【正文】 清潔管理服務(wù)A、公共場所及設(shè)備的清潔維護。次要目標(biāo)群：拆遷戶、舊城區(qū)改善居住環(huán)境群體近年市區(qū)拆遷力度較大，加上老住宅小區(qū)改善居住環(huán)境的需求，這部分群體也將成為本案的有力客源。通過上述的各個細分市場的研究，得出結(jié)論：本案定位為小套型公寓具體產(chǎn)品定位： 本案建筑為單體獨棟，沒有多棟圍合式的社區(qū)有競爭力由此可見：本案定位為大套型公寓的優(yōu)勢有待考驗 c小套型公寓：l l 同質(zhì)樓盤眾多，競爭激烈l l 酒店式公寓市場跟風(fēng)現(xiàn)象嚴(yán)重，存在較大的不確定因素l l 酒店式公寓市場基本飽和l l 縱觀市場目前針對小白領(lǐng)或工薪階層的小套型公寓極少，這部分的市場存在巨大的發(fā)展空間。 大套型市場供應(yīng)量過大，需求量趨于萎縮，銷售速度明顯減速l l 蘇州寫字樓市場的供應(yīng)量過大，就華亭大廈周邊尚有眾多空置的寫字樓，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大 由上述可見：本案定位為寫字樓將面臨較大的市場風(fēng)險B、住宅用房子市場：l l 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿(mào)易、咨詢商務(wù)等，商業(yè)、流通類企業(yè)較少，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀l l 酒店式公寓的大量開發(fā)，將分流部分目標(biāo)客源l l 如果本案定位于小套型公寓，市場承受力較強l l 本案對面蘇州城市規(guī)劃展覽館的建設(shè)將有可能帶動周邊商業(yè)發(fā)展l l 公攤面積大，得房率低l l 緊鄰兩條交通干道，噪聲較大l l 產(chǎn)品現(xiàn)為彈性空間，可以自由分隔大小2．劣勢點分析l l 該區(qū)域為傳統(tǒng)居住區(qū)，擁有成熟的居住環(huán)境l l 周邊路網(wǎng)發(fā)達，有多路公交車輛經(jīng)過，交通便利l l依靠小戶型產(chǎn)品的面積小、總價低吸引中低收入人群必然會收到良好效果。眾多開發(fā)商把目標(biāo)市場定位在高收入人群，針對中低收入人群的住房市場有效供給明顯不足。最終的結(jié)果必然是；一方面存在大量市場空隙，另一方面造成繁榮假象，市場供應(yīng)與需求不符，市場結(jié)構(gòu)失衡。4．開發(fā)商“跟風(fēng)”現(xiàn)象嚴(yán)重，產(chǎn)品同質(zhì)化程度高小高層住宅好賣，紛紛開發(fā)小高層，精裝修酒店式公寓銷售火暴，又全面推出酒店式公寓。3．大量帶有投資性質(zhì)購房者的出現(xiàn)，不利于市場的健康發(fā)展銀行存款的低利率使得很多人不愿意再把多余資金以儲蓄的形式保管，在房地產(chǎn)市場異?；鸨┑慕裉?，紛紛利用閑散資金投資房地產(chǎn)，希望獲得較高的利潤。而在建的別墅、公寓以及價位在4000元/平方米以上的中高檔住宅風(fēng)起云涌，大有擴張之勢。目前，蘇州房地產(chǎn)市場存在的主要問題有：1．住房供應(yīng)上存在結(jié)構(gòu)性的不合理近年來，由于蘇州市民購房的面積逐年加大，使得開發(fā)商熱衷于建造每套90平方米以上的大房，70平方米以下的小房來源偏少；主觀上，一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受利益驅(qū)使，把銷售目標(biāo)鎖定在高收入者身上，開發(fā)項目一味追求大而全，面積越來越大，設(shè)施越來越奢華，開發(fā)結(jié)構(gòu)越來越遠離普通百姓所需，從而造成身邊的高價房屋層出不窮，而普通大眾所需的經(jīng)濟房卻鮮有人開發(fā)，小套型住房的來源越來越少。在項目開發(fā)與市場定位的過程中，只有發(fā)現(xiàn)問題，抓住機會，才能使項目獲得經(jīng)濟效益。第五章、市場存在的問題點與機會點蘇州房地產(chǎn)市場自2002年進入快速增長期以來，發(fā)展勢頭迅猛。小結(jié)我們認(rèn)為，基本飽和的精裝修酒店式公寓市場和大量的潛在供應(yīng)量將會使蘇州精裝修酒店式公寓市場的競爭空前激烈、市場去化能力進一步減弱，所以，對于本案，我們不建議設(shè)計精裝修酒店式公寓這樣的產(chǎn)品。自由之邑位于閶胥路上，介于干將路、三香路之間，由建瑞房產(chǎn)有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)達760戶，面積范圍在4070之間，其定位也是精裝修酒店式公寓，同樣將于8月推出。都市E站位于干將路閶胥路口，由蘇州富達置業(yè)發(fā)展有限公司開發(fā)，規(guī)劃戶數(shù)為500戶，市場定位為小戶型精裝修酒店式公寓，面積在3555之間。作為一個非成熟市場，蘇州的精裝修酒店式公寓客源主要來自于投資者，這部分消費者的主要目標(biāo)是租賃市場，但是目前蘇州的高檔物業(yè)租賃市場還沒有形成，所以以后的投資客源在選擇投資時必然會更加謹(jǐn)慎。潛在競爭性個案（表二）自由之邑7604070未開盤都市E站500355523（未開盤）合計1260//市場分析蘇州的精裝修公寓房的從2002年8月蘇州凱悅的開盤到現(xiàn)在已經(jīng)經(jīng)歷了近一年的時間，精裝修酒店式公寓房的市場供應(yīng)量也由360套增加到1400多套，這其中1000多套是在今年開盤的。 三、精裝修酒店式公寓市場分析現(xiàn)有個案情況（表一）案名建筑面積（m2）規(guī)劃戶數(shù)（套）面積范圍（m2）主力總價（萬元）蘇州凱悅360409020時代晶華25042722540玄妙廣場17040602436獅山麗晶420294219石路中心廣場236327030合計1436160平米以上的房源市場目標(biāo)客源面窄，去化速度非常慢。小結(jié)目前高層住宅去化較慢，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)，總價偏離絕大部分消費者的承受力?！鋈藗兊淖窛q心理加劇了房源的緊張,投資客成為主流,尤以臺灣,上海,浙江等地外來投資者出手大方,園區(qū)萬楊香樟有半棟樓就是被一位上?？蛻糍I走的,一下子買了50多套。；許可拆遷總戶數(shù)為11460戶，其中住宅8895戶?？驮纯蛯臃治瞿壳皹鞘邢M群最主要由以下四種：■首先是日益增多的外地來蘇人員成為住房消費的生力軍，僅引進人才這一群體，今年以來，其中一半是外地生源。■目前會所絕大部分樓盤都設(shè)置（除了周邊配套非常完善），會所給業(yè)主提供了生活上的配套，也給業(yè)主之間的交流提供了一個很好的平臺?！鼋^大部分樓盤的停車場設(shè)置都選擇地下停車場，主要是空間利用率高，同時也降低了人防成本，地面的綠化面積更好配置。√%咖啡廳√√√√√√%網(wǎng)球場√√%停車場地下√√√√√ 相關(guān)配套比較表案名配套湖畔花園加城湖濱天翔花園春之交響白領(lǐng)公寓星海人家湖左岸配套占有率中庭√√√√√√√100%停車場地上從23屆房交會上成交的160套房子來看，也可以很明顯的反映出房價的結(jié)構(gòu)，這次房交會成交商品房平均單價達到3993元，其中，單價在每平方米3000元以下的僅為2套；3000元到4500元的占了大頭、為139套；5000元以上的別墅有12套。價格分析案 名價格范圍（元/m2）均 價（元/m2）主力面積（m2）主力總價(萬元)樓層差價（元/m2）物業(yè)收費（元/m2月）湖畔花園33006500510018050200加城湖濱公寓/5000130/天翔花園37504600400015050春之交響38005400460050白領(lǐng)公寓595072007000220100分析：★各樓盤均價都在4000元/m2以上■樓層差價在50100元/m2★主力總價在60150萬元/套，市場承接能力差，銷售去化慢?！铩铩铩铩?，但由于面積小，所以總價相對較小，市場承接面寬?！鍪袌錾瞎?yīng)的結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失調(diào)，房型面積過大，%，相對于目前的居民收入而言，該面積以上的房子銷售去化較慢。戶型面積配比分析面積分組套型數(shù)量比例累計比率6080m238%81100m230%%101110m200%111120m2209%%121130m256%%131140m2805%%141150m2537%%151160m2525%%161170m2197%%171180m276%%181190m2161%%191200m2126%%201m2以上257%100%合 計3017100%■市場供應(yīng)量排名第二的為四房二廳二衛(wèi)，這個房源主要被二次置業(yè)，改善居住環(huán)境的家庭所消化，市場空間不錯，但由于總價過高，使得該房型的去化速度較慢。分析：■目前市場上供應(yīng)量最多的戶型為三房二廳二衛(wèi)，%。301770392合計96660六房三廳三衛(wèi)60%44六房二廳二衛(wèi)9五房三廳二衛(wèi)9%