【正文】 份，呈現(xiàn)緩慢上升態(tài)勢，但相對于施工面積分類指數(shù)的增幅而言，蘇州商品房空置面積正逐月減少。受央行最近出臺的消費信貸新政策的影響，指數(shù)的走勢可能有所下滑，這雖然能在一定程度上能從資金鏈上控制金融風險與房地產(chǎn)市場過熱，但在一定程度上也可能挫敗市場信心。附近有華聯(lián)超市、菜市場、皇家貴賓俱樂部等。工行南面是施樂家園小區(qū)沿街住宅的底層店面，經(jīng)營飲食和醫(yī)藥。如果勞動路拓寬工程如期進行，那么華亭大廈的交通狀況將進一步改善。三香路今年完成了由四車道到六車道的擴容，改善了由來已久的糟糕路況。 協(xié)和大廈 金門路 名人廣場 華銀大廈值得注意的是，居民儲蓄余額也呈現(xiàn)較快增長，%，增幅遠遠高于收入的增幅，說明02年雖然一再降息，但拉動內(nèi)需的效果并不明顯，原因是未來家庭教育支出較大，居民消費管理比較理性。隨著蘇州城市化步伐的加快，從各個產(chǎn)業(yè)所占比例有著較大的變化，第一產(chǎn)業(yè)逐漸減少，鄉(xiāng)鎮(zhèn)城市化步伐變化明顯；第二產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)較大幅度增長，主要得力于蘇州招商引資力度的逐漸加大，外資引入對產(chǎn)業(yè)結構的影響明顯；第三產(chǎn)業(yè)比例呈現(xiàn)波動發(fā)展，與第二產(chǎn)業(yè)增幅有著必然的聯(lián)系。實際外資利用（億美元）從外資利用絕對增長和年增長走勢都可以看出，蘇州作為吸引外資最快的城市，實際利用外資增勢強勁，隨著城建力度的加強、投資環(huán)境的改善、園區(qū)東擴和新區(qū)西擴，外資利用走勢會更強勁。從2000年起，年增長率都在30%以上。%；，分別比上年增長144. 6%%。前言第一章 項目背景分析一、經(jīng)濟背景二、立地環(huán)境第二章：蘇州市房地產(chǎn)市場形勢分析一、03年1季度房地產(chǎn)景氣指數(shù)運行狀況二、蘇州市房地產(chǎn)供給形勢分析三、蘇州市房地產(chǎn)市場需求形勢分析四、蘇州市房地產(chǎn)市場空置狀況分析五、目前蘇州房地產(chǎn)市場存在問題分析六、小結第三章 第三章 蘇州市寫字樓市場調查一、寫字樓地理分布特征二、蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革三、蘇州市租售行情調查四、寫字樓的行業(yè)統(tǒng)計分析 五、主要寫字樓配套情況 六、小結第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點 二、在售小高層、高層樓盤調查分析房型供應量分析 戶型面積配比分析 價格分析 相關配套比較表客源客層分析小結 三、精裝修酒店式公寓市場分析現(xiàn)有個案情況潛在競爭性個案市場分析小結第五章：市場存在的問題點和機會點第六章：“華亭大廈”項目SWOT分析第七章：項目重新定位及規(guī)劃改造建議一、產(chǎn)品定位二、市場定位三、目標客戶群定位四、規(guī)劃改造建議附件一：寫字樓個案調查表附件二：高層個案調查表前言全社會固定資產(chǎn)投資為810億元，%。全社會固定資產(chǎn)投資(億元)由于近幾年蘇州市的城建步伐不斷加快，固定資產(chǎn)投資額呈逐年上升趨勢，絕對值增長幅度不斷加快。產(chǎn)業(yè)結構總體來說，產(chǎn)業(yè)結構良好，預計，第一產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的比例還會有一定的下降趨勢，第二產(chǎn)業(yè)還會有較大的增長趨勢。 閶 郵政大廈 金州大廈 干 將 路 地稅局 佳福保齡球館 都市E站 地鐵1號線出入口 煙草大廈 城市之邑 胥 華孚寫字樓 華聯(lián)超市 三 香 路 道 前 街菜場 華亭大廈 工行大廈 施樂花園蘇州城市規(guī)劃展示館 勞 動 路 商業(yè)銀行 萬年橋大街 皇家貴賓俱樂部 路 農(nóng)業(yè)銀行寫意空間 泰讓橋 胥 江 河閶胥路是南北走向的一條主干道，機動四車道，車流量很大，北接石路商圈，向南延伸段過泰讓橋為盤門路，連接城南。華亭大廈距離規(guī)劃中的地鐵1號線有600米左右的距離，是一個步行可以接受的距離，軌道交通也是華亭大廈的優(yōu)勢之一。華亭大廈東南面是在建的蘇州市城市規(guī)劃展示館。華亭大廈周邊配套情況一覽表配套類別名稱娛樂設施佳福保齡球館、胥城娛樂總匯、皇家貴賓俱樂部賓館酒店雅都大酒店、德隆酒樓、胥城大酒店醫(yī)療衛(wèi)生婦幼保健醫(yī)院、蘇州大學附屬第二醫(yī)院、蘇州市第二人民醫(yī)院學校蘇州市第十六中學超市華聯(lián)超市銀行工商銀行、商業(yè)銀行、農(nóng)行胥門分理處公園本案北側擬建綠化廣場農(nóng)貿(mào)市場胥門農(nóng)貿(mào)市場（二）、綜合指數(shù)成因分析指數(shù)名稱指數(shù)值（%）與上年同期相比增減（點）與上季度相比增減（點）綜合景氣指數(shù)開發(fā)投資指數(shù)資金來源指數(shù)土地購置指數(shù)土地開發(fā)指數(shù)空置面積指數(shù)新開工面積指數(shù)竣工面積指數(shù)銷售價格指數(shù)分析：從綜合指數(shù)的8個分類指數(shù)來看，與去年同期相比景氣水平7升1降、與上季度（2002年4季度）相比景氣水平6升2降，綜合景氣運行狀況明顯好于去年。1季度，%，這正是由于目前蘇州房市相當火爆，消化了大量的空置面積。商品房銷售價格分類指數(shù)：1季度，全市商品房實際銷售均價為2412元/平方米，其中住宅均價為2245元/平方米，%、%。施工面積和新開工面積都有非常大的增長，漲幅都在79%以上，竣工面積的漲幅比較小，%，隨著工程進度的進展和投資力度的加強，2003年現(xiàn)房供應量將大大增加，購房難的供求矛盾有望得到進一步的緩解。②.高檔住宅供應量增長明顯2002年，蘇州市區(qū)高檔住宅（高檔公寓和別墅），%，施工面積為331109平方米，%；新開工面積為185785平方米，%；竣工面積為139245平方米，%；空置面積為18578平方米，%，但我們可看出，相對于施工面積和新開工面積的增長速度，“減空”效果不是很明顯，這一供應結構的失調，必會給蘇州房地產(chǎn)市場的健康良性發(fā)展帶來一定程度上的影響。浙江開發(fā)商對蘇州的資金輸入、管理輸入和人才輸入，大大提高了蘇州的房地產(chǎn)市場地位和競爭水平。其中，古城區(qū)寫字樓施工面積68991平方米，%；新開工面積13220平方米，%，竣工面積11960平方米，%。（一）、蘇州市房地產(chǎn)市場住宅銷售狀況分析住宅銷售形勢火爆，個人購買力不斷增強隨著住房制度改革的全面推行，住房商品化已逐漸被廣大人民群眾理解，加上住房消費信貸政策的支持，個人購買力不斷增強，擴大了住宅的有效客源。2002年，%，相對于銷售面積的增長幅度（%），可以看出，銷售額增長主要原因就是由價格大幅上升拉動的，而不是由市場需求拉動的。（二）、商品房開發(fā)結構不合理目前，蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場開發(fā)的住宅基本上都是中高檔，中低檔住宅開發(fā)嚴重不足。（三）、空置問題不容忽視雖然2002年旺盛的消費需求是空置房源進一步回落，但從結轉的施工面積（住宅建設周期通常為一年）來看，今年的住宅竣工面積將大大增加，可能會由于供應結構矛盾和房價過高，而形成住宅“相對過?！保瑥亩箍罩妹娣e大幅上升?！巴ㄖ睂τ谝宰宰槟康牡馁彿空邅碚f，不會造成太大的影響；“通知”增大了那些原來靠銀行貸款炒樓者的獲利難度，這也將在很大程度上最終導致本市高價房價格的下滑。第四章 第四章 蘇州市寫字樓市場調查寫字樓地理分布特征蘇州的寫字樓主要地理分布特征主要體現(xiàn)為共性和個性兩個方面： 共性（1）在CBD內(nèi)，周邊商業(yè)氛圍濃郁。個性蘇州寫字樓典型區(qū)域主要分布于園區(qū)、新區(qū)及市區(qū)主要交通干道。（2）新區(qū)的寫字樓集中在獅山路、濱河路路口，如金獅大廈、華福大廈等。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計師行、商業(yè)客戶集中在一起。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產(chǎn)物，隨著蘇州經(jīng)濟的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。 蘇州市寫字樓租售行情調查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國際經(jīng)