【正文】 濟開發(fā)區(qū)的招商引資政策； （7） 現(xiàn)場勘察和X市經濟開發(fā)區(qū)市場綜合調研所得資料；（8）X當前的建安成本、各項配套費用及其他規(guī)費收費標準；（9） X舊貨大市場置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場項目成功運營經驗價值二 項目概況2．1 地塊位置本項目擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，離X新中心城區(qū)僅2?！睢‰娏?、電訊：接入本項目 ☆　給排水：管道鋪設到位☆　大型公交站：臨文峰路與贊賢路☆　金融、郵政、電信：郵政儲蓄所2．4 項目性質與主要特點本項目以商業(yè)為主，含部分項目自身配套住宅、辦公，定位為“大型專業(yè)市場+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。（4） 項目為X市唯一一個專業(yè)的大型舊貨交易市場，成功開發(fā)并運營后對X舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進和引導作用。開發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內，距X火車站、黃金機場也只幾公里路程，交通十分便利。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢、市民投資消費需求、經濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群發(fā)展為本項目發(fā)展至少提供了三大市場機會，使項目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產品定位的市場規(guī)范化，將獲得長遠可觀的效益回報，亦能成功借勢開發(fā)區(qū)市場集群的發(fā)展勢頭，大大提升本項目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場互為補充互為促進，帶動區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價值，使社會、市場、市民及開發(fā)商實現(xiàn)“四贏”。（4） 本項目土地成本相對適中（60萬元/畝），整體投資總額在進行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經營及投資者均能在本項目未來升值空間中獲利。項目調研員在前期進行了系統(tǒng)的調研培訓后再進入實際調查執(zhí)行工作，發(fā)放調查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分X房地產從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進行了專題走訪。隨著國家宏觀政策的大力調控及未來可能更多有效政策的出臺，越來越多的市民將加入持幣觀望隊伍。 經過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。到目前為止，X市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來X居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。（4） 本項目地段被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。本項目的發(fā)展，將成為2009年度X房地產市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在X營造空前的銷售推廣氣氛，也將為X舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭創(chuàng)稅收作出巨大貢獻。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場商圈正逐步走向成熟，本項目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場集群發(fā)展的進程，進一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，3．2 關于行業(yè)市場的意義針對目前X市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問題：一是規(guī)模太小。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購不規(guī)范。3．3 關于社會綜合效益的意義隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場不可或缺地成為城市利國利民的亮點工程。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。28平方千米，耕地面積29。2006年總人口為861。04 萬人，占 79。全市生產總值（GDP ）582。84 億元，增長 3。67 億元，增長 14。9% 和 37。而X目前還沒有出現(xiàn)一家配套完善，先進的現(xiàn)代化專業(yè)市場，隨著城市發(fā)展進展到今天，已開始呼喚現(xiàn)代化大型專業(yè)市場的出現(xiàn)。市場發(fā)展前景分析舊貨市場的前景預測隨著我市經濟建設的不斷向前發(fā)展，城市化率的逐年提高，處于我國東南沿海地區(qū)向中部內地延伸的過渡地帶的X，也是內地通向東南沿海的重要通道之一。15 萬人，比上年末增加 15。全市生產總值（GDP ）582。84 億元，增長 3。67 億元，增長 14。9% 和 37。未來城市人口及工業(yè)產業(yè)將呈大規(guī)模增長，隨著人們消費觀念的改變和X改革開放的不斷深入，舊貨交易的需求量將突飛猛進的增長。現(xiàn)舊貨行經營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產生厭惡感等等。此舉，既符合商品入店、入市經營的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實際需要。同時，X舊貨大市場通過這幾年的運作，積累了一整套運作市場的豐富經驗，擁有了大量的客戶資源，創(chuàng)造了良好的經濟效益及社會效益，正在不斷的發(fā)展壯大，同時為解決社會就業(yè)、促進X地區(qū)的經濟發(fā)展起了一定拭目以待作用。 項目人流分析因本項目目前所處區(qū)位優(yōu)勢明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群區(qū)域，交通組織便利暢達，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場中心，未來市人流優(yōu)勢非?？捎^。（3） 項目屬招商引資項目，且屬于國家商務部授權的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。雖然本項目有著眾多先天優(yōu)勢，此地段的發(fā)展和升值前景已經有部分市民所承認，但由于受X現(xiàn)有舊貨交易市場規(guī)模及目前國家對房地產市場的宏觀調控影響，項目在開發(fā)過程中，始終仍注意科學引導舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場協(xié)調發(fā)展，互為促進，以良好的項目定位和產品規(guī)劃來達到項目良性發(fā)展。 項目定位方案所存在問題及建議本項目定位方案在后期推廣和銷售、招商過程中，可能存在以下不利因素：（1） 銷售價格與實際租賃價格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。首先啟動主力店招商，以滿足項目發(fā)展和實際推廣執(zhí)行工作的需要。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費政策外，還需向政府申請真正能夠落實到位的稅費減免政策，為經營戶降低經營成本，并通過免租政策、主力店的龍頭效應向經營戶發(fā)動集中的廣告宣傳攻勢，以此來培育市場快速發(fā)展。同時，正確處理好與當?shù)卣?、農民的關系、處理好與周邊市場的關系。（3）公司每年上繳稅收250萬元。項目預計規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項目總投資額約10000萬元，工程工期為18個月，分兩期投資建設完成，首期規(guī)劃建設占地40畝，大小鋪位300余個，建筑面積33000余平方，按每平方均價3200計算，預期可實現(xiàn)利稅約1500萬元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價3700計算， ，實現(xiàn)利稅約1400萬元。 營銷的對策和措施（1）加強廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨特的有利條件，爭取現(xiàn)有市場經營戶入場經營。（5）吸入外省專業(yè)經營舊貨的大戶入駐經營，使得市場有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場在經營戶中間的凝集力，產生店鋪的緊俏感。 銷售收入分期比例的確定本項目的建設周期為壹年，本項目的預售許可證和銷售證可以辦理。如果出租計算，按X舊貨大市場的地理位置劃分每平方米出租可分為65元/平方、47元/平方、38元/平方三類。除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本以后的租金則是純利潤。（2） 為廣大舊貨經營戶及渴望進入舊貨行業(yè)的中低收入人群提供了環(huán)境更好，配套設施更齊全的經營環(huán)境，使舊貨經營走入更為規(guī)范經營環(huán)境，從而使消費者受益。 對其他社會因素的影響（1） 本項目將在開發(fā)過程中和經營過程中向社會提供就業(yè)人口3000個以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，將為社會提供更為便捷和安全的投資渠道（3） 消費者在舊貨交易過程中將能享受到質量放心，價格最低，服務周到的舊貨消費