【正文】 制的前提下將偏小，發(fā)展空間大，且經(jīng)營及投資者均能在本項目未來升值空間中獲利。（5） 項目將成為X市未來唯一大型舊貨交易市場，對全市舊貨交易行業(yè)規(guī)范發(fā)展及資源循環(huán)利用起著重要作用。2．6 已進行的調(diào)查研究項目及成果X舊貨大市場有限責任公司于2007年11月，對X市房地產(chǎn)市場，特別是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對性的大型舊貨交易市場調(diào)查。本次調(diào)研工作由X舊貨大市場有限責任公司項目調(diào)研小組全程操作完成。項目調(diào)研員在前期進行了系統(tǒng)的調(diào)研培訓(xùn)后再進入實際調(diào)查執(zhí)行工作，發(fā)放調(diào)查問卷共340份，回收有效問卷320份，并就項目所在區(qū)域發(fā)展前景與部分X房地產(chǎn)從業(yè)人士、開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場進行了專題走訪。最后調(diào)研結(jié)果由專職統(tǒng)計分析人員進行了科學(xué)的數(shù)據(jù)分析統(tǒng)計，項目組多次組織召開數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析會議，為本項目下一步項目定位系統(tǒng)及市場推廣、銷售策略建立、執(zhí)行奠定了堅實基礎(chǔ)。調(diào)查研究項目及成果如下：（1） 目前X市商品房價格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。隨著國家宏觀政策的大力調(diào)控及未來可能更多有效政策的出臺，越來越多的市民將加入持幣觀望隊伍。市民對居住環(huán)境已經(jīng)逐步開始看重，但價格理念還有待進一步轉(zhuǎn)變，價格仍成為購房者考慮的首要因素。大部分購房者在近期內(nèi)仍偏向于地理位置理想，交通方便、價格更具競爭力的住宅。 （2） 商鋪投資消費理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項目操盤的重中之重。 經(jīng)過開發(fā)區(qū)“家具市場”和“水果市場”等多個商業(yè)項目的推廣銷售，市民對專業(yè)市場投資概念的理解已逐步成熟，對商鋪投資更為謹慎。在本次調(diào)查中，36%的被訪者表示不會進行商鋪投資，%的被訪者正在考慮購買。其他客戶均為視項目情況而定。 （3） X舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機，期待有效地進行市場整合。到目前為止，X市已有十來家舊貨行，主要分布在文明大道以及和平路一帶，而且許多臨時來X居住的外來人口、低收入家庭和一些小餐飲業(yè)開張等都會瞄上舊貨市場。民生舊貨行是屬于老牌舊貨行，規(guī)模相對較大，管理較為規(guī)范，許多市民對其有較好的反響，85％受訪者認為這是一個“便民、利民、為民”的通道。認為拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)模化、專業(yè)化方向發(fā)展，完全能夠給X舊貨市場帶來一片新天地，因為舊貨經(jīng)營是一件利國利民的大好事，國家對舊貨經(jīng)營有優(yōu)惠政策。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點興建一個規(guī)模較大的、適合X市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。（4） 本項目地段被大部分被訪者所看好，投資價值被市民所認同。 對X唯一大型舊貨交易市場這個較為新鮮的行業(yè)， 78％受訪者表示看好該行業(yè)經(jīng)營投資前景，92%的舊貨經(jīng)營戶認同開發(fā)區(qū)糧油市場對面誕生“X舊貨大市場”的發(fā)展前景，54%的市民對開發(fā)區(qū)糧油市場對面地塊未來23年內(nèi)的升值前景表示看好，說明廣大經(jīng)營戶和市民對糧油市場地塊及舊貨市場前景表現(xiàn)出投資信心，是本項目發(fā)展不可或缺的基礎(chǔ)條件。 通過對本次調(diào)研結(jié)果的分析研究，X舊貨大市場有限責任公司認為：X市經(jīng)濟較為活躍，工業(yè)潛力巨大，市民中蘊藏著一定的市場購買力，但其對商鋪的投資概念還有待成熟。經(jīng)過近年來X房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項目的運作，X市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。本項目的發(fā)展，將成為2009年度X房地產(chǎn)市場的熱點項目，因本項目地域特點及主題行業(yè)的特殊性，勢必在X營造空前的銷售推廣氣氛，也將為X舊貨行業(yè)的規(guī)范發(fā)展、提供就業(yè)崗位、爭創(chuàng)稅收作出巨大貢獻。受被訪者心態(tài)所影響，本次調(diào)查在數(shù)據(jù)采集方面雖仍可能存在偏差，但仍將成為本項目在后期執(zhí)行過程中重要的數(shù)據(jù)型參考資料。三 項目建設(shè)意義3．1 關(guān)于城市發(fā)展的意義隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，X市開發(fā)區(qū)市場集群格局已經(jīng)形成較為成熟規(guī)模及氛圍，形成了X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場等市場集群商業(yè)格局。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強勁的競爭優(yōu)勢。目前，開發(fā)區(qū)大型專業(yè)市場商圈正逐步走向成熟，本項目的落成必將加快開發(fā)區(qū)市場集群發(fā)展的進程，進一步完善開發(fā)區(qū)的整體規(guī)劃，3．2 關(guān)于行業(yè)市場的意義針對目前X市舊貨交易現(xiàn)狀存在的四大問題：一是規(guī)模太小。在X市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；二是品種單一。現(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。機電設(shè)備，舊機動車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。收購進來的物品，只是稍加清理就原樣銷售，對加工改裝翻新工作做得不夠；四是上門收購不規(guī)范。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。特別是一些騎三輪車的散兵游勇，手持高音喇叭在宿舍區(qū)大聲喊叫，使得居民對收購舊貨人員產(chǎn)生厭惡感等等。本項目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準確定位、先進規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把X舊貨大市場整合優(yōu)化，拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經(jīng)營者、消費者，從而使X市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。3．3 關(guān)于社會綜合效益的意義隨著舊貨行業(yè)的重要性日益突顯，專業(yè)的舊貨市場不可或缺地成為城市利國利民的亮點工程。本項目的落成，一方面將填補X市舊貨行業(yè)這一市場空白，為廣大經(jīng)營戶提供了更為集中、現(xiàn)代、舒適的經(jīng)營環(huán)境，也將為X市人民提供與大中型城市保持同步的舊貨產(chǎn)品和服務(wù)，從而杜絕目前存在于X舊貨缺乏管理，干擾市民的現(xiàn)象，為X人民造福；另一方面也將進一步美化城市的形象，提升城市形象，真正成為X市新城發(fā)展、行業(yè)整合、房地產(chǎn)市場發(fā)展的“地標性”物業(yè)。并為社會了提供了眾多的就業(yè)機會，并將為極大的影響和帶動周邊專業(yè)市場發(fā)展，推動和促進“開發(fā)區(qū)市場集群”商圈效應(yīng)的形成，帶動X市開發(fā)區(qū)的發(fā)展。第二章 項目投資環(huán)境及市場分析四 X情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析4．1 X情X市位于贛江上游，X南部，簡稱贛南。東接福建省三明市和龍巖市，南臨廣東省梅州市、河源市和韶關(guān)市，西靠湖南省郴州市，北連本省吉安、撫州兩地區(qū)。處于我國東南沿海地區(qū)向中部內(nèi)地延伸的過渡地帶，也是內(nèi)地通向東南沿海的重要通道之一。X市是X省最大的行政區(qū)，本市轄1區(qū)2市15縣，總面積3。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和X經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))40。28平方千米，耕地面積29。29萬公頃，有林面積271。3萬公頃，森林覆蓋率為74。2%。2006年總?cè)丝跒?61。15 萬人，比上年末增加 15。46 萬人。其中農(nóng)業(yè)人口 686。04 萬人，占 79。67% 。人口自然增長率 8。11 ‰。全市生產(chǎn)總值（GDP ）582。34 億元，比上年增長 12。8% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。84 億元，增長 3。3% ；第二產(chǎn)業(yè)增加值 226。83 億元，增長 17。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。67 億元，增長 14。7% 。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。2% 、 38。9% 和 37。9%