【正文】 步落實為抓手，縱深推進“對接長珠閩，建設新X”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機制，擴大對外開放，轉(zhuǎn)變增長方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進社會和諧，全市經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，效益質(zhì)量進一步提高，各項社會事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。在X市還沒有一個真正的舊貨市場，在市內(nèi)的十來家舊貨行中，充其量只能稱為舊貨個體工商戶，年營業(yè)額一般都在20萬至80萬元，超百萬的還沒有；第二：是品種單一。舊貨行工作人員上門收購時，未佩帶上崗證，使出售舊貨的居民心存疑慮。而且發(fā)展舊貨市場可以滿足人們對日常生活用品更新?lián)Q代的愿望，疏通流通渠道，刺激生產(chǎn)，促進新產(chǎn)品的研制和開發(fā)，促進耐用消費品產(chǎn)銷率的提高，為新產(chǎn)品提供一個巨大的市場空間。在此形勢與未來發(fā)展趨勢看，X大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導致生產(chǎn)企業(yè)需要及時更新生產(chǎn)設備，若未來市場沒有一個專業(yè)交易市場來促成交易，將導致產(chǎn)品積壓嚴重，將導致全市物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多，加上相當一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代，為X舊貨大市場的發(fā)展提供了良好的契機。地塊優(yōu)勢：文峰路與贊賢路為城市干道，為本項目提供了良好的交通組織便利性；同時，文峰路為原105國道，贊賢路則為銜接市場及居民區(qū)的主要干道之一，外部交通優(yōu)勢明顯。（2） 項目周邊居民區(qū)優(yōu)勢，將有效帶動周邊物業(yè)的價值提升。（3） 國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的影響。（5） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資△ 項目發(fā)展劣勢 Threat（1） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度（2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加（5） 市場對項目預計的銷售價格和租賃價格存在接受難度△ 項目發(fā)展機會 Opportunity（1） 舊貨經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場項目的出現(xiàn)（2） 目前舊貨交易經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場填補市場空白（3） 國家商務部及省內(nèi)各部門均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施（4） 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導空間（5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢，為本項目長足發(fā)展提供了契機△ 項目發(fā)展威脅 Weakness（1） 行業(yè)利潤相對較低，商鋪租賃價格不高，對項目銷售存在一定的壓力，需要大力引導，并采取一定的返租、免租政策（2） 現(xiàn)有市場規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場培育需較長時間（3） 部分經(jīng)營戶在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用（4） 國家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性綜上，項目SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“X舊貨大市場”的思路是基本可行的，但應注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，促成項目能夠引導X舊貨市場向更規(guī)范化發(fā)展。（3） 現(xiàn)有舊貨行業(yè)規(guī)模較小，招商難度增大。（4） 經(jīng)營業(yè)主對商鋪租金和稅收政策要求苛刻。（3）對舊貨業(yè)的經(jīng)營，要按照國家的政策規(guī)定管理，運營好市場，市場建成后，要制定相關的優(yōu)惠政策，正確引導企業(yè)、經(jīng)（4）營業(yè)主入場經(jīng)營，優(yōu)先安排好經(jīng)營舊貨行業(yè)的經(jīng)營戶，并對下崗職工、無地農(nóng)民、弱勢群體給予優(yōu)惠政策。（2）工商管理費:目前市場稅收征收率為每月每平方米6元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交工商管理費192萬元。 項目概況項目規(guī)劃X舊貨大市場擬選地塊位于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，北面有糧油、鋼材等大市場，并與北面其它市場緊鄰呼應，地塊其余周邊主要為規(guī)劃中的居民區(qū)。（2）如果以出租形式出售，公司還要收取一定數(shù)量的押金，同樣也牽涉到業(yè)主的資金占用的問題。（4）加強物業(yè)管理，提高服務意識，盡可能提供一些便利條件和舒適環(huán)境，以吸引更多的經(jīng)營者入駐經(jīng)營。 收益分析項目財務指標測算（按70畝計算）名稱面積單位單價（萬元）總價（萬元）土地成本70畝畝654550報建規(guī)費60000㎡80480建筑成本600005603136道路、下水管網(wǎng)，綠化，回填土600營銷運營，廣告、水電增容500辦公費用100其它等200項目總投資9790銷售總收入60000㎡3350元/㎡20100稅費2010014％2814利潤21000－12680約8000 銷售單價的確定根據(jù)以上成本預算及對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本項目對外銷售攤位的單位平均價格為3350元/平方米。 出租分析按70平方米為經(jīng)營攤位，若售價3350元/平方。(70㎡30元/㎡12月)＝9年，即9年時間則收回投資成本。 社會評價（定性） 城市發(fā)展的影響（1） 促進開發(fā)區(qū)專業(yè)市場集群共同發(fā)展，為X市城市商業(yè)的發(fā)展起到促進和拉動作用（2） 明顯提升文峰路和贊賢西路的物業(yè)價值，有利于提升和豐富街區(qū)商業(yè)經(jīng)營結(jié)構(gòu)； 對行業(yè)市場的影響（1） “一站式”的舊貨交易消費模式，將徹底改變X市舊貨行業(yè)分布凌亂，不成規(guī)模的狀況，在行業(yè)整合的前提下，增強行業(yè)競爭力。（5） 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在X市舊貨市場內(nèi)，從而促使舊貨行業(yè)更加飛速蓬勃的發(fā)展。第五章 研究結(jié)論及建議十 總體結(jié)論及建議研究結(jié)論：在對“X舊貨大市場項目”開發(fā)進行可行性研究后，本報告得出結(jié)論：我們認為本項目是可行的、低風險、盈利能力強、能獲得社會效益和經(jīng)濟效益，“X舊貨大市場”項目可行！32X公司32 第 32 頁 共 32 頁。 綜合評價 本項目的開發(fā)建設,有利于改善城市及項目周邊的街區(qū)環(huán)境,提升城市品位,美化城市環(huán)境。（3） 大型龍頭主力店的規(guī)模效應，將為本項目內(nèi)的經(jīng)營戶帶來更多的客流，使經(jīng)營戶客流量更為集中，增加銷售額，提升經(jīng)營效益。九 社會評價 環(huán)境評價（定性） 本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上”的設計構(gòu)想，建筑設計現(xiàn)代感強烈，將成為X市特色商業(yè)項目，為提升促進行業(yè)發(fā)展，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。均價為50元/平方，每年還增長5%，那么：235000247。因此，建設周期的第六個月就可以進行銷售。 營銷的競爭分析舊貨大市場是國家重點培育和扶持的商品市場，也是X市唯一一家有專業(yè)特色、有產(chǎn)業(yè)依托、具有一定規(guī)模、有較高發(fā)展?jié)摿Φ呐f貨大市場，具有壟斷性質(zhì)。（2）爭取政府的支持擴大經(jīng)營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營戶入駐經(jīng)營。 項目營銷策略2009年1月至2010年6月壹年時間將所有開發(fā)的攤位進行銷售或出租，采取現(xiàn)代市場學通常把消費者接受產(chǎn)品的過程分為五個階段（ADIDAS原理），在項目的銷售過程中，應遵循ADIDAS原理和品牌營銷的策略，保持整個促銷活動的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步將項目的銷售活動推向高潮。（4）按30平方米為一經(jīng)營