【正文】 升的主要力量。 土地購(gòu)置指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)值為 點(diǎn)，比上年同期、上季度均有明顯下降，說(shuō)明土地購(gòu)置指數(shù)有回落趨勢(shì)，主要原因是受到國(guó)土資源局下發(fā)的 “清理園區(qū)用地、加強(qiáng)供應(yīng)調(diào)控 ”這一政策的影響。 空置面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，該分類(lèi)指數(shù)為 ，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢(shì)，但相對(duì)于施工面積分類(lèi)指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。 1 季度，全市商品房空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年同期減少 %，這正是由于目前蘇州房市相當(dāng)火爆，消化了大量的空置面積。 新開(kāi)工面積分類(lèi)指數(shù)： 截至 3 月份，全市新開(kāi)工各類(lèi)商品房面積 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) %。該分類(lèi)指數(shù)為 ，比上季度回落 點(diǎn)，比去年同期略有提高，這也說(shuō)明，蘇州房地產(chǎn)業(yè)仍然有很強(qiáng)的發(fā)展后勁。 竣工面積分類(lèi)指數(shù) ： 自從 2020 年第 2 季度以來(lái)，該分類(lèi)指數(shù)一直運(yùn)行在高位，目前為 ，比去年同期提高 點(diǎn)、比上季度提高 點(diǎn)，說(shuō)明隨著房地產(chǎn)投資進(jìn)度的加快，商品房的供給呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，現(xiàn)房緊張的狀況將得到一定的緩解。 商品房銷(xiāo)售價(jià)格分類(lèi)指數(shù)： 1 季度，全市商品房實(shí)際銷(xiāo)售均價(jià)為 2412元 /平方米，其中住宅均價(jià)為 2245 元 /平方米，分別比上年同期增長(zhǎng)%、 %。該分類(lèi)指數(shù)的穩(wěn)步上升，也有效的促進(jìn)了綜合景氣指數(shù)的上升。但我們也應(yīng)該看到，價(jià)格的大幅上揚(yáng)，必然會(huì)縮小市場(chǎng)需求面，給樓市帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)， 不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展。 二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢(shì)分析 （一）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)形勢(shì)分析 住宅市場(chǎng)供應(yīng)總形勢(shì) 2020 年，全市住宅施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %。施工面積和新開(kāi)工面積都有非常大的增長(zhǎng)，漲幅都在 79%以上，竣工面積的漲幅比較小，僅為 %，隨著工程進(jìn)度的進(jìn)展和投資力度的加強(qiáng)， 2020 年現(xiàn)房供應(yīng)量將大大增加，購(gòu)房難的供求矛盾有望得到 進(jìn)一步的緩解。 其中古城區(qū)住宅開(kāi)發(fā)的施工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，；新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，可以看出，施工面積和新開(kāi)工面積都有較大的增長(zhǎng)，漲幅都在 60%左右，但竣工面積的漲幅比較小，僅為 %。 蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅供應(yīng)特點(diǎn) ① .房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)迅速 2020 年的蘇州樓市在有關(guān)部門(mén)出臺(tái)的一系列規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)、鼓勵(lì)住房消費(fèi)信貸政策的推動(dòng)下，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、投資繼續(xù)保持較高的增長(zhǎng)幅度，全年房地產(chǎn) 投資首次突破百億元大關(guān)，達(dá) 億元，其中住宅共完成投資額為 億元，比上年增長(zhǎng) %。古城區(qū)共完成投資 億元，占全市住宅總投資的 %，比上年增長(zhǎng) %，對(duì)推動(dòng)蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到了積極的作用。 ② .高檔住宅供應(yīng)量增長(zhǎng)明顯 2020 年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅）共完成投資 億元，比上年增長(zhǎng) %，施工面積為 331109 平方米，比上年增長(zhǎng) %；新開(kāi)工面積為 185785 平方米，比上年增長(zhǎng) %；竣工面積為 139245 平方米，比上年增 長(zhǎng) %；空置面積為 18578平方米，比上年下降 %，但我們可看出，相對(duì)于施工面積和新開(kāi)工面積的增長(zhǎng)速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應(yīng)結(jié)構(gòu)的 失調(diào)，必會(huì)給蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康良性發(fā)展帶來(lái)一定程度上的影響。 ③ .供應(yīng)市場(chǎng)出現(xiàn)大盤(pán)化現(xiàn)象 2020 年的房地產(chǎn)在經(jīng)歷幾年的發(fā)展逐漸進(jìn)入大盤(pán)時(shí)代，樓盤(pán)大規(guī)模開(kāi)發(fā)，比較明顯的大規(guī)模樓盤(pán)有園區(qū)的都市花園、東湖大郡、湖左岸；古城區(qū)的嘉業(yè)陽(yáng)光城；新區(qū)的新港名城花園等。大盤(pán)時(shí)代是市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與選擇的必然結(jié)果，必將為房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展導(dǎo)入更多的成熟和理性。 ④ .外來(lái)競(jìng) 爭(zhēng)激烈 主要表現(xiàn)在“浙江幫”的大舉進(jìn)蘇，在蘇州的幾次土地拍賣(mài)中可見(jiàn)端倪，如浙江嘉業(yè)國(guó)際以 億元拿下了新莊約 29 萬(wàn)平方米的地塊、 億元拿下新區(qū)近 25 萬(wàn)平方米的地塊；浙江南都集團(tuán)與蘇州建屋共同成立的南都建屋有限公司，以 億元拿下位于園區(qū)二期內(nèi)的玲瓏灣地塊。浙江開(kāi)發(fā)商對(duì)蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場(chǎng)地位和競(jìng)爭(zhēng)水平。 （二）、蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓（辦公樓）供應(yīng)形勢(shì)分析 2020 年市區(qū)共完成寫(xiě)字樓投資 7892 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %。其中古城區(qū)共完成寫(xiě)字樓投資 3596 萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng) %，增長(zhǎng)迅速。 全年市區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 112626 平方米，比上年下降 %；新開(kāi)工面積 26809 平方米，比上年增長(zhǎng) %，竣工面積 16086 平方米，比上年下降 %。 其中，古城區(qū)寫(xiě)字樓施工面積 68991 平方米，比上年增長(zhǎng)%；新開(kāi)工面積 13220 平方米，比上年增長(zhǎng) %，竣工面積11960 平方米，比上年下降 %?？梢钥闯觯┕っ娣e和新開(kāi)工面積增長(zhǎng)強(qiáng)勁，而竣工面積比上年有較大幅度的下降，說(shuō)明大量的寫(xiě)字樓面積將在 2020 年上市營(yíng)銷(xiāo)，寫(xiě)字樓市場(chǎng)的競(jìng) 爭(zhēng)將空前激烈，給銷(xiāo)售去化速度帶來(lái)較大的障礙。 三、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)需求形勢(shì)分析 2020 年蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供銷(xiāo)兩旺，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)相呼應(yīng)，商 品房的銷(xiāo)售也保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，銷(xiāo)售單價(jià)一路飆升，預(yù)售形勢(shì)更是火爆，其中市區(qū)預(yù)售面積是上年的一倍多，至 2020 年底全市空置房面積為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %；其中市區(qū)為 萬(wàn)平方米，比上年減少 %。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就購(gòu)房計(jì)劃作的 調(diào)查分析： 2020 年上半年占 %、下半年占 %，合計(jì)達(dá) %，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁； 2020 年內(nèi)占 %， 2020 年內(nèi)占%，合計(jì) %，未來(lái)市場(chǎng)需求也比較強(qiáng)勁。 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅銷(xiāo)售狀況分析 住宅銷(xiāo)售形勢(shì)火爆，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng) 隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費(fèi)信貸政策的支持，個(gè)人購(gòu)買(mǎi)力不斷增強(qiáng)，擴(kuò)大了住宅的有效客源。 2020 年，全市住宅銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售額為 億元，比上年增長(zhǎng) %，銷(xiāo)售狀況良好。 需 求高漲、銷(xiāo)售價(jià)格一路飆升 從 2020 年下半年開(kāi)始，蘇州住宅市場(chǎng)需求不斷高漲，成交量連創(chuàng)新高，價(jià)格也不斷上揚(yáng)， 2020年蘇州市區(qū)住宅銷(xiāo)售平均單價(jià)為 2460元 /平方米，住宅預(yù)售平均單價(jià)已經(jīng)超過(guò) 3200 元 /平方米。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓銷(xiāo)售狀況分析 隨著蘇州城市建設(shè)步伐的加快，各種配套設(shè)施的不斷完善，招商引資力度的加強(qiáng)， 2020 年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增加 %，其中預(yù)售面積為 萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng) %，預(yù)售面積的增幅是銷(xiāo)售面積增幅的 倍，可以預(yù)測(cè)：2020 年的寫(xiě)字樓市場(chǎng)形勢(shì)不容樂(lè)觀(guān)。 2020 年，全市寫(xiě)字樓銷(xiāo)售額為 億元，比上年增長(zhǎng) %，相對(duì)于銷(xiāo)售面積的增長(zhǎng)幅度（ %），可以看出，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)主要原因就是由價(jià)格大幅上升拉動(dòng)的，而不是由市場(chǎng)需求拉動(dòng)的。 四、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)空置狀況分析 （一）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)住宅空置狀況分析 至 2020 年底，全市住宅空置面積為 萬(wàn)平方米，比上年下降了 %，主要是市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售情況火爆，消化了大量的空 置面積。 （二）、蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)寫(xiě)字樓空置狀況分析 至 2020 年底，市區(qū)寫(xiě)字樓空置面積 為 72702 平方米，比上年下降 %。其中古城區(qū)的寫(xiě)字樓空置面積為 32017 平方米，比上年下降 %，雖然下降幅度明顯，但相對(duì)于施工面積、新開(kāi)工面積以及竣工面積的增長(zhǎng)幅度（分別為 %、 %和 %），尤其是施工面積的大幅度增長(zhǎng)，根據(jù)商品房開(kāi)發(fā)周期一般為一年，今年結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積將很大，供求矛盾將進(jìn)一步激化。 五、目前蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)存在問(wèn)題分析 （一）、供應(yīng)結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào) 目前，大部分的開(kāi)發(fā)商受利益的驅(qū)使，把銷(xiāo)售目標(biāo)客源緊緊鎖定在高收入人群身上，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的套型面積越做越大 ，設(shè)施越來(lái)越奢華，越來(lái)越遠(yuǎn)離工薪階層的總價(jià)承受力，從而造成高價(jià)房屋層出不窮，而小套型住房的市場(chǎng)供應(yīng)越來(lái)越小。從對(duì) 604 名參加 22 屆的群眾就所需房型面積作的 調(diào)查分析： 60 平方以下占 %； 60~80平方米占 %； 81~100 平方米占 %； 101~120 平方米占%； 121~150 平方米占 %； 151 平方米以上占 %。可以得出： 60100 平方米的面積需求合計(jì)為 %，小戶(hù)型市場(chǎng)需求旺盛。 （二）、商品房開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)不合理 目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)的住宅基本上都是中 高檔，中低檔住宅開(kāi)發(fā)嚴(yán)重不足。樓盤(pán)均價(jià)基本上都在 3500 元 /m2以上，某些區(qū)域更高，達(dá)到 4300 元 /m2左右。房?jī)r(jià)的上漲幅度與居民收入增長(zhǎng)幅度相差甚遠(yuǎn)，高不可攀的房?jī)r(jià)使得需求市場(chǎng)大幅縮水，持幣觀(guān)望態(tài)勢(shì)嚴(yán)重。 從 23 屆房產(chǎn)展示會(huì) 成交的房子來(lái)看，單價(jià)在每平方米3000 元以下的僅為 2 套， 3000 元到 4500 元的占了大頭、為 139 套，5000 元以上的別墅有 12 套 ，據(jù)我們觀(guān)察 3000 元以下的固然寥寥無(wú)幾，實(shí)際上就是 3500 元以下的也為數(shù)很少，多數(shù)價(jià)位要在 3800 元以上，這從此次房交會(huì)成交商品房平均單價(jià)達(dá)到 3993 元便可 看出。 （三）、空置問(wèn)題不容忽視 雖然 2020 年旺盛的消費(fèi)需求是空置房源進(jìn)一步回落，但從結(jié)轉(zhuǎn) 的施工面積（住宅建設(shè)周期通常為一年）來(lái)看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會(huì)由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾和房?jī)r(jià)過(guò)高，而形成住宅“相對(duì)過(guò)?！?，從而使空置面積大幅上升。 （四）、樓市中投資客過(guò)多 人們的追漲心理加劇了房源的緊張，投資客成為主流，占購(gòu)房者總數(shù)的 1/3 左右，尤以臺(tái)灣、上海、浙江等地外來(lái)投資者出手大方，園區(qū)萬(wàn)楊香樟有半棟樓就是被一位上海客戶(hù)買(mǎi)走的 ,一下子買(mǎi)了50 多套。 （五）、消費(fèi)信貸政策的變化可能給樓市帶來(lái)不良影響 中 國(guó)人民銀行網(wǎng)站 13 日公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，這是在不到一個(gè)月的時(shí)間里央行第二次要求適當(dāng)限制大戶(hù)型、大面積、高檔商品房和別墅等項(xiàng)目的貸款。 我市某銀行的房貸專(zhuān)家認(rèn)為，央行新規(guī)定的 主要目的可能在于促進(jìn)投資者理性購(gòu)房，降低高價(jià)房和投資性購(gòu)房的熱度，扶持一般用房和中低價(jià)房 ，進(jìn)而推動(dòng)房產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展?！巴ㄖ睂?duì)于以自住為目的的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，不會(huì)造成太大的影響；“通知”增大了那些原來(lái)靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導(dǎo)致本市高價(jià)房?jī)r(jià)格的下滑。 而對(duì)中低檔樓盤(pán)而言，這反而是一個(gè)發(fā)展的良 機(jī) 。 六、小結(jié) 寫(xiě)字樓的市場(chǎng)不容樂(lè)觀(guān)，供應(yīng)量大，需求較小，去化慢，投資風(fēng)險(xiǎn)較大 住宅市場(chǎng)總體運(yùn)行良好，只是結(jié)構(gòu)存在較大矛盾，大戶(hù)型房源供給量過(guò)大、銷(xiāo)售去化速度較慢 小戶(hù)型需求強(qiáng)勁，銷(xiāo)售去化較快 第四章 蘇州市寫(xiě)字樓市場(chǎng)調(diào)查 寫(xiě)字樓地理分布特征 蘇州的寫(xiě)字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個(gè)性?xún)蓚€(gè)方面： 共性 （ 1）在 CBD 內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。 （ 2）周邊交通條件好。 （ 3）周邊有較多空地供人員集散和停車(chē)。 （ 4）周邊有休閑娛樂(lè)設(shè)施。 個(gè)性 蘇州寫(xiě)字樓典型區(qū)域主要分布于 園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。 （ 1）園區(qū)的代表性寫(xiě)字樓趨于高檔，主要因?yàn)閳@區(qū)的地價(jià)較高。入住企業(yè)占第一位的是電子、機(jī)械等高科技企業(yè)，因?yàn)閳@區(qū)在定位時(shí)就是高科技園區(qū)，所以入住的企業(yè)以新加坡、歐美企業(yè)的高科技企業(yè)為主。主要分布在蘇華路沿線(xiàn)，如國(guó)際大廈、世紀(jì)金融大廈；金雞湖路沿線(xiàn)，如加城大廈、蘇信大廈；中新路沿線(xiàn)，如貴都大廈、嘉實(shí)大廈。 （ 2）新區(qū)的寫(xiě)字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類(lèi)企業(yè)，新區(qū)的生產(chǎn)型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運(yùn)作，依靠快速引進(jìn)原料，產(chǎn)出成品，送抵市場(chǎng)， 因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。 （ 3）市區(qū)的寫(xiě)字樓相對(duì)比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫(xiě)字樓也沒(méi)有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對(duì)集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近 1 公里的范圍內(nèi)，主要的寫(xiě)字樓是華孚寫(xiě)字樓、萬(wàn)盛大廈、嘉登大廈。 蘇州市寫(xiě)字樓物業(yè)的發(fā)展沿革 寫(xiě)字樓俗稱(chēng)辦公樓， 最初的 寫(xiě)字樓 ，是因商務(wù)活動(dòng)的需要 而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們 各自獨(dú)立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時(shí)間與距離考慮，開(kāi)始將這些分散的 樓宇集中在一起向高 層 發(fā)展，把銀行 、律師 行 、會(huì)計(jì)師 行 、商業(yè)客戶(hù)集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當(dāng)這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務(wù)功能等問(wèn)題，又開(kāi)始在 寫(xiě)字樓 中增加相應(yīng) 的功能設(shè)施。經(jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的發(fā)展過(guò)程，使 寫(xiě)字樓 有了其特定的涵義及概念。 計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期，中國(guó) 大陸地區(qū) 傳統(tǒng)生產(chǎn)方式中沒(méi)有寫(xiě)字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對(duì)內(nèi)進(jìn)行行政管理的封閉式辦公方式。 寫(xiě)字樓在蘇州如同在整個(gè)中國(guó)大陸地區(qū)一樣，是近二十年來(lái)的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，寫(xiě)字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫(xiě)字樓 在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應(yīng)的配套上講，從簡(jiǎn)單裝修到精美裝修，從分散空調(diào)到中央空調(diào)。物業(yè)服務(wù)形式越來(lái)越多， 集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務(wù)中心、 訂 票服