【正文】 的集群市場(chǎng)資源，為本項(xiàng)目長(zhǎng)足發(fā)展提供有力保證。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路2．2 地塊規(guī)模與開(kāi)發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約70畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場(chǎng)，其中總建面積20％部分為項(xiàng)目自身配套公寓、辦公、物管營(yíng)銷，擬建市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)包括機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動(dòng)車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書(shū)區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個(gè)品種。該開(kāi)發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。（2） 交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì)明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。調(diào)查研究項(xiàng)目及成果如下：（1） 目前X市商品房?jī)r(jià)格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對(duì)較小。其他客戶均為視項(xiàng)目情況而定。 通過(guò)對(duì)本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，X舊貨大市場(chǎng)有限責(zé)任公司認(rèn)為：X市經(jīng)濟(jì)較為活躍，工業(yè)潛力巨大，市民中蘊(yùn)藏著一定的市場(chǎng)購(gòu)買力，但其對(duì)商鋪的投資概念還有待成熟?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營(yíng)的品種僅限于家用電器、家具和日用品。并為社會(huì)了提供了眾多的就業(yè)機(jī)會(huì)，并將為極大的影響和帶動(dòng)周邊專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展，推動(dòng)和促進(jìn)“開(kāi)發(fā)區(qū)市場(chǎng)集群”商圈效應(yīng)的形成，帶動(dòng)X市開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展。3萬(wàn)公頃，森林覆蓋率為74。人口自然增長(zhǎng)率 8。83 億元，增長(zhǎng) 17。4．2 X開(kāi)發(fā)區(qū)主要專業(yè)市場(chǎng)分析X市開(kāi)發(fā)區(qū)共有9個(gè)專業(yè)市場(chǎng)，基于項(xiàng)目的市場(chǎng)性質(zhì)，我們對(duì)X如下專業(yè)市場(chǎng)做了一個(gè)全面的市場(chǎng)調(diào)研，希望通過(guò)調(diào)研，把握市場(chǎng)，以供借鑒，調(diào)研表及結(jié)論如下：經(jīng)營(yíng)類別市場(chǎng)名稱地理位置面積租用狀況已經(jīng)營(yíng)年限商鋪形式經(jīng)營(yíng)狀況售價(jià)配套規(guī)模店鋪平均面積出租情況租金幅度汽車型材類汽車大市場(chǎng)客家大道中段102畝/市場(chǎng)館5萬(wàn)平米交易廳3萬(wàn)平米一期項(xiàng)目80％以上25元/㎡2年場(chǎng)館/獨(dú)立商鋪規(guī)模大，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，交通便捷市場(chǎng)較好檢測(cè)、評(píng)估、修理、辦證等 鋼材大市場(chǎng)客家大道中段380間店鋪/倉(cāng)儲(chǔ)68間36－54㎡100％14－22元/㎡10年獨(dú)立隔斷市場(chǎng)成立較早，商業(yè)氛圍濃厚，鋪面不足停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)建材大市場(chǎng)客家大道中段120多畝/400多間72－100㎡100％16－21元/㎡10年獨(dú)立隔斷經(jīng)過(guò)多年N發(fā)展商業(yè)氛圍濃厚，市場(chǎng)活躍3400－4000銀行、停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)樓家具裝飾類X家具大市場(chǎng)客家大道中段15萬(wàn)平米72－64990％以上8－20元/㎡5年左右場(chǎng)館/獨(dú)立商鋪?lái)?xiàng)目啟動(dòng)三年，租賃市場(chǎng)較好，但租金較為低下，沿街租金最低只8元/㎡停車場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、商務(wù)樓金豐裝飾燈飾市場(chǎng)金豐東路41－12080％以上13－20元/㎡3年獨(dú)立商鋪市場(chǎng)規(guī)模較小，商業(yè)氛圍一般。94萬(wàn)平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和X經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū))40。8% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。 新建市場(chǎng)的必要性目前X市舊貨經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀來(lái)看，還存在問(wèn)題：第一：規(guī)模太小。因此，盡快籌建專業(yè)的大型X舊貨大市場(chǎng)，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模，把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場(chǎng)，進(jìn)行規(guī)范管理，合法交易勢(shì)在必行。5公里，北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng)，并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。（2） 現(xiàn)有舊貨市場(chǎng)較小規(guī)模對(duì)新的大型專業(yè)大市場(chǎng)形成一定壓力。項(xiàng)目發(fā)展需依托強(qiáng)大的廣告宣傳造勢(shì)，將后期經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的“價(jià)格、質(zhì)量、服務(wù)”良好地貫穿于整個(gè)推廣節(jié)奏中，最大限度的對(duì)區(qū)域概念和行業(yè)概念進(jìn)行宣傳推廣。（2）按照現(xiàn)代市場(chǎng)的要求規(guī)劃，建設(shè)好市場(chǎng)，充分運(yùn)用現(xiàn)代科技，要重視市場(chǎng)的信息中心項(xiàng)目建設(shè)，增強(qiáng)市場(chǎng)的服務(wù)功能。規(guī)模優(yōu)勢(shì)形成后，不光是現(xiàn)企業(yè)自身優(yōu)勢(shì)，也將帶動(dòng)周邊的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增加開(kāi)發(fā)區(qū)人氣，為開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的餐飲、加工以及相關(guān)行業(yè)帶來(lái)新的契機(jī)，為國(guó)家培植新的稅源，為城東地區(qū)今后的經(jīng)濟(jì)騰飛注入堅(jiān)強(qiáng)的后勁。（3）爭(zhēng)取銀行的支持，對(duì)確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營(yíng)戶，采取按揭付款的方式予以銷售。本項(xiàng)目銷售預(yù)計(jì)須一年時(shí)間。本項(xiàng)目將按照花園城市建設(shè)的要求設(shè)計(jì)，建設(shè)好市場(chǎng)和與市場(chǎng)配套的公寓、辦公樓、停車場(chǎng)、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開(kāi)，做到市場(chǎng)內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時(shí)，要增加綠化率，市場(chǎng)建筑風(fēng)格要與周邊市場(chǎng)相協(xié)調(diào)，按照?qǐng)@林式的要求建設(shè)好市場(chǎng)，使之形成一個(gè)商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項(xiàng)目，有效帶動(dòng)項(xiàng)目周邊物業(yè)價(jià)值的提升。對(duì)社會(huì)、行業(yè)及其他社會(huì)綜合效益的影響明顯，環(huán)境效益和社會(huì)效益的評(píng)價(jià)均是可行的。（4） 符合行業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，行業(yè)的集中將使本項(xiàng)目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使X的舊貨行業(yè)更具影響力。（70㎡50元/㎡12月）＝，；如果按X市場(chǎng)租金平均價(jià)格為30元/平米計(jì)算：235000247。所以競(jìng)爭(zhēng)壓力基本上不存在。 A:Action促使購(gòu)買S:Desire達(dá)到滿意A:Attention引起注意A:Interesting產(chǎn)生興趣D:Desire激發(fā)欲望 1. 促銷前準(zhǔn)備（略）2. 內(nèi)部認(rèn)購(gòu)及導(dǎo)入階段（略）3. 推出階段（略）4. 全面推出階段（略）5. 最后調(diào)整階段（略） 營(yíng)銷的戰(zhàn)略分析（1）如果以出售形式出售，有些小業(yè)主可能會(huì)因?yàn)橘Y金的短缺而放棄入駐經(jīng)營(yíng)。所產(chǎn)生的社會(huì)效益:（1）各項(xiàng)稅收：目前市場(chǎng)收征收率每月每平方米7元，新建市場(chǎng)的征收面積為32000平方米，一年可上交稅收224萬(wàn)元。對(duì)部分部位予以免租經(jīng)營(yíng)，以配合其他招商政策順利招商。 項(xiàng)目定位方案SWOT分析△ 項(xiàng)目發(fā)展優(yōu)勢(shì) Strength（1） 項(xiàng)目位于文峰路與贊賢路交匯東處，三面臨路，地塊價(jià)值高（2） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值（3） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化（4） 開(kāi)發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群優(yōu)勢(shì)明顯，對(duì)本地塊價(jià)值的提升帶來(lái)了積極影響。（3） 臨街面較長(zhǎng)，且還能在建筑規(guī)劃上進(jìn)行適當(dāng)臨街面的適當(dāng)延長(zhǎng)，有利于提高整體商業(yè)價(jià)值（4） 地塊規(guī)模適中，體量不大，適宜于快速消化△ 地塊發(fā)展劣勢(shì) Threat（1） 項(xiàng)目距離市中心較遠(yuǎn)，推廣難度加大△ 地塊發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity（1） X目前還沒(méi)有大型的專業(yè)舊貨交易市場(chǎng)，為項(xiàng)目地塊的發(fā)展提供了充足的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。從此，全國(guó)舊貨調(diào)劑交易試點(diǎn)單位很快發(fā)展到北京、上海、廣州、武漢、昆明、大連、哈爾濱等45個(gè)大中城市的175家企業(yè)，形成東西交流、縱橫交錯(cuò)的市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)，為建X舊貨大市場(chǎng)創(chuàng)建了寬松的外部環(huán)境，如今的X舊貨大市場(chǎng)已得到了更為充分的發(fā)展。收購(gòu)進(jìn)來(lái)的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對(duì)加工改裝翻新工作做得不夠；第四：是上門收購(gòu)不規(guī)范。X現(xiàn)有的城區(qū)規(guī)模以及人口數(shù)量離現(xiàn)代城市發(fā)展要求還有一段相當(dāng)大的差距。83 億元，增長(zhǎng) 17。04 萬(wàn)人，占 79。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，但都始終無(wú)法形成規(guī)模，管理很不規(guī)范，消防存在隱患，根本無(wú)法達(dá)到現(xiàn)代化的舊貨市場(chǎng)