【正文】 消防要求。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。8% 。46 萬人。X市是X省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。三 項目建設(shè)意義3．1 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，X市開發(fā)區(qū)市場集群格局已經(jīng)形成較為成熟規(guī)模及氛圍，形成了X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等市場集群商業(yè)格局。認(rèn)為拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給X舊貨市場帶來一片新天地，因為舊貨經(jīng)營是一件利國利民的大好事，國家對舊貨經(jīng)營有優(yōu)惠政策。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。2．6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項目及成果X舊貨大市場有限責(zé)任公司于2007年11月，對X市房地產(chǎn)市場，特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對性的大型舊貨交易市場調(diào)查。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。（2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項目開發(fā)。（4） 對項目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險分析。開發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距X火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。1．2 項目開發(fā)公司簡介X舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由X舊貨大市場運(yùn)營公司組建而成。X舊貨大市場通過10年成功運(yùn)作，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。項目總概況 1．4 項目基本指標(biāo)項目總投資:約10000萬元項目總體:店面、辦公用房、倉儲及其他附屬設(shè)施總計建筑面積約60000平方米投入使用時間:2009年10月1．5 可行性研究報告編制目的（1） 在對項目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價值進(jìn)行合理的評估。2．3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項目地塊處于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，項目北面有X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。48平方公里。（3） 項目發(fā)展背景為項目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項目發(fā)展團(tuán)隊。 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。 （3） X舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī)，期待有效地進(jìn)行市場整合。經(jīng)過近年來X房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項目的運(yùn)作，X市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。機(jī)電設(shè)備，舊機(jī)動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。第二章 項目投資環(huán)境及市場分析四 X情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析4．1 X情X市位于贛江上游，X南部，簡稱贛南。2%。11 ‰。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。停車場農(nóng)產(chǎn)品類水果批發(fā)市場金豐東路100多畝/558間105－108100％18－236年獨立商鋪規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍，人流量大，輻射廣3300－3500停車場、倉儲、銀行、餐飲商務(wù)樓4．3 X主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點:■專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個市場互為補(bǔ)充互相呼應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面；■功能分區(qū)較為合理現(xiàn)有專業(yè)市場的功能分區(qū)較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理，格局規(guī)范，比如X家具大市場、X市汽車大市場等；■市場規(guī)劃有一定前瞻性現(xiàn)有專業(yè)市場的規(guī)劃，多具有一定前瞻性目光，市場內(nèi)道路規(guī)劃，店鋪格局，倉儲方面出現(xiàn)了有明確區(qū)隔，功能布局較為合理；■物業(yè)管理較為嚴(yán)謹(jǐn)現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理相對較好，如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應(yīng)及時，管理井然有序；4．4 分析結(jié)論根據(jù)我們這次對X開發(fā)區(qū)專業(yè)市場的資料收集，整理，通過從政策宏觀面、市場宏觀面，以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析，再將結(jié)果交叉后得出:□ 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器□ 經(jīng)營行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費品□ 尋求龍頭性專業(yè)市場中的空白點□ 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè)□ 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應(yīng)求的行業(yè)□ 先做專，再做大，做強(qiáng)□ 無強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭。28平方千米，2006年總?cè)丝跒?61。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。2% 、 38。在X市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；第二：是品種單一。而且發(fā)展舊貨市場可以滿足人們對日常生活用品更新?lián)Q代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產(chǎn)，促進(jìn)新產(chǎn)品的研制和開發(fā)，促進(jìn)耐用消費品產(chǎn)銷率的提高，為新產(chǎn)品提供一個巨大的市場空間。地塊優(yōu)勢：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，文峰路為原105國道，贊賢路則為銜接市場及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢明顯。（3） 國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。（3） 現(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。（3）對舊貨業(yè)的經(jīng)營，要按照國家的政策規(guī)定管理，運(yùn)營好市場，市場建成后，要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，正確引導(dǎo)企業(yè)、經(jīng)（4）營業(yè)主入場經(jīng)營，優(yōu)先安排好經(jīng)營舊貨行業(yè)的經(jīng)營戶，并對下崗職工、無地農(nóng)民、弱勢群體給予優(yōu)惠政策。 項目概況項目規(guī)劃X舊貨大市場擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理，提高服務(wù)意識，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經(jīng)營者入駐經(jīng)營。 出租分析按70平方米為經(jīng)營攤位，若售價3350元/平方。 社會評價（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 促進(jìn)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群共同發(fā)展，為X市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動作用（2） 明顯提升文峰路和贊賢西路的物業(yè)價值，有利于提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)； 對行業(yè)市場的影響（1） “一站式”的舊貨交易消費模式，將徹底改變X市舊貨行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競爭力。第五章 研究結(jié)論及建議十 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“X舊貨大市場項目”開發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：我們認(rèn)為本項目是可行的、低風(fēng)險、盈利能力強(qiáng)、能獲得社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，“X舊貨大市場”項目可行！32X公司32 第 32 頁 共 32 頁。（3） 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。均價為50元/