【正文】 濟(jì)開發(fā)區(qū)的招商引資政策； （7） 現(xiàn)場(chǎng)勘察和X市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)綜合調(diào)研所得資料；（8）X當(dāng)前的建安成本、各項(xiàng)配套費(fèi)用及其他規(guī)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；（9） X舊貨大市場(chǎng)置業(yè)有限公司所積累的專業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)價(jià)值二 項(xiàng)目概況2．1 地塊位置本項(xiàng)目擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，離X新中心城區(qū)僅2?！睢‰娏?、電訊：接入本項(xiàng)目 ☆　給排水：管道鋪設(shè)到位☆　大型公交站：臨文峰路與贊賢路☆　金融、郵政、電信：郵政儲(chǔ)蓄所2．4 項(xiàng)目性質(zhì)與主要特點(diǎn)本項(xiàng)目以商業(yè)為主，含部分項(xiàng)目自身配套住宅、辦公，定位為“大型專業(yè)市場(chǎng)+少量多層住宅及辦公”的發(fā)展模式。（4） 項(xiàng)目為X市唯一一個(gè)專業(yè)的大型舊貨交易市場(chǎng)，成功開發(fā)并運(yùn)營(yíng)后對(duì)X舊貨行業(yè)發(fā)展起著巨大的規(guī)范，促進(jìn)和引導(dǎo)作用。開發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國(guó)道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距X火車站、黃金機(jī)場(chǎng)也只幾公里路程，交通十分便利。因此，舊貨交易發(fā)展趨勢(shì)、市民投資消費(fèi)需求、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群發(fā)展為本項(xiàng)目發(fā)展至少提供了三大市場(chǎng)機(jī)會(huì)，使項(xiàng)目地塊發(fā)展前景看好，如能順利實(shí)現(xiàn)開發(fā)理念、物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品定位的市場(chǎng)規(guī)范化，將獲得長(zhǎng)遠(yuǎn)可觀的效益回報(bào)，亦能成功借勢(shì)開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群的發(fā)展勢(shì)頭，大大提升本項(xiàng)目地塊所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境，帶動(dòng)該區(qū)域的發(fā)展，并與其它市場(chǎng)互為補(bǔ)充互為促進(jìn)，帶動(dòng)區(qū)域物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，使社會(huì)、市場(chǎng)、市民及開發(fā)商實(shí)現(xiàn)“四贏”。（4） 本項(xiàng)目土地成本相對(duì)適中（60萬(wàn)元/畝），整體投資總額在進(jìn)行良好控制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營(yíng)及投資者均能在本項(xiàng)目未來(lái)升值空間中獲利。項(xiàng)目調(diào)研員在前期進(jìn)行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進(jìn)入實(shí)際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷共340份，回收有效問(wèn)卷320份，并就項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分X房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)進(jìn)行了專題走訪。隨著國(guó)家宏觀政策的大力調(diào)控及未來(lái)可能更多有效政策的出臺(tái)，越來(lái)越多的市民將加入持幣觀望隊(duì)伍。 經(jīng)過(guò)開發(fā)區(qū)“家具市場(chǎng)”和“水果市場(chǎng)”等多個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的推廣銷售，市民對(duì)專業(yè)市場(chǎng)投資概念的理解已逐步成熟，對(duì)商鋪投資更為謹(jǐn)慎。到目前為止，X市已有十來(lái)家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時(shí)來(lái)X居住的外來(lái)人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會(huì)瞄上舊貨市場(chǎng)。（4） 本項(xiàng)目地段被大部分被訪者所看好，投資價(jià)值被市民所認(rèn)同。本項(xiàng)目的發(fā)展，將成為2009年度X房地產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)項(xiàng)目，因本項(xiàng)目地域特點(diǎn)及主題行業(yè)的特殊性，勢(shì)必在X營(yíng)造空前的銷售推廣氣氛，也將為X舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭(zhēng)創(chuàng)稅收作出巨大貢獻(xiàn)。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場(chǎng)商圈正逐步走向成熟，本項(xiàng)目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群發(fā)展的進(jìn)程，進(jìn)一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，3．2 關(guān)于行業(yè)市場(chǎng)的意義針對(duì)目前X市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問(wèn)題：一是規(guī)模太小。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購(gòu)不規(guī)范。3．3 關(guān)于社會(huì)綜合效益的意義隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場(chǎng)不可或缺地成為城市利國(guó)利民的亮點(diǎn)工程。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。28平方千米，耕地面積29。2006年總?cè)丝跒?61。04 萬(wàn)人，占 79。全市生產(chǎn)總值（GDP ）582。84 億元，增長(zhǎng) 3。67 億元，增長(zhǎng) 14。9% 和 37。而X目前還沒(méi)有出現(xiàn)一家配套完善，先進(jìn)的現(xiàn)代化專業(yè)市場(chǎng)，隨著城市發(fā)展進(jìn)展到今天，已開始呼喚現(xiàn)代化大型專業(yè)市場(chǎng)的出現(xiàn)。市場(chǎng)發(fā)展前景分析舊貨市場(chǎng)的前景預(yù)測(cè)隨著我市經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷向前發(fā)展，城市化率的逐年提高，處于我國(guó)東南沿海地區(qū)向中部?jī)?nèi)地延伸的過(guò)渡地帶的X，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。15 萬(wàn)人，比上年末增加 15。全市生產(chǎn)總值（GDP ）582。84 億元，增長(zhǎng) 3。67 億元，增長(zhǎng) 14。9% 和 37。未來(lái)城市人口及工業(yè)產(chǎn)業(yè)將呈大規(guī)模增長(zhǎng)，隨著人們消費(fèi)觀念的改變和X改革開放的不斷深入，舊貨交易的需求量將突飛猛進(jìn)的增長(zhǎng)?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對(duì)收購(gòu)舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。此舉，既符合商品入店、入市經(jīng)營(yíng)的要求，也符合城市規(guī)劃和城鄉(xiāng)居民的實(shí)際需要。同時(shí)，X舊貨大市場(chǎng)通過(guò)這幾年的運(yùn)作，積累了一整套運(yùn)作市場(chǎng)的豐富經(jīng)驗(yàn)，擁有了大量的客戶資源，創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益，正在不斷的發(fā)展壯大，同時(shí)為解決社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)X地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展起了一定拭目以待作用。 項(xiàng)目人流分析因本項(xiàng)目目前所處區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，處于開發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群區(qū)域，交通組織便利暢達(dá)，處在住宅區(qū)與專業(yè)市場(chǎng)中心，未來(lái)市人流優(yōu)勢(shì)非常可觀。（3） 項(xiàng)目屬招商引資項(xiàng)目，且屬于國(guó)家商務(wù)部授權(quán)的特殊行業(yè)，地塊發(fā)展有一定的政策支持。雖然本項(xiàng)目有著眾多先天優(yōu)勢(shì)，此地段的發(fā)展和升值前景已經(jīng)有部分市民所承認(rèn)，但由于受X現(xiàn)有舊貨交易市場(chǎng)規(guī)模及目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控影響，項(xiàng)目在開發(fā)過(guò)程中，始終仍注意科學(xué)引導(dǎo)舊貨行業(yè)規(guī)范發(fā)展，注意與周邊眾多專業(yè)市場(chǎng)協(xié)調(diào)發(fā)展，互為促進(jìn)，以良好的項(xiàng)目定位和產(chǎn)品規(guī)劃來(lái)達(dá)到項(xiàng)目良性發(fā)展。 項(xiàng)目定位方案所存在問(wèn)題及建議本項(xiàng)目定位方案在后期推廣和銷售、招商過(guò)程中，可能存在以下不利因素：（1） 銷售價(jià)格與實(shí)際租賃價(jià)格之間可能存在的矛盾，我們將采取整體或部分返租的形式銷售。首先啟動(dòng)主力店招商，以滿足項(xiàng)目發(fā)展和實(shí)際推廣執(zhí)行工作的需要。在享受現(xiàn)有舊貨行業(yè)的特殊稅費(fèi)政策外，還需向政府申請(qǐng)真正能夠落實(shí)到位的稅費(fèi)減免政策，為經(jīng)營(yíng)戶降低經(jīng)營(yíng)成本，并通過(guò)免租政策、主力店的龍頭效應(yīng)向經(jīng)營(yíng)戶發(fā)動(dòng)集中的廣告宣傳攻勢(shì)，以此來(lái)培育市場(chǎng)快速發(fā)展。同時(shí)，正確處理好與當(dāng)?shù)卣?、農(nóng)民的關(guān)系、處理好與周邊市場(chǎng)的關(guān)系。（3）公司每年上繳稅收250萬(wàn)元。項(xiàng)目預(yù)計(jì)規(guī)劃用地面積70畝，可建面積約60000平米，項(xiàng)目總投資額約10000萬(wàn)元，工程工期為18個(gè)月，分兩期投資建設(shè)完成，首期規(guī)劃建設(shè)占地40畝，大小鋪位300余個(gè)，建筑面積33000余平方，按每平方均價(jià)3200計(jì)算，預(yù)期可實(shí)現(xiàn)利稅約1500萬(wàn)元，二期建筑面積27000余平方， 按每平方均價(jià)3700計(jì)算， ，實(shí)現(xiàn)利稅約1400萬(wàn)元。 營(yíng)銷的對(duì)策和措施（1）加強(qiáng)廣告的宣傳力度和促銷手段，借助特種行業(yè)獨(dú)特的有利條件，爭(zhēng)取現(xiàn)有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)。（5）吸入外省專業(yè)經(jīng)營(yíng)舊貨的大戶入駐經(jīng)營(yíng)，使得市場(chǎng)有著健康有序的良性發(fā)展，加深加大市場(chǎng)在經(jīng)營(yíng)戶中間的凝集力，產(chǎn)生店鋪的緊俏感。 銷售收入分期比例的確定本項(xiàng)目的建設(shè)周期為壹年，本項(xiàng)目的預(yù)售許可證和銷售證可以辦理。如果出租計(jì)算，按X舊貨大市場(chǎng)的地理位置劃分每平方米出租可分為65元/平方、47元/平方、38元/平方三類。除了回收投資成本外，商鋪也將一直保值增值，在回收投資成本以后的租金則是純利潤(rùn)。（2） 為廣大舊貨經(jīng)營(yíng)戶及渴望進(jìn)入舊貨行業(yè)的中低收入人群提供了環(huán)境更好，配套設(shè)施更齊全的經(jīng)營(yíng)環(huán)境，使舊貨經(jīng)營(yíng)走入更為規(guī)范經(jīng)營(yíng)環(huán)境，從而使消費(fèi)者受益。 對(duì)其他社會(huì)因素的影響（1） 本項(xiàng)目將在開發(fā)過(guò)程中和經(jīng)營(yíng)過(guò)程中向社會(huì)提供就業(yè)人口3000個(gè)以上（2） 穩(wěn)定的投資收益和較低的投資門檻，將為社會(huì)提供更為便捷和安全的投資渠道（3） 消費(fèi)者在舊貨交易過(guò)程中將能享受到質(zhì)量放心，價(jià)格最低，服務(wù)周到的舊貨消費(fèi)