【正文】 力基本上不存在。（4） 符合行業(yè)市場的發(fā)展形勢，行業(yè)的集中將使本項目輻射到全市及南昌廣州等城市，從而使X的舊貨行業(yè)更具影響力。本項目將按照花園城市建設(shè)的要求設(shè)計，建設(shè)好市場和與市場配套的公寓、辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開，做到市場內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時，要增加綠化率，市場建筑風格要與周邊市場相協(xié)調(diào)，按照園林式的要求建設(shè)好市場，使之形成一個商業(yè)繁華、環(huán)境優(yōu)美、配套設(shè)施齊全的新型商業(yè)項目，有效帶動項目周邊物業(yè)價值的提升。（3）爭取銀行的支持，對確因資金周轉(zhuǎn)困難的經(jīng)營戶，采取按揭付款的方式予以銷售。（2）按照現(xiàn)代市場的要求規(guī)劃，建設(shè)好市場，充分運用現(xiàn)代科技，要重視市場的信息中心項目建設(shè)，增強市場的服務(wù)功能。（2） 現(xiàn)有舊貨市場較小規(guī)模對新的大型專業(yè)大市場形成一定壓力。因此，盡快籌建專業(yè)的大型X舊貨大市場，擴大市場規(guī)模，把尚處在自發(fā)性的舊貨交易行為納入市場，進行規(guī)范管理，合法交易勢在必行。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為 23。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和X經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū))40。83 億元，增長 17。3萬公頃，森林覆蓋率為74?，F(xiàn)舊貨行經(jīng)營的品種僅限于家用電器、家具和日用品。其他客戶均為視項目情況而定。（2） 交通區(qū)位價值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，項目東北面有規(guī)劃中的公交站。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路2．2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標本項目預(yù)計用地約70畝，項目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場，其中總建面積20％部分為項目自身配套公寓、辦公、物管營銷，擬建市場經(jīng)營包括機電設(shè)備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個品種。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機電設(shè)備、五金工具、家具等10大類上百個品種，年交易額3億多元。園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴散的機遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進全區(qū)工業(yè)化進程。（3） 項目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。本次調(diào)研工作由X舊貨大市場有限責任公司項目調(diào)研小組全程操作完成。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點興建一個規(guī)模較大的、適合X市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲存、修理、翻新、包裝、運輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。本項目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準確定位、先進規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把X舊貨大市場整合優(yōu)化，拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經(jīng)營者、消費者，從而使X市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實現(xiàn)良性發(fā)展。其中農(nóng)業(yè)人口 686。2% 、 38。67% 。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個重點”工作部署的進一步落實為抓手，縱深推進“對接長珠閩，建設(shè)新X”發(fā)展戰(zhàn)略，創(chuàng)新體制機制，擴大對外開放，轉(zhuǎn)變增長方式，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，促進社會和諧，全市經(jīng)濟平穩(wěn)快速增長，效益質(zhì)量進一步提高，各項社會事業(yè)不斷發(fā)展，人民生活水平繼續(xù)提高。在此形勢與未來發(fā)展趨勢看，X大量的工業(yè)企業(yè)的興起，必將導(dǎo)致生產(chǎn)企業(yè)需要及時更新生產(chǎn)設(shè)備，若未來市場沒有一個專業(yè)交易市場來促成交易，將導(dǎo)致產(chǎn)品積壓嚴重，將導(dǎo)致全市物資部門和流通企業(yè)庫存積壓物資較多，加上相當一部分居民家庭如家電、家具等用品需要更新?lián)Q代，為X舊貨大市場的發(fā)展提供了良好的契機。（5） 項目總體成本不高，從而降低了銷售單價，有利于中小客戶的投資△ 項目發(fā)展劣勢 Threat（1） 仍有部分經(jīng)營戶和市民對本項目地段抱懷疑態(tài)度，增加了項目宣傳推廣難度（2） 推廣、招商難度加大，推廣、招商費用增加（5） 市場對項目預(yù)計的銷售價格和租賃價格存在接受難度△ 項目發(fā)展機會 Opportunity（1） 舊貨經(jīng)營戶和消費者、市民均看好并支持“一站式”大型舊貨交易市場項目的出現(xiàn)（2） 目前舊貨交易經(jīng)營戶的分布凌亂、商鋪配套設(shè)施落后，均期待有新型的“一站式”大型舊貨市場填補市場空白（3） 國家商務(wù)部及省內(nèi)各部門均看好并支持項目發(fā)展，并能提供相關(guān)政策性的優(yōu)惠、鼓勵措施（4） 經(jīng)營戶和市民對商鋪投資仍保持著一定的熱情，存在引導(dǎo)空間（5） 舊貨交易行業(yè)的發(fā)展趨勢，為本項目長足發(fā)展提供了契機△ 項目發(fā)展威脅 Weakness（1） 行業(yè)利潤相對較低，商鋪租賃價格不高，對項目銷售存在一定的壓力，需要大力引導(dǎo)，并采取一定的返租、免租政策（2） 現(xiàn)有市場規(guī)模較小，招商有一定壓力，市場培育需較長時間（3） 部分經(jīng)營戶在市場競爭中已經(jīng)喪失行業(yè)信心，可能在項目發(fā)展過程中起負面作用（4） 國家宏觀調(diào)控政策的逐步出臺，市民對商鋪投資已經(jīng)更為謹慎和理性綜上，項目SWOT分析中所反映出的情況說明本項目發(fā)展“X舊貨大市場”的思路是基本可行的，但應(yīng)注意風險規(guī)避及劣勢化解因素，使本項目發(fā)展更為貼近市場，成功招商，投資概念推廣到位，促成項目能夠引導(dǎo)X舊貨市場向更規(guī)范化發(fā)展。（2）工商管理費:目前市場稅收征收率為每月每平方米6元，新建市場的征收面積為32000平方米，一年可上交工商管理費192萬元。 收益分析項目財務(wù)指標測算（按70畝計算）名稱面積單位單價（萬元）總價（萬元）土地成本70畝畝654550報建規(guī)費60000㎡80480建筑成本600005603136道路、下水管網(wǎng)，綠化，回填土600營銷運營，廣告、水電增容500辦公費用100其它等200項目總投資9790銷售總收入60000㎡3350元/㎡20100稅費2010014％2814利潤21000－12680約8000 銷售單價的確定根據(jù)以上成本預(yù)算及對市場研究分析的結(jié)果進行初步定位，確定本項目對外銷售攤位的單位平均價格為3350元/平方米。（5） 本項目的成功開發(fā)營業(yè)，將使大部分經(jīng)營戶的倉庫集中在X市舊貨市場內(nèi)，從而促使舊貨行業(yè)更加飛速蓬勃的發(fā)展。九 社會評價 環(huán)境評價（定性） 本項目將以“體現(xiàn)現(xiàn)代社會以人為本的思想，設(shè)計上充分考慮使用功能和比例尺度，將建筑定位于現(xiàn)代文化與經(jīng)濟發(fā)展的新階段之上”的設(shè)計構(gòu)想，建筑設(shè)計現(xiàn)代感強烈，將成為X市特色商業(yè)項目，為提升促進行業(yè)發(fā)展，美化城市環(huán)境起到不可忽視的作用。（2）爭取政府的支持擴大經(jīng)營范圍和利用稅收上的優(yōu)惠政策，吸引更多的經(jīng)營戶入駐經(jīng)營。 項目建設(shè)要求及運營方式（1）市場建設(shè)要高水平、高標準建設(shè)，要按照衛(wèi)生城市、花園城市建設(shè)的要求設(shè)計，建設(shè)好市場和與市場配套的公寓、辦公樓、停車場、公共廁所及垃圾處理站等公用設(shè)施，做到交易區(qū)和生活區(qū)分開，做到市場內(nèi)外環(huán)境衛(wèi)生整潔、道路暢通，同時，要增加綠化率，市場建筑風格要與周邊市場相協(xié)調(diào)，