【正文】 查研究項(xiàng)目及成果如下：（1） 目前X市商品房價(jià)格較高，短期內(nèi)住宅物業(yè)發(fā)展空間相對較小。2．6 已進(jìn)行的調(diào)查研究項(xiàng)目及成果X舊貨大市場有限責(zé)任公司于2007年11月，對X市房地產(chǎn)市場，特別是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)專業(yè)市場調(diào)查和有針對性的大型舊貨交易市場調(diào)查。（2） 交通區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢明顯，地塊三面臨路，其中兩面為城市干道，項(xiàng)目東北面有規(guī)劃中的公交站。專業(yè)市場的扎堆對未來該區(qū)域各類專業(yè)市場的蓬勃發(fā)展，將起到互為補(bǔ)充互為促進(jìn)的重要作用，也是各個(gè)市場長遠(yuǎn)發(fā)展關(guān)鍵要素。該開發(fā)區(qū)是經(jīng)省政府批準(zhǔn)設(shè)立的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃面積7。（2） 地塊較為平整，地形較為規(guī)則，有利于項(xiàng)目開發(fā)。四至范圍：東向：西津一路西向：文峰路 南向：白家一路北向：贊賢路2．2 地塊規(guī)模與開發(fā)目標(biāo)本項(xiàng)目預(yù)計(jì)用地約70畝，項(xiàng)目擬建總建筑面積在約60000平米專業(yè)市場，其中總建面積20％部分為項(xiàng)目自身配套公寓、辦公、物管營銷，擬建市場經(jīng)營包括機(jī)電設(shè)備區(qū)，工業(yè)區(qū)，日用五金雜貨區(qū)，家用電器區(qū)，數(shù)碼區(qū)、信息區(qū)，家具區(qū)，廚具、灶具區(qū)，二手摩托車、電動(dòng)車、自行車區(qū)，玩具交換區(qū)，二手手機(jī)、舊書區(qū)，古玩區(qū)等12大類數(shù)百個(gè)品種。（4） 對項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。本項(xiàng)目選地位置，其主要目的也是關(guān)鍵要素就是要借助該區(qū)域的集群市場資源，為本項(xiàng)目長足發(fā)展提供有力保證。開發(fā)區(qū)位于X市中心城區(qū)的西南部，105國道和贛粵高速公路縱橫貫穿區(qū)內(nèi)，距X火車站、黃金機(jī)場也只幾公里路程，交通十分便利。市場經(jīng)營包括電、辦公設(shè)備、通訊器材、機(jī)電設(shè)備、五金工具、家具等10大類上百個(gè)品種，年交易額3億多元。1．2 項(xiàng)目開發(fā)公司簡介X舊貨大市場置業(yè)有限公司，是由X舊貨大市場運(yùn)營公司組建而成。目前正在開發(fā)X省唯一一個(gè)舊貨大市場項(xiàng)目，項(xiàng)目位于解放東路，香江家居城斜對面，現(xiàn)總用地面積為110畝，建筑面積達(dá)10萬平米，大小店鋪700余個(gè)，預(yù)計(jì)擴(kuò)展到160畝。X舊貨大市場通過10年成功運(yùn)作，今天的舊貨大市場已經(jīng)發(fā)展成為全省規(guī)模最大、影響最廣、輻射最強(qiáng)的專業(yè)舊貨市場；較好的發(fā)揮了全省舊貨中心和龍頭地位作用。園區(qū)以大開發(fā)為主戰(zhàn)略，發(fā)揮獨(dú)特的地理和交通優(yōu)勢，把握沿海產(chǎn)業(yè)向內(nèi)地轉(zhuǎn)移、資本流向由東向西擴(kuò)散的機(jī)遇，圍繞培育特色產(chǎn)業(yè)集群，率先對接長珠閩，大力承接沿海轉(zhuǎn)移產(chǎn)業(yè)，推進(jìn)全區(qū)工業(yè)化進(jìn)程。項(xiàng)目總概況 1．4 項(xiàng)目基本指標(biāo)項(xiàng)目總投資:約10000萬元項(xiàng)目總體:店面、辦公用房、倉儲(chǔ)及其他附屬設(shè)施總計(jì)建筑面積約60000平方米投入使用時(shí)間:2009年10月1．5 可行性研究報(bào)告編制目的（1） 在對項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對該地塊價(jià)值進(jìn)行合理的評估。（5） 對項(xiàng)目決策及其實(shí)施提出優(yōu)化建議。2．3 地塊周邊環(huán)境與配套設(shè)施項(xiàng)目地塊處于X市文峰路與贊賢路交匯東處，距X市最中心地僅4公里，項(xiàng)目北面有X汽車大市場、鋼材大市場、建材大市場、家俱大市場、水果大市場、物流大市場、布藝市場、裝飾燈飾市場、糧油大市場及公交站等。（3） 項(xiàng)目北面為眾多大型專業(yè)市場集群地，其余周邊則為住宅區(qū)，有利于共享專業(yè)市場群內(nèi)各種資源，也為舊貨交易提供旺盛的客流。48平方公里。隨著X工業(yè)大市的快速發(fā)展，擁有861萬人口、扼守X南大門，貫穿廣州和南昌的X唯一大型舊貨交易市場，本項(xiàng)目發(fā)展勢必成為X之大勢所趨。（3） 項(xiàng)目發(fā)展背景為項(xiàng)目開發(fā)提供良好的發(fā)展環(huán)境，但仍需在政府層面，開發(fā)過程及團(tuán)隊(duì)組織層面進(jìn)行良好的結(jié)合，以爭取更為優(yōu)越的項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境，組合更強(qiáng)勢的項(xiàng)目發(fā)展團(tuán)隊(duì)。本次調(diào)研工作由X舊貨大市場有限責(zé)任公司項(xiàng)目調(diào)研小組全程操作完成。 在接受本次調(diào)查的市民中，面對均價(jià)超過3500元/平米的住宅市場，48%的被訪者不打算購買住宅，26%的客戶打算在25年內(nèi)購房，僅26%的客戶打算在12年內(nèi)購房。 （2） 商鋪投資消費(fèi)理念趨于成熟，投資概念引導(dǎo)和精確的市場定位成商業(yè)項(xiàng)目操盤的重中之重。 （3） X舊貨行業(yè)逐步呈現(xiàn)生機(jī)，期待有效地進(jìn)行市場整合。經(jīng)營人員希望由政府有關(guān)部門牽頭，在合適地點(diǎn)興建一個(gè)規(guī)模較大的、適合X市發(fā)展需要的舊貨市場，將現(xiàn)有的舊貨行和個(gè)體工商戶納入其中，按品種、按門類分片經(jīng)營，集評估、鑒定、儲(chǔ)存、修理、翻新、包裝、運(yùn)輸、結(jié)算等配套服務(wù)于一體，提升檔次，形成規(guī)模。經(jīng)過近年來X房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展和開發(fā)區(qū)眾多商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)作，X市專業(yè)市場已經(jīng)具備較好的氣氛和發(fā)展基礎(chǔ)。各專業(yè)大市場定位不同，在形成自身與市場差異化的基礎(chǔ)上，均有自身強(qiáng)勁的競爭優(yōu)勢。機(jī)電設(shè)備，舊機(jī)動(dòng)車，通訊器材，舊書籍，舊玩具等尚未涉足；三是加工翻新滯后。本項(xiàng)目擬定的“一站式”舊貨交易市場，將憑借準(zhǔn)確定位、先進(jìn)規(guī)劃、高效營銷、統(tǒng)一的科學(xué)的管理、把X舊貨大市場整合優(yōu)化，拓展經(jīng)營，向規(guī)范化、規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展，吸引眾多經(jīng)營者、消費(fèi)者，從而使X市舊貨行業(yè)順應(yīng)發(fā)展趨勢實(shí)現(xiàn)良性發(fā)展。第二章 項(xiàng)目投資環(huán)境及市場分析四 X情及相關(guān)行業(yè)發(fā)展分析4．1 X情X市位于贛江上游，X南部，簡稱贛南。94萬平方千米，其中市區(qū)建成區(qū)面積(章貢區(qū)和X經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū))40。2%。其中農(nóng)業(yè)人口 686。11 ‰。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。2% 、 38。停車場農(nóng)產(chǎn)品類水果批發(fā)市場金豐東路100多畝/558間105－108100％18－236年獨(dú)立商鋪規(guī)模較大，已形成較好商業(yè)氛圍，人流量大，輻射廣3300－3500停車場、倉儲(chǔ)、銀行、餐飲商務(wù)樓4．3 X主要批發(fā)市場經(jīng)營管理現(xiàn)狀及特點(diǎn):■專業(yè)市場集群優(yōu)勢明顯從開發(fā)區(qū)全部專業(yè)市場看來，很明顯的看出，該區(qū)域有著較為先進(jìn)的規(guī)劃理念，將眾多大型專業(yè)市場集結(jié)，形成各個(gè)市場互為補(bǔ)充互相呼應(yīng)，共享資源共同發(fā)展的良好局面；■功能分區(qū)較為合理現(xiàn)有專業(yè)市場的功能分區(qū)較為明確合理，市場內(nèi)各區(qū)域功能分布合理，格局規(guī)范，比如X家具大市場、X市汽車大市場等；■市場規(guī)劃有一定前瞻性現(xiàn)有專業(yè)市場的規(guī)劃，多具有一定前瞻性目光，市場內(nèi)道路規(guī)劃，店鋪格局，倉儲(chǔ)方面出現(xiàn)了有明確區(qū)隔，功能布局較為合理；■物業(yè)管理較為嚴(yán)謹(jǐn)現(xiàn)有專業(yè)市場物業(yè)管理相對較好，如建材市場管理，有專職保安及市場管理人員，反應(yīng)及時(shí)，管理井然有序；4．4 分析結(jié)論根據(jù)我們這次對X開發(fā)區(qū)專業(yè)市場的資料收集，整理，通過從政策宏觀面、市場宏觀面，以及專業(yè)市場的特征、現(xiàn)狀、未來走勢的層面分析，再將結(jié)果交叉后得出:□ 市場規(guī)劃及配套將成為有力競爭武器□ 經(jīng)營行業(yè)應(yīng)趨向大眾消費(fèi)品□ 尋求龍頭性專業(yè)市場中的空白點(diǎn)□ 尋求有發(fā)展但龍頭批發(fā)市場中未能形成氣候的行業(yè)□ 尋求龍頭性批發(fā)市場中供不應(yīng)求的行業(yè)□ 先做專，再做大，做強(qiáng)□ 無強(qiáng)大政策支持則不要與龍頭市場產(chǎn)生經(jīng)營定位正面競爭。就其所處位置也影響城市市容市貌，不利于舊市場規(guī)范發(fā)展；就其現(xiàn)有狀況看，作為舊貨行業(yè)的影響力也遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足，不能形成富有號(hào)召力的專業(yè)大市場，但眾多許多市民對舊貨行業(yè)有較好的反響，認(rèn)為舊貨行業(yè)是一個(gè)“便民、利民、為民”的通道。28平方千米，2006年總?cè)丝跒?61。67% 。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 134。7% ；第三產(chǎn)業(yè)增加值 220。2% 、 38。市委、市政府因地制宜地確定了圍繞“十一五”規(guī)劃，以“一條主線，六個(gè)重點(diǎn)”工作部署的進(jìn)一