X市舊貨大市場（舊貨交易中心），暫以“X市舊貨大市場”代表該項目，以下簡稱“本項目”。1．2 項目開發(fā)公司簡介X舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由X舊貨大市場運營公司組建而成。X舊貨大市場（老市場）占地面積20000平方米，擁有經(jīng)營攤位500多個，經(jīng)營舊貨從業(yè)人員5000余名。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機電設(shè)備、五金工具、家具等10大類上百個品種，年交易額3億多元。1．3 項目擬選地區(qū)位 本項目初擬選地位置為X經(jīng)濟開發(fā)區(qū)文峰路（原105國道）與贊賢西路交匯處東側(cè)地塊，預(yù)計用地約70畝，該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。開發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距X火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。開發(fā)區(qū)現(xiàn)有眾多專業(yè)市場，是X專業(yè)市場集群區(qū)域，主要專業(yè)市場有X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等。本項目選地位置，其主要目的也是關(guān)鍵要素就是要借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項目長足發(fā)展提供有力保證。（2） 對項目可行性與開發(fā)經(jīng)營提出初步意見，并對項目的規(guī)劃設(shè)計，功能分區(qū)等提出相應(yīng)的建議。（4） 對項目開發(fā)進行投資分析和風(fēng)險分析。1．6 可行性研究報告編制依據(jù)（1） 國家建設(shè)部及X省頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策；（2） 《中華人民共和國城市規(guī)劃法》（3） 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（4） 國家商務(wù)部及舊貨行業(yè)相關(guān)法律政策與文件（5） X相關(guān)法律政策與文件； （6）X及X經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的招商引資政策； （7） 現(xiàn)場勘察和X市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)市場綜合調(diào)研所得資料；（8）X當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） X舊貨大市場置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場項目成功運營經(jīng)驗價值二 項目概況2．1 地塊位置本項目擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，離X新中心城區(qū)僅2。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路2．2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目預(yù)計用地約70畝，項目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場，其中總建面積20％部分為項目自身配套公寓、辦公、物管營銷，擬建市場經(jīng)營包括機電設(shè)備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個品種?！睢‰娏Α㈦娪崳航尤氡卷椖?☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型公交站：臨文峰路與贊賢路☆　金融、郵政、電信：郵政儲蓄所2．4 項目性質(zhì)與主要特點本項目以商業(yè)為主，含部分項目自身配套住宅、辦公，定位為“大