【正文】 步落實(shí)為抓手，縱深推進(jìn)“對(duì)接長(zhǎng)珠閩，建設(shè)新X”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機(jī)制，擴(kuò)大對(duì)外開(kāi)放，轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進(jìn)社會(huì)和諧，全市經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng)，效益質(zhì)量進(jìn)一步提高，各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。在X市還沒(méi)有一個(gè)真正的舊貨市場(chǎng)，在市內(nèi)的十來(lái)家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個(gè)體工商戶，年?duì)I業(yè)額一般都在20萬(wàn)至80萬(wàn)元，超百萬(wàn)的還沒(méi)有；第二：是品種單一。舊貨行工作人員上門(mén)收購(gòu)時(shí)，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。而且發(fā)展舊貨市場(chǎng)可以滿足人們對(duì)日常生活用品更新?lián)Q代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產(chǎn)，促進(jìn)新產(chǎn)品的研制和開(kāi)發(fā)，促進(jìn)耐用消費(fèi)品產(chǎn)銷率的提高，為新產(chǎn)品提供一個(gè)巨大的市場(chǎng)空間。在此形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)看，X大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)需要及時(shí)更新生產(chǎn)設(shè)備，若未來(lái)市場(chǎng)沒(méi)有一個(gè)專業(yè)交易市場(chǎng)來(lái)促成交易，將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓嚴(yán)重，將導(dǎo)致全市物資部門(mén)和流通企業(yè)庫(kù)存積壓物資較多，加上相當(dāng)一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代，為X舊貨大市場(chǎng)的發(fā)展提供了良好的契機(jī)。地塊優(yōu)勢(shì)：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項(xiàng)目提供了良好的交通組織便利性；同時(shí)，文峰路為原105國(guó)道，贊賢路則為銜接市場(chǎng)及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢(shì)明顯。（2） 項(xiàng)目周邊居民區(qū)優(yōu)勢(shì)，將有效帶動(dòng)周邊物業(yè)的價(jià)值提升。（3） 國(guó)家宏觀調(diào)控政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。（5） 項(xiàng)目總體成本不高，從而降低了銷售單價(jià)，有利于中小客戶的投資△ 項(xiàng)目發(fā)展劣勢(shì) Threat（1） 仍有部分經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)本項(xiàng)目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項(xiàng)目宣傳推廣難度（2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費(fèi)用增加（5） 市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)的銷售價(jià)格和租賃價(jià)格存在接受難度△ 項(xiàng)目發(fā)展機(jī)會(huì) Opportunity（1） 舊貨經(jīng)營(yíng)戶和消費(fèi)者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場(chǎng)項(xiàng)目的出現(xiàn)（2） 目前舊貨交易經(jīng)營(yíng)戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場(chǎng)填補(bǔ)市場(chǎng)空白（3） 國(guó)家商務(wù)部及省內(nèi)各部門(mén)均看好并支持項(xiàng)目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵(lì)措施（4） 經(jīng)營(yíng)戶和市民對(duì)商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間（5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，為本項(xiàng)目長(zhǎng)足發(fā)展提供了契機(jī)△ 項(xiàng)目發(fā)展威脅 Weakness（1） 行業(yè)利潤(rùn)相對(duì)較低，商鋪?zhàn)赓U價(jià)格不高，對(duì)項(xiàng)目銷售存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策（2） 現(xiàn)有市場(chǎng)規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場(chǎng)培育需較長(zhǎng)時(shí)間（3） 部分經(jīng)營(yíng)戶在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中起負(fù)面作用（4） 國(guó)家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺(tái)，市民對(duì)商鋪投資已經(jīng)更為謹(jǐn)慎和理性綜上，項(xiàng)目SWOT分析中所反映出的情況說(shuō)明本項(xiàng)目發(fā)展“X舊貨大市場(chǎng)”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避及劣勢(shì)化解因素，使本項(xiàng)目發(fā)展更為貼近市場(chǎng)，成功招商，投資概念推廣到位，促成項(xiàng)目能夠引導(dǎo)X舊貨市場(chǎng)向更規(guī)范化發(fā)展。（3） 現(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。（4） 經(jīng)營(yíng)業(yè)主對(duì)商鋪?zhàn)饨鸷投愂照咭罂量?。?）對(duì)舊貨業(yè)的經(jīng)營(yíng)，要按照國(guó)家的政策規(guī)定管理，運(yùn)營(yíng)好市場(chǎng)，市場(chǎng)建成后，要制定相關(guān)的優(yōu)惠政策，正確引導(dǎo)企業(yè)、經(jīng)（4）營(yíng)業(yè)主入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，優(yōu)先安排好經(jīng)營(yíng)舊貨行業(yè)的經(jīng)營(yíng)戶，并對(duì)下崗職工、無(wú)地農(nóng)民、弱勢(shì)群體給予優(yōu)惠政策。（2）工商管理費(fèi):目前市場(chǎng)稅收征收率為每月每平方米6元，新建市場(chǎng)的征收面積為32000平方米，一年可上交工商管理費(fèi)192萬(wàn)元。 項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃X舊貨大市場(chǎng)擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，北面有糧油、鋼材等大市場(chǎng)，并與北面其它市場(chǎng)緊鄰呼應(yīng)，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。（2）如果以出租形式出售，公司還要收取一定數(shù)量的押金，同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問(wèn)題。（4）加強(qiáng)物業(yè)管理，提高服務(wù)意識(shí)，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經(jīng)營(yíng)者入駐經(jīng)營(yíng)。 收益分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算（按70畝計(jì)算）名稱面積單位單價(jià)（萬(wàn)元）總價(jià)（萬(wàn)元）土地成本70畝畝654550報(bào)建規(guī)費(fèi)60000㎡80480建筑成本600005603136道路、下水管網(wǎng)，綠化，回填土600營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)，廣告、水電增容500辦公費(fèi)用100其它等200項(xiàng)目總投資9790銷售總收入60000㎡3350元/㎡20100稅費(fèi)2010014％2814利潤(rùn)21000－12680約8000 銷售單價(jià)的確定根據(jù)以上成本預(yù)算及對(duì)市場(chǎng)研究分析的結(jié)果進(jìn)行初步定位，確定本項(xiàng)目對(duì)外銷售攤位的單位平均價(jià)格為3350元/平方米。 出租分析按70平方米為經(jīng)營(yíng)攤位，若售價(jià)3350元/平方。(70㎡30元/㎡12月)＝9年，即9年時(shí)間則收回投資成本。 社會(huì)評(píng)價(jià)（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 促進(jìn)開(kāi)發(fā)區(qū)專業(yè)市場(chǎng)集群共同發(fā)展，為X市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)和拉動(dòng)作用（2） 明顯提升文峰路和贊賢西路的物業(yè)價(jià)值，有利于提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)； 對(duì)行業(yè)市場(chǎng)的影響（1） “一站式”的舊貨交易消費(fèi)模式，將徹底改變X市舊貨行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強(qiáng)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。（5） 本項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)營(yíng)業(yè)，將使大部分經(jīng)營(yíng)戶的倉(cāng)庫(kù)集中在X市舊貨市場(chǎng)內(nèi)，從而促使舊貨行業(yè)更加飛速蓬勃的發(fā)展。第五章 研究結(jié)論及建議十 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對(duì)“X舊貨大市場(chǎng)項(xiàng)目”開(kāi)發(fā)進(jìn)行可行性研究后，本報(bào)告得出結(jié)論：我們認(rèn)為本項(xiàng)目是可行的、低風(fēng)險(xiǎn)、盈利能力強(qiáng)、能獲得社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益，“X舊貨大市場(chǎng)”項(xiàng)目可行！32X公司32 第 32 頁(yè) 共 32 頁(yè)。 綜合評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),有利于改善城市及項(xiàng)目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。（3） 大型龍頭主力店的規(guī)模效應(yīng)，將為本項(xiàng)目?jī)?nèi)的經(jīng)營(yíng)戶帶來(lái)更多的客流，使經(jīng)營(yíng)戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營(yíng)效益。九 社會(huì)評(píng)價(jià) 環(huán)境評(píng)價(jià)（定性） 本項(xiàng)目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會(huì)以人為本的思想，設(shè)計(jì)上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計(jì)構(gòu)想，建筑設(shè)計(jì)現(xiàn)代感強(qiáng)烈，將成為X市特色商業(yè)項(xiàng)目，為提升促進(jìn)行業(yè)發(fā)展，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。均價(jià)為50元/平方，每年還增長(zhǎng)5%，那么：235000247。因此，建設(shè)周期的第六個(gè)月就可以進(jìn)行銷售。 營(yíng)銷的競(jìng)爭(zhēng)分析舊貨大市場(chǎng)是國(guó)家重點(diǎn)培育和扶持的商品市場(chǎng)，也是X市唯一一家有專業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場(chǎng)，具有壟斷性質(zhì)。（2）爭(zhēng)取政府的支持?jǐn)U大經(jīng)營(yíng)范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營(yíng)戶入駐經(jīng)營(yíng)。 項(xiàng)目營(yíng)銷策略2009年1月至2010年6月壹年時(shí)間將所有開(kāi)發(fā)的攤位進(jìn)行銷售或出租，采取現(xiàn)代市場(chǎng)學(xué)通常把消費(fèi)者接受產(chǎn)品的過(guò)程分為五個(gè)階段（ADIDAS原理），在項(xiàng)目的銷售過(guò)程中，應(yīng)遵循ADIDAS原理和品牌營(yíng)銷的策略，保持整個(gè)促銷活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項(xiàng)目的銷售活動(dòng)推向高潮。（4）按30平方米為一經(jīng)營(yíng)