【正文】 現(xiàn)代城市發(fā)展要求還有一段相當(dāng)大的差距。未來城市人口及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長，隨著人們消費觀念的改變和X改革開放的不斷深入，舊貨交易的需求量將突飛猛進(jìn)的增長。 新建市場的必要性目前X市舊貨經(jīng)營現(xiàn)狀來看，還存在問題：第一：規(guī)模太小。現(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。收購進(jìn)來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；第四：是上門收購不規(guī)范。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。因此，盡快籌建專業(yè)的大型X舊貨大市場，擴(kuò)大市場規(guī)模，把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場，進(jìn)行規(guī)范管理，合法交易勢在必行。此舉，既符合商品入店、入市經(jīng)營的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實際需要。從此，全國舊貨調(diào)劑交易試點單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、武漢、昆明、大連、哈爾濱等45個大中城市的175家企業(yè)，形成東西交流、縱橫交錯的市場網(wǎng)絡(luò)，為建X舊貨大市場創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境，如今的X舊貨大市場已得到了更為充分的發(fā)展。同時，X舊貨大市場通過這幾年的運作，積累了一整套運作市場的豐富經(jīng)驗，擁有了大量的客戶資源，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會效益，正在不斷的發(fā)展壯大，同時為解決社會就業(yè)、促進(jìn)X地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。 項目人流分析因本項目目前所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群區(qū)域，交通組織便利暢達(dá)，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場中心，未來市人流優(yōu)勢非?？捎^。（3） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值（4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化△ 地塊發(fā)展劣勢 Threat（1） 項目距離市中心較遠(yuǎn)，推廣難度加大△ 地塊發(fā)展機(jī)會 Opportunity（1） X目前還沒有大型的專業(yè)舊貨交易市場，為項目地塊的發(fā)展提供了充足的市場機(jī)會。（3） 項目屬招商引資項目，且屬于國家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。（2） 現(xiàn)有舊貨市場較小規(guī)模對新的大型專業(yè)大市場形成一定壓力。雖然本項目有著眾多先天優(yōu)勢，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但由于受X現(xiàn)有舊貨交易市場規(guī)模及目前國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，項目在開發(fā)過程中，始終仍注意科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場協(xié)調(diào)發(fā)展，互為促進(jìn)，以良好的項目定位和產(chǎn)品規(guī)劃來達(dá)到項目良性發(fā)展。 項目定位方案SWOT分析△ 項目發(fā)展優(yōu)勢 Strength（1） 項目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價值高（2） 臨街面較長，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長，有利于提高整體商業(yè)價值（3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯，對本地塊價值的提升帶來了積極影響。 項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：（1） 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。項目發(fā)展需依托強大的廣告宣傳造勢，將后期經(jīng)營過程中的“價格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個推廣節(jié)奏中，最大限度的對區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。對部分部位予以免租經(jīng)營，以配合其他招商政策順利招商。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費政策外，還需向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經(jīng)營戶降低經(jīng)營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢，以此來培育市場快速發(fā)展。（2）按照現(xiàn)代市場的要求規(guī)劃，建設(shè)好市場，充分運用現(xiàn)代科技，要重視市場的信息中心項目建設(shè)，增強市場的服務(wù)功能。同時，正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場的關(guān)系。所產(chǎn)生的社會效益:（1）各項稅收：目前市場收征收率每月每平方米7元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交稅收224萬元。（3）公司每年上繳稅收250萬元。規(guī)模優(yōu)勢形成后，不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢，也將帶動周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加開發(fā)區(qū)人氣，為開發(fā)區(qū)內(nèi)的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來新的契機(jī)，為國家培植新的稅源，為城東地區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)騰飛注入堅強的后勁。項目預(yù)計規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項目總投資額約10000萬元，工程工期為18個月，分兩期投資建設(shè)完成，首期規(guī)劃建設(shè)占地40畝，大小鋪位300余個，建筑面積33000余平方，按每平方均價3200計算，預(yù)期可實現(xiàn)利稅約1500萬元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價3700計算， ，實現(xiàn)利稅約1400萬元。 A:Action促使購買S:Desire達(dá)到滿意A:Attention引起注意A:Interesting產(chǎn)生興趣D:Desire激發(fā)欲望 1. 促銷前準(zhǔn)備（略）2. 內(nèi)部認(rèn)購及導(dǎo)入階段（略）3. 推出階段（略）4. 全面推出階段（略）5. 最后調(diào)整階段（略） 營銷的戰(zhàn)略分析（1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會因為資金的短缺而放棄入駐經(jīng)營。 營銷的對策和措施（1）加強廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨特的有利條件，爭取現(xiàn)有市場經(jīng)營戶入場經(jīng)營。（3）爭取銀行的支持，對確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營戶，采取按揭付款的方式予以銷售。（5）吸入外省專業(yè)經(jīng)營舊貨的大戶入駐經(jīng)營，使得市場有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場在經(jīng)營戶中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。所以競爭壓力基本上不存在。 銷售收入分期比例的確定本項目的建設(shè)周期為壹年，本項目的預(yù)售許可證和銷售證可以辦理。本項目銷售預(yù)計須一年時間。如果出租計算，按X舊貨大市場的地理位置劃分每平方米出租可分為65元/平方、47元/平方、38元/平方三類。（70㎡50元/㎡12月）＝，；如果按X市場租金平均價格為30元/平米計算：235000247。除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本以后的租金則是純利潤。本項目將按照花園城市建設(shè)的要求設(shè)計，建設(shè)好市場和與市場配套的公寓、辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開，做到市場內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時，要增加綠化率，市場建筑風(fēng)格要與周邊市場相協(xié)調(diào)，按照園林式的要求建設(shè)好市場，使之形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動項目周邊物業(yè)價值的提升。（2） 為廣大舊貨經(jīng)營戶及渴望進(jìn)入舊貨行業(yè)的中低收入人群提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營環(huán)境，使舊貨經(jīng)營走入更為規(guī)范經(jīng)營環(huán)境，從而使消費者受益。（4） 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使X的舊貨行業(yè)更具影響力。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經(jīng)營過程中向社會提供就業(yè)人口3000個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（3） 消費者在舊貨交易過程中將能享受到質(zhì)量放心，價格最低，服務(wù)周到的舊貨消費服務(wù)。對社會、行業(yè)及其他社會綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會效益的評價均是可